FA/PP
Numéro 3964/10
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRET DU 27/09/10
Dossier : 08/05009
Nature affaire :
Demande en nullité des actes
des assemblées et conseils
Affaire :
[M] [F]
C/
Syndicat des copropriétaires
de la RESIDENCE [Adresse 6]
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R E T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 27 Septembre 2010, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 07 Juin 2010, devant :
Monsieur NEGRE, Président
Monsieur AUGEY, Conseiller, magistrat chargé du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile
Monsieur DEFIX, Conseiller
assistés de Madame PEYRON, Greffier, présente à l'appel des causes.
Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANT :
Monsieur [M] [F]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]
représenté par la SCP DE GINESTET / DUALE / LIGNEY, avoués à la Cour
assisté de Me COLMET, avocat au barreau de BAYONNE
INTIME :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 6]
[Adresse 1]
[Localité 3]
pris en la personne de son syndic la SARL COGESIM exerçant sous l'enseigne MINIER IMMOBILIER dont le siège social est
[Adresse 2]
[Localité 3]
et elle-même pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représenté par la SCP LONGIN, LONGIN-DUPEYRON, MARIOL, avoués à la Cour
assisté de Me VELLE-LIMONAIRE, avocat au barreau de BAYONNE
sur appel de la décision
en date du 10 NOVEMBRE 2008
rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE
Monsieur [F] est propriétaire du lot numéro 28 situé au rez-de-chaussée de la copropriété résidence [Adresse 6], et du lot numéro 16 constitué par une cave située en rez de jardin.
Il a engagé une action en annulation d'une assemblée générale de la copropriété du 30 septembre 2006 ayant pour objet la refonte complète du règlement de copropriété, portant notamment sur la modification de la répartition des charges.
Il soutient que les dispositions de l'article 49 de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété instaurant la possibilité d'adapter le règlement de copropriété en cas de modifications législatives ne sont pas applicables en l'espèce, pas plus que celles édictées par l'article 24 de la loi relatif au vote à la majorité simple.
Par jugement du 10 novembre 2008, le tribunal de grande instance de Bayonne a débouté Monsieur [F] de sa demande en annulation de cette assemblée générale, et donné acte au syndicat des copropriétaires de ce qu'il publiera le règlement de copropriété accompagné des annexes à la convocation de l'assemblée générale du 30 septembre 2006.
Monsieur [F] a relevé appel de ce jugement.
Monsieur [F] a conclu à sa réformation, ainsi qu'à la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement d'une indemnité de 5.000 € pour frais irrépétibles.
Il soutient que l'assemblée générale du 30 septembre 2006 avait pour objet l'élaboration d'un nouveau règlement de copropriété et d'un nouvel état descriptif de division et de répartition des charges, et que cela ne pouvait donc être fait par le biais de l'article 49 de la loi du 10 juillet 1965 et du vote à la majorité simple édictée par l'article 24 de cette loi.
Il rappelle que l'article 49 de ce texte dispose que dans les huit ans suivant la promulgation de la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain, l'assemblée générale décide à la majorité prévue à l'article 24 les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives depuis son établissement.
Il fait observer que ces dispositions ne sont pas applicables aux modifications du règlement de copropriété envisagées.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] a conclu à la confirmation du jugement, ainsi qu'à la condamnation de Monsieur [F] au paiement d'une indemnité de 4.000 € pour frais irrépétibles.
Il fait valoir en premier lieu que les dispositions de l'article 49 de la loi sur la copropriété ne sont pas d'ordre public, et que dès lors rien n'empêche un syndicat de copropriété d'introduire dans son nouveau règlement les adaptations rendues nécessaires par les modifications législatives, mais également de profiter de l'opportunité pour refondre de façon plus profonde le dit règlement, y compris en revenant sur la répartition des charges si celles-ci ne sont pas conformes aux dispositions d'ordre public de la législation, ce qui est même indispensable lorsque le règlement de copropriété originaire est antérieur à la loi du 10 juillet 1965.
Il fait observer que le nouveau règlement a écarté les critères de l'ancien résultant d'une législation de 1938, en supprimant ce qui était contraire à la législation actuelle d'ordre public, et notamment ceux de l'article 10 de la loi en ce qui concerne les charges d'ascenseur.
