CB/AM
Numéro 11/5339
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRET DU 30/11/2011
Dossier : 10/00295
Nature affaire :
Demande en réparation des dommages causés par l'activité des auxiliaires de justice
Affaire :
[F] [X]
SARL DOMAINE D'ESCOS
C/
SELARL [W] [Y] - [K] - [L]
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R E T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 30 novembre 2011, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 26 Septembre 2011, devant :
Madame PONS, Président
Monsieur AUGEY, Conseiller
Madame BENEIX, Conseiller, magistrat chargé du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile
assistés de Madame PEYRON, Greffier, présente à l'appel des causes.
Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.
Le Ministère Public a eu connaissance de la procédure le 28 mars 2011.
dans l'affaire opposant :
APPELANTS :
Monsieur [F] [X]
né le [Date naissance 1] 1949 à [Localité 7] (76)
de nationalité française
[Adresse 6]
[Localité 3]
SARL DOMAINE D'ESCOS
[Adresse 10]
[Adresse 10]
[Adresse 10]
[Localité 4]
prise en la personne de son représentant légal, son gérant en exercice, Monsieur [F] [X]
Intervenante volontaire
représentés par la SCP DE GINESTET DUALE LIGNEY, avoués à la Cour
assistés de Maître CHARTHIER, avocat au barreau de PAU
INTIMEE :
SELARL [Y] - [K] - [L]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 2]
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social
représentée par la SCP PIAULT / LACRAMPE-CARRAZE, avoués à la Cour
assistée de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS
sur appel de la décision
en date du 02 DECEMBRE 2009
rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PAU
FAITS
Aux termes d'un compromis en date du 22 septembre 2005, établi par la SELARL [Y] - [M] - [L], notaires à [Localité 2], la Fondation de «'l'Oeuvre des Missions Catholiques Françaises d'Asie et d'Afrique'» s'est engagée à vendre à M. [X] une maison située [Adresse 9] ainsi que deux lots de copropriétés dans un autre immeuble situé [Adresse 8], moyennant le prix total de 161'676,79 € soit 115'276,79 € pour la maison et 46'400 € pour les lots de copropriétés. M. [X] a versé un acompte de 8 083,84 €.
La réitération de l'acte devait intervenir le 7 décembre 2005, suite à la réalisation de six conditions suspensives.
Conformément aux dispositions du compromis, M. [X] s'est substitué à la SARL Domaine d'Escos, suivant courrier du 28 septembre 2005.
A la suite des deux demandes d'intention d'aliéner déposées par le notaire, la ville de Pau l'a avisé par lettre en date du 29 novembre 2005, qu'un arrêté d'alignement du 18 juillet 2005 affectait la [Adresse 9], la servitude visant à l'élargissement de la voie.
En l'absence de réitération de l'acte, le notaire a restitué l'acompte à M. [X], le 15 février 2006. Mais trois ans plus tard, M. [X] a appris l'existence d'un projet immobilier sur le bien concerné et l'absence de préemption de la mairie.
PROCEDURE
Reprochant à la SELARL [Y] - [M] - [L] d'être à l'origine du défaut de réitération de l'acte, pour l'avoir incité à renoncer à l'achat, en interprétant faussement comme une intention de préempter, le courrier de la ville de Pau, visant l'arrêté d'alignement, M. [X] a, suivant acte en date du 28 janvier 2009, assigné la SELARL [Y] - [M] - [L] en responsabilité et réparation de ses préjudices, devant le tribunal de grande instance de Pau, qui suivant jugement en date du 2 décembre 2009, l'a débouté intégralement de ses demandes et condamné à verser à la défenderesse la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et celle de 2 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [X] a interjeté appel de cette décision suivant déclaration au greffe du 20 janvier 2010.
Par mention au dossier en date du 28 mars 2011, le Ministère Public a indiqué s'en rapporter à la décision de la Cour.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 mai 2011.
MOYENS et PRETENTIONS des PARTIES
La SARL Domaine d'Escos déclare intervenir volontairement au débat suivant conclusions du 11 mars 2011.
