| France, Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 3, 04 juillet 2024, 22/06020

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3

ARRET DU 04 JUILLET 2024

(n° , 13 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/06020 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFQNQ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Février 2022 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n°

APPELANTS

Monsieur [M] [T]

né le 21 septembre 1945 à [Localité 6] (92)

et

Madame [B] [T] née [N]

née le 8 avril 1960 à [Localité 7] (MAROC)

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentés par Me Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de PARIS, toque : G0334

INTIMES

Appelant à titre incident :

Monsieur [D] [C]

né le 15 mai 1925 à [Localité 8] (78)

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté par Me Virginie DOMAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : C2440

Assisté par Me Céline JAULIN-DAUPHINE, avocat au barreau de PARIS, toque : B 543

Intimée sur l'appel incident

Appelante sur son appel incident :

Société CHARTIER & CIE

RCS 582 002 630

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée et assistée par Me Nicolas SIDIER de la SCP PECHENARD & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : R047

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 31 Mai 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Mme Anne-Laure MEANO, Présidente

Mme Muriel PAGE, Conseillère

Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE

ARRET :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 25 février 2004, M. [D] [C] a donné à bail à Mme [B] [N] épouse [T] et M. [M] [T] par l'intermédiaire de son mandataire, la société Chartier et Cie, un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] [Localité 5] moyennant un loyer mensuel de 3602,25 euros provisions sur charges comprises.

Le 15 septembre 2020, les époux [T] ont fait assigner M. [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de voir condamner ce dernier à procéder aux travaux nécessaires pour assurer l'étanchéité à l'air et à l'eau des fenêtres de l'appartement sous astreinte et ordonner la suspension ou à défaut la consignation des loyers.

Par ordonnance de référé du 7 janvier 2021, le juge des contentieux de la protection a constaté le désistement des demandes des époux [T].

Par acte d'huissier en date du 30 septembre 2020, les époux [T] ont fait assigner M. [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir sa condamnation sous le bénéfice de l'exécution provisoire à leur payer les sommes de 46.830 euros au titre du préjudice de jouissance, 5.000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral, 5.000 euros de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive, 3.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Par acte d'huissier en date du 12 janvier 2021,M. [D] [C] a fait assigner la société Chartier et Cie devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de la voir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- le relever et garantir de toutes les condamnations pécuniaires prononcées à son encontre,

- la condamner à lui payer 5000 euros de dommages et intérêts,

- la condamner à lui payer la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

Par jugement contradictoire entrepris du 10 février 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

ORDONNE la jonction des procédures à l'encontre de Monsieur [C] et de la société CHARTIER et Cie ;

DEBOUTE Madame et Monsieur [T] de l'intégralité de leurs demandes ;

DEBOUTE Monsieur [C] de sa demande de dommages et intérêts;

DEBOUTE la société CHARTIER et Cie de sa demande de dommages et intérêts;

CONDAMNE Madame et Monsieur [T] aux entiers dépens :

CONDAMNE in solidum Madame et Monsieur [T] à verser 1000 euros à Monsieur [C] et 1000 euros à la société CHARTIER et Cie au titre de l'atiicle 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l'appel interjeté le 18 mars 2022 par M. [M] [T] et Mme [B] [T] née [N],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 11 décembre 2022 par lesquelles M. [M] [T] et Mme [B] [T] née [N] demandent à la cour de :

A TITRE PRINCIPAL,

Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

- débouté Madame [B] [N] épouse [T] et Monsieur [M] [T] de l'intégralité de leurs demandes ;

- condamné Madame [B] [N] épouse [T] et Monsieur [M] [T] aux entiers dépens ;

- condamné in solidum Madame [B] [N] épouse [T] et Monsieur [M] [T] à verser 1000 euros à Monsieur [D] [C] et 1000 euros à la société CHARTIER & Cie au titre de l'article 700 du code de procédure civile et

- rejeté le surplus des demandes.

STATUANT A NOUVEAU,

Condamner Monsieur [D] [C] à payer à Madame [B] [N] épouse [T] et Monsieur [M] [T] la somme de 69 524,16 € au titre des troubles de jouissance.

Condamner in solidum Monsieur [D] [C] et la société CHARTIER & CIE à payer à Madame [B] [N] épouse [T] et Monsieur [M] [T] la somme de 10.000 € au titre du préjudice moral.

