FP/NL
Numéro 12/428
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRET DU 30/01/12
Dossier : 10/04873
Nature affaire :
Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente
Affaire :
[S] [T]
C/
[B] [G] [G]
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R E T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 30 janvier 2012, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 10 Octobre 2011, devant :
Madame PONS, Président, magistrat chargé du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Monsieur AUGEY, Conseiller
Madame BENEIX, Conseiller
assistés de Madame PEYRON, Greffier, présente à l'appel des causes.
Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANT :
Monsieur [S] [T]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par la SCP MARBOT CREPIN, avoués à la Cour
assisté de Me FAURE PIGEYRE, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIME :
Monsieur [B] [G] [G]
Maison '[Adresse 5]'
[Localité 3]
représenté par Me VERGEZ, avoués à la Cour
assisté de Me TORTIGUE, avocat au barreau de BAYONNE
sur appel de la décision
en date du 08 NOVEMBRE 2010
rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE DAX
Suivant promesse unilatérale de vente reçue par acte notarié en date du 31 mai 2007, M. [B] [G] [G] s'est engagé à vendre à M. [S] [T], un ensemble de bâtiments et de terrains à bâtir sis [Adresse 4] d'une superficie de 2ha 09a 39 ca.
Cet acte fixe les conditions et délais, par lesquels le promettant s'engage à vendre.
Cette promesse a été consentie sous les conditions suspensives d'obtention d'un certificat d'urbanisme et d'obtention d'un prêt par le bénéficiaire d'un montant de 1.970.0000 € souscrit auprès de BNP Paribas sur une durée de deux ans au taux de 4,50 % l'an.
Le bénéficiaire s'engageait à justifier auprès du notaire par écrit, au plus tard le 31 juillet 2007, du ou des organismes bancaires sollicités.
Une indemnité d'immobilisation de 100.000 € était prévue au profit du promettant.
A ce titre M. [S] [T] a versé, le jour de la signature de l'acte, la somme de 20.000 € entre les mains du notaire, Maître [Y], solde devant être versé au plus tard dans les deux mois de la signature de la promesse.
Le délai d'option du bénéficiaire était fixé au 30 septembre 2007.
Arguant de ce que la condition suspensive d'obtention du prêt n'avait pu se réaliser dans les conditions fixées dans l'acte notarié et de ce que dès lors la promesse de vente était caduque, M. [S] [T] a, par acte d'huissier de justice en date du 21 mars 2008, fait assigner M. [B] [G] [G] devant le tribunal de grande instance de Dax pour obtenir sa condamnation à lui restituer la somme de 20.000 € correspondant à l'indemnité d'immobilisation.
Par jugement en date du 8 novembre 2010, le tribunal de grande instance a :
- débouté M. [S] [T] de sa demande ;
- dit que Maître [Y] se libérera valablement de la somme de 20.000 € entre les mains de M. [B] [G] [G] ;
- condamné M. [S] [T] à verser à M. [B] [G] [G] la somme de 80.000 € outre les intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2007 au titre de l'indemnité d'immobilisation.
- condamné M. [S] [T] à verser à M. [B] [G] [G] la somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration au greffe du 30 novembre 2010, M. [S] [T] a relevé appel de cette décision.
Dans ses dernières écritures déposées le 28 juin 2011, M. [S] [T] demande à la cour, au visa des articles 1134 du code civil et de l'article L 312-16 du code de la consommation, de :
- réformer le jugement entrepris ;
- constater la caducité de la promesse unilatérale de vente et par conséquent la non réalisation de la vente ;
- condamner M. [B] [G] [G] à lui restituer la somme de 20.000 € correspondant à l'indemnité d'immobilisation assortie des intérêts au taux légal majoré de moitié en application de l'article L 313-16 du code de la consommation à compter de la mise en demeure adressée à Maître [Y] le 24 novembre 2007 ;
- condamner M. [B] [G] [G] à lui payer la somme de 2.500 € de dommages et intérêts et celle de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions il fait valoir que :
- dans le délai contractuellement fixé, soit le 15 juin 2007, il s'est rapproché de plusieurs établissements bancaires pour déposer des demandes de prêts conformes aux stipulations contractuelles, demandes qui lui ont été refusées par la BNP, la Société générale et la Caisse d'Epargne.
- il a tenu le promettant informé de ses démarches dans les délais prévus à la promesse par un courrier de son notaire Maître [R], du 31 juillet 2007 adressé à Maître [Y], notaire de M. [G] [G].
- la non réalisation de la condition suspensive ne lui est donc pas imputable ce qui n'est pas contesté par M. [B] [G] [G] ;
- à la non réalisation de la condition suspensive tenant à l'obtention du prêt le 31 juillet 2007, les négociations entre les parties se sont poursuivies au delà du délai d'option et le vendeur n'a pas sollicité la conclusion de la vente, renonçant ainsi à tout recours contre lui ; l'attitude du vendeur au-delà de la validité de la promesse permet donc de constater l'existence de la commune intention des parties de renoncer à cette promesse et de poursuivre les négociations.
