Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 04 JUILLET 2024
(n° , 2 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/17953 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CIPRR
Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Septembre 2023 -Juge des contentieux de la protection de FONTAINEBLEAU - RG n° 23/00618
APPELANT
Monsieur [V], [I] [B]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représenté par Me Laurence LAUVERGNAT de la SELARL COLIN-LAUVERGNAT, avocat au barreau de MELUN
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-507997 du 01/12/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
INTIMEE
S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE
enregistrée au RCS de MELUN sous le numéro 784 967 564, représentée par Mr [Z] [L], Directeur Général.
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Isabelle MARTINS, avocat au barreau de MELUN, toque : M17
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 31 Mai 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
Mme Anne-Laure MEANO, Présidente
Mme Muriel PAGE, Conseillère
Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 12 février 2021, la SA d'HLM Les foyers de Seine et Marne a donné à bail à M. [V] [B] un local à usage d'habitation situé [Adresse 2]A2.39 à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel initial révisable de 290,19 euros, outre 134 euros de provision pour charges.
Par acte d'huissier en date du 18 avril 2023, la SA d'HLM Les foyers de Seine et Marne a fait assigner M. [V] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Fontainebleau aux fins de :
-prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du locataire,
-ordonner l'expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,
-condamner le locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,
-condamner le locataire à payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens,
-ordonner l'exécution provisoire de la décision à venir.
Par jugement contradictoire entrepris du 8 septembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Fontainebleau a ainsi statué :
ORDONNE la résiliation du contrat de bail conclu le 12 février 2021 entre la société S.A LES FOYERS DE SEINE ET MARNE et Monsieur [V] [B], concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 2] A2.39 à [Localité 4], aux torts du locataire, et ce à compter de ce jour ;
ORDONNE l'expulsion de Monsieur [V] [B] du local à usage d'habitation situé [Adresse 2] A2.39 à [Localité 4], faute pour lui d'avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L412.1 du code des procédures civiles d'exécution, de ses biens et de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;
CONDAMNE Monsieur [V] [B] à verser à la société S.A LES FOYERS DE SEINE ET MARNE, à compter de ce jour et jusqu'à parfaite libération des lieux une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 455,26 euros ;
RAPPELLE que le contrat de bail étant résilié, l'indemnité d'occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l'occupant du logement (indexation du loyer, régularisation de charges, taxes') ;
DEBOUTE Monsieur [V] [B] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;
CONDAMNE Monsieur [V] [B] à verser à la société S.A LES FOYERS DE SEINE ET MARNE la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile; CONDAMNE Monsieur [V] [B] aux entiers dépens ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le 7 novembre 2023 par M. [V] [B],
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 17 janvier 2024 par lesquelles M. [V] [B] demande à la cour de :
Infirmer le jugement rendu par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de FONTAINEBLEAU le 08 septembre 2023 en ce qu'il a :
- ordonné la résiliation du bail conclu le 12 février 2021 entre la société SA LES FOYERS DE SEINE ET MARNE et Monsieur [V] [B] concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4] aux torts du locataire et ce à compter de ce jour,
-ordonné l'expulsion de Monsieur [V] [B] du local à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4], faute pour lui d'avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d'exécution, de ses biens et de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,
-condamné Monsieur [V] [B] à verser à la société SA LES FOYERS DE SEINE ET MARNE à compter de ce jour et jusqu'à parfaite libération des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 455,26 euros, -débouté Monsieur [V] [B] de sa demande de délais pour quitter les lieux,
condamné Monsieur [V] [B] à verser à la société SA LES FOYERS DE SEINE ET MARNE, la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, -condamné Monsieur [V] [B] aux entiers dépens.
Et statuant à nouveau,
A titre principal :
- Débouter la SA LES FOYERS DE SEINE ET MARNE de l'ensemble de ses demandes.
A titre subsidiaire,
Vu l'article L412-3 du Code des procédures civiles d'exécution :
- Accorder à Monsieur [B] un délai de 6 mois pour quitter les lieux
- Débouter la SA LES FOYERS DE SEINE ET MARNE de sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et de sa demande de condamnation de Monsieur [B] aux dépens.
En tout état de cause :
- Condamner la SA LES FOYERS DE SEINE ET MARNE aux entiers dépens.
