Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 03 JUILLET 2024
(n° , 20 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/15830 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEJSA
Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Juillet 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BOBIGNY - RG n° 16/04959
APPELANTE
Madame [U] [F]
née le [Date naissance 2] 1983 en Italie
[Adresse 4]
[Localité 10]
Représentée par Me Régina LOPEZ RAMIREZ, avocat au barreau de PARIS, toque : E1342
INTIMES
Madame [E] [I] épouse [J]
née le [Date naissance 1] 1946 à [Localité 12] (02)
[Adresse 9]
[Localité 3]
Représentée par Me Etienna CARLE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 259
ayant pour avocat plaidant : Me Maïlys DUBOIS, avocat au barreau de TOURS
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 4] ET [Adresse 6] [Localité 10] représenté par son syndic, la société SABIMMO, SARL immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro B 339 303 232
C/O Société SABIMMO
[Adresse 7]
[Localité 10]
Représenté par Me Bruno ALLALI, avocat au barreau de PARIS, toque : G0055 et plaidant par Me CANEDO, avocat au barreau de PARIS, substituant Me Bruno ALLALI, même cabinet
S.C.I. BERCECURIE
immatriculée au RCS de Beauvais sous le N° 503 941 254
[Adresse 8]
[Localité 5]
Représentée par Me Frédéric CATTONI et plaidant par Me Margaux BRIOLE - SELARL CABINET SALLARD CATTONI - avocat au barreau de PARIS, toque : C0199
Société SABIMMO
SARL immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro 339 303 232
[Adresse 7]
[Localité 10]
Représentée par Me Bruno ALLALI, avocat au barreau de PARIS, toque : G0709 et plaidant par Me CANEDO, avocat au barreau de PARIS, substituant Me Bruno ALLALI, même cabinet
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 Avril 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Madame Perrine VERMONT, Conseillère
Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Perrine VERMONT, Conseillère, faisant fonction de président pour le président empêché en vertu de l'article R 312-3 du code de l'organisation judiciaire, et par Madame Dominique CARMENT, greffière présente lors de la mise à disposition.
* * * * * * * *
FAITS & PROCÉDURE
L'immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 6] [Localité 10] est soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis.
Madame [U] [F] est propriétaire depuis le 27 janvier 2011 des lots n°39 et 27 de la
copropriété située [Adresse 6] et [Adresse 4] à [Localité 10] (93), constitués d'un
appartement et d'une cave. Le lot n°39 est décrit de la manière suivante dans le règlement
de copropriété :
«Bâtiment E, troisième étage, porte face, deux pièces, cuisine, water-closets, entrée, et les
quarante millièmes des parties communes générales».
La SCI Bercecurie est propriétaire du lot n°40 décrit de la manière suivante dans le règlement de copropriété :
«Bâtiment E, troisième étage, porte droite, deux pièces, cuisine, water-closets, débarras, entrée. Grenier. Et les soixante-quatre millièmes des parties communes générales».
Reprochant un trouble de voisinage à un copropriétaire, un dol de son vendeur et une inaction fautive du syndic de l'immeuble Mme [F] a, par actes des 21 janvier, 22 et 25 avril 2016, assigné la SCI Bercecurie, Mme [E] [J] et le cabinet Sabimmo en tant que syndic du syndicat des copropriétaires de l`immeuble aux fins de réaliser des travaux ainsi qu'au paiement de dommages et intérêts en indemnisation de ses préjudices.
Par une ordonnance du 2 août 2017, le juge de la mise en état a, notamment sur l'incident soulevé par la demanderesse :
- rejeté la demande d'irrecevabilité au titre de la prescription soulevée par la société Sabimmo ;
- dit que Mme [U] [F] devra appeler en la cause le syndicat des copropriétaires de
l'immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 6] à [Localité 10] ;
- donné acte à la SCI Bercecurie de ce qu'elle accepte de procéder aux travaux de dépose
de la salle de bain au départ de sa locataire ;
- débouté Mme [U] [F] de sa demande d'expertise ainsi que de ses autres demandes ;
- débouté les autres parties de leurs demandes ;
- réservé les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La société Sabimmo a interjeté appel de cette ordonnance aux fins de solliciter de la cour d'appel de Paris que l'ordonnance du 2 août 2017 soit infirmée en ce qu'elle a rejeté la demande d'irrecevabilité formée par elle au titre de la prescription.
Par un arrêt du 7 avril 2021, la cour d'appel de Paris a notamment infirmé l'ordonnance en ce quelle a statué sur la fin de non recevoir tirée de la prescription et rejeté la demande d'irrecevabilité formée par la société Sabimmo, dit que le juge de la mise en état était incompétent pour statuer sur la demande de la société Sabimmo tendant à ce que l'action de Mme [F] à son encontre soit déclarée prescrite, et condamné la société Sabimmo aux dépens de l'instance, ainsi qu'à payer à Mme [F] et Mme [J] la somme de 1500 € chacune au titre des frais irrépétibles d'appel.
Le 15 janvier 2018, Madame [U] [F] assignait en intervention forcée le syndicat des
copropriétaires de l'immeub1e [Adresse 4] et [Adresse 6] à [Localité 10] enregistrée sous le numéro 18/1524.
Par une nouvelle ordonnance du 20 juin 2018, le juge de la mise en état a, notamment sur la demande incidente formée par la société Sabimmo :
- déclaré irrecevable la demande de sursis à statuer,
- ordonné la jonction des instances RG 16/4959 et 18/1524,
- condamné la SARL Cabinet Sabimmo à payer à [U] [F] la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
A la suite d'un nouvel incident soulevé par Madame [U] [F], le juge de la mise en état a, dans son ordonnance du 27 novembre 2019 :
- débouté Mme [U] [F] de sa demande d'irrecevabilité fondée sur le principe de l'estoppel des conclusions d'incident de la SCI Bercecurie ;
- déclaré la demande d'expertise formée par Mme [U] [F] au visa de l'article 771-4°
du code de procédure civile, irrecevable ;
- débouté Mme [U] [F] de sa demande d'expertise ;
- débouté les parties de leur demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné Mme [U] [F] aux dépens du présent incident.
La clôture a été ordonnée le 14 avril 2021 et l'affaire fixée en plaidoirie à juge unique à
l'audience du 9 juin 2021.