- la condition suspensive d'obtention du prêt ne s'étant pas réalisée, la promesse est devenue caduque et le promettant doit lui restituer l'indemnité d'immobilisation puisqu'il n'a pas, sans motif légitime, renoncé à réitérer la vente par acte authentique ;
- les parties étant d'accord pour constater la caducité de la promesse c'est à tort que M. [B] [G] [G] qui n'a fait aucune diligence pour réitérer la vente et pour obtenir dans le délai contractuellement fixé, le paiement complet de l'indemnité d'immobilisation, lui réclame le solde de cette indemnité.
Dans ses dernières écritures déposées le 7 septembre 2011, M. [B] [G] [G] conclut :
- à la confirmation du jugement entrepris
- au débouté de M. [S] [T] de l'ensemble de ses demandes et à sa condamnation au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il fait valoir que :
- M. [T] a reconnu la caducité de la promesse de vente puisque par message électronique du 12 septembre 2007, il lui proposait la signature d'une nouvelle promesse de vente ;
- M. [T] n'a respecté ni l'obligation de justifier de l'accomplissement des démarches nécessaires à l'obtention dans le délai prévu au contrat soit le 31 mai 2007 ni du refus des organismes bancaires au plus tard le 31 juillet 2007 ;
L'ordonnance de clôture est intervenue le 20 septembre 2011.
SUR QUOI :
Attendu que conformément à l'article 1134 du code civil les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise, qu'elles doivent être exécutées de bonne foi ;
Attendu qu'en l'espèce, la condition suspensive tenant à l'obtention d'un prêt contenue dans la promesse unilatérale de vente conclue entre les parties le 31 mai 2007 est ainsi rédigée :
' le bénéficiaire s'il lève l'option déclare vouloir souscrire à un ou plusieurs emprunts à l'effet de financer partie du prix d'acquisition de l'immeuble ci-dessus désigné.
En conséquence, la présente promesse de vente est soumise à la condition suspensive de l'octroi du ou des prêts ci-après qu'il se propose de contracter dans les conditions suivantes :
- organisme bancaire : BNP Paribas
- montant du prêt : 1.970.000 €
- durée : deux ans
- taux d'intérêt maximum hors assurance : 4,50 % l'an,
Le ou les prêts seront considérés comme obtenus dès présentation par un organisme prêteur auprès du bénéficiaire d'une ou plusieurs offres de prêts régulières correspondant aux caractéristiques du financement de l'opération stipulée ci-dessus par le bénéficiaire.
Notification de l'obtention de l'offre (ou des offres) du (ou des) prêt(s) devra être adressée au notaire chargé d'établir l'acte devant régulariser les présents par lettre recommandée avec demande d'accusé de réception, ou remise contre récépissé et reçue au plus tard dans les deux mois des présentes.
Le bénéficiaire s'engage à effectuer les démarches nécessaires à l'obtention du ou des prêts susvisés dans un délai de quinze jours à compter de la signature des présentes. Il devra en justifier par un écrit du ou des organismes sollicités remis au notaire chargé d'établir l'acte devant régulariser la vente au plus tard le 31 juillet 2007.
A défaut pour le bénéficiaire d'avoir procédé à cette notification par lettre recommandée avec demande d'accusé de réception, celui-ci sera censé avoir renoncé définitivement au bénéfice de la condition suspensive d'obtention de prêt. La condition suspensive d'obtention de prêt étant alors considérée comme réalisée.'
Attendu qu'en conséquence, il résulte de ces dispositions que le bénéficiaire de la promesse devait dans les formes prévues à l'acte, justifier au plus tard le 31 juillet 2007 soit de l'obtention de l'offre de prêt soit des démarches effectués avant le 15 juin 2007 pour obtenir un prêt ;
Attendu que la même promesse de vente prévoyait, s'agissant de l'indemnité d'immobilisation et de la caution bancaire, que :
' En considération de la présente promesse de vente, et pour indemniser le promettant de l'indisponibilité temporaire en résultant, le bénéficiaire s'oblige, dans le cas où les conditions suspensives stipulées aux présentes seraient réalisées, comme dans le cas où le bénéficiaire aurait renoncé à celles des conditions stipulées exclusivement en sa faveur qui n'auraient pas été réalisées, et dans le cas où il ne demanderait pas la réalisation de la vente à verser au promettant une somme de 100.000 € à titre de réparation forfaitaire du préjudice subi, et ce, quelle qu'ait été la durée de l'indisponibilité.
