FA/AM
Numéro 12/491
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRET DU 31/01/2012
Dossier : 10/04174
Nature affaire :
Autres demandes relatives à la vente
Affaire :
[D] [N]
[C] [I]
C/
[J] [U] [O]
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R E T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 31 janvier 2012, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 14 Novembre 2011, devant :
Monsieur AUGEY, magistrat chargé du rapport,
assisté de Madame PEYRON, Greffier, présente à l'appel des causes,
Monsieur AUGEY, en application des articles 786 et 910 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Madame BENEIX et en a rendu compte à la Cour composée de :
Madame PONS, Président
Monsieur AUGEY, Conseiller
Madame BENEIX, Conseiller
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTS :
Madame [D] [N]
né le [Date naissance 4] 1971 à [Localité 8] (64)
de nationalité française
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 6]
Monsieur [C] [I]
né le [Date naissance 1] 1971 à [Localité 8] (64)
de nationalité française
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 6]
représentés par la SCP RODON, avoués à la Cour
assistés de Maître DENIS, avocat au barreau de PAU
INTIME :
Monsieur [J] [U] [O]
né le [Date naissance 2] 1966 à [Localité 6] (64)
[Adresse 3]
[Localité 7]
représenté par la SCP PIAULT / LACRAMPE-CARRAZE, avoués à la Cour
assisté de Maître DUCRUC NIOX, avocat au barreau de PAU
sur appel de la décision
en date du 13 OCTOBRE 2010
rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PAU
Par acte notarié du 2 mai 2007, M. [O] a vendu à Mme [N] et à M. [I] une partie d'un terrain situé à [Localité 7], d'une superficie de 15 a, moyennant un prix de 67 500 €.
Au titre du descriptif du terrain, l'acte mentionnait : « terrain en pente, ni drainé, ni remblayé ».
Le compromis de vente du 12 décembre 2006 précisait que : « le vendeur déclare que l'immeuble vendu n'a jamais été remblayé ni drainé ».
Des études de sol ont été réalisées au mois de janvier 2008 puis en septembre 2008 par la société Geotec à la demande de l'architecte chargé d'un projet de construction sur ce terrain, dont il résulte que ledit terrain a fait l'objet d'un remblayage.
Par acte d'huissier du 6 mai 2009, Mme [N] et M. [I] ont fait assigner M. [O] devant le tribunal de grande instance de Pau a fin de voir prononcer la résolution de la vente en raison du vice caché affectant le terrain.
Ils ont revendu ce terrain le 3 mars 2010 pour un prix de 67 500 €, et ils ont modifié leur demande en cours de procédure, en sollicitant la réduction du prix d'acquisition à 32 680,11 €, ainsi que des dommages-intérêts et une indemnité pour frais irrépétibles.
Par jugement du 13 octobre 2010, cette juridiction les a déboutés de leurs demandes et les a condamnés à payer à M. [O] une indemnité de 1 000 € pour frais irrépétibles.
Par déclaration au greffe du 28 octobre 2010, M. [I] et Mme [N] ont relevé appel de cette décision.
Dans leurs dernières écritures du 20 avril 2011, ils ont conclu à la réformation du jugement ainsi qu'à la condamnation de M. [O] au paiement de la somme de 33 074,91 € représentant le montant de la réduction du prix, 10 000 € à titre de dommages-intérêts, et une indemnité de 3 000 € pour frais irrépétibles.
Ils font valoir que la clause de l'acte de vente relative au défaut de remblaiement et de drainage était essentielle pour eux et qu'elle constituait une condition déterminante de leur consentement, et que c'est pour cette raison qu'elle a été mentionnée dans le compromis de vente et dans le descriptif de la parcelle.
Ils soutiennent que le vendeur avait pris des engagements très précis en toute connaissance de cause, et ils ajoutent que la constitution de ces remblais est nécessairement antérieure à la vente de l'immeuble, et que si la doline constitue une cavité d'origine naturelle, elle a été néanmoins comblée par la main de l'homme au moyen d'un remblai de très grande hauteur, et c'est ce qui constitue le vice caché.
