AB/NL
Numéro 1444/10
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRÊT DU 30/03/10
Dossier : 08/04767
Nature affaire :
Demande d'expulsion et/ou d'indemnités dirigée contre les occupants des lieux
Affaire :
[P] [O]
C/
COMMUNE D'[Localité 9]
[Localité 9]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R Ê T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 30 mars 2010, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 16 Décembre 2009, devant :
Monsieur BILLAUD, magistrat chargé du rapport,
assisté de Madame PEYRON, greffier, présente à l'appel des causes,
Monsieur BILLAUD, en application des articles 786 et 910 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :
Monsieur NEGRE, Président
Monsieur CASTAGNE, Conseiller
Monsieur BILLAUD, Conseiller
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANT :
Monsieur [P] [O]
[Adresse 7]
[Localité 8]
représenté par la SCP RODON, avoués à la Cour
assisté de Me GARCIA, avocat au barreau de PAU
INTIMEE :
LA COMMUNE D'[Localité 9] prise en la personne de son Maire en exercice Monsieur [R] [E] domicilié ès qualités à l'hôtel de ville
Mairie
[Localité 9]
représentée par la SCP LONGIN, LONGIN-DUPEYRON, MARIOL, avoués à la Cour
assistée de Me CASADEBAIG, avocat au barreau de PAU
sur appel de la décision
en date du 17 SEPTEMBRE 2008
rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PAU
FAITS ET PROCÉDURE :
Le 27 avril 1985, la COMMUNE D'[Localité 9] a consenti à Monsieur [P] [O] exerçant la profession de garagiste un bail commercial pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 1984 ;
Ledit bail portait sur une parcelle de terre cadastrée section D n° [Cadastre 6] (dans l'assignation) puis D.[Cadastre 5] ;
Sur cette parcelle, Monsieur [O] a construit au mois de novembre 1985 un hangar non démontable ;
Il a cédé son droit ou bail et son fonds de commerce à un nommé [A] le 6 janvier 1993 ;
Le 31 août 1993, la COMMUNE D'[Localité 9] a consenti un bail commercial d'une durée de neuf ans à compter du 1er septembre 1992 sur la parcelle D.[Cadastre 5] à Monsieur [A] ;
À la suite de manquements renouvelés sanctionnés par le tribunal de grande instance de PAU le 8 mars 2005, le refus de renouvellement du bail commercial par la commune a été constaté avec déchéance de tout droit à indemnité pour Monsieur [A] ;
À la suite de ces faits, courant 2004, Monsieur [O] a investi à nouveau le local édifié sur la parcelle D [Cadastre 5] ; il aurait eu l'accord de Monsieur [A] pour agir ainsi ;
Monsieur [O] se maintient dans les lieux, d'après la COMMUNE D'[Localité 9] sans droit ni titre, alors qu'elle souhaite céder une partie de la parcelle D.[Cadastre 5] ainsi que le bâtiment qui est édifié à un tiers ;
Malgré une sommation qui lui a été adressée le 6 avril 2007, Monsieur [O] occupe toujours ladite parcelle ;
Par acte d'huissier en date du 26 mars 2008, la COMMUNE D'[Localité 9] a fait assigner Monsieur [P] [O] devant le tribunal de grande instance de PAU afin de voir constater qu'elle est propriétaire de la parcelle D [Cadastre 5] ainsi que du hangar qui est édifié, qu'ainsi Monsieur [P] [O] est occupant sans droit ni titre et qu'il convient d'ordonner son expulsion ; qu'en outre il y a lieu de le condamner à lui verser la somme de 4.000 € à titre d'indemnité d'occupation et 3.000 € de dommages-intérêts pour résistance abusive outre 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Par jugement en date du 17 septembre 2008, le tribunal de grande instance de PAU a déclaré recevable l'action de la COMMUNE D'[Localité 9],
- a dit n'y avoir lieu de surseoir à statuer,
- a constaté que la COMMUNE D'[Localité 9] est propriétaire non seulement de la parcelle D.[Cadastre 5] mais également du hangar qui y est édifié,
- a constaté que Monsieur [P] [O] est occupant sans droit ni titre de la propriété de la commune ainsi que du hangar qui est édifié,
- a condamné Monsieur [O] à évacuer les lieux occupés par sa personne ainsi que de tout occupant et de tout bien de son chef et ce dans les 15 jours suivant signification du jugement et à défaut, si besoin est, avec le concours de la force publique,
- a condamné Monsieur [O] à verser à la COMMUNE D'[Localité 9] la somme de 1.500 € à titre d'indemnité d'occupation, l'a déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive, a dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile et a condamné Monsieur [O] aux entiers dépens.
