FA/NL
Numéro 1498/10
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRET DU 30/03/10
Dossier : 09/00394
Nature affaire :
Demande en paiement des charges ou des contributions
Affaire :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE [Adresse 6]
C/
[U] [G], [D] [I] épouse [G]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R E T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 30 mars 2010, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 05 Janvier 2010, devant :
Monsieur NEGRE, Président
Monsieur AUGEY, Conseiller, Magistrat chargé du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Madame BELIN, Conseiller
assistés de Madame PICQ, faisant fonction de Greffier, présent à l'appel des causes.
Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANT :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE [Adresse 6] représenté par son Syndic, la SARL POUMIRAU IMMOBILIER, elle-même représentée par son gérant Mr [O] [K] domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 4]
représentée par la SCP PIAULT / LACRAMPE-CARRAZE, avoués à la Cour
assistée du CABINET LEGILUS, avocat au barreau de BAYONNE
INTIMES :
Monsieur [U] [G]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Madame [D] [I] épouse [G]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentés par la SCP LONGIN, LONGIN-DUPEYRON, MARIOL, avoués à la Cour
assistés de Me DIVERNET, avocat au barreau de DAX
sur appel de la décision
en date du 19 JANVIER 2009
rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE
La copropriété résidence [Adresse 6] a été construite entre 1970 et 1972 par Monsieur [P] [Z], promoteur - constructeur. Cette famille est toujours propriétaire de plus de 25 % de cette résidence, au travers de six sociétés civiles ou commerciales.
Depuis de très nombreuses années, un litige oppose les copropriétaires au syndicat de copropriété en ce qui concerne le tableau de répartition des tantièmes et donc des charges.
Plusieurs copropriétaires soutiennent que les tantièmes affectés aux lots appartenant à la famille [Z] ne représentent que 242 / millièmes de la copropriété alors que selon eux, ils devraient en représenter 442, et ils estiment donc que cette famille supporte des charges inférieures de 83 % au montant dont elle devrait s'acquitter si les tantièmes avaient été calculés conformément au principe édicté par les articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965.
Une première procédure a donné lieu à un arrêt de la cour d'appel d'Agen du 3 mai 1989 s'appuyant sur un rapport d'expertise de Monsieur [A], dans lequel cette juridiction a relevé que certaines sociétés du groupe [Z], en raison du fait que leur gérant a été le véritable gestionnaire de la copropriété, n'ont jamais payé aucune charge, et que d'autre part cette famille s'est octroyée pour les lots lui appartenant des tantièmes de charge réduits de près de la moitié.
Par acte d'huissier du 21 novembre 2008, le syndicat des copropriétaires de cette résidence a fait assigner Monsieur et Madame [G] en paiement d'arriérés de charges « judiciairement rétablies » suite au rétablissement judiciaire des comptes et des charges échues au 1er août 2008.
Par jugement du 19 janvier 2009, le tribunal de grande instance de Bayonne a débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, et rejeté d'autre part la demande de Monsieur et de Madame [G] tendant à l'annulation des assemblées générales du 5 février 2005 et du 24 novembre 2006.
Le tribunal s'est appuyé sur une résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 12 décembre 2008 ayant approuvé à l'unanimité les conclusions d'un rapport d'expertise ordonnée dans le courant de l'année 2000 et déposé le 26 mars 2008, proposant notamment la refonte de l'état descriptif de division.
La juridiction a estimé qu'en approuvant la refonte de cet état descriptif proposée par les experts, ainsi que la nouvelle répartition des quotes-parts des parties communes, l'assemblée générale des copropriétaires s'est ralliée au point de vue exprimé par l'expert selon lequel il est évident que des distorsions importantes existent entre les plans annexés au règlement de copropriété et l'immeuble dans son actuelle consistance, les différences les plus évidentes concernant les locaux situés aux deux niveaux les plus bas de l'immeuble, puisqu'ils n'existent pas dans l'état descriptif de division d'origine de l'immeuble, et que d'autre part les autres principaux écarts de surfaces concernent les niveaux trois et quatre dont les locaux sont principalement à usage d'hôtel, et qu'enfin, certains lots se trouvant au niveau supérieur de l'immeuble empiètent sur les parties communes qui se trouvent de ce fait incorporées aux parties privatives des lots.
Le tribunal a donc jugé qu'il résulte de cette assemblée générale que la répartition des charges a été effectuée sur une base erronée et inégalitaire, et il a rappelé d'autre part qu'il résulte de l'arrêt de la cour d'appel d'Agen de 1989 que ce caractère inégalitaire de la clé de répartition des charges en excluait par là même son application pour l'avenir.
Enfin, il a jugé que la demande en annulation des assemblées générales du 5 février 2005 et du 24 novembre 2006 sur lesquelles s'appuie le syndicat des copropriétaires pour solliciter le paiement d'arriérés de charge n'a pas été formée dans le délai prévu à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et qu'en tout état de cause les décisions prises lors de ces assemblées générales relatives à l'engagement de travaux sont valides.
Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 6] a relevé appel de ce jugement.