Cette somme devra être versée au promettant de la manière suivante :
1°) dès à présent à concurrence de 20.000 €, et
2°) le solde de 80.000 € au plus tard dans les deux mois des présentes.
Les obligations du bénéficiaire pour le versement de la somme de 80.000 € seront garanties par une caution bancaire solidaire (dite à première demande)...
Passé le délai de deux mois le promettant serait alors en droit de considérer les présentes comme nulles et non avenues, sans qu'il soit besoin pour lui d'aucune mise en demeure préalable, il lui suffira alors d'avertir le bénéficiaire de sa décision au domicile élu ci-après, par lettre portée contre reçu, ou par lettre recommandée avec demande d'accusé de réception.
La durée de validité de la garantie expirera deux mois après la réalisation de la promesse de vente fixée ci-dessue ;
La remise de cet acte de garantie tiendra lieu d'indemnité d'immobilisation et constitue une des conditions déterminantes des présentes.
En cas de défaillance, de l'une ou l'autre des conditions suspensives stipulées aux présentes, les obligations du bénéficiaire et de la caution, deviendraient caduques de plein droit, du seul fait de la justification de la non réalisation de cette ou de ces conditions.
Cependant cette caducité ne s'opérerait pas dans le cas où le bénéficiaire renoncerait au bénéfice de celles de ces conditions stipulées exclusivement en sa faveur qui ne seraient pas réalisées...
En cas de non réalisation de ladite vente, cette somme sera :
- soit acquise définitivement au promettant pour le cas où le bénéficiaire ne demanderait pas la réalisation de la vente présentement promise dans les délais et sous les conditions convenues au présent acte,
- soit intégralement restituée au bénéficiaire pour le cas où celle-ci devrait revenir à ce dernier, en application des conditions suspensives ci-dessus stipulées.
Ces délais écoulés sans que le bénéficiaire ait manifesté son intention d'acquérir dans les conditions prévues au présent acte, le promettant sera délivré de tous engagements et il reprendra alors son entière liberté vis à vis du bénéficiaire, par le seul fait de l'expiration des délais dont s'agit, et sans qu'il soit besoin pour lui de faire aucune sommation, ni de remplir aucune formalité juridique',
Attendu que dès lors il résulte de ces stipulations contractuelles que le bénéficiaire de la promesse devait, avant le 31 juillet 2007, soit avoir versé le solde de l'indemnité d'immobilisation soit avoir justifié d'une caution bancaire pour le versement de cette indemnité ;
Attendu qu'enfin, il résulte de la même promesse de vente que le bénéficiaire devait en demander la réalisation jusqu'au 30 septembre 2007 inclusivement soit par exploit d'huissier, soit par lettre recommandée avec demande d'accusé de réception, soit par écrit remis contre récépissé, à l'étude du notaire et que faute par le bénéficiaire d'avoir levé l'option dans ces conditions et délais, la promesse serait alors considérée comme caduque et de nul effet sans que le promettant, dégagé de tous engagements résultant de la promesse, ait besoin de faire aucune mise en demeure, ni aucune formalité judiciaire ;
Attendu qu'en l'espèce, pour justifier avoir sollicité le prêt prévu à la promesse de vente, M. [T] produit :
- un message électronique à lui adressé par la BNP Paribas le 7 juin 2007 lui indiquant qu'elle n'entendait pas 'retenir son projet'.
- une attestation de refus de prêt datée du 28 juin 2007 par la Société Générale qui n'entend pas donner une suite favorable à la demande de crédit de M. [T] pour financer l'acquisition d'un terrain situé chemin de Baluffet de 17 500 m²...