Condamner in solidum Monsieur [D] [C] et la société CHARTIER & CIE à payer à Madame [B] [N] épouse [T] et Monsieur [M] [T] une somme de 5 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamner in solidum Monsieur [D] [C] et la société CHARTIER & CIE aux entiers dépens de la procédure d'instance et d'appel.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 20 septembre 2022 au terme desquelles M. [D] [C] demande à la cour de :

DIRE ET JUGER Monsieur [D] [C] recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions,

DECLARER recevables mais mal fondés Monsieur [M] [T] et Madame [B] [N] épouse [T] en leur appel

DEBOUTER Monsieur [M] [T] et Madame [B] [N] épouse [T] de leurs entières demandes,

DECLARER mal fondée la société CHARTIER et Cie en son appel incident et par conséquent

LA DEBOUTER de sa demande de dommages-intérêts

EN CONSEQUENCE

CONFIRMER le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS le 10 février 2022 en ce qu'il a :

-ordonné la jonction des procédures à l'encontre de Monsieur [C] et de la société

CHARTIER et Cie,

-débouté les époux [T] de l'intégralité de leurs demandes,

-débouté la société CHARTIER et Cie de sa demande de dommages-intérêts

-condamné le époux [T] à un article 700 du CPC et aux entiers dépens.

DECLARER Monsieur [C] recevable et bien fondé en son appel incident

INFIRMER ledit jugement en ce qu'il a débouté Monsieur [C] de sa demande de dommages-intérêts,

Et STATUANT A NOUVEAU,

CONDAMNER Monsieur [M] [T] et Madame [B] [N] épouse [T] à verser la somme de 5.000 € à Monsieur [D] [C] à titre de dommages-intérêts,

LES CONDAMNER à la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du CPC, et aux entiers dépens d'appel, en sus de ceux de première instance.

A TITRE SUBSIDIAIRE, si la responsabilité du bailleur devait être retenue,

CONDAMNER la société CHARTIER ET Cie à relever et garantir Monsieur [C] de toutes les condamnations pécuniaires qui pourraient être prononcées contre lui,

CONDAMNER solidairement les époux [T] et la société CHARTIER ET Cie à la somme de 5.000 € à verser à Monsieur [C] à titre de dommages-intérêts,

DEBOUTER la société CHARTIER et Cie de ses demandes,

CONDAMNER solidairement les époux [T] et la société CHARTIER ET Cie à la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du CPC et aux entiers dépens, en sus de ceux de première instance.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 16 décembre 2022 au terme desquelles la société Chartier & Cie demande à la cour de :

DÉBOUTER Monsieur [M] [T] et Madame [B] [T] de leurs entières demandes, DÉBOUTER Monsieur [D] [C] de ses demandes formulées à l'encontre de la société Chartier et Cie,

CONFIRMER le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris le 10 février 2022 en ce qu'il a :

' ordonné la jonction des procédures à l'encontre de monsieur [C] et de la société Chartier et Cie,

' débouté madame et monsieur [T] de l'intégralité de leurs demandes,

' débouté monsieur [C] de sa demande de dommages et intérêts,

' condamné madame et monsieur [T] aux entiers dépens. - INFIRMER le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il a débouté la société Chartier et Cie de sa demande de dommages et intérêts,

Et, statuant à nouveau,

CONDAMNER Monsieur [D] [C] à payer à la société Chartier et Cie la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts en application des dispositions de l'article 32-1 du code de procédure civile,

En tout état de cause,

CONDAMNER Monsieur [D] [C], Monsieur [M] [T] et Madame [B] [T] in solidum à payer à la Société Chartier et Cie la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER les mêmes en tous les dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales des époux [T]

* Sur la responsabilité du bailleur pour manquement à ses obligations de délivrance et de garantie de jouissance paisible

Les époux [T] font grief au jugement entrepris d'avoir considéré que la responsabilité du bailleur n'était pas engagée et de les avoir déboutés de l'intégralité de leurs demandes, alors qu'ils font valoir que le rapport de l'architecte [P] du 18 juin 2018, qui a mis en évidence le défaut d'étanchéité des fenêtres, non contradictoire mais soumis à la discussion des parties, est corroboré par les attestations qu'ils produisent, ainsi que par le constat de l'absence de joints des fenêtres des chambres effectué par l'entreprise Lizot mandatée par la société Chartier et Cie. Ils font valoir que l'intervention de cette société n'a pas remédié aux désordres affectant les fenêtres en PVC des trois chambres, ce que M. [P] a constaté lors d'une nouvelle visite le 6 juillet 2020, les désordres n'ayant été résolus que par les travaux effectués par la société MDT mandatée par le bailleur après réception de l'assignation en référé.

