JLL/PP
Numéro 3467/10
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRÊT DU 07/09/10
Dossier : 09/02448
Nature affaire :
Demande en nullité
d'une assemblée générale
ou d'une délibération de
cette assemblée
Affaire :
[J] [E]
épouse [B],
[U] [P]
épouse [E]
C/
Syndicat des copropriétaires
de la [Adresse 9]
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R Ê T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 07 Septembre 2010, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 09 Juin 2010, devant :
Monsieur LESAINT, magistrat chargé du rapport,
assisté de Madame PEYRON, greffier, présente à l'appel des causes,
Monsieur LESAINT, en application des articles 786 et 910 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :
Monsieur NEGRE, Président
Monsieur LESAINT, Conseiller
Monsieur DEFIX, Conseiller
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTES :
Madame [J] [E] épouse [B]
[Adresse 6]
[Localité 2]
Madame [U] [P] épouse [E]
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentées par la SCP LONGIN, LONGIN-DUPEYRON, MARIOL, avoués à la Cour
assistées de Me GARDERA, avocat au barreau de BAYONNE
INTIME :
Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9]
[Adresse 5]
[Localité 8]
pris en la personne de son syndic en exercice la SARL Cabinet immobilier CABAY dont le siège est
[Adresse 1]
[Localité 7]
représenté par la SCP DE GINESTET / DUALE / LIGNEY, avoués à la Cour
assisté de Me Michel PETIT, avocat au barreau de BAYONNE
sur appel de la décision
en date du 20 AVRIL 2009
rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE
FAITS ET PROCÉDURE :
Madame [J] [E] épouse [B] et Madame [U] [P] épouse [E] sont copropriétaires indivises dans la [Adresse 9] (Pyrénées Atlantiques) ;
Une assemblée générale des copropriétaires s'est tenue le 13 octobre 2007 au cours de laquelle des résolutions ont été adoptées ;
Mesdames [E] et [B] ont assigné le syndicat en annulation des résolutions 1, concernant l'approbation des comptes, n° 4, concernant les modalités de consultation des comptes et n° 12, concernant les travaux de mise hors d'eau des caves du bâtiment B et le choix d'un maître d'oeuvre pour les effectuer ;
Le SYNDIC, la S.A.R.L. cabinet immobilier CABAY, à titre personnel, est intervenu volontairement à l'instance ;
Par jugement du 20 avril 2009, le tribunal de grande instance de Bayonne, considérant que sur la résolution n° 1, les demanderesses n'apportaient aucun élément indiquant en quoi elle était irrégulière, que sur la résolution n° 4, les modalités de consultation des comptes adoptées par l'assemblée générale étaient conformes aux dispositions de l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 et que sur la résolution n° 12, il n'était pas démontré que la répartition du coût des travaux était contraire au règlement de copropriété, a rejeté l'ensemble des demandes ; le tribunal a également rejeté la demande reconventionnelle de la S.A.R.L. cabinet immobilier CABAY, à titre personnel, le préjudice invoqué n'étant pas le fait des demanderesses et a condamné ces dernières in solidum à payer la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ; l'exécution provisoire, enfin, a été ordonnée ;
Le 7 juillet 2009, Mesdames [E] et [B] ont relevé appel de cette décision dans des conditions de forme qui ne sont pas critiquées et qui, au vu des pièces dont dispose la Cour, sont recevables ;
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Dans leurs dernières conclusions déposées le 12 mai 2010, Mesdames [J] [B] et [U] [E] , appelantes, font valoir que :
* la résolution n° 1 qui approuve les comptes de l'exercice 2006 n'est pas conforme à la loi ; les charges communes et les charges spéciales des bâtiments ne doivent pas être confondues ; il en est ainsi de la taxe foncière, des charges d'électricité et des menues réparations, comme les factures de travaux de ravalement des cages d'escalier pour les bâtiments A 3 et A 5 ;
* la résolution n° 4 a adopté des modalités de consultation des comptes contraires à l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 en imposant une consultation auprès du président du conseil syndical avant la fin de chaque exercice, alors que les comptes ne sont pas encore établis ;
* la résolution n° 12, sur le choix du maître d'oeuvre des travaux de mise hors d'eau des caves du bâtiment B, ne concerne que les copropriétaires de ce bâtiment, en application de l'article 7 B du règlement de copropriété, qui inclut les tuyaux de descente et d'écoulement des eaux pluviales dans les parties communes spéciales ;