Aux termes du jugement du 21 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Bobigny :
-Met hors de cause le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 6] et [Adresse 4] à [Localité 10] (93) ;
- Condamne la SCI Bercecurie à payer à Madame [U] [F] la somme de 26.313 € en
réparation de ses préjudices, avec intérêt au taux légal à compter du 3 janvier 2021 ;
- Déboute Mme [F] du surplus de ses demandes indemnitaires ;
- Déboute Mme [U] [F] de sa demande tendant à condamner la SCI Bercecurie
réaliser des travaux de renforcement du plancher du grenier sous astreinte ;
-Déboute la SCI Bercecurie de sa demande de garantie par le syndicat des copropriétaires
-Déboute Mme [F] de sa demande indemnitaire formée à l'encontre de Mme [E] [J] ;
-Déboute Mme [E] [J] de sa demande de dommages et intérêts pour
procédure abusive formée à Fencontre de Mme [F] ;
-Déboute la société Sabimmo de la fin de non recevoir tirée de la prescription de l'action de Mme [U] [F] en responsabilité du syndic ;
-Déboute Mme [F] de sa demande indemnitaire à Fencontre de la société Sabimmo;
-Déboute la SCI Bercecurie de sa demande indemnitaire ;
-Condamne la SCI Bercecurie à payer à Mme [U] [F] la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
-Condamne Mme [U] [F] à payer à la société Sabimmo la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
-Condamne Mme [U] [F] à payer à Mme [E] [J] la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
-Déboute les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;
-Condamne la SCI Bercecurie aux dépens à l'exception de ceux relatifs à l'assignation de Mme [F] à l'encontre de Mme [E] [J] et du syndic, avec recouvrement direct au profit de Me Dubois pour le compte de Mme [J] conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;
-Ordonne l'exécution provisoire.
Mme [F] a interjeté appel de la décision le 22 août 2021 et la déclaration d'appel a été signifiée à l'encontre de la SCI Bercecurie, Mme [J] et la SARL Sabimmo ;
Le 7 février 2022, la SCI Bercecurie a fait assigner en intervention forcée le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 6] et [Adresse 4] à [Localité 10] (93)
La procédure devant la cour a été clôturée le 27 mars 2024.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 26 mars 2024 par lesquelles Mme [F] au visa de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,des articles 1147, 651, 1116, 1378 et 1382 devenus 1231-1, 1137 et suivant, 1240 du code civil, sollicite de la cour d'appel de Paris de :
Confirmer le jugement en ce qu'il :
- Met hors de cause le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 6]
et [Adresse 4] à [Localité 10] (93) ;
- Déclare la SCI Bercecurie responsable du dommage subi par Mme [F] au titre des fissures et affaissement des linteaux constatés dans son appartement et le condamne à la réparation de ses préjudices ;
- Déboute Mme [E] [J] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée à l'encontre de Mme [F] ;
- Déboute la société Sabimmo de la fin de non recevoir tirée de la prescription de l'action de Mme [U] [F] en responsabilité du syndic ;
- Déboute la SCI Bercecurie de sa demande indemnitaire ;
- Condamne la SCI Bercecurie aux dépens de première instance à l'exception de ceux relatifs à l'assignation de Mme [F] à l'encontre de Mme [E] [J] et du syndic, avec recouvrement direct conformément à l'article 699 du code de procédure civile pour ceux des dépens avancés par Maître Régina Lopez Ramirez pour le compte de Mme [U] [F] ;
Et réformant le jugement pour le surplus et statuant à nouveau, il est demandé à la cour de :
- Déclarer Mme [U] [F] recevable et bien-fondé en son action ;
- Condamner la SCI Bercecurie à payer à Mme [U] [F] les sommes de :
* 15.000 € au titre de son préjudice moral ;
* 46.429,95 € au titre de son préjudice matériel pour les travaux de remise en état de son appartement ;
* 37.000 € au titre de son préjudice de jouissance antérieur aux travaux, augmenté de 450 € par mois jusqu'à la date de la décision à intervenir ;
* 900 € par mois au titre de son préjudice de jouissance durant les travaux de réfaction des combles et de son appartement ;
* 4973 € au titre des frais exposés pour les différents constats et expertises n'entrant pas dans les dépens ;
- Condamner la SCI Bercecurie à réaliser les travaux nécessaires à la consolidation du plancher des combles du lot n° 40 pour permettre de recevoir les charges d'exploitation d'une habitation, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;
- Se réserver la liquidation de l'astreinte ;
- Condamner la SCI Bercecurie à faire constater, à ses frais, par l'expert spécialiste en maîtrise d''uvre de son choix, la bonne et complète réalisation des travaux nécessaires à la consolidation du plancher des combles du lot n° 40 et à communiquer ce rapport de constat aux parties ;
- Juger que Mme [E] [I] épouse [J] a commis une réticence dolosive lors de la vente des lots n° 39 et 27 de la copropriété située [Adresse 6] et [Adresse 4] [Localité 10] ayant causé un préjudice à Mme [U] [F] ;
- Condamner Mme [E] [I] épouse [J] à payer à Mme [U] [F] la somme de 66.000 € en réparation de son préjudice matériel et de 10.000 € en réparation de son préjudice moral,
- Juger que la société Sabimmo, Syndic, a commis une faute ayant causé un préjudice à Mme [F] ;
- Condamner la société Sabimmo, Syndic, à payer à Mme [U] [F] la somme de 5.000 € en réparation de son préjudice ;
- Débouter la société Sabimmo, la SCI Bercecurie, Mme [E] [I], épouse [J] et le SDC du [Adresse 4] et du [Adresse 6] [Localité 10] de toutes leurs demandes, fins et prétentions ;
Subsidiairement :
- Ordonner une expertise, s'il y a lieu, au bénéfice de l'aide juridictionnelle ;
- Désigner tel expert qu'il plaira pour y procéder, avec pour mission de :
- se rendre sur place [Adresse 4] [Localité 10], après y avoir convoqué les parties ; y faire toutes constatations utiles sur l'existence des désordres allégués par la partie demanderesse dans l'assignation et dans ses conclusions ;
- prendre connaissance de tous documents et notamment des rapports antérieurs ;
- examiner l'immeuble et rechercher la réalité des désordres allégués par la partie demanderesse dans l'assignation ou ses conclusions ultérieures en produisant es photographies ;
- indiquer la nature, l'origine et l'importance des désordres constatés ;
- fournir tous éléments concernant l'éventuelle connaissance du ou des désordres lors de la vente par la venderesse ;
- dans la mesure où l'acquéreur entend demander obtenir la condamnation de son vendeur à la restitution d'une partie du prix de vente, fournir au Tribunal tous éléments d'appréciation de la diminution de la valeur de l'immeuble,
- préciser les remèdes et les travaux nécessaires pour supprimer les désordres
- laisser aux parties un délai de deux mois pour produire des devis, au vu des devis que lui présenteront les parties et qu'il vérifiera, évaluer les travaux d'autre part, et leur durée d'autre part ;
- évaluer les préjudices de toute nature résultant de ces désordres notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;
- fournir tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la juridiction de déterminer les responsabilités éventuelles encourues ;
- fournir au Tribunal tous éléments d'appréciation de la diminution de la valeur du bien immobilier ;
- répondre aux dires des parties de manière complète et circonstanciée ;
- en cas de travaux urgent :
' dire si des travaux doivent être entrepris d'urgence, soit pour empêcher l'aggravation du préjudice, soit pour prévenir des dommages aux personnes ou aux biens ;
' dans l'affirmative, décrire ces travaux urgents et en faire une évaluation dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé dès que possible au Juge chargé du contrôle de l'expertise ;
' Si de tels travaux urgents étaient préconisés par l'expert, autoriser la demanderesse à faire réaliser ces travaux, sur le constat dressé par l'expert ;
' Le cas échéant, Condamner la SCI Bercecurie au paiement d'une provision couvrant le montant de l'évaluation des travaux urgents faite par l'expert ;
- Dispenser Mme [F] de consignation, subsidiairement, lui donner acte de ce qu'elle consignera l'avance sur expertise.
