Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 4 JUILLET 2024
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/05342 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFOTC
Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Janvier 2022 -Juge des contentieux de la protection de Paris - RG n° 11-21-0067
APPELANT
Monsieur [W] [Y]
23 avril 1977 à [Localité 13]
[Adresse 5]
[Localité 8]
Représenté par Me Thibault LENTINI de l'AARPI ARENAIRE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : G0252
Ayant pour avocat plaidant : Me Jérôme de MONTBEL, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMES
Madame [H] [F] [U]
née le 20 septembre 1958 à [Localité 14]
[Adresse 1]
[Localité 10]
Monsieur [A] [C] [L] [U]
né le 12 octobre 1957 à [Localité 14]
[Adresse 9]
[Localité 11]
Monsieur [B] [D]
né le 15 décembre 1934 à [Localité 15]
[Adresse 6]
[Localité 4] / JAPON
Madame [G] [K] [D] épouse [I]
née le 4 juillet 1970 à [Localité 12] (92)
[Adresse 6]
[Localité 4] / JAPON
Monsieur [M] [D]
né le 18 novembre 1973 à [Localité 15]
[Adresse 3]
[Localité 7] / JAPON
Représentés et assistés par Me Aurélie POULIGUEN-MANDRIN de la SELARL LEXCASE SOCIETE D'AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J26 substituée à l'audience par Me Sarah DUFOUR, même cabinet, même toque
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 Mai 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre
Mme Muriel PAGE, Conseillère
Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présent lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé du 27 mars 2002, à effet du 1er avril 2002, Mme [Z] [S] épouse [U] et 'l'indivision [D]' ont consenti à M. [W] [Y] un bail d'habitation pour une durée de trois ans renouvelable, portant sur un logement situé [Adresse 2], moyennant un loyer en principal de 870 euros, payables mensuellement et d'avance, outre une provision sur charges de 130 euros par mois et le versement d'un dépôt de garantie de 1.740 euros.
Mme [H] [U], M. [A] [U], M. [B] [D], Mme [G] [D] épouse [I] et M. [M] [D] sont devenus propriétaires du bien objet du litige.
Le 26 octobre 2020, ils ont fait établir un procès-verbal de constat par huissier de justice d'où il résulte que l'appartement était occupé par un tiers.
Par acte d'huissier remis à personne le 9 juin 2021, Mme [H] [U], M. [A] [U], M. [B] [D], Mme [G] [D] épouse [I] et M. [M] [D] (ci-après les consorts [U]-[D]) ont fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, M. [W] [Y] aux fins de condamnation à leur payer la somme de 396.750 euros au titre de sous-loyers indûment perçus du 1er avril 2002 jusqu'à complète libération des lieux, subsidiairement paiement de la somme de 111.625 euros au titre des sous-loyers indûment perçus du 1er janvier 2016 jusqu'à complète libération des lieux et en tout état de cause, la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts.
M. [W] [Y] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
Par jugement réputé contradictoire entrepris du 12 janvier 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :
CONDAMNE M. [W] [Y] à payer à Mme [H] [U], M. [A] [U], M. [B] [D], Mme [G] [D] épouse [I] et M. [M] [D] la somme de 98.325 euros 'à trois' au titre des fruits du bien objet du litige du 1er septembre 2016 au 31 mai 2021.
CONDAMNE M. [W] [Y] à payer à  Mme [H] [U], M. [A] [U], M. [B] [D], Mme [G] [D] épouse [I] et M. [M] [D] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
CONDAMNE M. [W] [Y] aux dépens,
RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l'exécution provisoire.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le 10 mars 2022 par M. [W] [Y]
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 1er décembre 2022 par lesquelles M. [W] [Y] demande à la cour de :
DECLARER l'appel formé par M. [Y] recevable ;
Y faisant droit,
INFIRMER le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 12 janvier 2022, en ce qu'il a condamné [W] [Y] au paiement :
- de la somme de 98.325 euros au titre des fruits du bien litigieux,
- 1.000 euros d'article 700 outre les dépens
ET STATUANT A NOUVEAU,
DIRE ET JUGER que la sous-location à M. [O] n'était pas illicite ;
En conséquence, DEBOUTER les intimés de l'ensemble de leurs fins et prétentions.