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 10 avril 2024 au terme desquelles la SA d'HLM Les foyers de Seine et Marne demande à la cour de :
DIRE ET JUGER la SA D'HLM LES FOYERS DE SEINE ET MARNE recevable et bien fondée en ses demandes, fins, moyens et conclusions ;
Par conséquent,
CONFIRMER le jugement rendu le 8 septembre 2023 par le Juge des Contentieux et de la Protection près le Tribunal judiciaire de FONTAINEBLEAU en toutes ses dispositions ;
Y faisant droit,
DEBOUTER Monsieur [V] [B] de l'ensemble de ses demandes ;
CONDAMNER Monsieur [V] [B] à verser à la SA D'HLM LES FOYERS DE SEINE ET MARNE la somme de 2.400,00 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER Monsieur [V] [B] aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Maître Isabelle MARTINS, Avocat au Barreau de MELUN.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la résiliation du bail, l'expulsion et la condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation
M. [B] fait grief au jugement entrepris d'avoir prononcé la résiliation du bail pour manquements graves et répétés à son obligation d'user paisiblement des lieux loués, ordonné son expulsion et de l'avoir condamné au paiement d'une indemnité d'occupation, alors qu'il fait valoir que les troubles allégués avaient cessé depuis le 17 février 2023, soit deux mois avant l'assignation. Il affirme que bon nombre de faits lui ont été reprochés par son bailleur sur simple déclaration des voisins, sans preuve, un certain nombre de plaintes n'ayant pas eu de suite, et ajoute qu'il était devenu le 'coupable désigné' de toutes les incivilités commises dans l'immeuble. Il souligne qu'il a également déposé plainte pour des agressions commises à son encontre, et précise que sa concubine, placée sous tutelle, provoque des nuisances sonores en raison de sa pathologie lors de crises où il s'efforce de la calmer. Il ajoute qu'il est à jour dans le paiement de ses loyers et qu'il a fait une demande afin d'obtenir un autre logement social.
La SA D'HLM Les foyers de Seine et Marne conclut à la confirmation du jugement entrepris, en faisant valoir que les premières plaintes pour tapage suivies d'une verbalisation de M. [B], de même que la pétition des locataires, sont survenues dès le mois de juin 2021, soit 4 mois après la conclusion du bail, et ont été suivies de multiples plaintes et doléances des locataires et du syndic de l'immeuble, soumis au statut de la copropriété, pour des faits de menaces avec arme, insultes, dégradations. Elle indique qu'elle a adressé trois mises en demeure à M. [B] et l'a convoqué à plusieurs reprises avant d'intenter la présente procédure, eu égard à la répétition des troubles causés par son locataire. Elle souligne qu'aucun fait postérieur au 17 février 2023 n'a été dénoncé, dès lors que M. [B] était depuis cette date placé sous contrôle judiciaire avec interdiction de paraître à la résidence, et ajoute qu'il a été condamné le 18 septembre 2023 par le tribunal correctionnel de Fontainebleau à une peine de sursis probatoire comportant la même interdiction. Elle ajoute que les troubles occasionnés par M. [B] vont bien au-delà des nuisances sonores qui pourraient avoir été causées par sa compagne sous tutelle.
Selon l'article 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 'le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location'.
Selon l'article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.
L'article 1224 dispose que la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire, soit, en cas d'inexécution grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.
Selon l'article 1228, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
En l'espèce, c'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par M. [B], lequel ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a considéré qu'il résulte des nombreux courriers et courriels convergents des locataires et copropriétaires de l'immeuble où réside M. [B], corroborés par une pétition de 16 signataires, les mains courantes et plaintes déposées ainsi que par les diverses interventions des services de police que celui-ci a adopté depuis juin 2021, soit 4 mois après la prise à bail, un comportement incompatible avec la vie en habitat collectif, caractérisé par des nuisances sonores notamment nocturnes, des propos insultants, des menaces notamment avec arme et des dégradations. Si M. [B] s'est plaint à son tour du comportement à son égard de deux voisins, le premier juge a constaté à juste titre que les troubles qui lui sont imputés excèdent largement, par leur répétition et leur ampleur, ce qu'il reproche à certains de ses voisins. La cour ajoute que plusieurs autres voisins que ceux que dénonce M. [B] dans ses deux plaintes ont déposé des mains courantes ou des plaintes à son encontre.
