Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU4 JUILLET 2024
(n° , 13 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/15808 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEJQR
Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Juillet 2021 -Juge des contentieux de la protection de PARIS
APPELANT
Monsieur [I] [N]
né le 14 mars 1938 à [Localité 5] (94)
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représenté et assisté par Me Magali GIBERT, avocat au barreau de PARIS, toque : D2022
INTIME
Monsieur [S] [D]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Assignation devant la cour d'appel de PARIS, en date du 30 novembre 2021, déposée à l'étude d'huissier de justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 29 Mai 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseiller, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
Madame Anne-Laure MEANO, Président
Madame Muriel PAGE, Conseiller
Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE
ARRET :
- rendu par défaut
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 9 novembre 2015, M. [I] [N] a donné à bail à M. [S] [D] un local à usage d'habitation principale situé au [Adresse 1] à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 1.050 euros hors charges.
Par acte d'huissier en date du 22 décembre 2020, M. [N] a assigné M. [D] devant le juge du contentieux de la protection de Paris aux fins de voir :
-à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, suite au commandement de payer délivré le 26 février 2020,
-à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail en raison d'impayés de loyers et d'une sous location des lieux loués illicite,
-ordonner l'expulsion de M. [D] et de tous occupants de son chef, avec suppression du délai de deux mois prévu par l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera fixé conformément aux articles L433-1, 2 et R433-1 suivants du code des procédures civiles d'exécution,
-condamner M. [D] au paiement des sommes suivantes, avec intérêts aux taux légal courant de la date d'exigibilité à la date de paiement effectif :
12.630 euros correspondant à sa dette locative, terme de septembre 2020 inclus,
172,35 euros en remboursement du coût du commandement de payer,
une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer majoré de 10%, charges en sus, à compter du 26 avril 2020 et jusqu'à libération effective des lieux,
une indemnité "égale à 10% des sommes dues au titre de la clause pénale du bail,
800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
les entiers dépens.
A l'audience du 12 mai 2021, M. [N] a maintenu ses demandes.
M. [D] a quant à lui, sollicité, aux termes de ses conclusions :
-à titre principal :
-le constat de la prescription partielle de l'action du bailleur, pour la période antérieure à décembre 2017,
-la requalification du contrat de location meublée en bail d'habitation vide, l'inventaire annexé au bail ne comportant pas certains mobiliers essentiels et en l'absence de remise de diagnostic technique,
-la nullité du commandement de payer du 26 février 2020, ce dernier ne comportant pas certaines mentions légales obligatoires et ne visant, ni ne reproduisant la clause résolutoire insérée au bail,
-le rejet des prétentions de M. [N] et la possibilité de se maintenir dans les lieux
-à titre reconventionnel :
-la réduction du montant du loyer et des charges rétroactivement à compter du mois de mars 2020 et jusqu'au terme du bail, à la somme de 530 euros, en application de la réglementation relative à l'encadrement des loyers,
-la compensation entre le trop perçu parle bailleur au titre des loyers et charges depuis l'entrée dans les lieux du locataire et les sommes que ce dernier lui resterait devoir,
-à titre subsidiaire, l'octroi des plus larges délais de paiement,
-en tout état de cause, la condamnation de M. [N] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Par jugement contradictoire entrepris du 2 juillet 2021 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :
DÉCLARE irrecevables les demandes formulées par Monsieur [I] [N] à l'encontre de Monsieur [S] [D] reposant sur des impayés de loyers antérieurs au 22 décembre 2017,
REQUALIFIE le bail meublé du 9 novembre 2015 liant les parties en contrat de location vide,
DÉBOUTE Monsieur [I] [N] de l'intégralité de ses demandes formulées à l'encontre de Monsieur [S] [D],
DÉBOUTE Monsieur [S] [D] de sa demande reconventionnelle de réduction du montant du loyer et des charges formulée à l'encontre de Monsieur [I] [N],
DISONS n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [I] [N] aux dépens,
RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le 21 août 2021 par M. [I] [N],
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 22 avril 2024 par lesquelles M. [I] [N] demande à la cour de :
CONSTATER la reprise de l'instance par M. [I] [N].
INFIRMER le jugement entrepris en date du 2 juillet 2021.
Et, statuant à nouveau
A titre principal, DECLARER acquise la clause résolutoire insérée au bail.