Suivant déclaration en date du 4 décembre 2008, Monsieur [P] [O] a relevé appel de cette décision ;
Par conclusions enregistrées le 3 avril 2009, il demande à la cour de réformer le jugement entrepris, de constater l'irrecevabilité de la demande de la commune, de la débouter de ses demandes, de dire qu'il est propriétaire du local se situant sur la parcelle D.[Cadastre 5] ([Cadastre 6]) et que le bail passé avec la commune sur la parcelle n'a jamais été résilié, à titre subsidiaire de condamner la commune sur le fondement de l'article 555 du code civil au paiement de la somme de 160.000 € et dire encore subsidiairement qu'il pourra reprendre son local.
Par conclusions enregistrées le 3 août 2009, la COMMUNE D'[Localité 9] demande à la cour de constater qu'elle est propriétaire non seulement de la parcelle D.[Cadastre 5] mais également du hangar y est édifié, que Monsieur [O] en est occupant sans droit ni titre et qu'il doit être expulsé dans les 48 heures de la signification de l'arrêt si besoin est avec le concours de la force publique, qu'il doit être condamné à lui verser 4.000 € d'indemnité d'occupation 3.000 € de dommages intérêts et 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Elle rappelle notamment que le maire a été autorisé à agir en justice par délibération du conseil municipal et que quoiqu'il en soit cette autorisation peut être donnée le jour même de l'audience et que sur le fond Monsieur [O] ne dispose d'aucun droit, son bail commercial étant venu à expiration en 1993, qu'en tout état de cause la commune est propriétaire des installations faites sur son fonds, qu'en outre il s'agit d'un local non démontable en infraction avec les dispositions du bail et que la propriété de la commune n'est pas contestable peu important de savoir le point de vue de l'administration fiscale ou du cadastre, les actes notariés étant sans ambiguïté à cet égard ;
SUR QUOI :
Attendu que Monsieur [O] soutient à titre préliminaire l'irrecevabilité des demandes de la COMMUNE D'[Localité 9] pour défaut d'autorisation du maire par le conseil municipal afin d'agir au fond à son encontre ;
Mais attendu que Monsieur [O] fait état d'une décision du conseil municipal d'[Localité 9] en date du 4 mai 2007 qui avait autorisé le maire à engager une procédure préalable de référé, que cette décision a été suivie d'une autre délibération du conseil municipal en date du 6 mai 2008 par laquelle le maire a été autorisé à engager une action en justice au fond à l'encontre de Monsieur [O] et devant le tribunal de grande instance ;
Attendu qu'il est constant en droit que tant les juridictions administratives que judiciaires admettent qu'une municipalité puisse régulariser un éventuel défaut d'autorisation de son maire tant que le jugement n'est pas intervenu ce qui a été confirmé par plusieurs arrêts de la Cour de Cassation et du conseil d'État ;
Qu'ainsi ce moyen sera rejeté ;
Au fond :
Attendu que le présent litige tient au fait que la COMMUNE D'[Localité 9] considère que Monsieur [O] avec qui elle avait eu autrefois des relations contractuelles n'a plus aujourd'hui aucun droit ni titre pour se maintenir à la fois sur une parcelle et dans une construction dont elle revendique la propriété, ce qui nécessite que soit rappelé les conditions dans lesquelles les parties ont eu des relations contractuelles ;
Attendu qu'à la demande faite courant 1983 par Monsieur [O] garagiste, la COMMUNE D'[Localité 9] a autorisé son maire à signer avec ce dernier un bail commercial emportant location d'une parcelle de terre communale de 7360 m² environ jouxtant sa propriété en bordure de la route nationale (délibération du 19 décembre 1983), que de même à la demande de Monsieur [O] qui souhaitait pouvoir construire un local démontable, ladite commune a donné son accord à ce dernier sous réserve de l'obtention d'un permis de construire et a précisé dans une nouvelle délibération du 7 septembre 1984 qu'en cas de résiliation du bail ou à la fin de celui-ci, le terrain serait laissé en l'état d'origine et que les constructions éventuelles seraient abandonnées au profit de la commune sans indemnité ;
Attendu que les relations contractuelles avec les parties devaient débuter le 1er janvier 1984 ainsi que le précise le bail commercial définitivement signé en la forme authentique le 27 avril 1985 par devant Me [F] notaire à [Localité 10] ;