Si les troubles ont cessé à compter du 17 février 2023, c'est en raison du contrôle judiciaire dont a fait l'objet M. [B] à compter de cette date lui faisant interdiction de paraître à la [Adresse 5]. La cour relève que M. [B] a depuis le jugement entrepris été condamné par le tribunal correctionnel de Fontainebleau le 18 septembre 2023 pour des faits de violences avec arme sans ITT et avec ITT inférieure ou égale à 8 jours et harcèlement moral à la peine principale d'un an d'emprisonnement assorti d'un sursis probatoire d'une durée de 3 ans comportant notamment comme obligation celle de s'abstenir de paraître à la [Adresse 5]. S'il a interjeté appel de cette décision, les obligations du sursis probatoire, assorties de l'exécution provisoire, s'appliquent dès le prononcé de la décision.
S'agissant de la concubine de M. [B], placée sous tutelle et ne figurant pas sur le contrat de bail, la cour relève que les manquements à l'obligation d'usage paisible des lieux loués qui sont reprochés au locataire, notamment ceux pour lesquels il a été condamné par le tribunal correctionnel, excèdent les nuisances sonores susceptibles d'avoir été occasionnés pour partie par celle-ci.
Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a considéré que M. [B] avait manqué de façon grave et répétée à son obligation d'user paisiblement des locaux loués, et que ces manquements étaient suffisamment graves pour justifier le prononcé de la résiliation du bail, qui sera confirmée. Le jugement entrepris sera également confirmé en ce qu'il a ordonné l'expulsion de M. [B], sous réserve de sa demande reconventionnelle de délais supplémentaires pour quitter les lieux qui sera examinée ci-après, et en ce qu'il l'a condamné au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du prononcé de la résiliation et jusqu'à parfaite libération des lieux d'un montant de 455,26 euros.
Sur la demande reconventionnelle de délais supplémentaires pour quitter les lieux
M. [B] fait grief au jugement entrepris de l'avoir débouté de sa demande de délai supplémentaire de 6 mois pour quitter les lieux, alors qu'il fait valoir qu'il a fait une demande pour obtenir un autre logement social, sans suite à ce jour, et qu'il 'formule aussi cette demande en raison de l'état de santé de sa concubine, afin de lui éviter d'être sans logement, ce qu'elle ne pourrait pas supporter sur le plan psychologique et qui la mettrait en danger'.
La SA D'HLM Les foyers de Seine et Marne conclut à la confirmation du jugement entrepris, en faisant valoir que M. [B] ne peut se maintenir dans le logement compte tenu de la condamnation prononcée par le tribunal correctionnel, que son relogement peut se faire dans des conditions normales, et que sa concubine, non partie au contrat de bail, ne dispose d'aucun droit sur ce logement, de sorte qu'il serait incohérent d'accorder un délai à M. [B] pour quitter les lieux afin de permettre à sa compagne de s'y maintenir tout en espérant que ce dernier ne s'y rende pas.
Il résulte des articles L. 412-3 et L. 412-4, dans leur rédaction résultant de la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, que le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, 'en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés'.
En l'espèce, c'est par une parfaite appréciation des éléments de la cause que le premier juge a considéré que, malgré la précarité de ses revenus, la répétition des troubles, leur durée et leur gravité justifient de débouter M. [B] de sa demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux.
La cour ajoute qu'en vertu de la condamnation du tribunal correctionnel précitée, assortie de l'exécution provisoire, M. [B] a interdiction de paraître dans le logement, de sorte qu'il ne saurait s'y maintenir, et qu'il ne saurait être octroyé de délais supplémentaires pour quitter les lieux à M. [B] dans le seul but que sa concubine, non partie au contrat de bail et ne disposant dès lors d'aucun titre d'occupation des lieux, puisse s'y maintenir.
Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [B] de sa demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Le sens de la présente décision commande de confirmer le jugement entrepris s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [B], partie perdante, sera condamné aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux règles de l'aide juridictionnelle, avec droit de recouvrement direct par application de l'article 699 du code de procédure civile.
L'équité commande de le condamner au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris,
Et y ajoutant,
Condamne M. [V] [B] à payer à la SA D'HLM les foyers de Seine et Marne la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [V] [B] aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux règles de l'aide juridictionnelle, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile,
Rejette toutes autres demandes.
La Greffière Le Président