En tout état de cause :
- Ordonner l'exécution provisoire,
- Assortir les condamnations des intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
- Dispenser Mme [U] [F] des frais de procédure conformément à l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,
- Condamner la SCI Bercecurie, Mme [E] [I], épouse [J], et la Société Sabimmo SARL, syndic, et le SDC du [Adresse 4] et du [Adresse 6] [Localité 10], solidairement, à payer à Mme [U] [F] la somme de 15 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la SCI Bercecurie, Mme [E] [I], épouse [J], la Société Sabimmo SARL, syndic, et le SDC du [Adresse 4] et du [Adresse 6] [Localité 10] aux dépens dont distraction au profit de Maître Régina Lopez Ramirez conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
***
Vu les conclusions n°6 notifiées le 27 mars 2024 par la SCI Bercecurie, intimée, sollicite de la Cour :
- Adjuger à la SCI Bercecurie le bénéfice des présentes, et y faisant droit ;
- Déclarer irrecevable et infondé l'appel interjeté par Mme [F] ;
- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
- débouté Mme [F] de sa demande visant à voir désigner un expert judiciaire ;
- débouté Mme [F] de ses demandes indemnitaires à l'encontre de la SCIBercecurie excédant la somme de 26 313 €,
- débouté Mme [F] de sa demande visant à voir condamner la SCIBercecurie à réaliser des travaux de renforcement du plancher sous astreinte.
- Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
- condamné la SCIBercecurie à payer à Mme [F] la somme de 26 313 € en réparation de ses préjudices ;
- débouté la SCI Bercecurie de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à la garantir des condamnations prononcées à son encontre ;
- débouté la SCIBercecurie de ses demandes indemnitaires à l'encontre de Mme [F] ;
- débouté la SCIBercecurie de sa demande sur le fondement de l'article 700 du Code de
procédure civile et des dépens.
Statuant à nouveau,
- Débouter Mme [F] de toutes ses demandes à l'encontre de la SCIBercecurie ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et [Adresse 6] [Localité 10] à garantir la SCI Bercecurie de toutes les condamnations prononcées à son encontre ;
- Condamner Mme [F] à payer à la SCI Bercecurie :
* la somme de 10 805,21 € au titre de son préjudice matériel du fait des travaux réalisés indûment ;
* la somme de 58 650 € au titre de son préjudice financier, à parfaire ;
* la somme de 15 000 € au titre de son préjudice moral ;
A titre subsidiaire, si un expert judiciaire devait être désigné,
- Constater que la SCI Bercecurie émet les protestations et réserves d'usage ;
- Condamner Mme [F] à supporter la provision sur les honoraires de l'expert qui sera désigné ;
En tout état de cause,
Condamner Mme [F], ou toute partie succombante, à payer à la SCIBercecurie une somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamner Mme [F], ou toute partie succombante, aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont le recouvrement sera effectué par Maître Cattoni, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC.
* * *
Vu les conclusions de la SARL Sabimmo , syndic, intimé et appelant à titre incident et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et [Adresse 6] [Localité 10], représenté par son syndic, Sabimmo, notifiées le 25 mars 2022 qui sollicitent de la Cour :
au visa de l'article 122 du code de procédure civile , 2224 du code civil , 9 et 146 du code de procédure civile, 1382 du code civil , 18 et 25 de la loi du 10 juillet 1965
- Recevoir la SARL Sabimmo et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et [Adresse 6] [Localité 10] en leurs demandes
A titre principal :
Infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription
Statuant à nouveau
Déclarer irrecevables les demandes de Mme [F] à l'encontre de la SARL Sabimmo
A titre subsidiaire :
Confirmer le jugement en ce qu'il a débouté Mme [U] [F] de ses demandes à l'égard de la société Sabimmo
En tout état de cause :
Confirmer le jugement en qu'il a mis hors de cause le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4]
[Adresse 4] et [Adresse 6] [Localité 10]
Débouter Mme [U] [F] de toutes ses demandes, fins et prétentions
Débouter la SCIBercecurie de ses demandes formulées à l'encontre du syndicat des
copropriétaires du [Adresse 4] et [Adresse 6] [Localité 10]
Confirmer le jugement en qu'il a condamné Mme [U] [F] à payer à la société Sabimmo la somme de 2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et ainsi qu'aux dépens de première instance
Condamner Mme [U] [F] à verser à la SARL Sabimmo la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel
Condamner la SCIBercecurie à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et [Adresse 6] [Localité 10], la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile
Condamner Mme [U] [F] aux entiers dépens d'appel qui pourront être recouvrés par Maître Bruno Allali avocat au Barreau de Paris, conformément à l'article
699 du code de procédure civile
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Vu les conclusions de Mme [E] [J] notifiées le 17 mars 2022 qui sollicite de la Cour au visa des articles 542 du code de procédure civile, 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n°2016-131 dufévrier 2016 portant réforme du droit des contrats, 599 du code de procédure civile, 700 du code de procédure civile,
Débouter Mme [U] [F] de ses demandes.
Confirmer le jugement du Tribunal Judiciaire de Bobigny du 21 juillet 2021 minute n°21/01396.
Condamner Mme [U] [F] à verser la somme de 3 000 € au titre de dommages et intérêts pour appel abusif.
Condamner Mme [U] [F] à payer la somme de 2 500 € au titre de Particle 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Condamner Mme [U] [F] aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Maïlys Dubois en application de l'article 699 du code de procédure civile.