A titre subsidiaire, PRONONCER la résiliation judiciaire du bail en raison des violations de Monsieur [S] [D] de l'article 7 de loi du 6 juillet 1989 en raison du non-paiement des loyers, de la jouissance non-paisible des lieux et de l'absence de production d'une attestation d'assurance.
En tout état de cause,
ORDONNER l'expulsion des lieux loués, sis [Adresse 1] à [Localité 3] de Monsieur [S] [D] ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l'assistance d'un serrurier et de la force publique.
DIRE ET JUGER, par décision spéciale et motivée, que cette expulsion pourra intervenir sans délai à compter de la signification du commandement d'avoir à libérer les locaux, ce en application de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.
CONDAMNER Monsieur [S] [D] au paiement des frais d'huissier pour l'établissement de l'état des lieux de sortie.
ORDONNER le transport des meubles et objets mobiliers garnissant les locaux, en tout lieu, ou en tel garde meuble qu'il plaira au bailleur de désigner aux frais, risques et périls de la partie expulsée.
ASSORTIR l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte d'un montant de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu'au jour de complète libération des lieux et de remise des clés.
SE RÉSERVER compétence pour la liquidation de l'astreinte.
CONDAMNER Monsieur [S] [D] au paiement de la somme de 21.350 euros arrêtée à avril 2024 assortie des intérêts légaux au titre des arriérés courants de la date d'exigibilité à la date de paiement effectif.
CONDAMNER Monsieur [S] [D] à payer 'à de' la somme de 21.700 euros à Monsieur [N] en raison des sous-locations.
DIRE ET JUGER que les intérêts ayant plus d'un an d'ancienneté seront eux-mêmes productifs d'intérêts, ce au taux de l'intérêt légal en application de l'article 1343-2 du code civil.
CONDAMNER Monsieur [S] [D] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré de 10 %, soit 1155 euros, charges en sus, jusqu'à la parfaite libération des lieux, à Monsieur [N].
CONDAMNER Monsieur [S] [D] au paiement d'une indemnité égale à 10 % des sommes dues, au titre de la clause pénale prévue au bail, à Monsieur [N].
CONDAMNER Monsieur [S] [D] à payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de I' Article 700 du Code de procédure civile à Monsieur [N].
CONDAMNER Monsieur [S] [D] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement d'un montant de 172,35 euros.
M. [S] [D] à qui la déclaration d'appel a été signifiée le 26 novembre 2021 et les conclusions, le 28 septembre 2023, par signification de l'acte à l'étude, n'a pas constitué avocat.
L'acte de signification de la déclaration d'appel faisait mention de la formule selon laquelle l'intimée était tenu de constituer avocat faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l'adversaire et ses écritures pourraient être déclarées irrecevables.
Les conclusions d'appel n° 3 du 22 avril 2024, lui ont été signifiées par acte d'huissier du 24 avril 2024 en l'étude du commissaire de justice.
En cours de délibéré, la cour a invité le conseil de l'appelant à faire valoir ses observations sur sur l'irrecevabilité des demandes suivantes de M. [N], appelant :
- DIRE ET JUGER, par décision spéciale et motivée, que cette expulsion pourra intervenir sans délai à compter de la signification du commandement d'avoir à libérer les locaux, ce en application de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.
- CONDAMNER Monsieur [S] [D] au paiement des frais d'huissier pour l'établissement de l'état des lieux de sortie
- ASSORTIR l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte d'un montant de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu'au jour de complète libération des lieux et de remise des clés.
- SE RÉSERVER compétence pour la liquidation de l'astreinte.
- CONDAMNER Monsieur [S] [D] à payer à de la somme de 21.700 euros à Monsieur [N] en raison des sous-locations.
- DIRE ET JUGER que les intérêts ayant plus d'un an d'ancienneté seront eux-mêmes productifs d'intérêts, ce au taux de l'intérêt légal en application de l'article 1343-2 du code civil.'
Ces demandes n'ayant pas été présentées dès les conclusions mentionnées à l'article 908 du code de procédure civile, et ce en vertu de l'article 910-4 du code de procédure civile.
Par note en délibéré du 24 juin 2024, le conseil de M. [I] [N] a indiqué :
'En l'espèce, le contentieux porte sur la fin de bail et l'expulsion du locataire de mon client, Monsieur [D]. Dès les premières conclusions dans l'intérêt de Monsieur [N], prises par mon prédécesseur Maître [R] [V], ma cons'ur demandait déjà la résiliation du bail et l'expulsion de Monsieur [D].
