RN/NL
Numéro 1449/10
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRET DU 30/03/10
Dossier : 08/02099
Nature affaire :
Demandes relatives à la procédure de saisie immobilière
Affaire :
[A] [E]
C/
[H] [G], [F] [D],
[B] [U] épouse [D],
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R E T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 30 mars 2010, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 24 Novembre 2009, devant :
Monsieur NEGRE, Président, Magistrat chargé du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Monsieur AUGEY, Conseiller
Madame BELIN, Conseiller
assistés de Madame PICQ, faisant fonction de Greffier, présente à l'appel des causes.
Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANT :
Monsieur [A] [E]
[Adresse 1]
[Localité 6]
représenté par la SCP LONGIN, LONGIN-DUPEYRON, MARIOL, avoués à la Cour
assisté de Me CASADEBAIG, avocat au barreau de PAU
INTIMES :
Maître [H] [G], agissant en son nom personnel
[Adresse 4]
[Localité 5]
représenté par la SCP MARBOT / CREPIN, avoués à la Cour
assisté de Me FABRE, avocat au barreau de PARIS
Monsieur [F] [T] [D]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Madame [B] [C] [V] [U] épouse [D]
[Adresse 3]
[Localité 6]
représentés par la SCP DE GINESTET / DUALE / LIGNEY, avoués à la Cour
assistés de Me CHEVALLIER, avocat au barreau de TARBES
Maître [H] [G], es qualités de liquidateur judiciaire à la liquidation judiciaire de Monsieur [Z] [D] et de Madame [B] [U] épouse [D]
[Adresse 4]
[Localité 5]
représenté par la SCP DE GINESTET / DUALE / LIGNEY, avoués à la Cour
assisté de Me CHEVALLIER loco Me MONTAMAT, avocats au barreau de TARBES
sur appel de la décision
en date du 14 MAI 2008
rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PAU
FAITS ET PROCEDURE
Par jugements du 6 décembre 2004, le tribunal de commerce de Tarbes a prononcé, sur résolution de plan de redressement judiciaire, la liquidation judiciaire de Monsieur [Z] [D], d'une part et de sa mère Madame [B] [U] épouse [D], d'autre part, qui exploitaient ensemble un fonds de commerce d'hôtel-restaurant, vente d'objets de piété et souvenirs, débit de boissons situé à [Localité 6], Maître [H] [G] étant désigné en qualité de liquidateur judiciaire. Par jugement du 7 mars 2005, le tribunal de commerce a constaté la confusion des patrimoines de Monsieur [Z] [D] et de Madame [B] [D] et a joint les deux procédures. Le fonds de commerce et l'immeuble dans lequel celui-ci était exploité appartenaient en indivision à Monsieur [Z] [D], à Madame [B] [D] et à Monsieur [F] [D], époux de cette dernière.
Par jugement du 23 février 2006, le tribunal de grande instance de Tarbes a ordonné le partage et la vente de l'immeuble et du fonds de commerce indivis. A l'audience des criées du 5 octobre 2006, la SCI FABG a été déclarée adjudicataire pour le prix de 780.000 €. Par surenchère du dixième du 16 octobre 2006, Monsieur [A] [E] s'est porté candidat à l'acquisition pour le prix de 858.000 €. La date de la vente sur surenchère était prévue le 11 janvier 2007.
Postérieurement à cette offre, l'immeuble a fait l'objet de dégradations constatées le 16 novembre 2006 par Monsieur [F] [D] et une plainte a été déposée le 17 novembre 2006. Les auteurs des dégradations ont été condamnés par jugement du tribunal correctionnel de Tarbes du 20 novembre 2006. Maître [G] a fait établir un constat de ces désordres suivant procès-verbal de la SCP CLAVERIE-BAGET, huissiers de justice, du 20 novembre 2006 et il a informé Monsieur [E] par courrier en date du 23 novembre 2006.