Attendu que ledit bail commercial auquel sont jointes en annexe les deux délibérations susvisés de décembre 1983 et septembre 1984 prévoit notamment :
- que la COMMUNE D'[Localité 9] donne à bail à loyer commercial dans le cadre des dispositions du décret du 30 septembre 1953, à Monsieur [P] [O] l'immeuble désigné comme la parcelle de terre figurant au plan cadastral section D N° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4],
- que la parcelle devra servir exclusivement à l'exploitation du commerce de garagiste,
- que les lieux loués forment une location indivisible à titre commercial pour le tout,
- et notamment en son article 3, que le preneur pourra construire sur les lieux loués, un local démontable nécessaire à l'exploitation de son commerce, que tous embellissements améliorations et installations faits par le preneur pendant le cours du bail resteront la propriété de la commune bailleresse à la fin du bail sans aucune indemnité pour le preneur à moins que la commune ne préfère le rétablissement des lieux dans leur état primitif aux frais du preneur ce qu'elle pourra exiger de celui-ci même si elle a autorisé lesdits travaux ;
- que le bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel de 1.000 fr actuellement 154 € environ ;
Attendu que la cour tient à faire observer, qu'à supposer que les parties aient maintenu de telles relations contractuelles, ce qui n'est pas le cas en l'espèce comme il sera dit ci-après, il résulterait de leur propre convention dépourvue de toute ambiguïté qu'en fin de bail ou à l'expiration de celui-ci, Monsieur [O] n'avait aucun droit sur les installations ou constructions qu'il a pu faire sur la parcelle louée et que lesdites installations ne devaient pas avoir le caractère d'implantations définitives ;
Attendu par conséquent que les clauses particulièrement claires du bail commercial passé entre les parties ainsi que ses annexes, particulièrement éclairantes, font totalement échec à la demande d'indemnisation formée à titre subsidiaire par Monsieur [P] [O] sur le fondement de l'article 555 du code civil ; en effet cet article ne prévoit l'indemnisation du tiers constructeur d'un ouvrage sur le terrain d'autrui que dans l'hypothèse d'un choix ou préférence émise par le propriétaire des lieux, ce qui n'est pas le cas en l'espèce puisque le propriétaire avait déjà réglé cette question dans la convention du 27 avril 1985 ; par ailleurs cette clause paraît justifiée au regard du caractère modique du loyer annuel consenti par la commune à Monsieur [O] ;
Attendu de plus que ledit bail du 27 avril 1985 a prévu en son article 8 que le preneur ne pourra en aucun cas, sous aucun prétexte, céder son droit au bail ni sous-louer en tout ou en partie les lieux loués sans le consentement exprès et par écrit de la commune sauf toutefois dans le cas de cession du bail à son successeur dans le commerce, ce dernier devant avoir obtenu au préalable par écrit l'agrément du bailleur ;
Que de même cet article prévoit que toute cession et à plus forte raison toute sous-location éventuelle après accord de la commune ne pourra intervenir que par acte notarié en présence du représentant de la commune où celui-ci dûment appelé ;
Attendu que cette mention qui figure en marge de l'article 8 en page 4 de l'acte a été expressément approuvée et signée par le preneur Monsieur [O] ;
Attendu cependant que le 6 janvier 1993, Monsieur [P] [O] cédait son fonds de commerce comprenant notamment (3°) le droit au bail des lieux où était exploité ce fonds à Monsieur [W] [A], que dans cet acte la COMMUNE D'[Localité 9] n'intervient pas ;
Attendu que suivant acte notarié des 30 et 31 août 1993 la COMMUNE D'[Localité 9] consentait à Monsieur [W] [A] un bail commercial d'une durée de neuf ans portant sur les parcelles de terre louées, cadastrées section D n° [Cadastre 1] [Cadastre 2] [Cadastre 3] [Cadastre 4], devenues la parcelle section D n° [Cadastre 5] ;
Attendu qu'il résulte donc de ce qui précède que dès la vente de son fonds de commerce à Monsieur [A], Monsieur [O] n'était plus en relation contractuelle avec la COMMUNE D'[Localité 9], et cela d'autant plus que dans un contentieux différent mais dans lequel Messieurs [A] et [O] étaient parties, le tribunal de grande instance de PAU le 5 janvier 2001 puis la cour d'appel de PAU le 3 mars 2003 ont définitivement dit et jugé que le bail commercial du 31 août 1993 susvisé avait été régulièrement signé entre la COMMUNE D'[Localité 9] et Monsieur [A] et qu'il était donc opposable aux parties et donc à Monsieur [O] notamment ;
