PB/NL
Numéro 2950/10
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRET DU 28/06/10
Dossier : 08/04437
Nature affaire :
Demande en paiement ou en indemnisation formée par un intermédiaire
Affaire :
S.C.I. SAINTE CLAIRE
C/
S.A.R.L. AGENCE LES OCEANIDES,
[O] [Y] [I], [F] [J]
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R E T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 28 juin 2010, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 16 Mars 2010, devant :
Monsieur NEGRE, Président
Monsieur AUGEY, Conseiller
Madame BELIN, Conseiller, Magistrat chargé du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
assistés de Madame PEYRON, Greffier, présent à l'appel des causes.
Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTE :
S.C.I. SAINTE CLAIRE représentée par son gérant en exercice
[Adresse 6]
[Adresse 5]
[Localité 3]
représentée par la SCP LONGIN, LONGIN-DUPEYRON, MARIOL, avoués à la Cour
assistée de Me WATTINE, avocat au barreau de BAYONNE
INTIMES :
S.A.R.L. AGENCE LES OCEANIDES
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par la SCP MARBOT / CREPIN, avoués à la Cour
assistée de Me SAVARD, avocat au barreau de DAX
Madame [O] [Y] [I]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par la SCP DE GINESTET / DUALE / LIGNEY, avoués à la Cour
Maître [F] [J]
Notaire
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représenté par la SCP PIAULT / LACRAMPE-CARRAZE, avoués à la Cour
assisté de la SCP KUHN, avocats au barreau de PARIS
sur appel de la décision
en date du 01 OCTOBRE 2008
rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE DAX
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Madame [O] [I] née [Y] a par acte sous seing privé daté du 9 décembre 2003 confié à l'agence immobilière S.A.R.L. LES OCÉANIDES mandat de recherche d'un bien immobilier à [Localité 3], de type appartement T3 en rez-de-chaussée au prix maximal de 162.000 €. En cas de réalisation, la rémunération du mandataire était fixée à 12.000 €.
Le 8 décembre 2003 Monsieur [M] [Y] et son épouse [H] [S], les parents de Madame [O] [I], ont signé auprès de la S.C.I SAINTE CLAIRE un contrat de réservation avec faculté de substitution portant sur un appartement en état de futur achèvement de type T3 à [Localité 3] au prix de '162.000 € TTC dont 12.000 € TTC d'honoraires d'agence, contrat signé par l'intermédiaire de l'agence LES OCÉANIDES à [Localité 3]'. Lors de la signature de la vente au profit de Madame [O] [Y] par acte notarié du 17 décembre 2004, la S.C.I SAINTE CLAIRE et le notaire Me [J], se sont opposés au paiement de la somme de 12.000 € à l'agence LES OCÉANIDES, au motif qu'il n'y avait pas eu à son profit de mandat de vente.
Une procédure a alors été introduite par la S.A.R.L. AGENCE LES OCÉANIDES mettant en cause le notaire instrumentaire Me [J], le vendeur la S.C.I SAINTE CLAIRE et l'acquéreur Madame [O] [Y] divorcée [I].
Par jugement du 1er octobre 2008 le tribunal de grande instance de Dax a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, mis hors de cause le notaire Me [J] et condamné la S.C.I SAINTE CLAIRE à payer à la S.A.R.L. AGENCE LES OCÉANIDES la somme de 12.000 € avec intérêts au taux légal à compter du 5 octobre 2005, rejeté le surplus des demandes, alloué des indemnités au titre de l'article 700 du code de procédure civile à Me [J] et la S.A.R.L. AGENCE LES OCÉANIDES.
La S.C.I SAINTE CLAIRE a interjeté appel de cette décision le 12 novembre 2008.
Madame [Y] a formé appel provoqué le 6 juillet 2009.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
La S.C.I SAINTE CLAIRE, par conclusions du 9 mars 2009, demande la réformation du jugement, s'oppose aux demandes de la S.A.R.L. AGENCE LES OCÉANIDES et lui réclame une somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle estime que l'agence immobilière est dépourvue de tout droit à commission conforme aux dispositions des articles 72 et 73 de la loi du 2 janvier 1970 en l'absence de mandat préalable à la vente précisant l'identité du débiteur de la commission, de toute régularisation postérieure par Madame [Y]. Elle fait observer que l'agence immobilière a dans une affaire du même ordre l'opposant au gérant de la S.C.I été déboutée de ses demandes. Elle indique que Madame [Y] s'est acquittée entre les mains du notaire du prix librement consenti de 162.000 €, l'appartement ayant du reste été revendu au prix de 230.000 €.