Monsieur [E] a sollicité l'arrêt de la procédure de vente et à tout le moins, la diminution du prix dans la mesure où les premiers devis de réparation représentaient un coût de 158.149,84 €. Le 11 janvier 2007, il était cependant déclaré adjudicataire pour le montant de la surenchère.
Par actes des 21 mai, 23 mai et 22 juin 2007, Monsieur [E] a assigné Maître [G], pris en son nom personnel comme en sa qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de Monsieur [Z] [D] et de Madame [B] [D] ainsi que Monsieur [F] [D] devant le tribunal de grande instance de Pau aux fins de voir :
- constater la négligence résultant de l'omission d'assurer le bien vendu,
- constater le manquement à l'obligation de délivrance imputable à Maître [G],
- condamner Maître [G] à des dommages et intérêts pour préjudice moral,
- désigner un expert comptable chargé d'évaluer le préjudice commercial résultant du retard ou de l'absence d'exploitation de l'hôtel,
- à titre principal, prononcer la résolution de la vente sur adjudication intervenue le 11 janvier 2007 et condamner Maître [G] à restituer les frais de vente,
- à titre subsidiaire, condamner Maître [G] au règlement d'une provision à valoir sur l'indemnisation du préjudice au titre des réparations à venir et désigner un expert chargé de constater les dégradations consécutives aux actes de vandalisme commis dans l'hôtel, décrire les travaux de nature à y remédier et en évaluer le coût compte tenu de leur date prévisible de réalisation.
Par jugement du 14 mai 2008, le tribunal de grande instance de Pau :
- s'est déclaré compétent pour connaître de l'ensemble des demandes de Monsieur [E],
- a rejeté la fin de non recevoir de la demande de résolution de vente soulevée par Maître [G] pour absence de publication de celle-ci, en considérant que ce dernier, qui pouvait publier le jugement de vente, était mal fondé à invoquer cette fin de non recevoir à laquelle Monsieur [E] opposait l'impossibilité de publication qui résultait de l'absence de publication du jugement entérinant la vente,
- a débouté Monsieur [E] de l'intégralité de ses demandes,
- a condamné Monsieur [E] à tous les dépens ainsi qu'à payer, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, les sommes de 1.000 € à Maître [G] es qualités, de 1.000 € à Maître [G] pris en son nom personnel et de 1.000 € à Monsieur [F] [D].
Par déclaration du 10 juin 2008, Monsieur [E] a interjeté appel de ce jugement.
Suivant conclusions du 9 juin 2009, Monsieur [E] demande à la cour :
' A titre principal,
- de prononcer la résolution de la vente par adjudication intervenue à la barre du tribunal de grande instance de Tarbes le 11 janvier 2007 relative à l'immeuble et à un fonds de commerce d'hôtel-restaurant, vente d'objets de piété et souvenirs, débit de boissons sis à [Adresse 7] référencé au cadastre de ladite commune section CH n°[Cadastre 2] pour une contenance de 3 ares et 40 centiares, et de condamner Maître [G] à lui restituer les frais inhérents à la vente et supportés par lui, soit la somme de 40.087,23 €,
' A titre subsidiaire,
- de condamner Maître [G] au règlement d'une provision à valoir sur l'indemnisation du préjudice d'un montant de 158.149,84 € au titre des réparations à venir et de désigner tel homme de l'art avec mission de constater les dégradations consécutives aux actes de vandalisme commis dans l'hôtel 'Madonna', de décrire les travaux de nature à remédier à ces dégradations et d'en évaluer le coût compte tenu de leur date prévisible de réalisation,
' En toute hypothèse,
- de constater la négligence résultant de l'omission d'assurer le bien vendu ainsi que le manquement à l'obligation de délivrance imputable à Maître [G],
- de condamner Maître [G] à lui payer la somme de 20.000 € au titre du préjudice moral,
- de désigner tel expert comptable avec mission d'évaluer le préjudice commercial résultant du retard ou de l'absence d'exploitation de l'hôtel 'Madonna'
- de condamner Maître [G] au règlement d'une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel en ce compris le coût du constat d'huissier réalisé le 20 novembre 2006.
