Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 28 JUIN 2024
(n° , 13 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/10533 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CF5DU
Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 mars 2022 rendu par le Tribunal judiciaire
hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 18/09995
APPELANTE
S.D.C. [Adresse 3] représenté par son syndic la SASU ARTCOP-CMB inscrite au RCS de Nanterre sous le numéro 810 873 380, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,
[Adresse 4]
[Localité 7]
Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT - BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050 assistée de Me David HALLER de la SELARL EVENSTEN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0114
INTIMÉE
SDC de l'Immeuble SIS [Adresse 1] représenté par son syndic KGS PRESTIGE immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 477 974 901, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,
[Adresse 5]
[Localité 6]
Représenté par Me Christophe BORÉ de la SELARL A.K.P.R., avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 19
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Février 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Nathalie BRET, conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre
Nathalie BRET, conseillère
Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère
Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 3mai prorogée au 24 mai 2024 puis au 28 juin 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCÉDURE
L'immeuble sis [Adresse 3], sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 9], est soumis au statut de la copropriété prévu par la loi du 10 juillet 1965. Selon le règlement de copropriété, sa destination est à usage commercial, industriel, artisanal et professionnel.
L'ensemble des lots appartiennent à deux copropriétaires, la SCI Shiva et l'UNADMR (Union nationale de l'association d'aide à domicile en milieu rural).
L'immeuble sis [Adresse 1], sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 8], est lui aussi, soumis à la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété.
A l'arrière de l'immeuble sis [Adresse 1], se trouve une cour en limite de laquelle est situé un bâtiment dépendant de l'immeuble sis [Adresse 3].
Dans le cadre d'une demande de permis de construire relative à un projet de réhabilitation de ses locaux, la SCI Shiva a pris contact avec le syndic administrant l'immeuble sis [Adresse 1], aux fins de demander de soumettre à l'assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 1] sa demande d'ouverture d'une porte comme issue de secours, dans le mur séparatif entre l'immeuble du [Adresse 3] et la cour de l'immeuble du [Adresse 1].
Le 5 mai 2004, l'assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 1] a rejeté à l'unanimité cette demande.
Le 26 septembre 2011, la SCI Shiva a de nouveau sollicité l'inscription de cette demande à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 1].
Le 15 mars 2012, l'assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 1] a rejeté cette nouvelle demande.
Le 21 mars 2013, la SCI Shiva a assigné devant le tribunal de grande instance de Paris le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] aux fins d'obtenir l'autorisation de réaliser une issue de secours dans le mur séparatif donnant sur la cour de l'immeuble du [Adresse 1].
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] est intervenu volontairement à la procédure.
Par jugement du 2 juillet 2015, le tribunal de grande instance de Paris a déclaré irrecevables l'action de la SCI Shiva et l'intervention volontaire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3].
Le 7 mars 2016, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a saisi le juge des référés aux fins d'obtenir la désignation d'un expert au visa de l'article 145 du code de procédure civile, avec pour mission de décrire les conditions d'accès à l'immeuble du [Adresse 3] et d'examiner la solution visant à créer une ouverture dans le mur arrière de l'immeuble donnant sur le [Adresse 1].
Par ordonnance du 17 mai 2016, M. [F] [O], géomètre-expert, a été désigné comme expert judiciaire avec pour mission de :
'-décrire la parcelle sur laquelle est situé l'immeuble du [Adresse 3] ainsi que les conditions d'usage des lieux le constituant,
-fournir tous éléments de fait permettant au juge éventuellement saisi de déterminer si les conditions d'accès aux bâtiments constituant la copropriété du [Adresse 3] peuvent être considérés comme insuffisantes au regard des différentes règlementations susceptibles d'être applicables aux lieux en cause,
-rechercher les différentes solutions techniques pouvant permettre de créer un passage pouvant servir, le cas échéant, de sortie de secours aux occupants de l'immeuble du [Adresse 3],
-fournir, le cas échéant, toutes indications nécessaires à la fixation de l'indemnité devant revenir au propriétaire du fond pouvant souffrir de la création d'un passage dédié à constituer une issue de secours'.