M. [C] conclut à la confirmation du jugement entrepris. Il fait valoir qu'il n'a pas été tenu informé par son mandataire, qui ne l'a avisé que par un simple mail du 16 décembre 2019 alors qu'il est né en 1925 et ne maîtrise pas l'outil informatique, de sorte qu'il n'a été averti de la situation que par les assignations de septembre 2020 et a immédiatement repris les choses en main en contactant les locataires par le biais de sa petite-fille architecte, mais un conflit de personnes existait déjà entre eux et le mandataire. Il affirme que les désordres ne sont pas suffisamment établis par le rapport d'expertise non contradictoire et les attestations qu'il qualifie de 'complaisance'.

Selon les articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

L'obligation de délivrance d'un logement décent a un caractère d'ordre public, seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail (3e Civ, 4 juin 2013, n 11-27.650).

Selon l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

1 - 'il assure le clos et le couvert (...) ; les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation'.

Selon l'article 6 précité, le bailleur est en outre obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

L'obligation du bailleur d'assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée ne cesse qu'en cas de force majeure (Civ 3ème ,18 juin 2002, n 01-02.006).

En l'espèce, il résulte des pièces produites que M. [R] [P], architecte DPLG, a rendu un rapport d'expertise non contradictoire à la requête des époux [T] le 18 juin 2018, dont il résulte qu'au niveau des menuiseries récentes en PVC (qu'il ne situe pas dans son rapport, mais qui se trouvent dans les 3 chambres au vu des autres pièces produites), 'l'isolation semble n'avoir pas été réalisée, du moins pas convenablement, puisque des bandes de recouvrement périphériques sont absentes, laissant apparaître un passage d'air entre les menuiseries et les dormants d'origine' ; il ajoute qu'il 'apparaît ainsi un défaut d'étanchéité à l'air ayant entraîné la dégradation des éléments en bois périphériques par choc thermique et très probablement la fissuration et le cloquage des murs adjacents'. S'agissant des menuiseries d'origine, il mentionne leur totale perméabilité à l'air, voire à l'eau, avec traces d'humidité et moisissures présentes en partie basse. Il préconise une rénovation complète des encadrements des menuiseries récentes et un changement des menuiseries anciennes.

Le 18 octobre 2018, les époux [T] ont adressé un courrier au mandataire du bailleur pour lui transmettre le rapport de M. [P] et lui demander de faire le nécessaire afin de remédier aux défauts d'étanchéité des fenêtres.

Le 24 octobre 2018, la société Chartier et Cie a mandaté la SARL Lizot, qui a établi un premier devis le 3 décembre 2018, dans lequel il est notamment mentionné que les 3 fenêtres PVC 'ne comportent pas de joint, peut-être un problème de conception à l'origine de la fabrication ' Donc pas de solutions ! Pour ma part je n'ai pas constaté de passage d'air'. Suite à une demande de complément de la société Chartier et Cie, la SARL Lizot a établi un second devis le 20 décembre 2018, dans lequel elle mentionne notamment que l'état des fenêtres bois existantes 'n'étant pas trop dégradé, une grosse révision est possible avec la mise en place de joints tubulaires isolant entre bâti et ouvrants de fenêtres'. Suite à l'ordre de service de la société Chartier et Cie du 26 décembre 2018, les travaux ont été effectués par la SARL Lizot suivant facture du 31 janvier 2019 conforme au second devis (soit une révision des fenêtres bois mais pas d'intervention sur les 3 fenêtres PVC des chambres).

Le 16 octobre 2019, les époux [T] ont écrit à la société Chartier et Cie pour l'informer qu'ils subissaient toujours des entrées d'air provoquant une déperdition de chaleur et une surconsommation de chauffage d'appoint, et que deux fenêtres ne fermaient plus dans les chambres.

Le 25 octobre 2019, la société Chartier et Cie leur a répondu qu'elle mandatait la SARL Lizot aux fins d'assurer la bonne fermeture des fenêtres. Celle-ci est intervenue le 22 novembre 2019, suivant facture portant sur le réglage des fenêtres bois de la salle à manger et de la cuisine. S'agissant des fenêtres PVC, il est mentionné : 'depuis notre dernière intervention, nous avons constaté un léger passage d'air entre la traverse basse de la fenêtre et la pièce d'appui plate existante' ; aucune intervention n'a eu lieu sur ces fenêtres.