Subsidiairement,
DECLARER irrecevable la demande de l'indivision [U]-[D] au titre des fruits civils antérieurs au 9 juin 2016.
DIRE ET JUGER que le montant des fruits civils indûment perçus que M. [Y] doit reverser à l'indivision [U]-[D] est de 18.291,28 euros.
Le CONDAMNER en conséquence à payer ce montant aux intimés ;
CONFIRMER le jugement entrepris pour le surplus.
DEBOUTER l'indivision [U]-[D] de ses fins, moyens et conclusions.
CONDAMNER les intimés solidairement à la somme de 5.000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Vu les dernières conclusions 16 décembre 2022 aux termes desquelles les consorts [U]-[D] demandent à la cour de :
- DECLARER RECEVABLES ET BIEN FONDES Mme [H] [U], M. [A] [U], M. [B] [D], Mme [G] [D], M. [M] [D] en l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,
- CONFIRMER le jugement en ce qu'il a condamné M. [W] [Y] à régler à Mme [H] [U], M. [A] [U], M. [B] [D], Mme [G] [D], M. [M] [D] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens,
- INFIRMER le jugement en ce qu'il a limité la période de remboursement des sous-loyers par M. [Y] au 31 mai 2021 et débouté Mme [H] [U], M. [A] [U], M. [B] [D], Mme [G] [D], M. [M] [D] de leur demande de dommages et intérêts,
Et statuant à nouveau :
- CONDAMNER M. [W] [Y] à régler à Mme [H] [U], M. [A] [U], M. [B] [D], Mme [G] [D], M. [M] [D] la somme de 101.525 euros au titre des sous-loyers perçus illégalement du 1er septembre 2016 au 3 août 2021,
A titre subsidiaire,
- CONFIRMER le jugement du 12 janvier 2021 en ce qu'il a condamné M. [W] [Y] à régler à Mme [H] [U], M. [A] [U], M. [B] [D], Mme [G] [D], M. [M] [D] la somme de 23.291,28 euros au titre des sous-loyers perçus illégalement du 1er septembre 2016 au 3 août 2021,
En tout état de cause :
- CONDAMNER M. [W] [Y] à régler à Mme [H] [U], M. [A] [U], M. [B] [D], Mme [G] [D], M. [M] [D] la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- DEBOUTER M. [W] [Y] de l'ensemble de ses demandes fins et prétentions,
- CONDAMNER M. [W] [Y] à payer à Mme [H] [U], M. [A] [U], M. [B] [D], Mme [G] [D], M. [M] [D], la somme de 5.000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel
- CONDAMNER le même aux dépens de l'appel.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à " constater ", " donner acte ", " dire et juger " en ce qu'elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c'est le cas en l'espèce.
M. [W] [Y] a quitté les lieux début août 2021.
Sur les conditions de la sous-location
L'article 8 loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que le locataire 'ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer'.
Cette interdiction s'applique de plein droit en vertu du caractère d'ordre public du titre premier de la loi.
Selon l'article 546 du code civil, 'la propriété d'une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu'elle produit, et sur ce qui s'y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement.
Ce droit s'appelle droit d'accession'.
L'article 547 dispose que 'les fruits civils (...) appartiennent au propriétaire par droit d'accession', étant rappelé que selon l'alinéa 1 de l'article 584, 'Les fruits civils sont les loyers des maisons, les intérêts des sommes exigibles, les arrérages des rentes.'
Il en résulte que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire (Civ. 3ème, 12 septembre 2019, n°18-20.727, publié).
En l'espèce, le contrat de bail interdit également expressément la sous-location.
M. [W] [Y] ne conteste pas avoir sous-loué le logement mais soutient que cette sous-location aurait fait l'objet d'un accord de principe et était consentie par le bailleur, qui était au courant.
M. [W] [Y] ne se prévaut d'aucune demande d'autorisation soumise au bailleur, ni d'une quelconque autorisation écrite de ce dernier.