Le 17 avril 2018, l'expert judiciaire M. [O] a déposé son rapport.
Par acte d'huissier de justice du 7 août 2018, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] devant le tribunal de grande instance de Paris, aux fins de voir juger que la parcelle, sur laquelle il est situé, est enclavée et se voir reconnaître une servitude de passage à usage exclusif sur le fond appartenant au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1].
Par jugement du 25 mars 2022, le tribunal judiciaire de Paris a statué ainsi :
- Déclare recevable l'action engagée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3],
- Rejette la fin de non recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée par le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 2 juillet 2015 invoquée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1],
- Rejette les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] tendant à faire reconnaître l'état d'enclavement de son immeuble et le bénéfice d'une servitude de passage par le fonds appartenant au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], et les demandes subséquentes,
- Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] aux entiers dépens,
- Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à verser la somme de 3.000 € au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Rejette les plus amples demandes des parties,
- Ordonne l'exécution provisoire du jugement.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 31 mai 2022.
La procédure devant la cour a été clôturée le 25 janvier 2024.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 24 janvier 2024 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], appelant, invite la cour à :
Vu l'article 55 du décret du 17 mars 1967
Vu les articles 682 et suivants du code civil,
Vu le rapport d'expertise du 17 avril 2018,
Juger le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, recevable et bien fondé en son appel du jugement rendu le 25 mars 2022 par la 8ème Chambre 3ème section du Tribunal Judiciaire de Paris ;
Infirmer le Jugement entrepris en ce qu'il a :
-Rejeté les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] tendant à faire reconnaitre l'état d'enclavement de son immeuble et le bénéfice d'une servitude de passage (à usage exclusif de sortie de secours) sur le fonds appartenant au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], et les demandes subséquentes ;
-Condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] aux entiers dépens ;
-Condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à verser la somme de 3 000 € au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
-Rejeté les plus amples demandes des parties ;
-Ordonné l'exécution provisoire ;
Et statuant à nouveau,
Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions et plus particulièrement de son appel incident ;
Recevoir le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice en ses demandes et l'y juger bien fondé ;
Juger que la parcelle sur laquelle est située l'immeuble du [Adresse 3] est, au regard de son occupation actuelle, enclavée au sens de l'article 682 du Code civil;
Juger que le passage par la copropriété de l'immeuble sis [Adresse 1] constitue le tracé le plus court et le moins dommageable pour faire cesser l'état d'enclave ;
Juger qu'une servitude de passage à usage exclusif de sortie de secours incendie sera constituée au profit du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] (parcelle cadastrée Section [Cadastre 9], permettant d'assurer l'évacuation de ses occupants en cas de sinistre incendie vers la [Adresse 12], sur le fonds appartenant au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] (parcelle cadastrée Section [Cadastre 8]), et ce, dans les conditions prévues aux articles 682 et 683 du Code civil ainsi que dans les termes du rapport d'expertise de Monsieur [F] [O] en date du 17 avril 2018 ;
Fixer le montant de l'indemnisation devant revenir au propriétaire du fonds servant en contrepartie de la constitution du droit de passage à la somme de 9.000,00 € (neuf mille euros) ; subsidiairement, dans le cas où la Cour estimerait devoir actualiser le montant retenu par l'Expert Judiciaire, elle fixera le montant de cette indemnité à un montant qu'elle décidera souverainement de fixer ;
En conséquence,