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription de l'action de Mme [F] :
L'article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se
prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû
connaître les faits lui permettant de l'exercer. Il est constant que le point de départ du délai
de prescription commence à courir à la date à laquelle le créancier avait connaissance des
faits permettant d'exercer son droit ;
Il résultes des pièces des débats que c'est à bon droit que le premier juge a rejeté l'exception de prescription de l'action de Mme [F] excipée par la SARL Sabimmo, l'action de Mme [F] ayant effectivement été introduite par exploit du 22 avril 2016 soit dans les cinq années du délai pour agir, à compter de la date du constat d'huissier du 6 juillet 2011 qui a constaté les fissures dans son appartement, le point de départ du délai de prescription ne pouvant être fixé à la date du courrier établi le 4 février 2011 par Mme [F] aux termes duquel celle-ci faisait seulement état de nuisances sonores mais non pas des fissures litigieuses ; le jugement sera confirmé sur ce point ;
Sur les désordres et les responsabilités :
L'article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ;
En application des articles 544, 1240 et 1245 du code civil, nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage. ll est constant que la victime du trouble doit à la fois établir l'existence d'un préjudice personnel, et la relation directe de causalité entre le trouble et son auteur ;
Si l'origine fautive du trouble démontre à l'évidence son anormalité, l'allégation par le défendeur de l'absence d'une faute de sa part à l'origine du dommage est inopérante ;
L'article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ;
En l'espèce il est constant que le règlement de copropriété établi le 8 mai 1980 stipule en son §1 relatif à la désignation générale de l'immeuble que le bâtiment E est 'construit en dur, couvert de tuiles, élevé sur sous-sol d 'un rez de chaussée et trois étages, grenier' perdu au dessus" ;
L'article 6 de ce même règlement stipule que chaque copropriétaire pourra modifier si bon lui semblera, la disposition intérieure de son appartement (.) ; il devra prendre toutes mesures nécessaires pour ne pas nuire à la solidité de l'immeuble et il sera responsable de tous affaissements et dégradations qui se produiraient du fait de ces travaux ;
L'article 7 stipule également que tout copropriétaire restera responsable à l'égard des autres
copropriétaires des conséquences dommageables entraînées par sa faute ou sa négligence et celle de l'un de ses préposés par le fait d'un bien dont il est légalement responsable ;
Il résulte des dispositions issues du réglement de copropriété précitées, que le grenier propriété de la SCI Bercecurie est défini comme 'perdu', soit, est vide d'aménagement, et que la SCI Bercecurie ne pouvait procéder au changement de destination de ce grenier en lot d'habitation sans l'autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires à la majorité requise en la matière ;
Or, il est constant que ce grenier a été aménagé par la SCI Bercecurie en salle de bain, et ce, en violation de la destination de cette pièce telle que définie par le règlement de copropriété qui la prévoit à destination de grenier et non d'habitation et sans que 'il ne soit nécessaire de répondre à l'argumentation de la SCI Bercecurie ayant trait aux conditions d'acquisition dudit lot par adjudication ou aux échanges avec les services d'urbanisme de la Ville de [Localité 11], laquelle argumentation est inopérante en tout état de cause ; de surcroît, et ainsi que l'a justement rappelé le premier juge, la question de la violation du règlement de copropriété est indifférente pour établir l'existence d'un trouble anormal de voisinage ;
Les désordres de fissurations sont établis par les pièces suivantes produites aux débats telles que :
- le procès-verbal de constat d'huissier du 6 juillet 2011 et des photographies annexées qui révèlent des fissurations en plancher haut, et dans les murs et cloisons dans l'appartement de Mme [F] ;
- du rapport de visite par [T] [N], architecte DPLG, qui a relevé le 29 juin 2012 dans l'appartement de Madame [F] des fissurations horizontales et verticales en murs et plafonds de l'appartement de Mme [F] et qui conclut que ces fissurations excédent nettement, par leur nombre, leurs localisations et leurs formes des fissurations éventuelles de retrait d'enduit suite à d'éventuels chocs thermiques.
Il ajoute qu'à l'examen des fissures, il est évident que cette partie de l'immeuble subit des déformations anormales et que l'ensemble est soumis à une compression anormale qui semble révéler soit un entreposage de marchandises trop lourdes dans les greniers qui surplombent le logement, soit une occupation humaine permanente de ces greniers.
- du constat d'huissier établi le 29 janvier 2013 à la demande du syndic que l'appartement occupé par la locataire de la SCI Bercecurie, comprend une salle de bain sous les combles, et ne constate pas de dégradation à part de l'humidité et de la peinture qui se décolle et dans l'appartement de Madame [F] il apparaît des fissures dans toutes les pièces de l'appartement, en plafonds et murs ;
L'huissier relève également sur le palier du 3ème étage, partie commune de l'immeuble, des
fissures en partie supérieure des boiseries sur le plâtre à hauteur des canalisations, également une fissure en périphérie de la trappe d'accès aux combles, des fissures dans la cage d'escalier de l'immeuble et les paliers ;
- du constat dressé le 6 mai 2013 établi par le cabinet d'architecture, d'urbanisme et d'aménagement du territoire AUSPO missionné par le syndic pour dresser un constat des pathologies dans l'appartement de Mme [F] de la présence de plusieurs fissures horizontales et vertifcales en plusieurs zones qui proviennent (...) ' très probablement de la compression des cloisons sous la charge appliquée dans les greniers.'. ll constate alors dans le grenier de l'appartement appartenant à la SCI Bercecurie qu'il est occupé d'une salle de bain, le sol étant constitué d'un platelage en aggloméré d'une épaisseur de 18-19 mm et qu'elle repose sur des solives d'une hauteur de 16-17 cm, le plafond de Madame [F] étant de type baccula (planchette de bois recouverte de plâtre).
ll constate que le grenier du lot 38 situé également au 3ème étage est à destination de grenier.
Il conclut que les sols de ces greniers 'aménagés' en espace de vie, et qui forment le plafond de l'appartement de Madame [F], n'ont pas été calculés pour recevoir les charges
d'exploitation d'une habitation, c'est à dire au minimum 150 kg /m2 ;
Il propose comme solution, soit de rendre sa destination première au grenier, soit de procéder à des travaux de reprise de structure et de mise aux normes structure / sécurité/acoustique afin de :
- supprimer le phénomène de compression sur les cloisons de Mme [F] ;
- stopper les fissures en faisant vérifier par un ingénieur structure la capacité de charges du
plancher existant et faire faire les travaux nécessaires ;
- supprimer les nuisances sonores car chaque pas dans le grenier est entendu ;
- supprimer le risque de propagation du feu par un plancher de type CF-1/21-I car le bâtiment est classé en 2ème famille type collectif par le règlement de sécurité contre l'incendie.