Par conclusions du 25 janvier 2010, la S.A.R.L. AGENCE LES OCÉANIDES demande la confirmation du jugement et l'allocation d'une somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la charge de la S.C.I SAINTE CLAIRE, celle ci ayant encaissé le prix de l'immeuble et le prix de la commission due à l'agence ; subsidiairement elle demande la condamnation de Madame [Y] au paiement de la somme de 12.000 € en application du mandat de recherche parfaitement exécuté, à charge pour elle de se faire rembourser par la S.C.I SAINTE CLAIRE du paiement effectué entre ses mains. A titre infiniment subsidiaire, eu égard aux fautes conjuguées des parties ayant abouti à priver l'agence de la rémunération qui lui était due (le notaire s'étant fait juge de la convention au profit du vendeur), elle demande la condamnation in solidum de la S.C.I SAINTE CLAIRE et du notaire au paiement de la somme de 12.000 € avec intérêts de droit à compter du 17 décembre 2004 et de la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Madame [O] [Y], par conclusions du 1er décembre 2009, au visa de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et de son décret d'application du 20 juillet 1972, des articles 1376 et 1378 du code civil, demande la réformation du jugement, la condamnation de la S.C.I SAINTE CLAIRE à lui restituer la somme de 12.000 € indûment versée avec intérêts au taux légal à compter du versement et capitalisation des intérêts, subsidiairement elle demande la condamnation du notaire (en garantie, par substitution au vendeur si la S.C.I ne devait pas être condamnée) au paiement de cette somme. Elle sollicite en outre à l'encontre du notaire, de l'agence immobilière et du vendeur l'allocation d'une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts et 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle fait valoir que la commission n'est pas due à l'agence en l'absence de mandat préalable à la réservation, que le mandat de recherches a été établi dans des conditions douteuses, à la hâte sur le lieu de travail de Madame [Y], le lendemain de la réservation, comporte des surcharges au niveau de la date et du numéro. Elle indique avoir appris tardivement que la commission n'était pas due à l'agence, que le notaire a failli à son obligation de conseil, recevant la totalité du prix y compris la commission non due. En réplique à l'exception d'irrecevabilité de sa demande en dommages et intérêts à l'encontre du notaire, elle fait valoir qu'il ne s'agit pas d'une demande nouvelle puisqu'elle était virtuellement comprise dans les demandes en garantie soumises au premier juge comme prévu par l'article 566 du code de procédure civile.
Par conclusions du 13 octobre 2009, Monsieur [F] [J] demande la confirmation du jugement, soulève l'irrecevabilité et le mal fondé des demandes de la S.A.R.L. AGENCE LES OCÉANIDES à laquelle il réclame une indemnité de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; il soulève l'irrecevabilité de la demande de Madame [Y] par application de l'article 564 du code de procédure civile et sa condamnation au paiement d'une somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire.
Il conteste toute faute, ne pouvant trancher le litige ni s'opposer à la position du vendeur, le mandat de réservation ne précisant pas que la commission devait être réglée par l'acquéreur et n'ayant pas été signé par la signataire du mandat de recherche. Il conteste tout lien de causalité entre une faute éventuelle et le préjudice hors le cas où la S.C.I serait insolvable. Il relève que la demande en dommages et intérêts formulée par Madame [Y] est nouvelle et sans fondement juridique.
L'instruction a été close le 16 février 2010.
DISCUSSION
* sur les demandes principales de la S.A.R.L. AGENCE LES OCÉANIDES en paiement de ses honoraires :
La demande est formée à titre principal à titre d'honoraires dûs sur la transaction à l'encontre du vendeur, subsidiairement à l'encontre de l'acheteur. L'agence immobilière ne précise pas le fondement juridique de sa demande mais se réfère au mandat et aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970 et son décret d'application du 20 juillet 1972.
Les activités des agences immobilières et conditions de leurs rémunérations sont strictement encadrées par les dispositions sus-visées. Il en résulte qu'aucune rémunération ne peut être réclamée par un agent immobilier relativement à une transaction immobilière en l'absence de mandat rédigé dans les conditions de validité de ces textes destinées à éviter toute fraude, toute imprécision sur la nature et la portée des engagements respectifs des parties ; il en découle des exigences strictes quant à l'antériorité de la stipulation des honoraires, leur montant et désignation de la partie co-contractante qui doit en assumer la charge.