Les demandes concernant le fait que celle-ci se fasse sans délai, que la condamnation soit assortie d'une astreinte et la demande tenant aux intérêts ne font que préciser les modalités de la demande d'expulsion déjà présentée dans les conclusions n°1. Il en est de même concernant la demande de condamnation de Monsieur [D] à payer les frais d'huissier pour l'établissement de l'état des lieux de sortie, les conclusions n°1 mentionnant déjà la demande de condamnation au titre des dépens et des frais d'huissier du commandement de payer. Il ne s'agit pas de prétentions nouvelles mais de préciser et affiner les prétentions initiales.
Concernant la demande de condamnation en raison des sous-locations pratiquées par M. [D], cette prétention figurait déjà dans les conclusions n°1 (page 8 in limine) et il n'y a que le montant qui est revu au vu des faits nouveaux postérieurs à celles-ci : le fait que M. [D] continue de louer à grande échelle et que de nouvelle sommes sont à rembourser. Ce sont des faits survenus postérieurement à ces écritures initiales'.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Il résulte de l'article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l'intimé ne comparait pas le juge d'appel est tenu de vérifier si la demande de l'appelant est régulière recevable et bien fondée.
En application de l'article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s'approprier les motifs du jugement.
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à " constater ", " donner acte ", " dire et juger " en ce qu'elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c'est le cas en l'espèce.
Sur l'irrecevabilité des demandes de M. [N] non présentées dans les premières conclusions d'appel, sur le fondement de l'article 910-4 du code de procédure civile
Selon l'article 910-4 du code de procédure civile, 'à peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.
Néanmoins, et sans préjudice de l'alinéa 2 de l'article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait'.
En l'espèce, M. [N] présente dans ses conclusions d'appel n° 3, des prétentions qui n'étaient pas formulées dans ses premières conclusions d'appel, à savoir :
'- DIRE ET JUGER, par décision spéciale et motivée, que cette expulsion pourra intervenir sans délai à compter de la signification du commandement d'avoir à libérer les locaux, ce en application de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.
- CONDAMNER Monsieur [S] [D] au paiement des frais d'huissier pour l'établissement de l'état des lieux de sortie
- ASSORTIR l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte d'un montant de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu'au jour de complète libération des lieux et de remise des clés.
- SE RÉSERVER compétence pour la liquidation de l'astreinte.
- CONDAMNER Monsieur [S] [D] à payer à de la somme de 21.700 euros à Monsieur [N] en raison des sous-locations.
- DIRE ET JUGER que les intérêts ayant plus d'un an d'ancienneté seront eux-mêmes productifs d'intérêts, ce au taux de l'intérêt légal en application de l'article 1343-2 du code civil.'
Il est toutefois exact que l'expulsion a été demandée dès les premières conclusions d'appel, de sorte que les demandes portant sur le fait que celle-ci se fasse sans délai et que la condamnation soit assortie d'une astreinte, qui ne font que préciser les modalités de cette demande, ne seront pas déclarées irrecevables.
La demande tendant à la capitalisation des intérêts ne sera pas davantage déclarée irrecevable dès lors que les premières conclusions d'appel contenaient une demande en paiement assortie des intérêts au taux légal.
En revanche, la demande portant sur les frais d'huissier pour l'établissement de l'état des lieux de sortie, ainsi que celle relative au paiement de la somme de 21.700 euros en raison des sous-locations, qui n'étaient pas mentionnées dans les conclusions n° 1 ne sauraient être déclarées recevables.
En effet, la demande portant sur les frais d'huissier pour l'établissement de l'état des lieux de sortie ne peut être considérée comme comprise dans une demande au titre des dépens, s'agissant d'une demande reposant sur l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aussi aux logements meublés et ce d'autant qu'il s'agit d'une demande préventive, l'intéressé étant toujours dans les lieux.
Egalement, la demande en paiement au titre des sous-locations, ne relève pas, contrairement aux affirmations de M. [N], d'une actualisation d'une demande déjà présente dans les premières conclusions d'appel puisqu'aucune demande en ce sens n'avait été formulée au dispositif de ces conclusions, qui seul saisit la cour en application de l'article 954 du code de procédure civile.