Elle conclut ainsi que M. [X] dans leurs dernières écritures en cette date, à l'infirmation de la décision déférée et à la condamnation de la société notariale à leur verser la somme de 161'676,79 € à titre de dommages-intérêts en réparation d'une perte de chance et d'une perte de gains outre la somme de 5 382 € TTC au titre des frais inutiles générés par la promesse de vente du 22 septembre 2005 ainsi que les sommes de 2 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi, et 5 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
A titre subsidiaire, ils concluent au débouté de la société notariale de ses demandes reconventionnelles de dommages-intérêts et d'indemnités pour frais irrépétibles.
Ils reprochent au notaire :
1°) un manquement à son obligation d'information et de conseil en donnant par télécopie du 06 janvier 2006, une fausse information sur l'intention de préempter de la mairie qui suivant courrier du 29 novembre 2005 ne l'avisait que d'un arrêté d'alignement. Cette information n'était pas tardive car la date de réitération du 7 décembre 2005 avait été prorogée du fait de la reprise des négociations sur le prix, au regard de nouvelles sujétions financières apparues dans la copropriété. M. [X] n'avait jamais informé le notaire d'une renonciation au projet, au contraire dans un courrier du 14 novembre 2005, il l'avisait qu'il «'faisait abstraction de la péremption et de l'alignement'».
L'erreur d'interprétation est donc en relation directe avec la décision d'abandon du projet.
2°) un manquement à son obligation d'assurer l'efficacité de l'acte (la promesse de vente) :
- en ne sollicitant pas, avant la promesse, le certificat d'urbanisme qui l'aurait renseigné sur l'existence d'un arrêté d'alignement ;
- en n'exigeant pas du syndic, la production de l'état prévu aux articles 4 et 5 du décret du 17 mars 1967, permettant de connaître le montant des sujétions financières liées à la copropriété.
Ainsi, toutes les conditions étant réalisées et réunies, il n'existait donc plus d'obstacles à la réitération de l'acte de sorte que, l'information donnée à tort par le notaire, sur l'intention de la mairie de préempter, apparaît la cause certaine de sa renonciation à l'acte.
Le préjudice correspond à :
- la perte de chance de réaliser une opération immobilière et donc une plus-value, qui doit être évaluée en tenant compte de la marge brute qui aurait pu être dégagée, de l'offre et de la demande en matière de logement à l'époque de l'acte, en 2005 avant la crise immobilière et de la faisabilité du projet, soit une somme de 161'676,79 € ;
- au remboursement des factures payées au titre du nettoyage et de l'enlèvement des gravats soit 358,80 € TTC et au titre de la note d'honoraires d'un architecte du 14 novembre 2005 soit 5 023,20 € TTC ;
- le préjudice moral de M. [X] est constitué des multiples démarches nécessaires à la mise en place du projet.
La SELARL [Y] - [M] - [L] dans ses dernières écritures en date du 25 janvier 2011, conclut à la confirmation du jugement déféré et à la condamnation de l'appelant sur le fondement de l'article 1382 du code civil à lui verser la somme de 10'000 € à titre de dommages et intérêts outre celle de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle conclut à l'absence de faute :
- la mention figurant au courrier du 06 janvier 2006, par laquelle il est indiqué que la mairie avait préempté, résulte d'une erreur de plume ;
- au stade de l'avant contrat le notaire n'a pas l'obligation :
- de solliciter des documents d'urbanisme, ce qui explique qu'en l'espèce la condition de l'absence d'arrêté d'alignement a été érigée en condition suspensive à l'acte,
- d'informer l'acquéreur des sujétions financières en cours dans la copropriété (existence de travaux, contentieux judiciaire avec un autre copropriétaire), d'autant que ces informations n'ont été connues que par la convocation à l'assemblée générale des copropriétaires, devant se tenir fin décembre 2005.