Suivant conclusions du 13 novembre 2008, Maître [G], agissant en son nom personnel, demande à la cour de déclarer Monsieur [E] mal fondé en son appel, de le débouter de l'intégralité de ses demandes, de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et de condamner Monsieur [E] au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Suivant conclusions du 24 février 2009, Maître [G], agissant en qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de Monsieur [Z] [D] et de Madame [B] [D], demande à la cour de confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris et de condamner Monsieur [E] à lui payer es qualités la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ainsi que celle de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Suivant conclusions du 8 janvier 2009, Monsieur [F] [D] et Madame [B] [D] demandent à la cour de mettre Madame [B] [D] hors de cause, de constater qu'il n'est requis aucune condamnation à l'encontre de Monsieur [F] [D] et confirmant en toute hypothèse le jugement entrepris, de débouter Monsieur [E] de l'ensemble de ses demandes et de le condamner à payer à Monsieur [F] [D] la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le Ministère public, qui a visé la procédure le 12 mai 2009, s'en rapporte à la décision de la cour.
L'instruction de la procédure a été déclarée close par ordonnance du 22 septembre 2009.
MOTIFS DE L'ARRET
Attendu qu'en vertu de l'article 168 du décret du 27 juillet 2006, la réforme de la procédure de saisie immobilière est entrée en vigueur le 1er janvier 2007 ; qu'elle n'est pas applicable aux procédures ayant donné lieu avant son entrée en vigueur au dépôt du cahier des charges prévu à l'article 688 de l'ancien code de procédure civile, ce qui est le cas en l'espèce ;
Attendu qu'il a été retenu par le premier juge, aux motifs de sa décision :
- que la surenchère effectuée le 16 octobre 2006 par Monsieur [E], antérieurement au constat des dégradations, ne pouvait, en application de l'article 708 du code de procédure civile (ancien), être rétractée ;
- qu'il appartenait, le cas échéant, à Monsieur [E] de déposer un dire à l'audience éventuelle sur surenchère ou à l'audience de vente, conformément aux dispositions de l'article 710, ce qu'il s'était abstenu de faire ;
- qu'il ne saurait, dès lors, poursuivre la résolution de la vente au motif que Maître [G] aurait manqué à son obligation de délivrance ;
- qu'au surplus, Monsieur [E] ne contestait pas ne pas s'être acquitté de la totalité des frais de l'adjudication et n'avoir jamais consigné son prix d'adjudication ainsi que le prix des biens mobiliers, comme le cahier des charges lui en faisait l'obligation, et que Maître [G] es qualités l'ayant sommé de justifier de l'acquit des conditions d'adjudication suivant exploit du 31 mai 2007, il était resté défaillant de sorte que la folle enchère devait être poursuivie ;
- que le cahier des charges régissant les conditions de la vente prévoyait, au chapitre 'assurance contre l'incendie', que si avant l'adjudication, il n'était fait aucun dire faisant connaître à quelle compagnie d'assurance contre l'incendie l'immeuble serait assuré, l'adjudicataire devrait immédiatement le faire assurer, qu'aucun dire n'ayant été déposé par les vendeurs à ce titre, les éventuels acquéreurs ne pouvaient ignorer qu'aucune assurance ne garantissait les biens mobiliers et le fonds de commerce de même que l'immeuble lui-même, ce en raison de l'impécuniosité de la liquidation judiciaire et que Monsieur [E], qui avait pu prendre connaissance de cette situation et n'avait pas pris la peine d'assurer l'ensemble immobilier en même temps qu'il formait surenchère, ne pouvait formuler aucun grief de ce chef à l'encontre de Maître [G] pris en sa qualité de liquidateur judiciaire des consorts [D] ou en son nom personnel ;
Attendu que Monsieur [E] fait valoir :