Condamner le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1], pris en la personne de son Syndic en exercice, à se rendre dans les 15 jours de la signification du Jugement à intervenir, sur convocation du notaire qui sera désigné par le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3], pour signer l'acte authentique matérialisant la constitution de la servitude de passage à usage exclusif de sortie de secours incendie permettant d'assurer l'évacuation de ses occupants en cas de sinistre incendie vers la [Adresse 12], sur le fonds servant appartenant au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] (parcelle cadastrée Section [Cadastre 8]) au profit du fonds dominant appartenant au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] (parcelle cadastrée Section [Cadastre 9], et ce, dans les conditions prévues aux articles 682 et 683 du Code civil ainsi que dans les termes du rapport d'expertise de Monsieur [F] [O] en date du 17 avril 2018 et moyennant le versement par le propriétaire du fonds dominant au profit du fonds servant d'une indemnité fixée à la somme de 9.000 €, le tout sous astreinte de 1.500 euros par jour de retard pendant un délai de 3 mois et la prise en charge des frais règlementés inhérents à la régularisation de cet acte (frais de notaire, frais de publicité foncière) ;
Juger que passé ce délai de 3 mois, si l'acte authentique relatif à la constitution de cette servitude de passage à usage exclusif de sortie de secours incendie n'était pas régularisé, du fait du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1], le jugement à intervenir vaudra titre constitutif de la servitude de passage à usage exclusif de sortie de secours incendie sur le fonds servant appartenant au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] (parcelle cadastrée Section [Cadastre 8]) au profit du fonds dominant appartenant au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], (parcelle cadastrée Section [Cadastre 9] permettant d'assurer l'évacuation en cas de sinistre incendie des occupants de l'immeuble du [Adresse 3], et ce, dans les conditions prévues aux articles 682 et 683 du Code civil ainsi que dans les termes du rapport d'expertise de Monsieur [F] [O] en date du 17 avril 2018 et sera publié comme tel auprès du Service de la Publicité Foncière territorialement compétent ;
Autoriser, en tant que de besoin, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, à créer une ouverture dans le mur séparatif de sa copropriété avec celle de la copropriété du [Adresse 1] pour y installer une porte à usage exclusif de sortie de secours incendie, étant précisé que cette porte devra être blindée et munie d'un dispositif de verrouillage électromagnétique ne pouvant être déverrouillé qu'en cas de sollicitation d'un détecteur automatique d'incendie ;
Juger qu'un constat d'état des lieux contradictoire préalable au commencement des travaux sera établi à la charge du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] ;
Enjoindre le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, à autoriser le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, et toute entreprise qu'il aura mandatée, à pénétrer dans la copropriété du [Adresse 1] de façon à réaliser les travaux strictement nécessaires à la mise en oeuvre de la servitude de passage et plus particulièrement ceux relatifs à la réalisation des travaux de création de l'ouverture dans le mur séparatif et d'installation de la porte à usage exclusif de sortie de secours incendie, et ce, sous astreinte de 150 euros par jour de retard ;
Autoriser le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, et toute entreprise qu'il aura mandatée, à réaliser, sur la parcelle appartenant au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], tous les travaux strictement nécessaires à la mise en oeuvre de la servitude de passage et plus particulièrement à la réalisation des travaux de création de l'ouverture dans le mur séparatif et d'installation de la porte à usage exclusif de sortie de secours incendie ;
Juger que le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3], pris en la personne de son Syndic en exercice, devra prévenir le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] par lettre recommandée avec accusé de réception 8 jours à l'avance de la date à partir de laquelle il souhaitera accéder dans les lieux pour les besoins de la réalisation des travaux ;
Juger que les présentes autorisations et injonctions cesseront dès l'achèvement des travaux, à compter de l'instant où il sera établi le procès-verbal contradictoire de constat d'achèvement des travaux ;