- le rapport de diagnostic de solidité structurale du plancher haut et des cloisons de l'appartement établi le 2 février 2020 par M. [K] [D], ingénieur, expert près la cour d'appel de Paris, sollicité amiablement par Mme [F], qui a corroboré les constatations effectuées lors des précédents rapports et constats d'huissier en ce qui concerne la localisation des fissurations. Il précise que les murs de façade ne comportent aucun désordre, ce qui exclut l'existence de mouvements du sol ou des structures de l'immeuble.
L'ingénieur a procédé à un calcul de flexion du plancher bas des combles, qui ne permet en aucune manière d'utiliser ce plancher en habitation ou en entreposage, et que le calcul de la flèche est 2,5 à 3,5 fois supérieur à la limite autorisée.
L'expert [D] conclut que l'ensemble du plancher bas des combles, tant pour la résistance que pour la déformabilité, n'est en aucune manière en capacité de supporter les charges qui seraient dues à un usage de type résidentiel ou d'entreposage, aucune autre cause que celle mentionnée ne ressort des constats effectués de l'ensemble de l'immeuble et des analyses et calculs menés ;
C'est donc par des motifs exacts et pertinents que le premier juge a considéré qu'au vu de l'ensemble de ces analyses techniques que les désordres de fissurations dans toutes les pièces de l'appartement de Mme [F] sont la résultante de l'usage du grenier du lot de la SCI Bercecurie en habitation avec notamment utilisation d'une salle d'eau et que cet aménagement du grenier, non prévu par le réglement de copropriété, est de nature à créer un trouble anormal de voisinage à Mme [F], propriétaire du lot situé en-dessous de celui de la SCI Bercecurie, notamment en ce que le plancher bas des combles n'est pas adapté à supporter le poids d'une telle charge ;
Or, il n'est produit en appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et ce, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation sauf à rappeler que :
- la situation administrative de l'aménagement des combles et de l'usage de ce grenier est indifférente aux débats - notamment au regard des régles de sécurité d'habitation, lesquelles sont dans tous les cas d'ordre public -,
- la lecture du réglement de copropriété qui permettrait à tout copropriétaire d'user librement de ses parties privatives, ne peut être isolée de celle de l'article 9 de la la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui prévoit que si 'I.-Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes' c'est 'sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble' ;
- de même que la SCI Bercecurie ne peut tirer argument de son impossibilité de procéder aux travaux en la présence de son locataire dans les lieux quand ce dernier ne peut s'opposer à la réalisation de travaux de nature impérative s'agissant de travaux impactant la sécurité des biens et des personnes ;
- le positionnement de la salle de bain est également indifférent aux débats quand il est établi que tous les rapports produits aux débats démontrent que c'est le poids de celle-ci sur un plancher non destiné à supporter une telle charge qui est principalement en cause dans les fissurations des plafonds et murs de l'appartement de Mme [F] ;
- enfin, il est constant que les désordres de fissurations affectant l'appartement de Mme [F] sont distincts de ceux qui avaient pu affecter le bâtiment E et pour lesquels des arrêts de péril avaient été émis puis levés, de même que les problèmes de fissurations sur la façade du [Adresse 4] sont distincts du bâtiment situé [Adresse 6] et dans lequel se situe l'appartement de Mme [F] ; Par ailleurs, la question de l'autorisation donnée par l'assemblée générale des copropriétaires à Mme [B], copropriétaire au sein de l'immeuble, d'aménager son grenier est indifférente au présent litige ;
Par ailleurs, la SCI Bercecurie conteste les conclusions du rapport établi par M. [D] s'agissant de la présence de poutres IPN et fait valoir qu'il ressort du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 31 août 2023 et du rapport de l'inspecteur assermenté de l'urbanisme de la Ville que les combles sont inhabitées et que des poutrelles IPN sont effectivement présentes ;
Toutefois, et quand bien même la présence de ces IPN serait établie, il n'est pas possible d'établir que ces IPN seraient de nature à constituer une structure porteuse du plancher suffisante à écarter l'influence de la charge supplémentaire occasionnée par l'aménagement du grenier en lot d'habitation sur le plancher, alors même que les études structures versées aux débats, notamment celle de SKY ingenierie produite pour le compte de la SCI Bercecurie, sont contradictoires ou du moins ne permettent pas de connaître la façon dont sont placées ces poutres (de façade à façade, sans appui intermédiaire, ou si elles constituent une structure métallique porteuse) et d'établir ainsi la réalité structurelle de l'appartement de Mme [F] et/ou de l'immeuble ;
De plus fort, il n'est contesté par aucune des parties que la salle de bain aménagée dans le grenier appartenant à la SCI Bercecurie a été déposée en 2019 de sorte que le grenier a retrouvé sa destination de grenier conformément au règlement de copropriété, et ce, même si cette version des fait est contestée par Mme [F] qui fait valoir entendre des bruits d'habitation au dessus de son appartement sans cependant justifier de ses dires ;
Enfin, si la SCI Bercecurie fait valoir que les désordres de fissurations s'aggravent et que ces désordres seraient à mettre en lien avec les fondations, force est de constater qu'aux termes du rapport de visite du service communal d'hygiène et de santé (SCHS) de la Ville de [Localité 10] établi le 15 septembre 2023 suite à l'organisation de la visite des combles situées au dessus du logement de Mme [F], à la demande de cette dernière, l'inspecteur relève 'que les fissures au plafond du logement de Mme [F] ne se sont pas aggravées depuis la visite de juin 2020 et que d'autres fissures sont également visibles dans le reste du bâtiment' ; or, s'il ne peut être établi aucun lien entre les fissures qui apparaissent dans le reste du bâtiment et l'occupation des combles, il est constant que les désordres de fissurations dans l'appartement de Mme [F] ont cessé dès lors que la salle de bain a été déposée en 2019 ;
En considération de l'ensemble de ces éléments, notamment du nombre de fissures, de l'affaissement anormal des linteaux de la fenêtre et des risques encourus relevés par les différents intervenants quant à la persistance de l'exploitation du grenier en salle de bain, et ce, jusqu'à la dépose de la salle de bain, il y a lieu de considérer que ces désordres constituent un trouble anormal du voisinage dont la SCI Bercecurie sera déclarée responsable ; le jugement sera confirmé sur ce point ;
Au vu desdites conclusions techniques, il apparaît qu'aucun élément ne permet de mettre en cause la responsabilité du syndicat des copropriétaires au visa de l'article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité, les parties communes de l'immeuble n'étant pas en cause dans le cas de l'espèce, les fissurations des murs et cloisons de l'appartement de Mme [F] étant en lien direct avec le changement de destination du grenier situé au-dessus de son appartement, affecté à un usage d'habitation avec exploitation d'une salle de bain : le jugement sera confirmé en ce qu'il avait mis hors de cause le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 6] et [Adresse 4] à [Localité 10] (93) ;