Le 16 décembre 2019, la société Chartier et Cie a adressé un email au bailleur par lequel elle l'informait des doléances des époux [T] concernant un défaut d'étanchéité à l'air et de fermeture des fenêtres de l'appartement, l'avisait qu'en dépit de l'intervention de la SARL Lizot, 3 fenêtres en PVC ne comportaient pas de joint, laissant passer l'air entre la traverse de la fenêtre et la pièce d'appui plate existante, lui indiquait que le remplacement de ces 3 fenêtres était préconisé suivant devis du 12 décembre 2019 (mentionné comme figurant en pièce jointe du mail, mais non produit aux débats), et sollicitait son avis quant à la réalisation de ces travaux.

Le 11 juin 2020, le conseil des époux [T] a adressé un courrier au mandataire du bailleur pour lui indiquer que les réparations effectuées par la SARL Lizot n'avaient pas remédié aux désordres et le mettant en demeure de procéder au changement des fenêtres. La société Chartier et Cie lui a répondu le 24 juin 2020 qu'elle allait faire intervenir un menuisier différent afin d'établir un devis de réparation ou de changement des fenêtres si nécessaire.

Le 6 juillet 2020, les époux [T] ont à nouveau fait appel à M. [P], expert DPLG, lequel a indiqué que, deux années après la précédente visite, il n'avait été réalisé aucun travaux de remplacement des menuiseries, ajoutant 'qu'aujourd'hui, les ouvrants portes fenêtres des 3 chambres ne peuvent plus être fermées, laissant ainsi présager des infiltrations d'eau importantes à l'intérieur même de l'appartement'.

Le 7 juillet 2020, la société Chartier et Cie a mandaté la SARL MDT aux fins de dresser un compte-rendu précis de l'état des fenêtres. Après une relance adressée le 16 septembre 2020, la SARL MDT a établi un devis le 21 septembre 2020 portant sur le remplacement des trois fenêtres PVC. L'ordre de service a été émis par la société Chartier et Cie le 23 septembre 2020. Dans un courrier du 22 octobre 2020, la société MDT a indiqué que les fenêtres PVC des trois chambres comportaient des verrous difficiles à mettre en oeuvre, de sorte que les vantaux étaient voilés, et a préconisé le remplacement de ces menuiseries par des menuiseries bois avec fermeture à gueule de loup (emboîtement des ouvrants pour fermeture et crémone).

Le 2 novembre 2020, la société Chartier et Cie a écrit au conseil de M. [C] que la commande passée à la SARL MDT n'avait pas encore été exécutée, mais que celle-ci avait pris les mesures et commandé les fenêtres.

Il n'est pas contesté que les travaux avaient déjà été effectués le 2 décembre 2020, lorsque s'est tenue l'audience de plaidoiries devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé, à laquelle les époux [T] se sont désistés de leur demande de travaux.

Si le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l'une des parties (chambre mixte, 28 septembre 2012, n°11-18.710 ; 2e Civ., 13 septembre 2018, pourvoi n° 17-20.099 ; 3e Civ., 14 mai 2020, pourvoi n° 19-16.278, 19-16.279).

En l'espèce, les époux [T] ne se fondent pas uniquement sur l'expertise non contradictoire, mais soumise à la discussion entre les parties, réalisée par M. [P], expert DPLG, lequel a conclu au défaut d'étanchéité à l'air, voire à l'eau, aussi bien des menuiseries PVC que des menuiseries bois d'origine, mais produisent en outre 10 attestations émanant de proches et de relations de travail. Il en résulte qu'entre 2016 et 2019, l'appartement des époux [T], et particulièrement les 3 chambres, était affecté d'un défaut d'isolation les rendant très froides l'hiver avec présence de courants d'air, et très chaudes l'été, plusieurs personnes mentionnant que les fenêtres des chambres ne fermaient pas ou très mal.

Les appelants soulignent à juste titre que le défaut d'isolation des 3 fenêtres PVC des chambres est corroboré en outre par les devis de la SARL Lizot, lesquels mentionnent un défaut de joint relevant d'un problème de conception et l'absence de solution ; si cette société n'avait pas constaté de passage d'air lors de l'établissement de son premier devis le 3 décembre 2018, elle mentionne dans sa facture du 22 novembre 2019 un léger passage d'air entre la traverse basse de la fenêtre et la pièce d'appui plate existante. Ces constatations sont reprises par la société Chartier et Cie dans le mail adressé au bailleur le 16 décembre 2019 : 'il s'avère que trois fenêtres en PVC ne (...)comprennent pas de joint ; aucune solution n'a pu être trouvée pour y remédier ; il y a donc un passage d'air entre la traverse de la fenêtre et la pièce d'appui plate existante'.