Juger que la réalisation des travaux de mise en oeuvre de la servitude de passage et la charge de l'entretien dudit passage incombera au propriétaire du fonds dominant dans les conditions fixées aux articles 697 et 698 du Code civil ;
En tout état de cause,
Condamner le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3], la somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamner le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP REGNIER, avocats aux offres de droit, qui pourra en opérer le recouvrement dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
Vu les conclusions en date du 30 octobre 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], intimé, invite la cour à :
A titre principal
Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la fin de non recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée par le tribunal de grande instance de Paris le 2 juillet 2015
Statuant à nouveau de ce seul chef
Déclarer le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] irrecevable en toutes ses demandes
A titre subsidiaire,
Confirmer le jugement en toutes ses autres dispositions
Ajoutant au jugement
Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés en appel
A titre tout à fait subsidiaire et s'il était néanmoins fait droit aux demandes en leur principe
Débouter à tout le moins syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de sa demande d'autorisation de travaux
Dire et juger que la porte qui serait créée dans le mur séparant le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] devrait être équipée d'un dispositif la maintenant en position de fermeture permanente et n'activant son ouverture qu'en cas de seul sinistre incendie rendant nécessaire l'évacuation des occupants des bâtiments du [Adresse 3]
Laisser à la charge du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] tous les frais, de quelque nature qu'ils soient, nécessaires à la constatation et la publicité foncière de la servitude de passage
Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] une indemnité de 200 000 €
Dire et juger que cette indemnité devra être payée préalablement à la réalisation des travaux
En tout état de cause
Dire et juger n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au profit du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3]
Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] aux entiers dépens, incluant les frais de l'expertise judiciaire ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Au préalable, il convient de constater que le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a rejeté la demande de déclarer irrecevable l'action engagée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], sur le fondement de l'absence d'habilitation du syndic;
Sur la fin de non recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] sollicite d'infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la fin de non recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée attachée au jugement du tribunal de grande instance de Paris du 2 juillet 2015 et de déclarer irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ;
Aux termes de l'article 480 du code de procédure civile, 'Le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l'autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu'il tranche.
Le principal s'entend de l'objet du litige tel qu'il est déterminé par l'article 4" ;
Aux termes de l'article 1355 du code civil, dans sa version applicable depuis le 1er octobre 2016, 'L'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité' ;
En l'espèce, les premiers juges ont exactement relevé que 'Il résulte des faits de l'espèce que la SCI Shiva, copropriétaire dans l'immeuble du [Adresse 3], avait assigné, par acte du 21 mars 2013, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] aux fins d'obtenir du juge qu'i1 soit ordonné à ce dernier, de permettre à la SCI Shiva, la réalisation à ses frais d'une issue de secours donnant sur la cour de l'immeuble sis [Adresse 1].
Si l'intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] a été déclarée irrecevable, c'est au regard du fait qu'il avait sollicité le bénéfice d'une servitude de passage au profit de la SCI Shiva et non à son profit.
Or dans la présente instance, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] agit à titre principal et sollicite qu'une servitude de passage à usage exclusif de sortie de secours soit reconnue à son profit (pour la parcelle cadastrée section [Cadastre 9], permettant d'assurer l'évacuation de ses occupants en cas de sinistre incendie vers la [Adresse 12].