Sur la réparation des préjudices :
L'article 1240 du code civil dispose : Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ;
Mme [U] [F] sollicite en cause d'appel la condamnation de la SCI Bercecurie à procéder aux travaux de reprise des désordres sous astreinte et à lui payer, en réparation de son préjudice résultant du trouble anormal de voisinage subi, les sommes suivantes :
* 15.000 € au titre de son préjudice moral ;
* 46.429,95 € au titre de son préjudice matériel pour les travaux de remise en état de son appartement ;
* 37.000 € au titre de son préjudice de jouissance antérieur aux travaux, augmenté de 450 € par mois jusqu'à la date de la décision à intervenir ;
* 900 € mois au titre de son préjudice de jouissance durant les travaux de réfaction des combles et de son appartement ;
* 4973 € au titre des frais exposés pour les différents constats et expertises n'entrant pas dans les dépens ;
Sur la demande de Mme [F] en condamnation de la SCI Bercecurie à réaliser des travaux de consolidation du plancher sous astreinte :
En l'absence de toute démonstration d'une occupation effective du grenier laquelle serait contraire aux dispositions du réglement de copropriété qui le définit comme 'grenier perdu' et dont le changement d'affectation pour un usage d'habitation ne pourrait, en tout état de cause, qu'être autorisé par décision de l'assemblée générale des copropriétaires, et quand bien même le rapport d'audit du cabinet AUSPO fait état de la nécessité, en cas d'occupation du grenier, de renforcer la structure du plancher haut, ce qui n'est pas un élément de nature à établir son occupation effective, il échet de débouter Mme [F] de sa demande tendant à voir condamner la SCI Bercecurie à procéder aux travaux de renforcement du plancher des combles ; Elle sera également déboutée de sa demande subséquente tendant à faire constater la bonne et complète réalisation des travaux : le jugement sera confirmé sur ce point ;
Sur le préjudice matériel :
En première instance, Mme [F] a produit un devis de la société SARL TILROC d'un montant de 33 517,60 € au titre de la réfection de son appartement. Il convient de relever que ce devis comprend notamment un changement de fenêtre en PVC pour 1 850 € HT, un lot menuiserie intérieure bois pour 2 200 € HT ainsi qu'un lot électricité pour 6 030 € ; En cause d'appel Mme [F] actualise ce devis pour un montant de 46.429,95 € TTC ;
Enfin un autre devis établi le 19 février 2024 concerne la reprise des fissures sur la surface de l'appartement de Mme [F] impactée par l'occupation du grenier de la SCI Bercecurie, faisant valoir que la charge appliquée sur le plancher du grenier chemine le long des solives, entraînant la déformation de celles-ci, et des dégâts sur les plafonds et cloisons situées sous elles. Ceci concerne la chambre à coucher, le couloir d'entrée, la salle de bain et la cuisine de Mme [F] (situées dans la continuité de l'entrée dans le sens des solives), ainsi que la cloison située entre le salon et l'entrée. Mme [F] fait valoir par ailleurs que le lot «électricité» du devis est strictement limité aux prestations nécessaires en lien avec la réfection des dégâts ;
Or, ainsi que l'a justement relevé le premier juge, il n`est pas établi que les désordres causés par la salle de bain aménagée dans le grenier du lot appartenant à la SCI Bercecurie ait entraîné la nécessité de procéder au remplacement d'une fenêtre dont le dysfonctionnement est certes justifié aux débats, mais non pas la nécessité de procéder à son remplacement intégral, et que le devis concernant le poste plâtrerie porte sur toutes les pièces et sur des cloisons alors que le grenier du lot 40 se situe seulement au dessus d'une partie de la chambre de Mme [F] et que les travaux de réfection de l'électricité ne sont pas non plus mis en lien avec les désordres de fissuration litigieux ;
Or, par application des dispositions de l'article 1240 du code civil précité, la SCI Bercecurie ne doit être condamnée qu'à réparer le dommage en lien direct avec le trouble anormal de jouissance qu'elle a causé ;
Dès lors Madame [F] sera déboutée de sa demande indemnitaire au titre de ces trois postes - changement de fenêtre/menuiseries intérieures/ poste électricité - ainsi qu'il a été statué en première instance ; le jugement sera confirmé sur ce point ;
Par ailleurs, et pour les autres postes de dépense, c'est par des motifs exacts et pertinents que le pemier juge a considéré qu'ils répondent aux désordres constatés dans l'appartement à savoir la nécessité de reprendre la maçonnerie, la plâtrerie des cloisons et la peinture ; le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné la SCI Bercecurie à payer à Mme [F] la somme de 20 .360 € HT au titre du préjudice matériel soit 22 .396 € TTC (8.550 + 950 + 6.537,50 + 4.322,50) , avec indexation sur le coût de l'indice de la construction BT 01;
Enfin, et faute d'élément nouveau de nature à reconsidérer la nature des travaux de réparation et la preuve de l'aggravation des désordres de fissuration n'étant pas raportée aux débats, Mme [F] sera déboutée de sa demande indemnitaire supplémentaire formée en cause d'appel ;
Sur le préjudice au titre des frais exposés pour les différents constats, expertises et réparations n'entrant pas dans les dépens :
Madame [F] sollicite la condamnation de la SCI Bercecurie à lui payer :
- la somme de 684 euros au titre des frais qu'elle a dû exposer pour la réparation des fenêtres suivante facture de la société CAZEAUX relative à la remise en état de la fenêtre suite au constat de son affaissement pour un montant de 288 € outre le coût de l'intervention de la société PREVOST le 6 décembre 2019 sur les fenêtres pour un montant de 396 €
- la somme de 1.529 euros au titre des frais exposés pour les constats et expertises n'entrant pas dans les dépens, comprenant :
-le coût du procés verbal de constat du 6 juillet 2011 facturé 329 €
-la facture relative au diagnostic de solidité structurale du plancher haut et des murs de l'appartement de Madame [F] établi par l'expert [D] pour un montant de 1.200 € ,
Le premier juge a justement considéré que Madame [F] a été contrainte de faire établir un constat d'huissier outre un rapport d'expertise amiable pour faire valoir ses droits, notamment face aux contestations et inactions de la SCI Bercecurie et qu'elle jstifie de la nécessité de l'intervention de la société Cazeaux en l'état du dysfonctionnement de la fenêtre. Seule l'intervention de la société Prevost n'est pas justfiiée aux débats s'agissant d'une intervention sur des fenêtres de l'appartement non concernées par le litige de sorte que le remboursement de la facture réclamée par Mme [F] à ce titre sera rejetée ;
En considération du lien de causalité direct entre ces dépenses et le trouble anormal de voisinage causé par la SCI à Mme [F], il convient de condamner la SCI Bercecurie à l'indemniser à hauteur de 1.817 € à ce titre ;
Sur le préjudice de jouissance antérieur aux travaux :
Aucun élément n'est versé aux débats pour justifier du fait que Madame [F] a été dans l'incapacité d'occuper son bien depuis la survenance des désordres alors même qu'il est établi aux débats que celle-ci a pu proposer son bien location sur la plateforme AirBnb pendant la période de temps considérée ; Mme [F] sera donc déboutée de sa demande indemnitaire à ce titre ; le jugement de première instance sera confirmé sur ce point.