Il est constant que les travaux effectués par la SARL Lizot n'ont pas porté sur les fenêtres PVC, pour lesquelles elle indiquait qu'il n'y avait 'pas de solution', que celles-ci ne fermaient plus suivant les attestations précitées et la visite complémentaire de M. [P] du 6 juillet 2020, et qu'elles n'ont été remplacées que par la société MDT courant novembre 2020, et en tous cas avant le 2 décembre 2020, date à laquelle les époux [T] se sont désistés de leur demande de travaux en référé. La SARL MDT a également constaté que les fenêtres PVC des trois chambres comportaient des verrous difficiles à mettre en oeuvre, de sorte que les vantaux étaient voilés, raison pour laquelle elle a préconisé puis procédé à leur remplacement.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que le bailleur, tenu d'une obligation de délivrance d'un logement décent assurant le clos et le couvert, et de la garantie de jouissance paisible du logement à son locataire, a manqué à ces obligations, en ce que les fenêtres PVC des trois chambres présentaient un défaut d'étanchéité suivant les constatations de M. [P], corroborées par les attestations et les constatations des SARL Lizot et MDT, dont est résulté un préjudice constitué par le défaut d'isolation thermique résultant du rapport d'expertise et des attestations, outre la 'dégradation des éléments en bois périphériques par choc thermique et très probablement la fissuration et le cloquage des murs adjacents' constatés par M. [P].

En conséquence, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a retenu dans sa motivation que la responsabilité du bailleur n'était pas établie.

* Sur les demandes indemnitaires

¿ En réparation du préjudice de jouissance

Les époux [T] font grief au jugement entrepris de les avoir déboutés de leur demande à ce titre, alors qu'ils font valoir que le préjudice est constitué par le défaut d'étanchéité et la quasi-impossibilité de pouvoir utiliser les chambres à défaut de mise en place de radiateurs électriques d'appoint très énergivores, outre l'humidité apparaissant sur les murs à proximité des fenêtres.

Ils chiffrent à la somme totale de 68.803,71 euros le montant des dommages et intérêts sollicités à ce titre, constituée de 20% du montant du loyer de juin 2016, date d'apparition des désordres selon les attestations produites, à mai 2018, puis 50% du montant du loyer de juin 2018, date de l'expertise de M. [P], à août 2020, soit jusqu'à l'assignation, et de 20% du loyer de septembre 2020 à la réalisation des travaux en décembre 2020.

M. [C] conclut à la confirmation du jugement entrepris qui les a déboutés de leur demande, en faisant valoir qu'il n'y a eu aucune infiltration d'eau, que le quantum réclamé est 'farfelu et injustifié', qu'ils auraient dû prendre contact directement avec lui, que les attestations produites sont de complaisance, que le chauffage de l'immeuble n'est pas celui d'immeubles modernes et que les époux [T] n'ont jamais manifesté leur mécontentement depuis 2004.

Il convient de rappeler que l'indemnisation des troubles de jouissance subis par des locataires du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'est pas subordonnée à une mise en demeure préalable du bailleur (Civ. 3ème , 21 décembre 2017, n°16-19.466). Au demeurant, en l'espèce, les époux [T] justifient de mises en demeure à compter du 18 octobre 2018.

La preuve du préjudice de jouissance, constitué par le défaut d'étanchéité des 3 fenêtres PVC des chambres à l'air, voire à l'eau, ayant entraîné un défaut d'isolation thermique, outre des désordres occasionnés aux murs adjacents, ainsi qu'il résulte tant du rapport de M. [P] que des attestations et des constatations des SARL Lizot et MDT, est rapportée pour la période de juin 2018, date des premières constatations objectives de M. [P], architecte DPLG, à novembre 2020, date à laquelle les travaux ayant mis fin aux désordres ont été réalisés. Si certaines des attestations visent une période allant jusqu'en 2019, les constatatations ultérieures de M. [P] et des SARL Lizot et MDT, et l'absence de travaux entrepris avant novembre 2020, permettent de retenir cette date de fin de préjudice.

S'il résulte des attestations qu'il faisait très froid dans les chambres l'hiver et très chaud l'été, l'absence d'élément objectif sur les températures qui auraient pu être relevées, ou encore sur les dépenses supplémentaires de chauffage, justifient de minorer substantiellement le montant des dommages et intérêts sollicités par les époux [T].