Il a conclu à sa réformation ainsi qu'à la condamnation de Monsieur et Madame [G] au paiement des arriérés de charges échues au 1er août 2008, ainsi que d'une somme de 5.000 € à titre de dommages intérêts et d'une indemnité de 5.000 € au titre des frais irrépétibles.
Il fait valoir que l'assemblée générale de la copropriété du 12 décembre 2008 a effectivement décidé à l'unanimité des copropriétaires d'appliquer mais seulement pour le futur de nouveaux millièmes de copropriété établis à partir du travail réalisé par l'expert Monsieur [W] ; il précise que cette délibération de l'assemblée générale est définitive puisqu'elle n'a fait l'objet d'aucun recours dans le délai légal.
Il soutient donc que les charges qu'il sollicite résultant de délibérations d'assemblées générales définitives antérieures à l'assemblée générale du 12 décembre 2008 doivent bien être calculées sur la base des clés de répartition déterminées par l'arrêt de la cour d'appel d'Agen, basées pour les millièmes généraux sur le règlement de copropriété originel, et pour les charges à répartir suivant leur utilité sur la base des rapports des experts [E] [A] et [S].
Monsieur et Madame [G] ont conclu à la confirmation du jugement en demandant à la cour d'appel de constater que les clauses du règlement de copropriété relatives à la répartition des tantièmes et des charges sont contraires aux dispositions d'ordre public édictées par les articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965, et que l'état descriptif de division résultant du règlement de copropriété du 4 juillet 1969 doit être déclaré inexistant, et de juger en conséquence que le tableau de répartition établi par les experts [X] et [W] doit être substitué au tableau d'origine.
Ils concluent d'autre part à la rétroactivité de la décision à intervenir, et qu'il devra donc être procédé au rétablissement des comptes de charges depuis qu'ils sont copropriétaires dans cette résidence.
Ils font valoir que l'erreur dans le calcul des tantièmes persiste depuis plus de 20 ans, et qu'ils règlent en conséquence des charges sans commune mesure avec celles dont ils auraient dû s'acquitter si dès l'origine, les lots appartenant la famille [Z] avaient été comptabilisés et intégrés normalement dans le tableau de répartition.
Ils ajoutent que l'assemblée générale des copropriétaires du 12 décembre 2008 a approuvé le projet de refonte de l'état descriptif de division proposé par les experts, et qu'il résulte de leur rapport que dès l'origine, les tantièmes et les charges ont été calculés sur des bases erronées et donc inégalitaires.
Ils font observer par ailleurs que ce caractère inégalitaire de la clé de répartition des charges a été relevé par la cour d'appel d'Agen en 1989, et que cette décision excluait par là même son application pour l'avenir, et qu'il y était spécifié que la nouvelle clé de répartition serait appliquée à compter du 20 mai 1986.
Ils soutiennent en définitive qu'une clé de répartition des charges contraire aux dispositions impératives de la loi du 10 juillet 1965 est réputée non écrite et censée n'avoir jamais existé, et que tel est le cas en l'espèce puisque dès l'origine les charges leur ont été réclamées sur la base de tantièmes erronés.
Il s'ensuit selon eux que les appels de charges résultant des assemblées générales du 5 février 2005 et du 24 novembre 2006 relatives à des travaux relèvent des charges générales et doivent donc être calculés en fonction de la valeur relative des lots.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 22 septembre 2009.
MOTIFS DE L'ARRÊT
La copropriété résidence [Adresse 6] a été construite entre 1970 et 1972 par Monsieur [P] [Z], promoteur - constructeur. Cette famille est toujours propriétaire de plus de 25 % de cette résidence, au travers de six sociétés civiles ou commerciales.
Depuis de très nombreuses années, un litige oppose les copropriétaires au syndicat de copropriété en ce qui concerne le tableau de répartition des tantièmes et donc des charges.
Plusieurs copropriétaires soutiennent que les tantièmes affectés aux lots appartenant à la famille [Z] ne représentent que 242 / millièmes de la copropriété alors que selon eux, ils devraient en représenter 442, et ils estiment donc que cette famille supporte des charges inférieures de 83 % au montant dont elle devrait s'acquitter si les tantièmes avaient été calculés conformément au principe édicté par les articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965.
Une première procédure a donné lieu à un arrêt de la cour d'appel d'Agen du 3 mai 1989 s'appuyant sur un rapport d'expertise de Monsieur [A], dans lequel cette juridiction a relevé que certaines sociétés du groupe [Z], en raison du fait que leur gérant a été le véritable gestionnaire de la copropriété, n'ont jamais payé aucune charge, et que d'autre part cette famille s'est octroyée pour les lots lui appartenant des tantièmes de charge réduits de près de la moitié.
De nombreuses décisions de justice sont intervenues par la suite :
-- un arrêt de la cour d'appel de Pau du 18 mars 1993 réintégrant des locaux dans la copropriété et reconnaissant que les copropriétaires avaient subi un dommage tenant la répartition érronée des charges ;
-- un arrêt du 27 septembre 1995 dont les motifs mentionnent qu'un nouveau règlement de copropriété devait être élaboré pour régulariser par la suite la répartition des charges en prenant en compte des locaux privatifs qui ne figuraient pas dans les règlements de copropriété existants.
