Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 8
ARRÊT DU 28 JUIN 2024
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/00098 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CIVMM
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 07 Juillet 2023 -Juge des contentieux de la protection de Paris - RG n° 23/00172
APPELANT
M. [W] [U]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représenté par Me Aude ABOUKHATER de l'AARPI HUG & ABOUKHATER, avocat au barreau de PARIS, toque : G0031
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/502613 du 27/11/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
INTIMÉE
E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT OPH, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège
[Adresse 1]
[Localité 3]
Défaillante, déclaration d'appel signifiée le 06 février 2024 à personne morale
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 mai 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Florence LAGEMI, Présidente de chambre
Rachel LE COTTY, Conseiller
Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire
Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR
ARRÊT :
- RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Rachel LE COTTY, pour le Président empêché, et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
Par contrat du 15 décembre 2011, [Localité 4] Habitat OPH a consenti un bail d'habitation à M. [U] portant sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5].
Par acte du 28 janvier 2022, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, à hauteur de la somme principale de 1.712,19 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de janvier 2022.
Par acte du 30 novembre 2022, [Localité 4] Habitat OPH a assigné M. [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire du bail, expulsion de M. [U] et condamnation de celui-ci au paiement d'une provision de 4.411,92 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 21 octobre 2022.
Par ordonnance contradictoire du 7 juillet 2023, le juge des référés a :
rejeté la demande de sursis à statuer ;
constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du contrat conclu le 15 décembre 2011 entre [Localité 4] Habitat OPH et M. [U] concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] sont réunies à la date du 29 mars 2022 ;
condamné M. [U] à payer à [Localité 4] Habitat OPH la somme de 6.809,4 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 30 avril 2023, terme d'avril 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l'ordonnance ;
autorisé M. [U] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 12 mois en plus du loyer et des charges courants une somme minimale de 1 euro, puis pendant 24 mois, en plus du loyer et des charges courants, une somme minimale de 100 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;
dit que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, le 10ème jour de chaque mois au plus tard ;
suspendu les effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement accordés à M. [U] ;
dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;
dit qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée ;
le bail serait considéré comme résilié de plein droit depuis le 29 mars 2022 ;
le solde de la dette deviendrait immédiatement exigible ;
le bailleur pourrait, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [U] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et le concours d'un serrurier ;
le sort des meubles serait régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
M. [U] serait condamné à verser à [Localité 4] Habitat OPH à titre provisionnel une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et ce, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux ;
rejeté toutes les autres demandes ;
débouté [Localité 4] Habitat OPH de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamné M. [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 28 janvier 2022 et celui de l'assignation du 30 novembre 2022.
Par déclaration du 11 décembre 2023, M. [U] a interjeté appel de cette décision en critiquant les chefs de dispositif suivants :
rejeté sa demande tendant à voir dire n'y avoir lieu à référé compte tenu de la contestation sérieuse quant à la validité du commandement de payer ;
constaté les conditions d'acquisition de la clause résolutoire ;
condamné celui-ci à payer à [Localité 4] Habitat OPH la somme de 6.809,40 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 30 avril 2023, terme d'avril 2023 inclus ;
rejeté sa demande de report de paiement de la dette pendant 12 mois ;
autorisé celui-ci à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 12 mois en plus du loyer et des charges une somme minimale de 1 euro, puis pendant 24 mois en plus du loyer et des charges courantes, une somme minimale de 100 euros, la dernière échéance étant majorée du solde ;
dit que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la décision puis pour les paiements suivant en même temps que le loyer et le 10ème jour de chaque mois au plus tard ;
suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés ;
dit que pour le cas où une mensualité resterait impayée, le bail serait résilié de plein droit depuis le 29 mars 2022, le solde de la dette deviendrait immédiatement exigible sans mise en demeure préalable, le bailleur pourrait faire procéder à son expulsion et il serait condamné à payer à [Localité 4] Habitat à titre provisionnel une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges ;
dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la décision ;
condamné celui-ci aux dépens.