Le procès-verbal de constat du 26 octobre 2020 indique que le nom de M. [Y] figure bien sur l'interphone ; que le gardien expose spontanément à l'huissier de justice que M. [Y] est 'propriétaire' de l'appartement mais ne demeure pas à cette adresse, que son 'locataire' est M. [O] ; il s'est avéré que ce dernier, en situation de handicap, faisait l'objet d'une mesure de protection.
Dès le 27 novembre 2020, les consorts [U]-[D] ont fait adresser, par leur conseil, un courrier recommandé avec accusé de réception au locataire lui rappelant l'interdiction d'une sous-location, qui n'a jamais été soumise à autorisation ni autorisée, et leur intention de demander des dommages-intérêts et le remboursement des sous-loyers indûment perçus ; le 21 décembre 2020, ils ont sollicité le mandataire judiciaire à la protection de M. [O] pour prendre connaissance du sous-loyer.
M. [W] [Y] ne démontre pas l'existence d'une renonciation implicite et non équivoque du bailleur à se prévaloir de l'irrégularité de la sous-location, par des actes positifs et dépourvus d'ambiguïté ; ses affirmations ne sont étayées par aucun élément de preuve, et sont contredites par les démarches accomplies par les intéressés.
Le fait que le concierge, les habitants de l'immeuble et les autres copropriétaires aient eu connaissance de cet état de fait et l'aient ' de fait accepté', à le supposer exact, ce qui ne résulte pas des pièces produites, est inopérant pour établir le consentement des bailleurs.
De plus, une telle autorisation ne serait régulière qu'à la condition qu'elle porte également sur le prix du sous-loyer, ce qui ne résulte pas davantage des éléments du dossier.
Il résulte de ces éléments et des pièces produites que le locataire a sous-loué l'appartement pendant plusieurs années sans l'accord du bailleur, de sorte que les sommes perçues à ce titre doivent lui être remboursées, comme l'a exactement retenu le premier juge dans les motifs de la décision entreprise.
Sur la somme à payer en restitution des fruits civils perçus par la sous-location non autorisée
Sur la période de remboursement des sous-loyers
M. [W] [Y] demande , subsidiairement, de 'déclarer irrecevable la demande de restitution des loyers pour la période au 9 juin 2016, soit 5 années avant l'assignation', sur le fondement de la prescription quinquennale.
Cette demande est en réalité sans objet, les consorts [U]-[D] ne formulant pas une telle demande.
Ils n'ont en effet obtenu du premier juge que la restitution des sous-loyers sur la période postérieure au 1er septembre 2016 et ne sollicitent plus, devant la cour d'appel, de sommes correspondant à la période antérieure.
M. [W] [Y] indique, dans ses conclusions (p 4) 'Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a limité les demandes de l'indivision [U]-[D] à la seule sous-location de M. [O]', à l'exclusion de la période antérieure à juin 2016.
Il n'y a donc aucun litige à trancher sur le point de départ des sous-loyers devant être restitués, les parties ne remettant pas en cause le jugement sur ce point.
Par ailleurs, les Consorts [U]-[D] demandent d'infirmer le jugement en ce qu'il a arrêté l'obligation de remboursement des sous-loyers au mois de mai 2021 alors que M. [W] [Y] a restitué les lieux le 3 août 2021.
Ce point n'est pas contesté par M. [W] [Y] qui établit ses propres calculs sur la base de la même date.
Sur les sommes à restituer
M. [W] [Y] admet qu'en application des dispositions précitées il est tenu de restituer les fruits issus de la sous-location non autorisée, autrement dit les sous-loyers.
Il soutient toutefois que le montant des loyers qu'il a lui-même payés entre octobre 2016 et août 2021, soit la somme totale de 78.233,72 euros, doit être déduite des sous-loyers soumis à restitution ; il considère en effet que ' la production de ces fruits civils a généré des frais, qu'il convient de déduire du montant à restituer, sur le fondement de l'article 548 du code civil'.
Sa condamnation devrait donc, selon lui, être limitée à la somme de 18.291,28 euros.
Cependant, l'article 548 précité dispose que 'Les fruits produits par la chose n'appartiennent au propriétaire qu'à la charge de rembourser les frais des labours, travaux et semences faits par des tiers et dont la valeur est estimée à la date du remboursement'.