- que l'obligation de délivrance prévue par l'article 1603 du code civil s'impose au vendeur de gré à gré comme dans le cadre d'une vente judiciaire, qu'en l'espèce, le cahier des charges, rédigé par le vendeur, fait état d'un hôtel en état et immédiatement exploitable, qu'en refusant de modifier les termes du cahier des charges, Maître [G] ne pouvait ignorer qu'il conduisait le surenchérisseur à être déclaré adjudicataire d'un bien qui ne pouvait plus lui être délivré dans l'état figurant au cahier des charges et qu'il n'appartenait pas à lui-même de se substituer au vendeur, ce d'autant moins qu'il avait attiré l'attention de Maître [G] sur cet état de fait ;
- que Maître [G] prétend avoir déposé, le 22 novembre 2006, un dire au cahier des charges faisant état des dégradations intervenues en avertissant les tiers d'avoir à prendre l'immeuble dans l'état où il se trouverait le jour de l'adjudication, que cependant, le surenchérisseur qui a effectué sa déclaration le 16 octobre 2006 au vu du cahier des charges initial ne pouvait se voir imposer des obligations nouvelles à une date où sa surenchère était irréversible, son consentement s'étant formé sur la base du cahier des charges initial ;
- que le mandataire judiciaire aurait dû constater la non-conformité entre la chose décrite dans le cahier des charges et celle qui résultait des actes de vandalisme, dans la mesure où cette non-conformité est intervenue avant le transfert de propriété et de possession, que se sachant désormais dans l'incapacité de délivrer la chose promise, il aurait dû renoncer à la procédure engagée par lui, étant observé que les droits du premier adjudicataire sont résolus au jour de la déclaration de surenchère et que dès lors, le saisi redevient propriétaire à compter de cette déclaration et jusqu'au jour de la seconde adjudication ou, à l'égard des tiers, jusqu'au jour de la publication du jugement prononçant celle-ci ;
- que par ailleurs, lorsque le vendeur n'informe pas un acquéreur des dégradations affectant un bien entre le moment où un compromis de vente est signé et le moment où l'acte définitif est conclu, il commet une faute équipollente au dol ;
Attendu que Maître [G] es qualités fait valoir :
- que les dispositions du code civil relatives à la délivrance n'ont pas vocation à s'appliquer en l'espèce puisque la cahier des charges, établi et déposé au greffe, n'a fait l'objet d'aucune critique ;
- que les dommages causés à l'immeuble vendu sont postérieurs à la première vente du 5 octobre 2006, les faits s'étant produits entre le 1er et le 16 novembre, donc après également la surenchère effectuée le 16 octobre 2006 ;
- que la survenance d'une surenchère valable met rétroactivement à néant le droit de propriété de l'adjudicataire, que dès lors, les risques de l'immeuble sont à la charge de la partie qui en sera, en définitive, considérée comme propriétaire à la date du sinistre ;
- que l'hôtel était fermé depuis 2003 et que le rapport de l'expert [I] rappelle que des aménagements importants doivent être effectués, qu'il n'aurait jamais pu fonctionner avant un minimum de six mois et qu'il appartient à Monsieur [E], qui prétend obtenir des dommages et intérêts pour n'avoir pu ouvrir très rapidement son fonds de commerce, de justifier avoir obtenu l'autorisation d'ouverture requise avant réouverture de tout établissement fermé pendant plus de dix mois ;
- que dans le cadre de la liquidation judiciaire, Monsieur [E], adjudicataire définitif de l'immeuble où est exploité l'hôtel, n'a réglé qu'une partie des frais et ne s'est pas acquitté du prix principal de 858.000 €, outre les intérêts majorés prévus par le cahier des charges ;
Attendu que Maître [G] à titre personnel fait valoir :