Elle conclut également à l'absence de lien de causalité direct avec le préjudice invoqué :
- l'erreur d'interprétation est sans lien avec la renonciation à l'acte définitif dès lors que le courrier litigieux du 06 janvier 2006 est postérieur à la date butoir de réitération de l'acte fixée au 07 décembre 2005,
- M. [X] avait indiqué dans son courrier du 24 novembre 2005 que «'si sous 48 heures le vendeur n'acceptait pas une réduction de 17'000 € du prix, il annulerait l'acquisition'».
C'est donc le refus du vendeur de céder à cette proposition qui a conditionné l'abandon du projet dès le 27 novembre 2005. Par ailleurs, aucun accord sur le montant de la réduction du prix n'a jamais été porté à la connaissance du notaire :
- les parties n'ont pas indiqué leur intention de proroger le délai de réitération expirant le 07 décembre 2005 ; au contraire, le vendeur a informé le notaire qu'il acceptait le désistement de l'acquéreur ;
- le compromis était donc manifestement caduc du fait de la non réalisation d'au moins une des conditions suspensives : l'existence d'une servitude d'alignement, qui constitue bien une éviction même partielle du bien.
Elle conclut enfin, à l'absence de preuve d'un préjudice né, actuel et certain :
- M. [X] ne peut demander réparation d'un préjudice personnel alors qu'il s'était substitué un tiers pour conclure l'opération, tiers qui a seul intérêt à agir ;
- la perte de chance n'est pas justifiée puisqu'il avait sollicité une baisse de prix qu'il avait obtenue à hauteur de 8 000 € ; d'autant que, la vente pouvait être scindée et que l'opération pouvait se poursuivre sur les lots de copropriétés de la rue Bordenave ; la perte de la marge brute n'est absolument pas justifiée en l'absence d'engagement de frais ;
- la facture de nettoyage, antérieure au compromis, n'a pas été acquittée par M. [X] ; les frais d'architecte ont été engagés avant même qu'il ait eu la certitude de signer l'acte authentique ; en sa qualité de professionnel de l'immobilier, marchand de biens, il a pris des risques assumés ; il est seul responsable de la non réitération du compromis ;
- M. [X] ne justifie d'aucune résistance abusive et donc d'aucun préjudice moral.
La procédure intentée est manifestement abusive ; elle occasionne un préjudice d'image et de notoriété pour la société notariale.
MOTIVATION
Il appartient au notaire de procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l'utilité, l'efficacité technique et pratique et la sécurité des actes qu'il rédige. Il lui appartient de conseiller utilement son client en attirant son attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques de ses engagements.
En l'espèce, M. [X] et la SARL Domaine d'Escos reprochent notamment au notaire d'avoir, dans son courrier du 06 janvier 2006, fourni une fausse information sur la préemption du bien par la mairie, à l'origine de leur désistement, leur ayant ainsi fait perdre une chance de réaliser l'opération financière espérée.
Or, il s'évince des courriers échangés depuis la promesse du 22 septembre 2005, que la cause de la non réitération de l'acte est, non pas la décision de la mairie mais le refus du vendeur de diminuer le prix de vente dans les proportions souhaitées par l'acquéreur. En effet :
- par courrier du 14 novembre 2005, M. [X] indiquait au notaire qu'au regard des nouvelles sujétions financières relatives à la copropriété (travaux en toiture et instance judiciaire engagée par un copropriétaire), il engageait de nouveaux pourparlers avec le vendeur pour obtenir la diminution du prix d'un montant de 17 000 € ;
- par courrier du 24 novembre 2005, destiné au notaire, il confirmait sa demande en réduction du prix, considérant la découverte postérieure à la signature du compromis, des dépenses prévisibles de la copropriété, en ajoutant : «si mes dernières propositions n'étaient pas acceptées sous 48 heures, j'annulerai purement et simplement cette acquisition'» ;
- dans un fax destiné au vendeur, en date du 25 novembre 2005, il précisait «'j'ai donné 48 heures à Me [Y] pour me répondre, faute de quoi, je considérerai l'affaire comme annulée » ;
- dans un second fax du 27 novembre, il indique au vendeur «'je vous laisse le soin d'informer Me [Y] de votre accord de modification du prix d'achat'».