Il ajoute qu'en application du critère de l'utilité édicté par l'article 10 alinéa 1er, l'appartement de Monsieur [F] a bien l'utilité de l'ascenseur du bâtiment A compte tenu de la configuration des lieux, à savoir que le sous-sol comporte une sortie piétonne et que l'ascenseur peut donc être utilisé pour quitter l'immeuble par le sous-sol.
Le syndicat des copropriétaires prétend donc que le nouveau règlement n'a eu pour objet que de se mettre en conformité avec les critères d'ordre public édictés par les articles 5 et 10 de la loi notamment en ce qui concerne les charges d'ascenseur.
Il déclare par ailleurs que la suppression du lot numéro 118 est parfaitement régulière, et qu'elle a été acceptée par le propriétaire de ce lot, et que dès lors qu'un propriétaire supprime un lot privatif, le local correspondant devient nécessairement une partie commune, ce qui a pour effet de modifier les quotes-parts de propriété du sol.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 mars 2010.
MOTIFS DE L'ARRÊT
La résidence [Adresse 6] est un ensemble immobilier situé à [Localité 5] composé de deux bâtiments comportant 36 appartements.
Monsieur [F] est propriétaire du lot numéro 28 consistant dans un appartement situé au rez-de-chaussée du bâtiment A, et du lot numéro 16 constitué par une cave située en rez de jardin de cet immeuble.
Le règlement de copropriété originaire a été établi le 12 février 1965.
Lors d'une assemblée générale du 26 avril 2003, la copropriété a adopté une résolution ayant pour objet de faire procéder à la mise à jour du règlement de copropriété à la suite de l'entrée en vigueur de la loi SRU du 13 décembre 2000, en prévoyant le vote d'un budget, et un mandat à été donné au conseil syndical à fin de choisir un rédacteur du nouveau texte.
Lors d'une nouvelle assemblée générale du 29 avril 2006, il a été demandé au conseil syndical et au syndic de parfaire les études déjà réalisées portant sur la mise à jour du règlement de copropriété.
La résolution numéro 14 dispose que le conseil syndical est mandaté pour trouver un prestataire, et que les propositions de mise à jour seront présentées au vote lors de l'assemblée générale de 2004 à fin de publication avant la fin de l'année 2005.
Les copropriétaires ont été convoqués à l'assemblée générale du 30 septembre 2006, l'ordre du jour de cette assemblée générale portant notamment sur l'approbation du projet de règlement de copropriété.
Plusieurs documents étaient joints à la convocation, à savoir le projet de règlement de copropriété conforme à la loi du 13 décembre 2000, une note d'information relative à la motivation du projet, un tableau du calcul des tantièmes de copropriété, un état comparatif des charges de l'exercice 2005 avec application des tantièmes selon le règlement en vigueur et ceux du projet, un courrier de Monsieur [F] ainsi qu'un pouvoir de représentation.
L'assemblée générale extraordinaire du 30 septembre 2006 a adopté le nouveau règlement de copropriété en procédant à un vote séparé sur chacun de ses 36 articles.
Monsieur [F] a conclu à l'annulation des délibérations prises par cette assemblée générale au motif que les décisions ont été prises à la majorité simple édictée par l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 et au visa de l'article 49 de cette loi dans sa rédaction issue de la loi du 13 décembre 2000.
Il soutient que cette délibération a pour effet la refonte complète du règlement de copropriété générant une modification du système de répartition des charges, et en particulier celles d'ascenseur, alors que l'article 49 ne permet qu'une adaptation du règlement de copropriété et qu'il est soumis à deux conditions cumulatives qui ne sont pas remplies, à savoir l'existence d'une modification législative intervenue depuis l'établissement du règlement de copropriété rendant nécessaire l'adaptation de ce règlement à fin de le rendre conforme au droit positif.
L'article 49 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que dans les huit ans suivant la promulgation de la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, l'assemblée générale décide, à la majorité prévue à l'article 24, les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives depuis son établissement.
Les dispositions de cet article ne sont pas d'ordre public, et dès lors rien n'interdit au syndicat des copropriétaires d'introduire dans le nouveau règlement de copropriété les adaptations rendues nécessaires par les modifications législatives, mais encore de refondre de façon plus profonde le règlement y compris le cas échéant en revenant sur la répartition des charges si celles-ci ne sont pas conformes aux dispositions d'ordre public de la législation.