Dans ses dernières écritures déposées le 15 mars 2011, M. [O] a conclu à la confirmation du jugement, ainsi qu'à la condamnation des appelants au paiement de la somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts et d'une indemnité de 5 000 € pour frais irrépétibles.
Il soutient qu'il ne connaissait pas le vice affectant le sol constitué par la présence d'une cavité dénommée doline résultant d'un phénomène de circulation d'eau souterraine, et qu'il était impossible de le mettre en évidence, puisque ce terrain avait un usage strictement agricole avant la vente.
Il ajoute que les appelants ne rapportent pas la preuve que l'état du terrain ne leur aurait pas permis de lui donner l'usage auquel il était destiné, à savoir l'édification d'une maison d'habitation.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 mai 2011.
. Motifs de l'arrêt
L'acte authentique de vente du 2 mai 2007 mentionne à la rubrique : « descriptif du terrain : terrain en pente, ni drainé ni remblayé ».
D'autre part, dans ce même acte, le vendeur, M. [O] a expressément déclaré que « l'immeuble vendu n'a jamais été remblayé ni drainé ».
Les appelants fondent leur action sur les dispositions de l'article 1641 du code civil relatif à la garantie des vices cachés, en soutenant que M. [O] leur a sciemment dissimulé le fait que le terrain avait été remblayé.
L'acte authentique comporte une clause d'exclusion de la garantie des vices cachés tenant notamment au mauvais état du sol ou du sous-sol, mais cette exclusion de garantie peut être écartée si les acquéreurs apportent la preuve de la mauvaise foi du vendeur.
L'acte authentique stipulait que cette acquisition avait été faite dans le but de réaliser la construction d'une maison à usage d'habitation.
M. [I] et Mme [N] ont contacté un architecte qui a sollicité la société Geofondation pour faire effectuer une étude de sol qui a été réalisée au mois de janvier 2008, puis les acquéreurs ont demandé à la société Geotec de procéder à une nouvelle étude de sol sur l'ensemble de la partie plane de leur terrain, qui a donné lieu à un rapport établi au mois de septembre 2008.
Il ressort des rapports précis et détaillés établis par ces deux sociétés :
- qu'il existait sur le terrain, à l'endroit du replat sur lequel la construction devait être édifiée, une dépression composée de « limons marron clair, mous' jusqu'à 1,5 à 1,8 mètre de profondeur, des limons argileux et graveleux plus compacts jusqu'à 2,5 à 3 mètres de profondeur, et d'autres limons constitués par des remblais de toute nature » ;
- que la nouvelle étude de sol réalisée au mois de septembre 2008 a confirmé l'existence de remblayages constitués de terre végétale et de remblais argilo-sableux, ainsi que de souches d'arbres.
Ces deux études ont conclu à la nécessité de procéder à une construction sur micro- pieux, par une entreprise de fondation spécialisée, avec mise en place d'un tubage ou d'un blindage pour éviter l'éboulement des parois du forage.
Ces deux rapports n'ont fait l'objet d'aucune critique ni observation de la part de M. [O], si ce n'est le fait qu'il soutient que le prétendu vice caché n'est pas constitué par des remblais, mais par une doline qui résulte d'un phénomène naturel d'effondrement en surface, et que ce phénomène ne lui est pas imputable, et qu'il ne pouvait en connaître l'existence.
Or, s'il est certain que ce terrain présentait un creusement en surface, il n'en demeure pas moins qu'il a été comblé par la main de l'homme au moyen de remblais, et que c'est cela qui constitue le vice caché.
Ces constatations sont donc totalement contraires aux déclarations effectuées par le vendeur tant dans le compromis de vente que dans l'acte authentique, puisque c'est lui qui déclarait formellement que ce terrain n'avait pas été remblayé.
Ces opérations de remblaiement ont nécessairement été effectuées avant la vente, étant observé d'autre part qu'il ressort de la lecture des origines de propriété que ce terrain était la propriété de la famille [O] depuis au moins 30 ans.
M. [O] avait donc nécessairement connaissance de l'état du terrain, et il a effectué en toute connaissance de cause une fausse déclaration dans l'acte sous seing privé et dans l'acte authentique de vente du 2 mai 2007.