Au demeurant, la simple mention dans le corps des conclusions d'appel n° 1 au soutien de la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail de ce que 'l'attitude du locataire est particulière fautive et l'appelant est en droit de solliciter le paiement des sous-loyers' ne saurait valoir demande en paiement.
Il sera précisé en outre que dès la première instance, M. [N] a fait état des sous-locations illicites du bien loué, et que la demande en paiement porte sur les années 2018 à 2023 de sorte qu'aucun élément nouveau depuis les premières conclusions d'appel n'est caractérisé.
Les demandes suivantes sont donc déclarées irrecevables :
'- CONDAMNER Monsieur [S] [D] au paiement des frais d'huissier pour l'établissement de l'état des lieux de sortie
- CONDAMNER Monsieur [S] [D] à payer 'à de' la somme de 21.700 euros à Monsieur [N] en raison des sous-locations'.
Sur la qualification du contrat de bail
M. [N] fait grief au jugement d'avoir requalifié à la demande de son locataire, le contrat de location meublée du 9 novembre 2015 en bail d'habitation vide en retenant, qu'une grande partie du mobilier visé par la liste prévue par le décret du 31 juillet 2015 était manquante, alors que l'appartement est équipé de tous les meubles nécessaires, notamment cuisine et éclairage.
Aux termes de l'article. 25-4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs 'Un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.
La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret.'
Selon l'article 25-5 : 'Un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Ces documents, établis contradictoirement et amiablement, sont signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au contrat de location. Ces documents ne peuvent donner lieu à aucune autre facturation que celle liée à l'établissement de l'état des lieux.'
L'article 2 du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé prévoit que :
'Le mobilier d'un logement meublé, mentionné à l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comporte au minimum les éléments suivants :
1° Literie comprenant couette ou couverture ;
2° Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
3° Plaques de cuisson ;
4° Four ou four à micro-ondes ;
5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;
6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
7° Ustensiles de cuisine ;
8° Table et sièges ;
9° Etagères de rangement ;
10° Luminaires ;
11° Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
En l'espèce, l'inventaire du mobilier a été dressé le 7 novembre 2015 et a été signé le 9 novembre 2015, jour de la signature du bail, par M. [D].
Cet inventaire est détaillé et mentionne la présence dans la chambre, d'élements de literie (BZ, couverture, 2 oreillers, protège matelas) de rangement (armoire, commode), de deux chaises et du nécessaire pour effectuer le ménage ( aspirateur, balais, pelle, seau) et dans le salon d'une table et deux chaises, d'un tapis, d'une machine à laver le linge, d'un frigo, et de nombreux ustensiles pour cuisiner et manger.
Cet inventaire ne précise pas cependant si le logement possède des plaques de cuisson et un four, ni s'il est doté d'un dispositif d'occultation des fenêtres et de luminaires.
M. [N] justifie toutefois par une facture du 7 décembre 2014 avoir
remplacé dans l'appartement l'ancien évier avec plaques de cuisson par ce même équipement, neuf.
Le bailleur verse en outre aux débats différentes annonces de location de l'appartement litigieux parues sur les sites Airbnb et Booking.com, lesquelles décrivent un appartement muni d'une kitchenette.
Par ailleurs, les photographies issues de ces sites ainsi que celles produites en pièce 17 par le bailleur (photographies du logement avant sa mise en location) démontrent que l'appartement est doté d'un dispositif d'occultation des fenêtres et d'un système d'éclairage.
Seul apparaît manquant, au regard de l'article 2 du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 précité : un four ou un four à micro-ondes.
Cependant, cette circonstance ne suffit pas à exclure la qualification de bail meublé mentionnée sur le contrat signé par les parties, étant observé qu'il ne ressort pas des éléments du dossier que M. [D] se soit plaint à ce sujet auprès du bailleur ou ait fait valoir d'objection, que ce soit au moment de la conclusion du bail ou postérieurement, et ce jusqu'à la délivrance de l'assignation.
Il ressort de l'ensemble de ces éléments, que l'appartement a été loué garni d'un mobilier suffisant, mis à la disposition du locataire pour lui permettre une jouissance locative complète sans apport personnel.
La demande de requalification du bail doit être écartée et le jugement sera infirmé sur ce point.