En l'espèce, le contrat de réservation qui a été signé le 8 décembre 2003 par les parents de l'acquéreur avec faculté de substitution dont les parties conviennent qu'elle a été exercée par Madame [Y], prévoit une rémunération de 12.000 € au profit de l'agence LES OCÉANIDES, le prix global de l'acquisition étant de 162.000 €. Ce contrat de réservation ne prévoit pas néanmoins qui doit supporter la charge de la commission d'agence. Le mandat de recherches souscrit par l'acquéreur, Madame [O] [Y] prévoit également une rémunération de 12.000 € au profit de l'agent immobilier spécifiant bien que cette commission est à la charge de l'acquéreur et un prix maximum d'acquisition de 162.000 €, mais sa date, pouvant être fixée au 9 décembre 2003, au vu d'une surcharge manuscrite d'un 9 sur un 8, est donc postérieure au contrat de réservation.
L'acte de vente notarié signé entre la S.C.I SAINTE CLAIRE et Madame [O] [Y] comparant personnellement à l'acte du 17 décembre 2004 ne fait référence ni à un mandat de recherche ou au moindre compromis de vente, ni encore au fait que Madame [Y] exerçait sa faculté de substitution du contrat de réservation dont les parties ne disconviennent pas qu'il ait eu un rôle déterminant dans la vente et constitue aux termes de l'article L 261-15 du code de la construction contrat préliminaire. Le prix est de162.000 €, il échoit en totalité au vendeur. Il n'est produit aucune autre pièce contractuelle, aucun contrat préliminaire contraire ou plus complet, il est indiqué aux pages 8 et 9 de l'acte de vente, que les parties en tout état de cause ont expressément déclaré y renoncer pour toutes stipulations contraires.
En conséquence, la S.A.R.L. AGENCE LES OCÉANIDES ne justifiant pas d'un mandat de vente antérieur à la transaction ou de dispositions contractuelles obligeant le vendeur ne peut réclamer de commission à ce dernier qui ne s'est engagé à aucun paiement envers l'agence. Quant à l'acquéreur, si la date du mandat de recherche et d'entremise était postérieure à la réservation, de sorte que ce seul mandat ne peut fonder le droit à commission, force est de constater néanmoins que Madame [Y] a postérieurement à l'acte de vente notarié confirmé le droit à commission de l'agence souscrit également dans le cadre de la réservation dans des conditions conformes aux règles de droit commun du mandat tirées des articles 1998 et suivants du code civil et l'article 1134 du code civil, par reconnaissance manuscrite et circonstanciée adressée à l'agence immobilière pour être produite dans le cadre de cette procédure, en date du 31 janvier 2005 : Madame [Y] y confirme que la commission était due à l'agence en raison de son entremise dans cette affaire, que le paiement effectué entre les mains du vendeur à hauteur de 162.000 € était destiné à être partiellement remis à la S.A.R.L. LES OCÉANIDES. Les contradictions des affirmations contenues dans cette attestation et ses conclusions postérieures portent sur la date du mandat et les conditions dans lesquelles ce mandat a été signé. Aucune explication ou pièce ne contient d'explication de nature à remettre en cause la validité de cette attestation et les conditions dans lesquelles elle a été établie. Il doit donc en être tenu compte pour retenir l'obligation de Madame [Y] au paiement de la somme de 12.000 € à la charge de l'acquéreur.
Le jugement qui a fait droit à sa demande principale en paiement d'honoraires à la charge du vendeur doit donc être infirmé, et la demande subsidiaire à l'encontre de l'acquéreur sera admise.
La demande de la S.A.R.L. AGENCE LES OCÉANIDES à titre de dommages et intérêts à l'égard du notaire 'en cas d'insolvabilité de l'acquéreur ou de la société civile' est formée pour faute d'appréciation et de conseil du notaire aboutissant à priver l'agence de ses honoraires. Il n'y a en l'occurrence aucune discussion ni élément quant à la solvabilité du vendeur qui a perçu l'entier prix de vente. Le notaire déclare s'en être tenu aux termes du contrat de réservation quant à la stipulation du prix, et à la charge de la commission de l'agence, due selon ses conclusions par le vendeur. Il ne peut donc lui être reproché aucune faute préjudiciant à l'agent immobilier au regard des observations ci dessus retenues quant à la validité des actes au jour de l'acte notarié, l'obligation au paiement.
La demande à l'égard du notaire par l'agence immobilière est par ailleurs formulée comme subsidiaire, le jugement doit être confirmé sur le rejet de cette demande.