Dans ses dernières conclusions remises au greffe le 10 janvier 2024, M. [U] demande à la cour de :
In limine litis,
surseoir à statuer dans l'attente du traitement par la CNAV, la CAF ou la MDPH de ses demandes de retraite, d'allocation de solidarité aux personnes âgées, d'allocation logement, de RSA et d'allocation aux adultes handicapés ;
Sur le fond,
infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle :
a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail sont réunies à la date du 29 mars 2022 ;
l'a condamné à payer à [Localité 4] Habitat OPH la somme de 6.809,4 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 30 avril 2023, terme d'avril 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l'ordonnance ;
l'a autorisé à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 12 mois en plus du loyer et des charges courants une somme minimale de 1 euro, puis pendant 24 mois, en plus du loyer et des charges courants, une somme minimale de 100 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;
a dit que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, le 10ème jour de chaque mois au plus tard ;
a suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement ;
a dit que, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée, le bail serait considéré comme résilié de plein droit depuis le 29 mars 2022, le solde de la dette deviendrait immédiatement exigible, le bailleur pourrait, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et le concours d'un serrurier, le sort des meubles serait régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, il serait condamné à verser à [Localité 4] Habitat OPH à titre provisionnel une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et ce, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux ;
a rejeté toutes les autres demandes ;
a dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit ;
l'a condamné aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 28 janvier 2022 et celui de l'assignation du 30 novembre 2022 ;
Et statuant à nouveau,
dire qu'il existe une contestation sérieuse quant à la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 28 janvier 2022 ;
dire en conséquence n'y avoir lieu à référé sur l'acquisition de la clause résolutoire et la demande d'expulsion ;
ordonner un report du paiement de sa dette pendant 12 mois puis l'autoriser à s'acquitter de sa dette en 24 mensualités, les 23 premières de 50 euros et le solde à la 24ème mensualité, payables au plus tard le 15 du mois ;
A titre subsidiaire,
suspendre les effets de la clause résolutoire sans conditionner cette suspension au paiement du loyer courant ;
dire que la déchéance du terme et les effets de la clause résolutoire ne pourront intervenir qu'après une mise en demeure infructueuse pendant 15 jours ;
dire qu'en cas de respect de l'échéancier, la clause sera réputée n'avoir jamais joué ;
A titre infiniment subsidiaire,
lui accorder les plus larges délais pour quitter les lieux ;
En tout état de cause,
dire que chaque partie conservera à sa charge ses frais et dépens ;
exclure des dépens le coût du commandement de payer.
Paris Habitat OPH, à qui la déclaration d'appel et les conclusions de l'appelant ont été signifiées le 6 février 2024 à personne morale, n'a pas constitué avocat.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 15 mai 2024.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions de l'appelant pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de ses prétentions.
SUR CE, LA COUR,
Sur la demande de sursis à statuer
Aux termes de l'article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine.
M. [U] sollicite un sursis à statuer dans l'attente du traitement de ses demandes de pension de retraite, d'allocation de solidarité aux personnes âgées, d'allocation logement, de revenu de solidarité active et d'allocation aux adultes handicapés par la CNAV, la MPDH et la CAF.
Il expose qu'il bénéficiait d'un titre de séjour pour soins en raison de sa séropositivité et qu'il n'a pu effectuer les démarches nécessaires à son renouvellement pendant la crise sanitaire, de sorte qu'il s'est trouvé en situation irrégulière à compter de juin 2021 et privé de toutes ressources, ce qui explique sa dette locative. Il soutient avoir obtenu le renouvellement de son titre de séjour et être dans l'attente d'une régularisation des aides sociales qu'il a sollicitées.
Cependant, l'obtention de son titre de séjour, dont il fait état dans ses conclusions, n'est justifiée par aucune des pièces qu'il produit, la pièce n° 7 étant un courriel dont il ressort qu'au 17 mars 2023, l'Office français de l'immigration et de l'intégration indiquait à son avocat que M. [U] devait se « rapprocher de la préfecture pour avoir la décision finale », décision aujourd'hui inconnue de la cour.
En conséquence, alors qu'il indique rencontrer des difficultés de paiement depuis 2021 liées à l'absence de renouvellement de son titre de séjour, il n'est toujours pas certain qu'il obtienne ce titre à l'avenir, lui permettant d'engager des démarches de renouvellement des aides sociales qui lui étaient précédemment versées.
La durée de la procédure en cours devant la préfecture et les organismes sociaux saisis est donc inconnue et peu compatible avec l'urgence ou le trouble manifestement illicite et le dommage imminent conditionnant les pouvoirs du juge des référés.