- que l'absence d'assurance qui lui est reprochée ne saurait être considérée comme fautive, que contrairement à ce que soutient Monsieur [E], il ne disposait d'aucun fond permettant d'assurer l'immeuble, que l'hôtel Madonna n'était plus exploité depuis la fin de la saison 2003 et qu'il n'existait plus de trésorerie, que Monsieur [E] savait, compte tenu de la clause figurant en page 98 du cahier des charges et en l'absence du dire prévu, que l'immeuble n'était pas assuré et qu'il lui appartenait donc de le faire assurer dès le dépôt de la déclaration de surenchère afin de parer à tout risque de sinistre ;
- qu'il résulte du dire annexé au cahier des charges le 22 novembre 2006 que les actes de vandalisme ont été portés à la connaissance des tiers, qu'un procès-verbal de constat d'huissier a été déposé et que l'adjudicataire 'prendra l'immeuble dans l'état où il se trouvera le jour de l'adjudication, sans recours, ni garantie, et sans pouvoir prétendre à aucune diminution de prix ni à aucune indemnité contre le poursuivant, la partie saisie ou ses créanciers, pour quelques causes que ce soient, et notamment bon ou mauvais état de l'immeuble...' et qu'en application de ces dispositions, Monsieur [E] doit seul supporter les conséquences des actes de vandalisme sans pouvoir se retourner contre quiconque ;
- qu'il y ait ou non résolution de la vente, que Monsieur [E] ne peut faire valoir aucun préjudice indemnisable qui serait distinct, le cas échéant, de celui pouvant être mis à la charge de l'indivision propriétaire jusqu'à la date de l'adjudication sur surenchère et qui se résoudrait par une simple diminution du prix ;
Attendu que les consorts [D] font valoir :
- que la surenchère est devenue irrévocable et que Monsieur [E] ne peut tenter de contourner cette règle en sollicitant la résolution de la vente ;
- que la vente de l'immeuble étant intervenue dans le cadre d'une vente judiciaire, les dispositions relatives à l'obligation de délivrance n'ont pas vocation à s'appliquer ;
- que vu le cahier des charges, les éventuels acquéreurs ne pouvaient ignorer qu'aucune assurance ne garantissait les biens mobiliers et le fonds de commerce, de même que l'immeuble compte tenu de l'impécuniosité de la liquidation judiciaire ;
- que Monsieur [E], qui n'a jamais commencé l'exploitation, ne souffre d'aucun préjudice et que l'hôtel, qui n'était plus exploité, ne pouvait être immédiatement ré-ouvert au public sans qu'un certain nombre de travaux de remise aux normes soient effectués, ainsi qu'il résulte du rapport de l'expert [I] joint au cahier des charges ;
Attendu que l'article 708 de l'ancien code de procédure civile interdisant de rétracter la surenchère, la déclaration de surenchère, une fois faite, lie définitivement son auteur ; que cette déclaration entraîne la résolution rétroactive des droits de l'adjudicataire initial ;
Attendu qu'il est constant, par ailleurs, que l'adjudicataire prend l'immeuble dans l'état où il se trouvait au jour de l'adjudication et n'a de recours, pour les dégradations qui ont pu être commises par des tiers avant l'adjudication, que contre les auteurs de celles-ci et selon les règles de droit commun ; que si la détérioration, voire la perte de l'immeuble vient à se produire après la surenchère, c'est donc le surenchérisseur qui, étant déclaré adjudicataire, supportera la perte ;
Attendu que dès lors, même si l'adjudication produit, dans les rapports entre le saisi et l'adjudicataire, les mêmes effets que la vente et étant observé que la demande n'avait pas lieu d'être publiée en l'absence de publication du titre remis en cause, la demande de résolution de vente formée par Monsieur [E] pour manquement à l'obligation de délivrance au motif que l'immeuble a fait l'objet de dégradations importantes postérieurement à la déclaration de surenchère ne peut prospérer ;