A fortiori en l'espèce le règlement de copropriété originel est du 12 février 1965, et il est donc antérieur à la loi sur la copropriété du 10 juillet 1965 ce qui impliquait donc une refonte complète de ce règlement dans la mesure où la quasi-totalité des dispositions de la loi sont d'ordre public et que les clauses contenues dans les règlements de copropriété antérieurs à la loi de 1965 doivent être réputées non écrites.
D'autre part, ces modifications législatives issues de la loi du 10 juillet 1965 rendaient à l'évidence nécessaire l'adaptation du règlement de copropriété pour le rendre conforme au droit positif.
En particulier, en ce qui concerne les charges d'ascenseur, dans le cadre du règlement originel, les appartements situés au rez-de-chaussée de l'immeuble n'étaient pas soumis au règlement de charges à ce titre.
Il y avait donc lieu de réexaminer cette disposition à la lumière de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Il résulte des pièces du dossier, et en particulier des plans de l'immeuble que l'entrée du bâtiment A s'effectue au rez-de-chaussée par la rue de l'Estagnas au moyen de quelques marches.
Mais il est également possible de rentrer à pied par l'arrière du bâtiment par la [Adresse 7], par le sous-sol où se trouvent les caves.
En conséquence, dans la mesure où le sous-sol comporte une sortie piétonnière, il est logique que l'appartement du rez-de-chaussée supporte des charges d'ascenseur.
D'ailleurs il convient de relever que le géomètre mandaté par Monsieur [F] a adopté ce même raisonnement, en affectant son appartement de 189/1000èmes de charges d'ascenseur.
Il résulte de ce qui précède que les dispositions de l'article 49 de la loi du 10 juillet 1965 étaient applicables en faisant adopter le nouveau règlement de copropriété selon les modalités de vote à la majorité prévue à l'article 24 de la loi.
D'autre part, l'assemblée générale litigieuse avait pour ordre du jour la prise en compte dans le règlement de copropriété et de l'état descriptif des lots la suppression du lot numéro 118 résultant de l'assemblée générale du 29 avril 2006, cette suppression ayant pour objet de modifier la valeur de la quote-part du sol attribué à chaque lot, ce lot qui était auparavant privatif ayant été réintégré dans les parties communes de l'immeuble.
Monsieur [F] soutient que les dispositions de l'article 49 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas applicables pour statuer sur cette demande, puisqu'elle a pour effet d'entraîner une modification de l'état descriptif de division ainsi que du système de répartition des charges.
Or, il résulte des pièces du dossier que la suppression du lot numéro 118 résulte d'une résolution numéro 15 prise par l'assemblée générale des copropriétaires le 29 avril 2006, et cette délibération est donc maintenant définitive, puisqu'elle n'a pas été frappée d'un recours dans le délai légal de deux mois.
En conséquence, Monsieur [F] est irrecevable à former de ce chef une demande en nullité de l'assemblée générale de la copropriété du 30 septembre 2006.
En définitive, la cour juge que l'appel formé par Monsieur [F] à l'encontre du jugement du 10 novembre 2008 n'est pas fondé.
Cette décision sera donc confirmée en toutes ses dispositions, y compris le chef de dispositif relatif à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] les frais irrépétibles qu'il a été contraint d'engager en cause d'appel ; Monsieur [F] sera donc condamné à lui payer une indemnité de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Monsieur [F] qui succombe dans cette instance sera débouté de sa demande en paiement d'une indemnité pour frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort ;
Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Bayonne du 10 novembre 2008 ;
Condamne Monsieur [M] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] pris en la personne de son syndic en exercice une indemnité de trois mille euros (3.000 €) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute Monsieur [F] de ses demandes ;
Condamne Monsieur [M] [F] aux dépens, et autorise la SCP LONGIN / LONGIN-DUPEYRON / MARIOL, avoués, à recouvrer directement ceux d'appel, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur AUGEY, Conseiller, par suite de l'empêchement de Monsieur NEGRE, Président, et par Madame Mireille PEYRON, Greffier, conformément aux dispositions de l'article 456 du code de procédure civile.
LE GREFFIER,Pour LE PRESIDENT empêché,
Mireille PEYRONFabrice AUGEY