Sur le préjudice de jouissance durant les travaux :
C'est par des motifs pertinents que le premier juge a considéré que les travaux de réfection de son appartement nécessiteront une impossibilité d'occuper son bien le temps des travaux qui concernent l'ensemble de son appartement ;
La durée des travaux a été évaluée à 3 mois par l'entreprise TIRLOC selon devis établi le 4 juin 2020 ; Cependant, la surface de l'appartement de Mme [F] est circonscrite à 29 mètres carrés de sorte qu'en considération de la nature des travaux à entreprendre, il apparaît plus équitable d'évaluer la durée des travaux à un mois ;
Madame [F] justifie de la valeur locative de son appartement à 900 € par mois ; en l'état de la surface relativement restreinte de l'appartement de Mme [F], il convient de considérer que celle-ci sera privée de sa jouissance en son intégralité et il y a lieu de condamner la SCI Bercecurie à l'indemniser à hauteur de 900 € au titre du préjudice de jouissance subi pendant la durée des travaux de rénovation ; le jugement sera réformé sur ce point en ce qu'il avait estimé ce poste de préjudice à 600 € ;
Pour ce qui est du préjudice de jouissance durant les travaux effectués dans le grenier de la SCI Bercecurie, il apparaît que Mme [F] a été déboutée de sa demande en condamnation sous astreinte de la SCI à procéder auxdits travaux dès lors que le grenier a recouvré sa destination initiale telle que spécifiée au réglement de copropriété c'est à dire qu'il est laissé inoccupé ; Mme [F] sera donc nécessairement déboutée de sa demande d'indemnisation au titre du préjudice de jouissance à ce titre ; le jugement sera confirmé sur ce point ;
Sur le préjudice moral :
Mme [F] fait valoir qu'elle a dû attendre six années depuis un courrier du 28 mars 2013 adressé à la SCI Bercecurie, avant que celle-ci ne dépose sa salle de bains en 2019 ; Elle justifie, par la production de divers certificats médicaux que cette situation l'a profondément bouleversée moralement, l'habitat de son appartement étant devenu une source d'angoisse très importante la privant de sa jouissance paisible ;
Au vu de ces éléments, il apparaît que ce préjudice moral sera justement indemnisé à hauteur de 1. 500 € : le jugement sera confirmé sur ce point ;
* * *
En conséquence de l'ensemble de ces éléments, la SCI Bercecurie sera condamnée à payer à Madame [F] la somme de 26 .613 € (1. 500 + 22.396 + 900 + 1. 817) en réparation de son préjudice, toutes causes confondues, soit préjudice matériel, préjudice de jouissance outre frais hors dépens, et préjudice moral, avec indexation sur le coût de l'indice de la construction BT 01 à compter de la présente décision pour ce qui concerne la somme de 22.396 € et intérêt au taux légal à compter du 3 janvier 2021, date de la demière actualisation des demandes indemnitaires en première instance sur la somme de 23.613 € et à compter de la présente décision pour le surplus ; le jugement sera donc partiellement infirmé sur ce point en ce qu'il avait condamné la SCI Bercecurie à payer à Mme [F] la somme de 23.613 € ;
Sur la demande d'expertise
En l'espèce il n'y a pas lieu de statuer sur cette demande subsidiaire de Mme [F] dans la mesure où il a été fait droit à sa demande indemnitaire ; le jugement sera confirmé sur ce point ;
Sur la demande indemnitaire de Mme [F] à l'encontre de son vendeur, Mme [J]
L'article 1116 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que sans les manoeuvres, l'autre partie n`aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé ;
Par application de l'article précité, il revient au demandeur de démontrer des manoeuvres de la part du vendeur, mais également rapporter la preuve que ces manoeuvres ont été déterminantes de son consentement et qu'il n'aurait pas consenti à l'acte sans ces manoeuvres ;
Madame [F] sollicite la condamnation de Madame [E] [J], venderesse
de son appartement, à lui payer la somme de 66 .000 euros en réparation de son préjudice matériel et de 10. 000 euros en réparation de son préjudice moral au motif que cette dernière lui aurait dissimulé l'aménagement du grenier au dessus de l'appartement, l'effondrement survenu dans la cage d'escalier parties communes et les fissurations dans l'appartement, lequel aurait été refait à neuf lors de la vente ;
Madame [E] [J] s'oppose à cette demande, contestant avoir dissimulé
l'occupation des combles et soutient qu'elle n'a jamais eu connaissance d'un effondrement.