Compte tenu des pièces produites, il convient de fixer à la somme de 3000 euros le montant des dommages et intérêts que M. [C] sera condamné à leur payer à ce titre, infirmant le jugement entrepris sur ce point ; la demande en garantie formée par ce dernier contre son mandataire sera examinée ci-après.

¿ En réparation du préjudice moral

Les époux [T] font grief au jugement entrepris de les avoir déboutés de leur demande alors qu'ils font valoir que M. [T] est intervenu en vain et à de multiples reprises aux fins d'obtenir la réalisation des travaux, et affirment que M. Chartier l'a traité avec 'dédain' et n'a pas pris la mesure du problème. Ils soutiennent que cet ensemble de faits a été à l'origine du stress qui a déclenché l'AVC de M. [T] en janvier 2020 ayant occasionné sa cécité d'un oeil, préjudice partagé par son épouse s'occupant de son époux non-voyant. Ils sollicitent la condamnation in solidum de M. [C] sur le fondement de la responsabilité contractuelle et de la société Chartier et Cie sur le fondement de la responsabilité quasi délictuelle.

M. [C] conclut à la confirmation du jugement entrepris qui les a déboutés de leur demande, en faisant valoir que le lien de causalité entre les problèmes de santé de M. [T] et les 'tracas locatifs' n'est nullement établi, et ajoute qu'il ne peut imputer au bailleur ce stress alors que ce dernier ignorait la situation.

La société Chartier et Cie conclut à la confirmation du jugement entrepris, en faisant valoir qu'aucun lien de causalité n'est démontré entre le litige opposant M. [T] à son bailleur et l'aggravation de son état de santé. Elle ajoute qu'aucune faute n'est démontrée la concernant par les époux [T], et qu'elle a parfaitement rempli ses obligations et répondu avec diligence et célérité à la demande des locataires.

Ainsi qu'il a été jugé plus haut, la responsabilité du bailleur est engagée envers les locataires pour manquement à ses obligations de délivrance et de garantie de jouissance paisible. S'il en est certainement résulté pour eux un préjudice moral, constitué par le stress engendré par la situation et le défaut de remède apporté aux désordres de juin 2018 à novembre 2020, ce qui résulte des attestations produites, en revanche aucun lien de causalité n'est établi entre l'AVC subi par M. [T] et la présente procédure ; les certificats médicaux produits ne permettent pas d'établir ce lien de causalité.

En conséquence, il convient de fixer à 500 euros le montant des dommages et intérêts que le bailleur sera condamné à payer aux époux [T] au titre de leur préjudice, infirmant le jugement entrepris sur ce point ; la garantie de la société Chartier et Cie sera examinée ci-après.

En revanche, si le mandataire est personnellement responsable envers les tiers des délits ou quasi-délits qu'il peut commettre à leur préjudice dans l'accomplissement de sa mission (Civ. 3ème, 6 janvier 1999, n°96-18.690), la preuve de la responsabilité quasi-délictuelle de la société Chartier et Cie envers les époux [T] n'est pas rapportée par ces derniers, qui ne caractérisent pas la faute que celle-ci aurait commise envers eux. Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les époux [T] de leur demande dirigée contre la société Chartier et Cie à ce titre.

Sur la demande de garantie formée par M. [C] contre la société Chartier et Cie

Le premier juge, qui n'a pas retenu la responsabilité du bailleur et a débouté les époux [T] de l'intégralité de leurs demandes, ne s'est dès lors pas prononcé sur la demande de garantie formée à titre subsidiaire par M. [C] contre la société Chartier et Cie.

M. [C] forme cette même demande devant la cour, en faisant valoir que la société Chartier et Cie a manqué à son devoir d'information et de conseil à son égard, en ne le prévenant pas de la dégradation de la situation et en ne l'informant pas des conséquences susceptibles d'en découler. Il souligne qu'il n'a pas été informé des mises en demeure de l'avocat des époux [T] ni reçu le rapport de leur architecte, relève que la société Chartier et Cie se prévaut d'un seul et simple mail pour justifier du respect de son obligation, alors qu'il indique qu'il ne l'a jamais lu, étant âgé de 95 ans et ne maniant pas aisément internet.

Il soutient que le mandataire aurait dû a minima doubler ce mail d'un courrier postal ou d'un appel téléphonique, et ajoute qu'il n'a appris l'existence du litige qu'à l'occasion de la délivrance des assignations, ce qui l'a beaucoup affecté.

