Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 4 JUILLET 2024
(n° , 2 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/05052 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFNW5
Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Novembre 2021 -Juge des contentieux de la protection d'ETAMPES - RG n° 1120000047
APPELANTE
Madame [H] [C]
née le 3 juin 1978
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Danièle SPIELMANN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1933
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/003745 du 02/03/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
INTIMEE
SCIC-HLM LOGIAL COOP (anciennement dénommée SA DOMAXIA)
venant aux droits de LOGIAL OPH
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représentée et assistée par Me Lidia MORELLI de la SELARL MORELLI, avocat au barreau d'ESSONNE substituée à l'audience par Me Laurent LE MEHAUTE, même cabinet
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 Mai 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre
Mme Muriel PAGE, Conseillère
Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE :
La Société d'HLM Vilogia, aux droit de laquelle est venu Logial-OPH et vient désormais la SCIC-HLM Logial Coop, a donné à bail à Mme [H] [C], par contrat de location du 5 juillet 2011, un appartement de 86 m² (surface corrigée) situé [Adresse 1], à [Localité 6], pour une durée d'un mois renouvelable.
Par courrier du 28 juin 2018, Mme [C] a donné congé et sollicité l'application d'un préavis réduit d'un mois ; le bailleur en a accusé réception et a accepté le congé pour la date du 31 juillet 2018.
L'état des lieux de sortie a été réalisé selon procès-verbal d'huissier de justice du 19 septembre 2018.
Par acte d'huissier de justice du 14 janvier 2020, le bailleur a fait assigner Mme [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Évry-Courcouronnes aux fins de condamnation au paiement d'une certaine somme au titre du solde locatif.
Mme [H] [C] a conclu au rejet de la demande et à la condamnation de la partie adverse à lui verser la somme de 323,15 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie.
Par jugement contradictoire entrepris du 4 novembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Etampes a ainsi statué :
CONDAMNE [H] [C] à payer à Logial-OPH la somme de 532,43 euros au titre des loyers et charges impayés et réparations locatives arrêtés au 18 septembre 2018, après déduction du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 14 janvier 2020 ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;
DÉBOUTE Logial-OPH de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE [H] [C] aux dépens.
PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Vu l'appel interjeté le 7 mars 2022 par Mme [H] [C];
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 11 octobre 2022 par lesquelles Mme [H] [C] demande à la cour de :
Infirmer le jugement du 4 novembre 2021 en ce qu'il a :
-Condamné [H] [C] à payer à Logial-OPH la somme de 532,43 euros au titre des loyers et charges impayés et réparations locatives arrêtés au 18 septembre 2018, après déduction du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 14 janvier 2020 ;
-Condamné [H] [C] aux dépens ;
-Rejeté implicitement les demandes de Mme [H] [C] de condamnation de Logial OPH au paiement de 323,15 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie, et aux dépens.
Statuant à nouveau :
Débouter la société Logial de toutes ses demandes.
Condamner la société Logial à verser à Mme [C] la somme de 323,15 euros à titre de remboursement du dépôt de garantie.
La condamner aux dépens de la procédure de première instance.
Y ajoutant
Condamner la société Logial aux dépens de la présente procédure.
Débouter la société Logial de ses demandes
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 12 juillet 2022 aux termes desquelles la société HLM Logial Coop forme appel incident et demande à la cour de :
- INFIRMER le jugement rendu le 4 novembre 2021 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité d'Étampes en ce qu'il a condamné Mme [H] [C] à payer à la société Logial Coop la somme de 532,43 euros au titre des loyers et charges impayés et réparations locatives arrêtés au 18 septembre 2018, après déduction du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 14 janvier 2020 ;
- INFIRMER le jugement rendu le 4 novembre 2021 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité d'Étampes en ce qu'il a débouté la société Logial Coop de sa demande de condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- CONFIRMER le jugement rendu le 4 novembre 2021 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité d'Étampes en ce qu'il a condamné Mme [H] [C] aux dépens.
Statuant à nouveau :
- CONDAMNER Mme [H] [C] à payer à la société Logial Coop la somme de 739,92 euros au titre des loyers et charges impayés et réparations locatives arrêtés au 18 septembre 2018, après déduction du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 14 janvier 2020 ;
- CONDAMNER Mme [H] [C] à payer à la société Logial Coop la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance.
Y ajoutant :
- CONDAMNER Mme [H] [C] à payer à la société Logial Coop la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ;
- CONDAMNER Mme [H] [C] aux dépens d'appel dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Lidia Morelli membre de la SELARL Morelli, avocat plaidant, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la dette locative
Les parties contestent le jugement entrepris qui a fixé la somme due par Mme [H] [C] à 532,43 euros au titre des loyers et charges impayés et réparations locatives arrêtés au 18 septembre 2018, après déduction du dépôt de garantie, selon le calcul suivant:
[37,11 euros au titre de loyers et charges restant dus + 818,47 euros au titre des réparations locatives] - 323,15 euros de dépôt de garantie.