À la requête de Maître [B] qui avait été nommé administrateur provisoire de cette copropriété, le juge des référés a ordonné le 19 juillet 2002 une mesure d'expertise à fin d'établir un état descriptif de division ainsi qu'un règlement de copropriété, et avant le dépôt du rapport, ils ont élaboré un projet de détermination des parties communes ainsi qu'un état descriptif de division.
Les experts ont déposé leur rapport le 26 mars 2008, et ce n'est que lors d'une délibération d'une assemblée générale du 12 décembre 2008 qu'une nouvelle grille de répartition des charges a été votée sur la base des conclusions de ce rapport d'expertise.
Les charges sollicitées par le syndicat des copropriétaires sont fondées sur des procès-verbaux des assemblées générales des 5 février 2005 et 24 novembre 2006.
Il convient de constater d'une part que ces procès-verbaux de délibération de l'assemblée générale n'ont pas fait l'objet de recours dans le délai légal, et que ces décisions sont donc exécutoires.
Pour s'opposer au paiement de ces charges, l'intimé soutient que les sommes sollicitées sont calculées sur des bases de calcul contraires aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, en ce que la clé de répartition des charges doit être réputée non écrite, puisqu'il résulte du rapport d'expertise que les charges communes ont été calculées depuis l'origine de la copropriété sur la base de tantièmes inégalitaires et érronés.
Or, il ressort de la lecture du procès-verbal de l'assemblée générale du 12 décembre 2008 que les copropriétaires ont voté à l'unanimité une nouvelle répartition des tantièmes, mais le procès verbal spécifie que cette nouvelle répartition constituera la nouvelle loi commune des copropriétaires, et qu'elle autorise le syndic à ne plus appeler les charges de copropriété qu'en proportion des nouveaux tantièmes des lots, tel que défini dans le rapport d'expertise.
Cela signifie donc que la nouvelle répartition des tantièmes ne vaut que pour l'avenir et qu'elle est sans aucune influence sur les périodes passées, et que l'assemblée générale n'a ni envisagé ni voté un rétablissement des répartitions de charges déjà faite en fonction de la nouvelle grille de répartition.
Contrairement à ce que soutient le copropriétaire intimé, le calcul des charges sollicitées sur le fondement de deux procès-verbaux des assemblées générales définitives ne contrevient pas aux dispositions l'ordre public édictées par l'article 10 de la loi susvisée, puisque ces comptes ont fait l'objet d'une part d'une approbation par l'assemblée générale des copropriétaires, et que d'autre part il résulte des éléments communiqués que les charges sollicitées ont été établies conformément aux éléments de calcul résultant de l'arrêt de la cour d'appel d'Agen du 3 mai 1989, cette décision disposant que la clé de répartition préconisée par l'expert [S] et reprise par l'expert [A] serait appliquée à compter du jugement du 20 mai 1986.
En conséquence, le calcul des charges ayant fait l'objet de ces deux procès-verbaux des assemblées générales ne contrevient pas aux dispositions d'ordre public de la loi, puisqu'il est conforme à une décision judiciaire exécutoire.
La délibération de l'assemblée générale de la copropriété du 12 décembre 2008 a été votée à l'unanimité, et elle ne peut plus être remise en cause.
Par ailleurs, le montant des charges sollicitées est justifié dans son principe et dans son montant par les pièces versées aux débats (procès-verbaux de délibération d'assemblée générale, et extrait de compte de copropriété).
En conséquence, il y a lieu de réformer le jugement du 19 janvier 2009 et de condamner Monsieur et Madame [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 36.296,97 € augmentée des intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2008 date de l'assignation en justice.
Le syndicat des copropriétaires a formé d'autre part une demande en dommages-intérêts mais il n'a fourni aucun justificatif sérieux, ni justifié d'un préjudice justifiant l'allocation d'une somme arbitrairement fixée à 5.000 €.
Il sera donc débouté de cette demande.
Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] les frais irrépétibles qu'il a pu être amené à exposer à l'occasion de cette procédure ; il sera donc débouté de sa demande en indemnité fondée sur l'application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Les intimés qui succombent dans cette procédure seront déboutés de leur demande en paiement d'une indemnité pour frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR,
Après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ;
Réforme le jugement du 19 janvier 2009 du tribunal de grande instance de Bayonne.
Condamne Monsieur et Madame [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] prise en la personne de son syndic en exercice la somme de 36.296,97 € (trente six mille deux cent quatre vingt seize euros et quatre vingt dix sept centimes) augmentée des intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2008.
Déboute les parties de leurs autres demandes.
Condamne Monsieur et Madame [G] aux dépens, et autorise la SCP PIAULT-LACRAMPE-CARRAZE, Avoués, à recouvrer directement ceux d'appel, en application des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roger NEGRE, Président, et par Madame Pascale PICQ, faisant fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER,LE PRESIDENT,
Pascale PICQRoger NEGRE