* sur la demande reconventionnelle de Madame [Y] :
Se fondant sur les dispositions de l'article 1376 et 1378 du code civil, Madame [Y] réclame à titre principal le remboursement par la S.C.I SAINTE CLAIRE de la somme de 12.000 € versée le jour de l'acte notarié, en ce que ce paiement était destiné à être reversé par le vendeur à l'agence immobilière, alors qu'il s'avère que cette commission n'était pas due.
Aucune explication n'est fournie par la S.C.I SAINTE CLAIRE sur l'encaissement d'une somme de 162.000 € alors que le contrat de réservation, stipulant entre les parties les conditions de la vente et leurs obligations respectives, mentionnait clairement un prix honoraires d'agence inclus, de sorte que sans équivoque, le prix du bien immobilier était bien de 150.000 €, et qu'en raison du refus de paiement de toute commission à l'agence par le vendeur, c'est donc bien à tort que Madame [Y] a payé à la S.C.I SAINTE CLAIRE un montant total de 162.000 € alors qu'elle ne devait régler que 150.000 €, la commission d'agence n'étant pas due par le vendeur entre les mains duquel son paiement en a été fait.
La somme de 12.000 € devra donc être restituée par la S.C.I SAINTE CLAIRE à Madame [Y] avec intérêts au taux légal à compter du jour du paiement soit l'acte de vente en raison de la mauvaise foi dont a fait preuve le vendeur par application de l'article 1378 du code civil. Il devra également être fait droit à la demande de capitalisation des intérêts par application de l'article 1154 du code civil.
La demande que Madame [Y] formule à l'encontre du notaire n'a pas lieu d'être examinée au regard de son caractère subsidiaire à titre de garantie des sommes dont elle-même serait déclarée redevable sous le bénéfice des observations ci dessus évoquées, étant observé qu'elle ne justifie pas s'être trouvée le jour de l'acte dans l'impossibilité de soulever des contestations et difficultés sur la question de la commission due à l'agence et que le refus ultérieur de paiement par le vendeur à la S.A.R.L. LES OCÉANIDES n'était pas prévisible.
Madame [Y] ne justifie d'aucun préjudice spécifique distinct de celui déjà indemnisé par l'allocation des intérêts de retard, elle sera déboutée de sa demande en dommages et intérêts complémentaires.
La mise en cause dans cette procédure du notaire instrumentaire de l'acte litigieux ne saurait au regard des éléments de la cause être qualifiée d'abusive et vexatoire, il sera débouté de sa demande en dommages et intérêts.
La S.C.I SAINTE CLAIRE doit être condamnée au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile à Madame [Y], et à la LA SARL AGENCE LES OCEANIDES, l'ensemble de autres demandes à ce titre étant rejeté.
Les dépens seront également à la charge de l'appelante.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR,
Après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ;
Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Dax du 1er octobre 2008 en ce qu'il a déclaré Me [J] hors de cause.
L'infirme en ce qu'il a retenu le droit à commission d'agence de la S.A.R.L. AGENCE LES OCÉANIDES à la charge de la S.C.I SAINTE CLAIRE.
Dit que cette commission d'agence est à la charge de l'acquéreur Madame [O] [Y].
Condamne Madame [O] [Y] à payer à la S.A.R.L. AGENCE LES OCEANIDES, la somme de 12.000 € (douze mille euros).
Condamne la SCI SAINTE CLAIRE à restituer à Madame [O] [Y] la somme de 12.000 € (douze mille euros) portant intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2004 ; dit que les intérêts échus produiront eux même intérêts dès lors qu'ils seront dûs au moins pour une année entière.
Déboute la S.C.I SAINTE CLAIRE de ses demandes.
Déboute Madame [Y] de sa demande complémentaire en dommages et intérêts.
Déboute Me [J] de sa demande en dommages et intérêts.
Condamne la S.C.I SAINTE CLAIRE à payer tant à Madame [Y] qu'à la S.A.R.L. AGENCE LES OCÉANIDES une somme de 1.500 € (mille cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne la S.C.I SAINTE CLAIRE aux entiers dépens qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile par la SCP MARBOT CRÉPIN, la SCP DE GINESTET DUALE LIGNEY, la SCP PIAULT LACRAMPE CARRAZE, avoués à la cour ;
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roger NEGRE, Président, et par Madame Mireille PEYRON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER,LE PRESIDENT,
Mireille PEYRONRoger NEGRE