En tout état de cause, l'absence de toute ressource n'est pas de nature à justifier un sursis à statuer lorsque l'acquisition de la clause résolutoire d'un bail est constatée en raison de l'absence de tout paiement des loyers et charges depuis plusieurs années par un locataire.
La demande sera donc rejetée.
Sur la contestation du commandement de payer
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.
A cet égard, l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail signé entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, en cas de défaut de paiement, au terme convenu, de tout ou partie du loyer ou des charges.
Un commandement de payer la somme principale de 1.712,19 euros visant la clause résolutoire a été signifié par l'OPH [Localité 4] Habitat à M. [U] le 28 janvier 2022.
Celui-ci soutient, au visa de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, que la validité du commandement de payer est sérieusement contestable car il ne comportait aucun avertissement sur la possibilité de solliciter des délais de paiement dans un délai de deux mois, ce qui lui cause nécessairement un grief car il n'a pu solliciter ces délais dans le délai de deux mois du commandement. Il fait valoir que la mention au commandement de la possibilité de solliciter un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil est insuffisante.
L'article 24, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le commandement de payer contient, à peine de nullité :
- « 4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ; [...]
- 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil ».
Le commandement délivré à M. [U] ne prévoit pas l'avertissement lié aux conséquences de l'absence de demande de délais de paiement (4°), se bornant à l'informer de la possibilité de « saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil ».
Cependant, ainsi que l'a relevé le premier juge, il s'agit d'une irrégularité de forme qui, en application de l'article 114 du code de procédure civile, ne peut justifier la nullité de l'acte qu'à charge pour celui qui l'invoque de prouver le grief que lui cause cette irrégularité.
Or en l'espèce, M. [U] a sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire devant le premier juge - délais qu'il a au demeurant obtenus -, de sorte qu'il n'a subi aucun grief lié à l'absence de mention portée à l'acte quant à cette possibilité de solliciter des délais de paiement suspensifs, peu important qu'il n'ait pas sollicité ces délais dans les deux mois du commandement.
En effet, contrairement à ce qu'il soutient, il n'a pas perdu une chance d'empêcher l'acquisition de la clause résolutoire puisqu'il a sollicité la suspension des effets de cette clause et l'a obtenue devant le premier juge avec, de fait, un report de paiement d'un an puisque les mensualités des douze premiers mois ne sont que de un euro.
En l'absence de grief, la contestation liée à la validité du commandement n'est pas sérieuse.
M. [U] ne contestant pas l'absence de tout règlement de sa dette locative dans le délai de deux mois, c'est à bon droit que le premier juge a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail étaient réunies au 29 mars 2022.
Sur la demande de moratoire
En application de l'article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
L'article 24, VII, précise que « pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».
M. [U] demande le report de paiement de sa dette pendant 12 mois, avec suspension du paiement du loyer courant, en raison de son absence totale de revenu.
Il expose qu' « ayant désormais obtenu son titre de séjour », il va de nouveau pouvoir bénéficier des prestations sociales et sera alors en capacité de régler sa dette.
Cependant, ainsi qu'il a été précédemment exposé, il ne justifie nullement avoir obtenu son titre de séjour et l'ensemble des démarches de réouverture des droits à prestations sociales réalisées en novembre 2023 sont, en l'absence de toute information en sens contraire produite à ce jour, demeurées vaines.
En l'absence de tout revenu justifié, il ne démontre pas être en situation de régler sa dette locative.
En outre, sa demande de moratoire de paiement du loyer est contraire au texte précité qui rappelle que les délais de paiement accordés ne peuvent suspendre le paiement du loyer et des charges.
En conséquence, son appel n'est pas fondé et sera rejeté, étant rappelé que le premier juge lui a accordé les plus larges délais prévus par la loi, soit des délais de 36 mois avec des mensualités de un euro pendant 12 mois puis des mensualités de 100 euros pendant 24 mois.
L'ordonnance entreprise sera donc confirmée en toutes ses dispositions.
Sur la demande subsidiaire de délais pour quitter les lieux
Les effets de la clause résolutoire du bail étant suspendus, la demande subsidiaire de délais pour quitter les lieux est sans objet.
Sur les frais et dépens
M. [U] sera tenu aux dépens de première instance et d'appel, incluant le coût du commandement de payer.
PAR CES MOTIFS
Dit n'y avoir lieu de surseoir à statuer ;
Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Condamne M. [U] aux dépens d'appel, qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.
LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT
EMPÊCHÉ