Il en résulte que la mauvaise foi de M. [O] est parfaitement établie, et que le jugement du 13 octobre 2010 doit dès lors être réformé en toutes ses dispositions.
Les appelants ont choisi l'action estimatoire en sollicitant une réduction du prix.
En effet, ils ont revendu le terrain en cause le 3 mars 2010 pour un prix de 67 500 € équivalent à celui dont ils s'étaient acquittés.
Ils soutiennent que leur préjudice correspond à un ensemble de frais qu'ils ont dû exposer pour acquérir le terrain d'une part, et pour commencer à formaliser leur projet de construction d'autre part.
Ces demandes sont justifiées dans leur principe, dans la mesure où les appelants ont exposé inutilement différent frais, et qu'ils ont été contraints de renoncer à leur projet par la faute du vendeur qui leur a laissé croire que ce terrain était constructible sans effectuer de travaux supplémentaires, alors que, du fait de la présence de remblais, la construction aurait généré des travaux importants, notamment de fondation et de renforcement du terrain évalués par la société Temsol à 60 996 € et par la société Soltechnic à 102 534,28 €.
Ces frais dûment justifiés par des factures acquittées versées aux débats sont les suivants :
- frais d'établissement de l'acte notarié : 1 431,15 € ;
- frais de mutation : 3 436 € ;
- frais de publication de l'acte : 3 516 € ;
- frais de géomètre : 1 100,32 € ;
- frais de branchement : 2 236,31 € (ERDF et viabilisation eau) ;
- facture d'eau : 71,58 € ;
- création d'un chemin d'accès : 3 348,80 € ;
- étude d'assainissement : 418,60 € ;
- tractopelle, chauffeur et étude de sol (facture Loustau du 25 août 2008) : 394,68 € ;
- redevance SPANC : 63,30 € ;
- étude de sol Geofondation : 1 794 € ;
- étude de sol Geotec : 598 € ;
- location minipelle : 259,23 € ;
- taxes foncières pour les années 2007 et 2009 : 53 € plus 54 €, soit 107 €.
- total : 17 784,97 €.
M. [I] et Mme [N] ont sollicité d'autre part la somme totale de 14 298,82 € correspondant au montant des loyers dont ils ont dû s'acquitter pour la période allant du mois de mai 2008 à février 2010, au motif qu'ils ont été contraints de se maintenir dans leur ancienne location en raison du retard très important apporté à leur projet de construction qu'ils imputent à M. [O].
Il convient d'observer qu'en tout état de cause, les appelants auraient dû s'acquitter d'un loyer jusqu'à ce que leur projet de construction se réalise, et ils ne peuvent donc solliciter aucune somme à ce titre ; cette demande sera donc rejetée.
D'autre part, ils ne rapportent pas la preuve d'un autre préjudice indemnisable, et ils seront déboutés de leur demande en dommages-intérêts supplémentaires.
En définitive M. [O] sera condamné à payer à M. [I] et à Mme [N] pris comme une seule et même partie la somme de 17 784,97 € en réparation de leur préjudice, augmenté des intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2009, date de l'assignation en justice.
Il serait inéquitable de laisser à leur charge les frais irrépétibles qu'ils ont été contraints d'engager à l'occasion de cette procédure ; M. [O] sera condamné à leur payer une indemnité de 3 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [O] qui succombe dans cette procédure sera débouté de sa demande en dommages intérêts et indemnité.
. Par ces motifs
La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort.
Réforme le jugement du 13 octobre 2010 du tribunal de grande instance de Pau, et statuant à nouveau,
Condamne M. [J] [O] à payer à M. [C] [I] et à Mme [D] [N] pris comme une seule et même partie :
- la somme de 17 784,97 € (dix sept mille sept cent quatre vingt quatre euros et quatre vingt dix sept centimes), augmentée des intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2009 ;
- une indemnité de 3 000 € (trois mille euros) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Déboute les parties de leurs autres demandes.
Condamne M. [O] aux dépens, et autorise la SCP Rodon à recouvrer directement ceux d'appel, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par Mme Pons, Président, et par Mme Peyron, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER,LE PRESIDENT,
Mireille PEYRONFrançoise PONS