Attendu que le cahier des charges engageait l'adjudicataire, sous le titre 'Assurance contre l'incendie', à se conformer à partir de son entrée en jouissance et pour le temps qui en resterait à courir, à toute police d'assurance qui aurait pu être contractée, ce en précisant que si avant l'adjudication il n'était fait aucun dire faisant connaître à quelle compagnie d'assurances contre l'incendie les meubles étaient assurés, l'adjudicataire devrait immédiatement les faire assurer à ses frais par telle compagnie qu'il aviserait, que l'adjudicataire devrait maintenir assurés les bâtiments compris dans l'adjudication jusqu'au paiement intégral de son prix, qu'en cas de sinistre avant la libération de l'acquéreur, les vendeurs ou les créanciers auraient seuls droit jusqu'à due concurrence et par imputation sur le prix à l'indemnité qui serait due et qu'ils pourraient toucher sur leur simple quittance et qu'à cet effet, l'adjudication leur vaudrait transport de cette indemnité et signification leur en serait faite à la compagnie à la diligence des vendeurs ;
Attendu que ces stipulations, qui avaient pour objet manifeste de prémunir les vendeurs contre le risque encouru par eux en cas d'incendie dans l'hypothèse d'une folle enchère, ne pouvaient qu'inciter le surenchérisseur à se préoccuper, en l'absence de stipulations concernant tout sinistre d'une autre nature, à se préoccuper lui-même de l'assurance du bien dont il se portait acquéreur, ce d'autant plus que l'hôtel n'était alors pas en exploitation (il était précisé que l'activité avait cessé le 1er janvier 2004) et que la mise en liquidation judiciaire des anciens exploitants, sur résolution du plan de redressement, faisait présumer l'absence de fonds disponibles ;
Attendu que ces circonstances, qui ne pouvaient échapper à Monsieur [E], ne permettent pas de caractériser une faute qu'auraient, ne serait-ce que par négligence, commise Maître [G], que ce soit à titre personnel ou es qualités, ou les consorts [D], étant observé que le cahier des charges ne faisait peser sur eux aucune obligation d'assurance concernant le risque qui s'est en l'occurrence réalisé, que Maître [G] a pris soin de faire constater le dommage matériel, consistant essentiellement dans le vol de métaux et la casse collatérale de structures et équipements sanitaires, que la plainte des consorts [D] a permis l'interpellation sur les lieux de deux individus dont l'un a reconnu avoir passé la semaine à prélever le cuivre dans l'hôtel afin de le revendre ainsi que les dégradations survenues à l'occasion de l'arrachage des tuyauteries et que la juridiction pénale a été saisie ;
Attendu que l'action en responsabilité n'est donc pas plus justifiée que l'action résolutoire et que le jugement entrepris sera, en conséquence, confirmé en toutes ses dispositions ;
Attendu que ne démontrant pas en quoi l'exercice par Monsieur [E] de son droit d'agir en justice et d'user d'une voie de recours aurait dégénéré en abus, Maître [G] sera débouté de la demande de dommages et intérêts par lui formée es qualités ;
Attendu qu'il échet de condamner Monsieur [E] aux entiers dépens d'appel et qu'il est équitable d'allouer, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, la somme complémentaire de 1.000 € à Maître [G] personnellement, la somme complémentaire de 1.000 € à Maître [G] es qualités et la somme complémentaire de 1.000 € aux consorts [F] et [B] [D] ;
PAR CES MOTIFS,
LA COUR,
Après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ;
Dit Monsieur [E] recevable mais mal fondé en son appel,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris,
Déboute Maître [G] de sa demande de dommages et intérêts,
Condamne Monsieur [E] aux dépens d'appel ainsi qu'à payer, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, la somme complémentaire de 1.000 € (mille euros) à Maître [G] personnellement, la somme complémentaire de 1.000 € (mille euros) à Maître [G] es qualités et la somme complémentaire de 1.000 € (mille euros) aux consorts [F] et [B] [D],
Accorde à la SCP MARBOT - CREPIN et à la SCP de GINESTET - DUALE - LIGNEY, avoués, le bénéfice des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roger NEGRE, Président, et par Madame Pascale PICQ, faisant fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER,LE PRESIDENT,
Pascale PICQRoger NEGRE