Elle souligne qu'aucun PV d'assembéle générale ne fait référence aux difficultés invoquées par Mme [F] ;
En l'espèce l'acte de vente d'immeuble sous conditions suspensives signé le 22 juillet 2010
stipule en sa partie désignation du bien que le lot numéro 39 désigne 'un appartement dans le bâtiment E, troisième étage, porte face, de deux pièces, cuisine, wc, entrée" ;
Contrairement aux dires de Mme [F], aucune stipulation contractuelle ne fait référence à la condition alléguée comme déterminante de la nécessité de n'avoir aucune occupation au dessus de son appartement, alors qu' au surplus l'acte précise bien qu'il s'agit d'un 3ème étage et non du dernier étage, avec un règlement de copropriété faisant état de greniers au dessus du 3ème étage ;
Ainsi, c'est par des motifs exacts et pertinents que le tribunal a considéré qu'il ne ressortait pas des pièces produites que Mme [F] a manifesté comme condition déterminante de son achat, l'acquisition d'un appartement au dernier étage, sans bruit, pas plus que Mme [F] ne rapporte la preuve de l'existence de fissures antérieurement à la vente et dont l'existence lui aurait été dissimulée. En effet le constat d'huissier du 6 juillet 2011 qui atteste de la présence de fissures dans son appartement, soit 6 mois après la vente, ne permet pas d'établir l'antériorité des fissures. Par ailleurs les rapports d'audit et le constat d'huissier postérieurs ne justifient pas non plus de cette antériorité qui aurait permis de considérer que Madame [J] ait cherché à dissimuler l'état réel de son appartement ;
Enfin, il n'est pas non plus justifié aux débats de la réalité de l'effondrement du plancher bas des greniers alors que Mme [J] était propriétaire de l'appartement et également élue présidente du conseil syndical depuis l'assemblée générale du 21 décembre 2007 et dont le procès-verbal ne mentionne aucun désordre de ce type, puis désignée par l'assemblée générale du 17 avril 2008 pour signer le contrat de syndic Sabimmo ou encore qu'elle a été désignée membre du conseil syndical lors de l'assemblée generale du 25 juin 2009 ; Il est par ailleurs constant que Mme [J] a logé son fils pendant les deux années de ses études au sein de cet appartement, soit du 1er' décembre 2008 au 28 décembre 2010 et que celui-ci atteste n'avoir subi aucun 'troubles de voisínage' ;
Il résulte de l'ensemble de ces éléments qu'aucune maneuvre de nature dolosive n'est établie à l'encontre de Mme [J] ; Madame [F] sera déboutée de sa demande indemnitaire tant d'ordre matérielle que morale au titre du dol ; le jugement sera confirmé de ce chef ;
Sur la demande indemnitaire de Mme [F] à l'encontre de la société Sabimmo:
L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Par application de cet article, le syndic répond des fautes qu'il commet envers les copropriétaires avec lesquels il n'a pas de lien contractuel ;
S'agissant d'une responsabilité délictuelle, il appartient au copropriétaire de démontrer l'existence d'une faute commise par le syndic, d'un dommage et d'un lien de causalité ;
Aux termes de l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 le syndic est notamment chargé d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;
Par application de l'article 18 de la loi du10 juillet 1965 précité compte tenu de l'ampleur des tâches qui lui incombent et des difficultés pratiques auxquelles il est fréquemment confronté, le syndic est tenu d'une obligation de diligence et de vigilance, donc de moyens et non pas de résultats ;
Son appréciation s'opère in abstracto par rapport au standard du bon père de famille et des diligences normales du professionnel averti ;
Il peut ainsi s'exonérer de sa responsabilité en établissant qu'il n'a fait qu'exécuter une décision régulière de l'assemblée générale ou en prouvant qu'il a agi avec diligence et compétence ;
En l'espèce, si Madame [F] réclame la condamnation de la société Sabimmo à lui verser la somme de 5.000 € en réparation de son préjudice moral résultant de l'inaction fautive du syndic, celui-ci s'étant abstenu d'accomplir l'ensemble des diligences nécessaires à assurer la sauvegarde de l'immeuble, l'obligeant à agir seule afin de faire valoir ses droits, il résulte des pièces des débats que le syndic justifie qu'une résolution tendant à engager une procédure judiciaire à l'encontre de la SCI Bercecurie a été mise à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 3 juillet 2013 et a fait l'objet d'un vote favorable tout comme la résolution mise à l'ordre du jour par la SCI Bercecurie qui demandait la suspension de la procédure jusqu'au 15 avril 2015 lors de l'asseblée générale du 3 octobre 2014 ;
Qu'en outre, il apparaît qu'aucune résolution tendant à voir diligenter de quelconques mesures aux fins d'établir la réalité des désordres litigieux n'a été soumise au vote des copropriétaires ni par Mme [F], ni par les propriétaires précédents, avant que Mme [F] n'introduise la présente procédure par exploit du mois de janvier 2016 ;
Il résulte de cette chnologie factuelle que Mme [F] ne procède que par affirmations pour alléguer des insuffisances commises par le syndic dans la gestion de l'immeuble, alors même que Mme [F] ne justifie pas non plus du lien de causalité entre cette insuffisance alléguée du syndic à agir et le trouble moral dont elle se prévaut ;
C'est donc de manière pertinente que le premier juge a débouté Mme [F] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral; le jugement sera confirmé sur ce point ;
Sur la demande indenitaire de la SCI Bercecurie à l'encontre de Mme [F] :
La présente instance a établi le trouble anormal de voisinage subi par Madame [F] du fait de l'affectation du grenier de la SCI Bercecurie en lot d'habitation avec aménagement d'une salle de bain, causé des désordres dans son appartement ;
La SCI Bercecurie sera donc nécessaireement déboutée de sa demande indemnitaire formée à l'encontre de Mme [F] ; le jugement sera confirmé sur ce point.
Sur l'appel en garantie de la société Bercecurie à l'encontre du syndicat des copropriétaires :
La responsabilité du syndicat des copropriétaires ayant été écartée, la société Sabimmo sera nécessairement déboutée de son appel en garantie à l'encontre du syndicat des copropriétaires : le jugement sera confirmé de ce chef ;
Sur les mesures accessoires:
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens, et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
La SCI Bercecurie, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel à l'exception de ceux relatifs à l'assignation de Mme [F] à l'encontre de Mme [E] [J] et du syndic, avec recouvrement direct au profit de Me Dubois pour le compte de Mme [E] [J] conformément à l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel à Mme [F] ;
Mme [F] conservera la charge des dépens engagés à l'encontre de la société Sabimmo et de Mme [J] ;
Mme [F] sera condamnée à payer la somme supplémentaire de 2.000 € en cause d'appel à :
- la SARL Sabimmo
- Mme [J] ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les demandes par application de l'article 700 du code de procédure civile formulées par le syndicat des copropriétaires ;
Il n'y a lieu à faire application des dispositions de l'articel 10-1 de la la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 au bénéfice de Mme [F] ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement sauf en ce qu'il a condamné la SCI Bercecurie à payer à Mme [F] la somme de 23.613 € en réparation de son préjudice toutes causes de préjudice confondues ;
Y ajoutant,
Condamne la SCI Bercecurie à payer à Mme [F] la somme de 26 .613 € en réparation de son préjudice, toutes causes de préjudice confondues avec indexation sur le coût de l'indice de la construction BT 01 à compter de la présente décision pour ce qui concerne la somme de 22.396 € et intérêt au taux légal à compter du 3 janvier 2021, date de la dernière actualisation des demandes indemnitaires en première instance sur la somme de 23.613 €, et à compter de la présente décision pour le surplus ;
Condamne la SCI Bercecurie aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, pour ceux des dépens avancés par Maître Lopez Ramirez ;
Condamne la SCI Bercecurie à payer la somme supplémentaire de 3.000 € à Mme [F] par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel :
Dit que Mme [F] conservera la charge des dépens engagés à l'encontre de la société Sabimmo et de Madame [E][J] ;
Condamne Mme [F] à payer la somme supplémentaire de 2.000 € en cause d'appel à :
- la SARL Sabimmo
- Mme [J] ;
Dit n'y avoir lieu à dispenser Mme [F] des frais de l'article 10-1 de la la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;
Dit n'y avoir lieu à allouer aucune somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires situé [Adresse 6] et [Adresse 4] à [Localité 10] (93) ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