La société Chartier et Cie conclut au débouté de M. [C], en faisant valoir que ce dernier n'a jamais remis en cause les diligences qu'elle a effectuées, qu'elle avait pour mandat d'accomplir les actes conservatoires et d'administration usuels, et qu'elle a prévenu son mandant quand cela a été nécessaire par mail, après réception du dernier devis de la SARL Lizot. Elle soutient que le bailleur avait lui-même communiqué cette adresse mail.

S'agissant des obligations du mandataire, l'article 1991 du code civil dispose que: "Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution (...)".

L'article 1992 dispose que 'le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.

Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire."

Le mandataire est donc tenu d'accomplir son mandat avec diligence et jusqu'au terme des missions prévues, étant souligné qu'il peut disposer d'une certaine marge de manoeuvre dans cet accomplissement.

Il a aussi une obligation de renseignement et de conseil, spécialement s'agissant d'un professionnel, et de rendre compte.

Il répond à l'égard du mandant de toutes ses fautes, y compris de simples fautes d'imprudence ou d'un simple manque de diligence.

En l'espèce, M. [C] reproche à la société Chartier et Cie un manquement à son obligation d'information et de conseil. Il résulte en effet des pièces produites que, si la société Chartier a mandaté à plusieurs reprises la SARL Lizot suite aux doléances des locataires, elle n'a jamais transmis avant l'introduction de la présente procédure le rapport de M. [P] accompagnant la première mise en demeure des locataires du 18 octobre 2018, pas plus que les mises en demeure de leur avocat des 8 janvier 2019 et 11 juin 2020.

Pour justifier du respect de son obligation d'information et de conseil, la société Chartier et Cie se prévaut d'un unique email à M. [C] du 16 décembre 2019, soit plus d'un an après la première mise en demeure des époux [T], intitulé '[Adresse 2]', comportant en pièce jointe un 'devis Lizot [Adresse 2]' qui n'est pas produit aux débats, rédigé dans les termes suivants :

'Nous avons été alertés par M. [T] (...) concernant un défaut d'air et de fermeture des fenêtres de l'appartement qu'il occupe. L'entreprise de menuiserie Lizot a été mandatée pour effectuer les vérifications et éventuelles réparations nécessaires. Suite à son passage, il s'avère que trois des fenêtres en PVC ne (...) comprennent pas de joint. Aucune solution n'a pu être trouvée pour y remédier. Il y a donc un passage d'air entre la traverse de la fenêtre et la pièce d'appui plate existante. Le remplacement de ces trois fenêtres est donc préconisé selon le devis en date du 12 décembre 2019 d'un montant de 8778 TTC. Pour votre parfaite information, nous vous adressons ci-joint ledit devis. Nous vous demandons de nous faire part de votre avis quant à la réalisation de ces travaux'.

Par courrier du 5 octobre 2020, M. [C] a sollicité des explications de la société Chartier et Cie suite à la signification des deux assignations des époux [T]. Une réponse a été apportée par courrier adressé par la société Chartier et Cie au conseil de M. [C] le 2 novembre 2020, pour l'informer des travaux entrepris par la SARL MDT.

L'envoi de cet unique email le 16 décembre 2019, qui ne sera suivi d'aucun courrier postal ou mail de relance, alors que M. [C] est né en 1925 et donc susceptible, à l'âge de 94 ans lors de l'envoi de ce mail, de ne pas maîtriser l'outil informatique, ne saurait suffire à prouver que la société Chartier et Cie a satisfait à son obligation d'information, et a fortiori de conseil à l'égard de son mandant, alors que ce mail passe au demeurant sous silence le rapport de M. [P] et les mises en demeure préalables reçues, dans lesquelles les époux [T] puis leur avocat énonçaient très clairement qu'à défaut de travaux remédiant aux désordres, ils allaient intenter une procédure judiciaire. Or, la société Chartier et Cie n'a jamais, fût-ce par cet email, informé M. [C] du risque d'une procédure judiciaire si les travaux n'étaient pas rapidement entrepris.

La petite-fille de M. [C], exerçant la profession d'architecte d'intérieur, atteste en outre qu'après avoir été avisée par son grand-père le 6 octobre 2020 de l'assignation reçue, elle a pu 'en insistant (appels + mails) s'entretenir avec M. Chartier', en indiquant qu'il 's'est montré fort désagréable, prenant le dossier très à la légère, m'expliquant que M. [T] était procédurier', ajoutant que 'certainement l'assignation s'était croisée avec son ordre de service pour l'intervention des fenêtres'.