Mme [H] [C] estime n'être redevable d'aucune somme envers l'ancien bailleur et demande la restitution du dépôt de garantie, de 323,15 euros.
Elle estime que les sommes retenues par le premier juge, et invoquées par la société, au titre des réparations locatives ne sont pas justifiées, les désordres constatés ayant existé depuis son entrée dans les lieux, relevant de l'usure normale ou n'étant pas justifiés par la production d'une facture.
La SCIC-HLM Logial Coop demande pour sa part que la condamnation de la partie adverse soit portée à la somme de 739,92 euros, après déduction du dépôt de garantie (soit [37,11 (loyers et charges restant dus au 18 septembre 2018) + 1.025,96 euros (réparations locatives)] - 323,15 euros (dépôt de garantie à déduire ).
Sur les sommes restant dues au titre des loyers et charges
En application de l'article 1353 du code civil, il incombe au bailleur qui sollicite la résiliation du bail de prouver l'obligation du preneur de lui verser les sommes dont il réclame le paiement au titre du contrat de bail. Il appartient au locataire de démontrer qu'il s'est acquitté de son obligation de paiement.
La SCIC-HLM Logial Coop demande la confirmation du jugement en ce qu'il a considéré que les lieux avaient été restitués le 18 septembre 2018, date de restitution des clés et a retenu que restait dûe à cette date, au titre des loyers et charges impayés, la somme de 37, 11 euros.
Le premier juge ne précise pas de quel décompte ou calcul résulte cette somme.
Dans ses conclusions en appel, le bailleur ne s'en explique pas davantage. Notamment il ne se réfère à aucun décompte clair et précis indiquant cette somme.
A cet égard, il convient de rappeler qu'aux termes de l'alinéa 1 de l'article 954 du code de procédure civile :
"Les conclusions d'appel (...) doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau récapitulatif des pièces est annexé."
En l'espèce, la partie "Discussion" des conclusions de SCIC-HLM Logial Coop ne comporte sur ce point pas de précision sur les pièces correspondant à la dette alléguée de 37,11 euros.
Plusieurs décomptes figurent parmis les pièces justificatives de SCIC-HLM Logial Coop : mise en demeure du 17 décembre 2018 de payer la somme de 1.422,37 euros (pièce 9), relevé de compte du 2 juillet 2019 arrêté à la même somme au 10 novembre 2018 et pièces jointes (pièce12), relevé de compte du 23 novembre 2020 arrêté au 24 septembre 2020 à la somme de 1.106,94 euros (pièce 13) et relevé de compte exactement identique du 15 mars 2021 arrêté au 24 septembre 2020 à la même somme (pièce 15), courrier de mise en demeure d'impayés du 18 février 2022 faisant état d'un montant restant du de 642,22 euros.
Aucune de ces pièces n'est susceptible de justifier ni n'expliquer clairement la dette alléguée de 37,11 euros, les conclusions n'apportant aucun élément éclairant la cour sur l'obligation invoquée, qui est contestée par Mme [H] [C] .
Au vu de ces éléments cette somme doit être écartée, contrairement à ce qu'à retenu le premier juge dans ses motifs.
Sur les réparations locatives
La SCIC-HLM Logial Coop demande à ce titre la somme de 1.025,96 euros.
Aux termes de l'article 15, I, dernier alinéa de la loi du 6 juillet 1989, à l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués ; il résulte d'une jurisprudence constante, d'une part que seule une restitution régulière et légitime des locaux loués libère le locataire de toute obligation et, d'autre part, que c'est la remise des clés au domicile du bailleur ou de son représentant qui matérialise la restitution des lieux loués.
S'agissant des modalités de la remise des clés, il est admis que celles-ci doivent être remises en mains propres au bailleur ou au représentant de celui-ci (Civ 3ème 5 novembre 2003 bull n 189), sans que le bailleur ait à les réclamer (3e Civ., 18 février 2014, pourvoi n° 12-28.678). Seul le refus du bailleur de recevoir les clés permet de passer outre le défaut de remise des clés (Civ. 3ème, 13 octobre 1999, pourvoi No 97-21.683 bull n 202, Civ 3ème 23 juin 2009 n 08-12.291, 3e Civ., 18 février 2014, pourvoi n° 12-28.678).
L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé:
c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
Ces textes établissant une présomption de responsabilité des désordres constatés en fin de bail, il appartient au preneur de démontrer que ces désordres ont eu lieu sans sa faute, mais il appartient au bailleur de rapporter la preuve de l'existence des dégradations locatives.
La vétusté est définie comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement.
Ainsi, les réparations locatives n'impliquent pas la remise à neuf des papiers peints, peintures au revêtement de sol dès lors que leur dégradation provient d'un usage normal et légitime de la chose louée et de la vétusté.
Contrairement à ce que soutient l'appelante, le bailleur n'est pas tenu de produire des factures pour justifier de la réalisation de travaux , la pertinence des sommes dues pouvant s'apprécier notamment au regard de devis et l'indemnisation du bailleur n'étant pas subordonnée à l'exécution des réparations locatives (Civ 3ème, 11 mars 2014, n°12-28.396 ; Civ 3ème, 16 septembre 2008, n° 07-15.789).