* l'intervention du cabinet CABAY, à titre personnel en cause d'appel est irrecevable en application de l'article 554 du code de procédure civile qui réserve cette possibilité aux parties ni présentes ni représentées en première instance, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ;
Elles demandent :
- l'annulation des résolutions 1, 4 et 12 de l'assemblée générale ;
- que l'intervention volontaire de la société CABAY soit déclarée irrecevable ;
- le paiement par le syndicat de la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Dans leurs dernières conclusions déposées le 11 mai 2010, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 9] et la S.A.R.L. Cabinet Immobilier CABAY, à titre personnel, intimés et appelants incidents, observent que les appelantes agissent au nom d'un mandataire occulte, Monsieur [Y] [B], auparavant syndic bénévole et qu'avec son concours, elles organisent, par des interventions par la G.M.F., leur assureur juridique et des plaintes multiples et non fondées auprès de la F.N.A.I.M. une campagne de dénigrement du syndic ; sur l'appel exercé, ils répliquent que :
* sur la résolution n° 1 : la taxe foncière porte sur le terrain de la copropriété et est une charge commune générale ; selon le règlement de copropriété, le bâtiment A est unique, sans distinction entre les cages d'escalier A 3 et A 5 ; cette résolution est régulière ;
* sur la résolution n° 4 : l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 est explicite et l'assemblée générale n'a fait que rappeler aux copropriétaires qui le souhaitent de consulter les comptes en même temps que la réunion du conseil syndical prévue à cet effet ;
* sur la résolution n° 12 : l'origine et le siège des infiltrations sont extérieures au bâtiment B et proviennent des parties communes, raison pour laquelle la charge est commune à tous les copropriétaires ; bien évidemment, l'installation par la suite d'un puisard et d'une pompe dans le bâtiment B sera une charge spécifique aux copropriétaires de ce bâtiment ;
* le harcèlement subi par le syndic lui cause un préjudice indemnisable par les démarches d'explication qu'il est obligé de faire et le climat de suspicion qu'il installe auprès des autres copropriétaires ; ce harcèlement est le fait de Madame [B], comme le montre les différents courriers, qui a commis une faute délictuelle ;
Ils concluent :
- à la confirmation du jugement entrepris sauf à condamner en outre Madame [B] à payer à la S.A.R.L. Cabinet Immobilier CABAY la somme de 3.049 € à titre de dommages-intérêts ;
- au paiement in solidum par des appelantes à leur payer la somme de 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
L'ordonnance de clôture de la procédure a été rendue le 8 juin 2010 ;
DISCUSSION :
Sur la résolution n° 1 :
Les appelantes soutiennent que la présentation des comptes est irrégulière au regard du règlement de copropriété et doit distinguer les charges générales et les charges spéciales en fonction de leur utilité pour chacun des lots ; elles affirment en conséquence que la répartition de la taxe foncière, et des dépenses afférentes au bâtiment A n'a pas été faite régulièrement ;
Cependant, il résulte clairement et assez logiquement des articles 4 - I et 7 A 2° du règlement de copropriété que la totalité du terrain bâti et non bâti est une partie commune générale et que les impôts y afférent sont des charges communes générales ;
De même, il résulte encore de l'article 4 - II du règlement que les parties communes spéciales aux bâtiments A , A' ne sont pas distinguées selon les cages d'escalier mais sont communes à l'ensemble du bâtiment ; elles comprennent, notamment, au 10 °, les escaliers ;
Ainsi, le syndicat des copropriétaires et le syndic, dans la présentation des comptes, n'ont fait que rendre compte de façon régulière des règles applicables tant par la loi que par le règlement de copropriété en vigueur ;
Sur la résolution n° 4 :
L'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les pièces justificatives des comptes sont tenues à disposition de tous les copropriétaires par le syndic au moins un jour ouvré pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, selon des modalités définies par l'assemblée générale ;
L'assemblée générale, arrêtant ces modalités, a prévu que, comme le suggère ensuite le texte, les copropriétaires le souhaitant pourraient consulter les comptes et pièces justificatives lors de la réunion du conseil syndical prévue à cet effet et a précisé qu'ils devraient, pour cela, se faire connaître auprès du président du conseil syndical avant la fin de chaque exercice, la possibilité étant cependant laissée au copropriétaire voulant les consulter en dehors de la date prévue, à charge pour lui d'en assumer les frais ;