Ainsi, il ressort de ces courriers, que la réduction du prix était devenue la condition de la réitération de la promesse ainsi que le confirment :
- le courrier du vendeur au notaire en date du 03 décembre 2005, indiquant « notre dernière proposition formulée dans un esprit de très grande conciliation, n'a pas satisfait notre acquéreur. Elle est maintenant caduque. Nous nous refusons d'aller au-delà et acceptons donc le désistement de M. [X]'» ; le vendeur faisait en effet allusion à sa proposition de baisse de prix de 8 000 € (et non 17 000 € comme demandé), formulée auprès de l'acquéreur, par courrier du 25 novembre 2005 ;
- l'absence de demande de l'une ou l'autre des parties pour la prorogation du délai de réitération de l'acte expirant le 07 décembre 2005.
Dans ces conditions, il apparaît clairement que la non réitération de l'acte provient de l'échec de la négociation sur le prix entre les parties et non de l'erreur du notaire commise dans son courrier du 06 janvier 2006, quant à la qualification de la nature de la décision de la mairie. Aucune pièce du dossier, postérieure à cette date ne confirme l'affirmation des appelants.
Par ailleurs, aux termes de son courrier du 14 novembre 2005, il apparaît que M. [X] avait exclu le droit de préemption de la mairie, des conditions essentielles et déterminantes de son consentement, en ces termes : «'je fais abstraction de la préemption qui avait été prise par la mairie sur la [Adresse 9]'». Ce qui démontre également, que M. [X] avait déjà à cette date, une parfaite connaissance de la nature exacte de la décision municipale, c'est-à-dire qu'il ne s'agissait que d'une décision d'alignement et non d'une préemption sur l'immeuble, celle-ci ayant pour effet d'interdire de réitérer la promesse de vente litigieuse.
Les autres fautes invoquées par les appelants dans l'exécution des obligations du notaire, apparaissent également sans aucun lien avec le désistement et au surplus infondées, s'agissant de la recherche des documents d'urbanisme et des documents relatifs à la copropriété (articles 4 et 5 du décret du 17 mars 1967) à laquelle le notaire n'est tenu que postérieurement à la signature de la promesse et non antérieurement, dans le but de permettre d'assurer à l'acte son entière efficacité.
Dans ces conditions, la décision qui a débouté M. [X] de ses demandes, sera confirmée.
En revanche, l'exercice d'une action en justice de même que la défense à une telle action constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à réparation que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou une erreur grossière équipollente au dol, insuffisamment caractérisé en l'espèce. De sorte que la décision sera infirmée en ce qu'elle a condamné M. [X] à des dommages et intérêts pour procédure abusive.
En outre, il n'est justifié d'aucun préjudice d'image ou de réputation subi par la SELARL [Y] - [M] - [L], de sorte qu'elle doit être déboutée de sa demande de dommages et intérêts.
Eu égard aux circonstances de la cause et à la position des parties, il est inéquitable de laisser à la charge de la SELARL [Y] - [M] - [L], la totalité des frais exposés en cause d'appel et non compris dans les dépens, ce qui commande l'octroi de la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
- Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Pau en date du 02 décembre 2009 en ce qu'il a débouté M. [X] de l'ensemble de ses demandes et condamné à verser à la SELARL [Y] - [M] - [L], la somme de 2 000 € (deux mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ;
- Le réformant pour le surplus ;
- Déboute la SELARL [Y] - [M] - [L] de sa demande de dommages et intérêts ;
- Condamne M. [X] et la SARL Domaine d'Escos aux dépens d'appel ainsi qu'à verser à la SELARL [Y] - [M] - [L] la somme de 3 000 € (trois mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Autorise, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, la SCP Piault - Lacrampe-Carrazé, avoués, à recouvrer directement contre la partie condamnée, ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision.
Le présent arrêt a été signé par Mme Pons, Président, et par Mme Peyron, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER,LE PRESIDENT,
Mireille PEYRONFrançoise PONS