Attendu que le 28 février 2001, la COMMUNE D'[Localité 9] a donné congé à Monsieur [W] [A] avec refus de renouvellement du bail commercial à compter du 31 août 2001 et que par jugement définitif en date du 8 mars 2005 le tribunal de grande instance de PAU a condamné Monsieur [W] [A] à payer à la COMMUNE D'[Localité 9] une indemnité d'occupation réactualisée jusqu'à la libération effective des lieux par Monsieur [A] qui sera par ailleurs débouté de sa demande de paiement d'une indemnité d'éviction ;
Attendu qu'il est donc établi avec certitude que Monsieur [O] qui a réinvesti dans le courant de l'année 2004 le local construit sur la parcelle appartenant à la commune cadastrée D.[Cadastre 5] prétextant par ailleurs un accord de Monsieur [A] a agi sans aucune qualité et en fraude des droits de la COMMUNE D'[Localité 9] ; qu'il doit être relevé qu'il a persisté dans son refus de délaisser les lieux malgré une sommation du 6 avril 2007 ;
Attendu en effet que le protocole d'accord signé le 19 novembre 2004 entre Monsieur [W] [A] et Monsieur [P] [O] n'a aucune valeur juridique et qu'il n'est en tout cas pas opposable à la COMMUNE D'[Localité 9] propriétaire de la parcelle D.[Cadastre 5] ;
Attendu que Monsieur [P] [O] n'a aucune qualité pour critiquer les actes passés par la COMMUNE D'[Localité 9] avec des tiers ;
Attendu par ailleurs qu'un simple protocole d'accord passé le 26 mars 2007 entre Monsieur [O], n'ayant plus aucun droit sur la parcelle D.[Cadastre 5], et Monsieur et Madame [M], portant sur un projet d'achat par ces derniers de ladite parcelle D.[Cadastre 5], en fraude des droits de la commune, est totalement inopposable à la commune et sans aucune valeur juridique, Monsieur [O] n'ayant aucune qualité pour promettre, vendre ou céder, donner en location ou disposer de quelque manière que ce soit de la parcelle litigieuse appartenant à la COMMUNE D'[Localité 9] ;
Attendu par conséquent qu'il convient de confirmer le jugement rendu le 17 septembre 2008 par le tribunal de grande instance de PAU sauf en ce qui concerne la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive présentée par la COMMUNE D'[Localité 9] ;
Attendu en effet qu'il résulte de ce qui précède qu'au moins à compter de l'année 2004 et plus particulièrement à compter du 19 novembre 2004 date à laquelle Monsieur [O] a signé un protocole d'accord avec Monsieur [A] dans le seul but de faire échec aux droits de la COMMUNE D'[Localité 9] puisqu'aucune de ces deux personnes n'avaient encore de relations contractuelles avec celle-ci, Monsieur [O] a abusivement résisté aux demandes de la commune tendant à son expulsion des lieux ; qu'il y a donc lieu de faire droit à la demande d'indemnisation de la commune et de condamner Monsieur [P] [O] à lui payer la somme de 1.000 € pour résistance abusive ; en effet, cette attitude fautive a nécessairement entraîné un préjudice pour la commune qui peut légitimement ambitionner de louer son terrain à un tiers ;
Attendu que Monsieur [O] doit être débouté de toutes ses demandes ;
Qu'il y a lieu de le condamner à payer les entiers dépens et la somme de 750 € à la COMMUNE D'[Localité 9] au titre de ses frais irrépétibles
PAR CES MOTIFS,
LA COUR,
Après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ;
Rejetant toutes autres demandes, fins et conclusions des parties ;
Déboute Monsieur [P] [O] de toutes ses demandes, fins et conclusions d'appel ;
Confirme le jugement rendu le 17 septembre 2008 par le tribunal de grande instance de PAU sauf sur la demande de dommages intérêts de la COMMUNE D'[Localité 9], et y faisant droit,
Condamne Monsieur [O] à lui payer la somme de 1.000 € (mille euros) pour résistance abusive,
Le condamne aux entiers dépens avec droit de recouvrement direct pour la SCP LONGIN - LONGIN DUPEYRON - MARIOL, Avoués à la Cour d'Appel de PAU en application de l'article 699 du code de procédure civile,
Condamne Monsieur [O] à payer à la COMMUNE D'[Localité 9] la somme de 750 € (sept cent cinquante euros) au titre de ses frais irrépétibles d'appel en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roger NEGRE, Président, et par Madame Mireille PEYRON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER,LE PRESIDENT,
Mireille PEYRON Roger NEGRE