La somme sollicitée par SCIC-HLM Logial Coop est ainsi composée, sur la base de devis produits :
-332,20 euros de peintures (sur un total de 1.661 euros, afin de prendre en compte l'usage normal et un coefficient de vétusté)
-228,34 euros de remplacement de meuble sous l'évier de la salle de bains
-257,93 euros de remplacement du lavabo de la salle de bains
-207,49 euros de remplacement du système d'ouverture de la porte
C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelant, lequel ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu en substance que :
- l'état des lieux de sortie était prévu le 31 juillet 2018 et n'a pas eu lieu ; un procès-verbal de constat par huissier de justice a été effectué le 19 septembre 2018, hors la présence de l'ancienne locataire, celle-ci justifiant avoir envoyé les clefs par lettre recommandée distribuée le 18 septembre 2018.
La cour ajoute que,quand bien même Mme [H] [C] soutient que le bailleur ne s'est pas présenté à la date prévue du 31juillet 2018, ce que conteste ce dernier, elle n'établit pas avoir réagi, ni réclamé une autre date de rendez -vous, ni, en tout état de cause, restitué les clés avant le 18 septembre 2018 ; à cet égard elle ne peut donc se borner à soutenir qu'après ce rendez-vous manqué 'elle n'a plus de nouvelles de son ancien bailleur' et a 'seulement été contactée par l'huissier de justice'; au demeurant la SCIC-HLM Logial Coop produit, au contraire, un courrier recommandé de mise en demeure du 24 août 2018, d'où il résulte que c'est Mme [H] [C] qui a indiqué ne pas pouvoir honorer le rendez-vous du 31 juillet et que malgré les relances du bailleur elle n'a pas repris contact pour effectuer l'état des lieux de sortie ; au vu de ces circonstances et en tout état de cause, il n'y a pas lieu de contester la teneur du procès-verbal de constat de huissier de justice effectué dès le lendemain de la réception des clés, quand bien même celles-ci venaient d'être changées à l'initiative du bailleur.
- l'état des lieux d'entrée mentionne que le logement a été donné en 'bon état d'usage' (niveau 2 dans la légende du document), quoique avec la mention de trous dans les murs, lino abîmé dans le salon, joints de fenêtres abîmés;
- l'état des lieux de sortie mentionne que les murs et plafonds du logement sont recouverts d'une peinture grossière débordant sur le dessus des plinthes, posée par endroits par-dessus le papier peint, et est entièrement à refaire ; le lavabo de la salle de bains est impacté et fissuré, le meuble sous l'évier de la cuisine est hors d'usage et dépourvu de sa porte centrale; au vu des éléments produits, la cour considère, comme le premier juge, d'une part que le coefficient de vétusté appliqué par la SCIC-HLM Logial Coop à la remise en état des peintures est raisonnable et, notamment, tient pertinemment compte des 7 années d'occupation des lieux (sous réserve d'une erreur d'environ 1 euro au vu des devis produits devant la cour) et, d'autre part que les dégradations mentionnées, qui dépassent une usure normale et n'apparaissent pas sur l'état des lieux d'entrée, justifient le remplacement de ces éléments, contrairement à ce que soutient l'appelante ;
-toutefois, la somme de 207,49 euros de remplacement de la serrure n'a pas à être imputée à la locataire puisqu'elle a fait parvenir les clés avant le constat d'huissier.
Au vu de l'ensemble de ces éléments et des pièces produites, la somme de 818,47 euros (332,20 euros +228,34 euros +257,93 euros) est donc justifiée au titre des réparations locatives.
La cour rejettera donc la demande de restitution du dépôt de garantie de l'appelante ; après déduction de la somme de 323,15 euros à ce titre, la somme restant à la charge de Mme [H] [C] s'élève à 495,32 euros, qu'elle sera condamnée à payer à la SCIC-HLM Logial Coop.
Le jugement sera donc infirmé sur ce point.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Les termes de la présente décision ne justifient pas d'infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l'article 700 de première instance.
S'agissant de l'instance d'appel, il est équitable de partager les dépens par moitié et de rejeter toute demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Infirme le jugement entrepris, en ce qu'il a condamné Mme [H] [C] à payer à la société Logial-OPH, aux droits de laquelle vient la SCIC-HLM Logial Coop, la somme de 532,43 euros au titre des loyers et charges impayés et réparations locatives arrêtés au 18 septembre 2018,
Et statuant à nouveau,
Rejette la demande de la SCIC-HLM Logial Coop en paiement d'un solde de loyers et charges impayés de 37,11 euros ;
Condamne Mme [H] [C] à payer à la SCIC-HLM Logial Coop la somme de 495,32 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie ;
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,
Et y ajoutant,
Dit que les dépens d'appel seront partagés par moitié entre les parties,
Rejette toutes autres demandes.
La greffière Le président