Sur la prescription partielle de l'action de M. [N]
Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
Aux termes de l'alinéa 1 de l'article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version issue de la loi Alur du 24 mars 2014, applicable aux baux en cours, à compter du 27 mars 2014, date d'entrée en vigueur de cette loi, dans les conditions fixées à l'article 2222 du code civil (3e Civ., 6 avril 2023, pourvoi n° 22-13.778, publié) :
"Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit'.
L'article 1342-10 nouveau du code civil dispose :
'Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter.
A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter.
A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement'.
M. [N] fait grief au jugement d'avoir déclaré irrecevables, comme prescrites, ses demandes formulées à l'encontre de M. [D] reposant sur les impayés de loyers antérieurs au 22 décembre 2017, alors que la prescription a été interrompue par la reconnaissance par le débiteur de sa dette et que les sommes payées par celui-ci s'imputent sur les créances les plus anciennes.
Il précise qu'en tout état de cause, la somme due par le locataire au 22 décembre 2017 s'élevait à 220 euros, sa réclamation portant sur les loyers postérieurs.
En l'espèce, la cour constate que M. [N] ne produit pas le mail du 16 mars 2020 de son locataire par lequel celui-ci aurait reconnu sa dette, évoqué dans ses écritures.
Néanmoins, au vu des décomptes produits, il apparaît qu'aucune prescription n'est encourue puisque la somme restant due de 220 euros au mois de décembre 2017 inclus a été réglée par la somme de 940 euros versée par le locataire en janvier 2018.
En effet, à défaut d'indication les sommes réglées s'imputent sur les loyers les plus anciens.
Le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes formulées par M. [N] à l'encontre de M. [D] reposant sur les impayés de loyers antérieurs au 22 décembre 2017.
La fin de non recevoir tirée de la prescription de l'action de M. [N] pour la période antérieure à décembre 2017 sera rejetée.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
M. [N] fait grief au jugement d'avoir refusé de considérer la clause résolutoire acquise alors que le décompte des loyers et charges non payés était bien joint à l'acte à la dernière page du commandement de payer, que si la clause résolutoire n'était pas visée, le bail lui, était visé, que les loyers n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois à compter dudit commandement.
Aux termes de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige :
'Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. (...)'.
En l'espèce, la cour constate que le commandement de payer du 26 février 2020 contient bien en annexe le décompte de la somme réclamée à hauteur de 5.070 euros au titre des loyers et charges arriérés, terme de février 2020 inclus.
En première page de ce commandement de payer, le décompte est mentionné comme étant joint à l'acte.
Aucune irrégularité n'apparaît établie sur ce point.
En revanche, le premier juge a exactement relevé que si le commandement de payer du 26 février 2020 vise le code civil ainsi que l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, il ne vise pas la clause résolutoire du bail du 9 novembre 2015, ne reproduit pas cette dernière et ne comporte pas la mention selon laquelle le bailleur envisage, à défaut de paiement de la dette locative dans le délai de deux mois, de se prévaloir d'une telle clause.
Il en a déduit à juste titre que dans ces conditions, le commandement de payer du 26 février 2020 ne saurait produire un quelconque effet quant à l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 9 novembre 2015.
Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
Sur le prononcé de la résiliation judiciaire du bail
Selon l'article 1224 du code civil, 'la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice'.
L'article 1228 dispose que 'le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts'.
Selon l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, 'le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus'.
En l'espèce, il ressort des décomptes produits devant la cour, que M. [D] ne règle pas l'intégralité des loyers qui lui sont réclamés et qu'il est redevable au 10 avril 2024, terme d'avril 2024 inclus d'une somme de 20.290 euros au titre de son arriéré locatif.
Il convient dès lors de juger qu'en ne réglant que partiellement ses loyers et charges depuis plusieurs mois, M. [D] a commis un manquement suffisamment grave à ses obligations de locataire pour justifier que la résiliation du bail soit prononcée et ce, sans qu'il n'y ait lieu d'examiner les autres motifs avancés par le bailleur, à savoir la sous-location des lieux et l'absence de production d'une attestation d'assurance.
En conséquence, l'expulsion de M. [D] et celle de tous occupants de son chef, sera ordonnée selon les modalités décrites au dispositif du présent arrêt, infirmant le jugement entrepris sur ces points.
Sur la suppression du délai de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution et l'astreinte
Aux termes de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution : "Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.".
Les éléments du dossier ne justifient pas la suppression de ce délai de deux mois, qui est nécessaire à l'intéressé pour trouver un autre logement.