Les appelantes n'expliquent pas en quoi, ces modalités, telles qu'elles ont été définies, seraient contraires à la loi ; particulièrement, le fait de soutenir que les copropriétaires seraient dans l'obligation de consulter les comptes avant même qu'ils soient arrêtés, relèvent d'une lecture inexacte et qui se devait à tout le moins d'être vérifiée avant d'engager l'action et encore plus de relever appel sur ce point de la décision rendue en première instance ;
Sur la résolution n° 12 :
Il est exact que l'article 4 - III du règlement de copropriété stipule que les gouttières, tuyaux de descente et d'écoulement des eaux pluviales sont parties communes spéciales du bâtiment B ;
Le lettre du 17 août 2007 de l'architecte [X] [T] qui était jointe à la convocation pour permettre la délibération faisait état d'une part d'infiltrations dans une des caves à travers le mur extérieur et prévoyait le détournement de la descente des eaux pluviales et de la création d'un puits de décompression, d'autre part de trois causes possibles pour les traces d'humidité dans la cage d'escalier ;
Par une lettre postérieure du 20 mai 2008, le même architecte a fait état de la dégradation du réseau d'eaux pluviales extérieur enterré ;
En l'état de ces informations quant à l'origine et la cause des désordres et leurs conséquences sur la prise en charge des travaux, c'est à raison que le premier juge a relevé que la résolution critiquée qui a indiqué que le coût des travaux serait réparti selon les millièmes attachés aux lots concernés par la dépense ne définissait pas, en l'état, une répartition contraire au règlement de copropriété, cette répartition demandant simplement à être précisée en fonction des éléments définitifs portés à la connaissance des copropriétaires ;
Ainsi, l'appel des dames [E]-[B] n'est pas fondé et le jugement entrepris sera confirmé sur le rejet de leurs demandes ;
La présence aux débats devant la Cour de la S.A.R.L. Cabinet Immobilier CABAY n'est pas une intervention volontaire en cause d'appel puisque cette société était déjà présente à la procédure en première instance ; elle a simplement relevé appel incident de la décision, notamment sur le rejet de sa demande reconventionnelle, comme l'y autorise l'article 549 du code de procédure civile ;
Alors que les courriers échangés avec la G.M.F. ne sont que des demandes argumentées d'explication, la S.A.R.L. produit en outre plusieurs courriers écrits durant l'année 2005 par Madame [J] [B] adressés à la F.N.A.I.M., organisme auquel adhère le syndic, pour se plaindre de façon répétée de la façon dont il assurait ses fonctions en laissant notamment supposer un manque de probité en affirmant qu'il y avait une succession de faits indignes de sa fonction ; ces courriers se sont soldés par une réponse négative de la part de la fédération qui avait préalablement recueilli les explications de son adhérent ;
Si la S.A.R.L. est en droit de regretter cette façon de procéder susceptible de mettre en péril les relations qu'elle peut avoir avec la Fédération, il n'est cependant pas démontré, alors que les lettres produites datent toutes de l'année 2005 et n'ont pas apparemment été renouvelées, qu'elles procédaient d'une intention de nuire ;
La demande de dommages-intérêts sera rejetée ;
Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'ils ont dû engager en cause d'appel ; les dames [B] et [E] devront, in solidum, lui payer la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
La COUR,
Après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ;
Dit l'appel principal des dames [E] et [B] et celui incident de la S.A.R.L. Cabinet Immobilier CABAY non fondés ;
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant :
Condamne in solidum Madame [J] [E] épouse [B] et Madame [U] [P] épouse [E] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 9] la somme de trois mille euros (3.000 €) en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Dit les dépens à la charge de Madame [J] [E] épouse [B] et de Madame [U] [P] épouse [E], avec autorisation donnée à la S.C.P. DE GINESTET DUALE LIGNEY, avoués, de faire application de l'article 699 du code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roger NEGRE, Président, et par Madame Mireille PEYRON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER,LE PRESIDENT,
Mireille PEYRONRoger NEGRE