- enfin, un courrier du 26 décembre 2007 de la Caisse d'Epargne Midi-Pyrénées lui indiquant qu'elle réitère sa position relative à la demande de financement de l'opération Maubec et qu'elle a le regret de l'informer qu'elle ne peut donner une suite favorable à son dossier ;
Attendu que l'imprécision de ces demandes de prêt ne permet pas d'établir qu'elles sont conformes aux prévisions de la promesse de vente ;
Que bien plus la demande auprès de la Société Générale a été faite pour une autre opération que celle de l'achat des parcelles de M. [G] [G] [Adresse 6] ;
Attendu que par lettre recommandée avec demande d'accusé de réception envoyée par Maître [R], notaire de M. [T], du 31 juillet 2007 reçue le 2 août 2007 par Maître [Y], notaire de M. [G] [G], le premier informait le second que M. [T] n'était pas en mesure de fournir une offre de prêt et qu'il sollicitait un délai supplémentaire d'un mois afin de finaliser l'offre de crédit ;
Attendu qu'en conséquence d'une part, M. [T] ne démontre pas avoir sollicité une offre de crédit correspondant aux stipulations contractuelles dans la limite de validité de la condition suspensive ;
Que d'autre part, il n'a justifié au promettant l'absence d'offre de prêt que postérieurement au délai contractuel ;
Attendu que dès lors c'est bien lui qui a empêché la réalisation de la condition suspensive et il ne peut valablement soutenir qu'il n'a pas commis de faute dans l'absence de réalisation de cette la condition ;
Attendu que d'ailleurs, dès l'expiration du délai, par courrier adressé à Maître [R] le 1er août 2007, Maître [Y], constatant le défaut de justification de M. [T], estimait que la condition suspensive d'obtention de prêt était considérée comme tacitement réalisée et que le promettant pouvait solliciter la caducité du contrat à défaut de versement de la somme de 80.000 € complémentaire ;
Que dans le même courrier, Maître [Y], proposait à Maître [R] de préparer une convention aux termes de laquelle le promettant acceptait de différer jusqu'au 31 août le versement de la somme complémentaire de 80.000 € ou éventuellement une caution bancaire de pareille somme, lui demandant toutefois de lui adresser une lettre de son client confirmant la demande de caution bancaire ;
Attendu que par un nouveau courrier également adressé à Maître [R] le 17 août 2007, Maître [Y] lui indiquait que M. [G] [G] acceptait d'établir une nouvelle promesse de vente sous réserve du versement de l'indemnité d'immobilisation ou de la remise d'une caution bancaire, la condition suspensive de financement devant être réalisée au plus tard le 31 août ;
Attendu que dès lors, s'il résulte de ces courriers que si M. [G] [G] a accepté de reporter au 31 août 2007 la justification de l'obtention du prêt, il n'est pas établi qu'il ait accepté de différer au delà de cette date le versement du solde de l'indemnité d'immobilisation ou de la justification de la caution bancaire ;
Attendu que M. [T] ne justifie pas avoir, dans ce délai, obtenu une offre de prêt et versé le complément d'indemnité d'immobilisation ou avoir justifié d'une caution bancaire pour son versement alors qu'avant même l'expiration du délai de validité de la condition suspensive, Maître [Y] avait adressé, par fax, à Maître [R] le 25 juillet 2007 un courrier lui demandant de se rapprocher de son client pour qu'il fournisse l'attestation de caution bancaire et effectue le versement du solde de la caution avant le 31 juillet 2007, preuve que M. [G] [G] n'a jamais renoncé au versement de la totalité de l'indemnité d'immobilisation ;
Attendu que pas davantage, M. [T] ne démontre avoir demandé la réalisation de la vente dans les conditions de formes et de délais prévus au contrat ;
Que d'ailleurs dans un message électronique adressé à M. [G] [G] en date du 12 septembre 2007 il indique 'aujourd'hui le financement est OK' ce qui confirme qu'antérieurement il n'en disposait pas et que 'l'objectif serait de signer une nouvelle promesse de vente synallagmatique sans condition suspensive de prêt et sans indemnité d'immobilisation' reconnaissant ainsi que la promesse était devenue caduque ;
Que de même, son notaire, dans un courrier adressé à Maître [Y] le 24 septembre 2007, reconnaissait que la première promesse était bien tombée faute de réalisation des conditions suspensives d'emprunt ;
Attendu que par acte d'huissier de justice en date du 12 décembre 2007 M. [G] [G] l'a sommé d'avoir à lui payer la somme de 80.000 € faute d'avoir effectué les démarches nécessaires par un écrit de l'organisme bancaire et d'avoir versé le complément d'indemnité d'immobilisation ;
Attendu que dès lors, ne démontrant pas avoir satisfait aux conditions de la promesse de vente et aux conditions ultérieures contenues dans les courriers de Maître [Y] susvisés qui expiraient le 31 août 2007, M. [T] doit à M. [G] [G] l'intégralité de l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse de vente, le promettant n'ayant jamais renoncé à solliciter le paiement de son intégralité en dépit des négociations qui ont pu se poursuivre postérieurement au 31 juillet 2007 et qui n'ont échoué que par la carence de M. [T] ;
Qu'en conséquence, c'est à bon droit que le premier juge a débouté M. [T] de sa demande en restitution et l'a condamné à verser à M. [G] [G] le solde de l'indemnité d'immobilisation ;
Que le jugement déféré sera donc confirmé en toutes ses dispositions ;
Attendu que M. [T] qui succombe doit être débouté de sa demande de dommages et intérêts ;
PAR CES MOTIFS :
LA COUR,
Après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ;
Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Dax en date du 8 novembre 2010,
Déboute M. [T] de sa demande de dommages et intérêts ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. [T] à payer M. [G] [G] la somme de 2.500 € (deux mille cinq cents euros), rejette la demande de M. [T] ;
Condamne M. [T] aux dépens.
Accorde à Maître Vergez, avoué, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par Mme Françoise Pons, Président, et par Mme Mireille Peyron, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER,LE PRESIDENT,
Mireille PEYRONFrançoise PONS