La demande d'astreinte doit également être rejetée.
Sur la condamnation au paiement de l'arriéré locatif
Ainsi qu'il a été indiqué, il résulte des décomptes produits que M. [D] reste redevable d'une somme de 20.290 euros au titre des loyers échus et impayés arrêtés au 10 avril 2024, terme d'avril 2024 inclus.
Il sera donc condamné au paiement de ladite somme, qui portera intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2024, date de signification des conclusions de l'appelant à M. [D], valant mise en demeure, infirmant le jugement entrepris de ce chef.
Sur le paiement d'une indemnité d'occupation
L'indemnité d'occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l'article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit ni titre dans les lieux.
Ayant pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l'indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.
Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit , sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit.
Au vu des éléments du dossier, il est conforme au caractère indemnitaire et compensatoire de l'indemnité d'occupation de fixer celle-ci au montant du loyer et charges mensuels qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail.
M. [D] doit être condamné à régler ladite somme mensuelle à compter du présent arrêt.
Sur la clause pénale
M. [N] demande au dispositif de ses conclusions, la condamnation de M. [D] à lui payer une indemnité égale à 10 % des sommes dues au titre de la clause pénale prévue au bail.
Le contrat de bail liant les parties prévoit en son article 13 une clause pénale qui prévoit qu'en cas de non paiement du loyer ou de ses accessoires et dès le premier acte d'huissier le locataire devra payer une indemnité égale à 10 % des sommes dues au bailleur.
L'article 4 i) de la loi de 89, applicable au contrat de bail meublé du 9 novembre 2015 litigieux en vertu de l'article 25-3 de cette même loi, prévoit toutefois qu' « est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble ».
La clause litigieuse doit être réputée non écrite et il n'y a donc pas lieu de l'appliquer.
M. [N] doit être débouté de sa demande au titre de la clause pénale, confirmant le jugement entrepris sur ce point.
Sur la capitalisation des intérêts
L'article 1343-2 du code civil, édicte : Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.
Il sera fait droit à la demande de M. [N] à compter du 24 avril 2024, date de la demande.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Le sens de la présente décision commande d'infirmer le jugement entrepris s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [D], partie perdante à titre principal, sera condamné aux dépens de première instance, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer d'un montant de 172,35 euros, lequel doit rester à la charge du bailleur, et aux dépens d'appel.
L'équité commande de le condamner au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt par défaut,
Déclare irrecevables les prétentions suivantes de M. [N] :
'- CONDAMNER Monsieur [S] [D] au paiement des frais d'huissier pour l'établissement de l'état des lieux de sortie
- CONDAMNER Monsieur [S] [D] à payer à de la somme de 21.700 euros à Monsieur [N] en raison des sous-locations.'
Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a débouté M. [N] de ses demandes au titre de l'acquisition de la clause résolutoire et au titre de la clause pénale,
Et statuant à nouveau,
Rejette la fin de non recevoir tirée de la prescription de l'action de M. [N] pour la période antérieure à décembre 2017,
Rejette la demande de requalification du bail meublé du 9 novembre 2015 liant les parties en contrat de location vide,
Prononce la résiliation du bail,
Ordonne, à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 3], l'expulsion de M. [S] [D] et celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l'assistance de la force publique, conformément à l'article L.412-1 du Code des procédures civiles d'exécution, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le sort des meubles se trouvant sur les lieux étant alors régi par les articles L. et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
Fixe l'indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et charges mensuels qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail,
Condamne M. [S] [D] à payer à M. [I] [N] cette indemnité mensuelle d'occupation, à compter du présent arrêt et jusqu'à la libération effective des lieux,
Condamne M. [S] [D] à payer à M. [I] [N] la somme de 20.290 euros au titre des loyers et charges échus et impayés pour la période de novembre 2017 à avril 2024 inclus, somme qui portera intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2024,
Condamne M. [S] [D] aux dépens de première instance, hormis le coût du commandement de payer d'un montant de 172,35 euros,
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,
Et y ajoutant,
Dit que les intérêts dus pour une année entière à compter du 24 avril 2024, produiront eux-mêmes intérêts,
Condamne M. [S] [D] à payer à M. [I] [N] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [S] [D] aux dépens d'appel,
Rejette toutes autres demandes.
La greffière Le président