Selon l'article 549 du même code 'Le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi.'
Or, le preneur, auteur de la sous-location interdite, ne peut être un possesseur de bonne foi.
Les loyers, comme les sous-loyers sont des fruits civils soumis à restitutions et les loyers acquittés par le locataire qui sous-loue irrégulièrement son logement ne peuvent être considérés comme des frais déductibles des fruits revenant au propriétaire au sens de l'article 548 du code civil (3e Civ., 22 juin 2022, pourvoi n° 21-18.612, publié).
Par conséquent, comme le font valoir les consorts [U]-[D], la demande de M. [W] [Y] de déduire les loyers qu'il a payés aux bailleurs des sous-loyers à restituer ne saurait être accueillie.
Il résulte des éléments du dossier, notamment des relevés de comptes bancaires de M. [W] [Y] , qui mentionnent les virements de M. [O], que les sommes perçues au titre des sous-loyers s'établissent ainsi, conformément au décompte dont se prévalent les consorts [U]-[D] :
-du 1er septembre 2016 au 31 décembre 2016 : 6.500 euros (soit1.625 euros x 4 mois)
-du 1er janvier 2017 au 31 janvier 2017 :1.650 euros
-du 1er février 2017 au 28 février 2017 : 1.950 euros
-du 1er mars 2017 au 31 décembre 2017 : 17.250 (soit 1.725 euros x10 mois)
-du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2020 : 62.100 euros (soit 17.250 euros x12 mois x 3 ans)
-du 1er janvier 2021 au 3 août 2021 : 12.075 euros (1.725 euros x 7 mois)
soit au total 101.525 euros.
M. [W] [Y] sera donc condamné à payer cette somme aux consorts [U]-[D], le jugement étant infirmé sur ce point.
Sur les dommages-intérêts
Les consorts [U]-[D] demandent l'infirmation du jugement qui a rejeté leur demande de dommages-intérêts à hauteur de 10.000 euros et portent cette demande à 20.000 euros.
C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par les consorts [U]-[D], qui ne produisent en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu, en substance, que les demandeurs n'apportent pas la preuve d'un préjudice subi du fait d'une faute de M. [W] [Y] , le dégât des eaux survenu le 20 juillet 2020 dans l'appartement objet du litige vers l'appartement du dessous apparaissant sans lien avec la circonstance de la sous-location illégale ; la cour ajoute que le préjudice invoqué tenant à l'obligation de diligenter une procédure d'expulsion n'a pas causé un préjudice distinct de celui réparé au titre des frais de procédure, tandis que le fait de n'avoir pu disposer du bien est déjà suffisamment réparé par les sommes octroyées du fait de la restitution des sous-loyers.
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
Les termes de la présente décision ne justifient pas d'infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l'article 700 de première instance.
S'agissant de l'instance d'appel, il est équitable d'allouer à consorts [U]-[D] une indemnité de procédure globale de 4.000 euros.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Dit n'y avoir lieu à statuer sur l'irrecevabilité d'une 'demande de l'indivision [U]-[D] au titre des fruits civils antérieurs au 9 juin 2016" ;
Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a condamné M. [W] [Y] à payer à Mme [H] [U], M. [A] [U], M. [B] [D], Mme [G] [D] épouse [I] et M. [M] [D] la somme de 98.325 euros 'à trois' au titre des fruits du bien objet du litige du 1er septembre 2016 au 31 mai 2021,
Et statuant à nouveau sur le chef de dispositif infirmé,
Condamne M. [W] [Y] à payer à Mme [H] [U], M. [A] [U], M. [B] [D], Mme [G] [D], M. [M] [D] la somme de 101.525 euros au titre des sous-loyers perçus illégalement du 1er septembre 2016 au 3 août 2021
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,
Et y ajoutant,
Condamne M. [W] [Y] à payer à Mme [H] [U], M. [A] [U], M. [B] [D], Mme [G] [D], M. [M] [D] la somme totale de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [W] [Y] aux dépens d'appel,
Rejette toutes autres demandes.
          Â
           La greffière                                                                           Le président