Il convient dès lors de juger que la société Chartier et Cie a engagé sa responsabilité envers son mandant M. [C] pour manquement à son obligation d'information et de conseil.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande de M. [C], et de condamner la société Chartier et Cie à le garantir de toutes les condamnations pécuniaires qui pourraient être prononcées contre lui.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée par M. [C] solidairement contre les époux [T] et contre la société Chartier et Cie

Le premier juge, qui n'a pas retenu la responsabilité du bailleur et a débouté les époux [T] de l'intégralité de leurs demandes, ne s'est pas prononcé sur la demande de dommages et intérêts formée à titre subsidiaire par M. [C] contre la société Chartier et Cie. Elle a en revanche débouté M. [C] de sa demande de dommages et intérêts formée contre les époux [T], au motif que ces derniers n'avaient fait qu'utiliser leur droit à ester en justice sans abus.

M. [C] forme appel incident sur ce point, en faisant valoir que sa santé a été altérée suite aux demandes en justice formées contre lui, de sorte qu'il lui a été prescrit un tranquillisant après la réception des actes d'huissier, et que son médecin atteste qu'il est très affecté par la procédure judiciaire à laquelle il doit faire face. Il affirme qu'il 'aurait pu enrayer les contentieux que les locataires ont initié par un conseil et une information plus diligente et en veillant à ne pas alimenter un conflit de personnes'. Il sollicite la condamnation solidaire des époux [T] et de la société Chartier et Cie à la somme de 5000 euros au titre du 'retentissement psychologique qu'il subit dans ce dossier'.

Les époux [T] sollicitent la confirmation du jugement entrepris qui a débouté M. [C] de sa demande de dommages et intérêts.

La société Chartier et Cie conclut au débouté de la demande de M. [C], en faisant valoir qu'il ne justifie 'd'aucun préjudice ni même du quantum de condamnation sollicitée, pas plus que d'un quelconque lien de causalité'.

S'agissant de la demande dirigée contre les époux [T], celle-ci ne saurait prospérer, dès lors que la responsabilité du bailleur, et donc le bien-fondé de leur action, a été retenue. Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [C] de sa demande dirigée contre eux.

S'agissant de la demande dirigée contre la société Chartier et Cie, il a été jugé que celle-ci a manqué à son obligation d'information et de conseil. M. [C] justifie par les pièces produites, notamment par un certificat médical de son médecin, mais également par les attestations de son fils et de sa petite-fille, qu'il a été très affecté par la réception sans information préalable des deux assignations (référé et fond) des époux [T], ce qui a engendré une anxiété réactionnelle.

Il convient dès lors d'accueillir la demande, et de condamner la société Chartier et Cie à lui payer la somme de 500 euros de dommages et intérêts à ce titre.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée par la société Chartier et Cie contre M. [C]

La société Chartier et Cie, formant appel incident sur ce point, fait grief au jugement entrepris de l'avoir déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive dirigée contre M. [C], alors qu'elle affirme que son appel en garantie est non seulement abusif mais dilatoire.

M. [C] conclut à la confirmation du jugement entrepris sur ce point.

La responsabilité de la société Chartier et Cie ayant été retenue et la demande en garantie de M. [C] accueillie, ainsi que sa demande de dommages et intérêts, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Chartier et Cie de sa demande de dommages et intérêts.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens de la présente décision commande d'infirmer le jugement entrepris s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [C] et la société Chartier et Cie, parties perdantes à titre principal, seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel.

M. [C] sera condamné à payer la somme de 3000 euros aux époux [T] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La société Chartier et Cie sera condamnée à payer à M. [C] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a :

- débouté M. [M] [T] et Mme [B] [T] née [N] de leur demande de condamnation in solidum de la société Chartier et Cie à des dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,

- débouté M. [D] [C] de sa demande de dommages et intérêts dirigée contre M. [M] [T] et Mme [B] [T] née [N],

- débouté la société Chartier et Cie de sa demande de dommages et intérêts,

Et statuant à nouveau,

Condamne M. [D] [C] à payer à M. [M] [T] et Mme [B] [T] née [N] les sommes de :

- 3000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance,

- 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,

Et y ajoutant,

Condamne la société Chartier et Cie à garantir M. [D] [C] de toutes les condamnations pécuniaires prononcées contre lui,

Condamne la société Chartier et Cie à verser à M. [D] [C] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne M. [D] [C] à payer à M. [M] [T] et Mme [B] [T] née [N] la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Chartier et Cie à payer à M. [D] [C] la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [D] [C] et la société Chartier et Cie aux dépens de première instance et d'appel,

Rejette toutes autres demandes.

La greffière Le président