Dans ces conditions, il convient de considérer que la demande présentée par le syndicat des copropriétaires demandeur dans la présente instance n'est pas la même que celle présentée lors de son intervention volontaire à l'instance ayant donné lieu au jugement du 2 juillet 2015" ;
Il en ressort que dans le cadre de la présente instance, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] n'a pas 'saisi le tribunal à des fins strictement similaires après avoir mieux fondé ses demandes' tel que l'allègue le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], mais a saisi le tribunal d'une demande de servitude de passage à son profit qui est différente de la demande de servitude de passage au profit de la SCI Shiva, formée dans l'instance qui a donné lieu au jugement du 2 juillet 2015 ;
La demande présentée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] dans le cadre de la présente instance ne se heurte donc pas à l'autorité de la chose jugée à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement du 2 juillet 2015, au sens de l'article 1355 précité ;
En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté la fin de non recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée par le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 2 juillet 2015 invoquée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et déclaré recevable les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ;
Sur la demande d'une servitude de passage fondée sur l'enclave
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] sollicite une servitude de passage à usage exclusif de sortie de secours sur le fonds appartenant au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], sur le fondement de l'article 682 du code civil, au motif que son fonds est enclavé ; il précise que compte tenu du nombre de personnes pouvant se rendre dans les locaux du [Adresse 2], l'immeuble n'est pas conforme à la règlementation incendie qui exige deux dégagements distincts alors que l'immeuble ne comporte qu'un corridor de sortie et que compte tenu du caractère exigü de ce long corridor de 60 mètres, il ne permet pas d'évacuer en toute sécurité puisque des personnes pourraient se trouver prisonnières des flammes ;
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] estime que l'état d'enclave n'est pas établi puisque l'immeuble du [Adresse 2] dispose de l'accès sur la rue par le corridor ; il ajoute que l'appelant souhaite accroître sa capacité d'accueil alors que la servitude ne s'applique pas à des situations de simple convenance ; il oppose, sur le fondement de l'article 676 du code civil, que la création d'une ouverture dans le mur séparatif ne peut légalement lui être imposée puisque ce mur n'a pas de caractère mitoyen, et que l'article 682 du même code est inapplicable en ce qu'il ne concerne qu'un passage sur une voie existante et non la création d'une ouverture dans un mur ;
Aux termes de l'article 682 du code civil, 'Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner' ;
Aux termes de l'article 684 du même code, 'Si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes.
Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l'article 682 serait applicable' ;
Le propriétaire dont le fonds est enclavé, et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante, est fondé à réclamer sur le fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ce fonds, sauf dans l'hypothèse où il aurait lui même causé l'enclave ;
Sur l'existence d'un passage et sur le lieu du second passage sollicité
En l'espèce, il ressort du rapport d'expertise judiciaire (pièce 19) que la [Adresse 13] et la [Adresse 12] sont deux rues à peu près parallèles séparées par diverses propriétés ;
En 1930, une propriété, qui disposait d'un accès sur la [Adresse 13] et était séparée de la [Adresse 12] par d'autres propriétés situées au fond de sa parcelle, a été divisée en deux parcelles :
- la parcelle section [Cadastre 9] (relative à l'immeuble du [Adresse 3]) constituée de la partie de la propriété initiale, située au fond de cette propriété, et ne disposant pas d'un accès sur la [Adresse 13],
- la parcelle section [Cadastre 10] constituée de la partie de la propriété initiale, donnant sur la [Adresse 13] ;
Selon le règlement de copropriété, la parcelle section [Cadastre 9] dispose d'une servitude de passage sur la parcelle section [Cadastre 10], 'par un passage situé le long du mur séparant ledit immeuble de celui portant le numéro 182 du la rue du Faubourg Saint [F]' ; selon les pièces du dossier, il s'agit d'un couloir d'une largeur de 2 mètres et d'une longueur d'environ 60 mètres, traversant le rez-de-chaussée de l'immeuble de la parcelle section [Cadastre 10] (ci-après dénommé corridor) ;
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] sollicite 'la création d'une ouverture (dans le mur séparatif avec l'immeuble du [Adresse 1]) à usage exclusif de sortie de secours incendie permettant d'assurer l'évacuation en cas de sinistre incendie des occupants de l'immeuble'; il ne précise pas les dimensions de l'ouverture qui seraient selon lui nécessaires ; il fonde sa demande sur le rapport d'expertise judiciaire et le rapport de Qualiconsult, sachant que l'expert préconise le cas échéant une servitude d'une largeur de 1,40 mètres et d'une longueur de 20 mètres et qu'il ressort de ces rapports que l'ouverture dans le mur séparatif avec l'immeuble du [Adresse 1] donnerait sur la cour de cet immeuble qui comporte un accès à la [Adresse 12] par le hall de ce même immeuble ;
Sur la cause de l'enclave alléguée
¿sur le projet de la société Shiva
En l'espèce, selon l'expert judiciaire, 'A l'époque (avant 2004) l'utilisation des locaux de la SCI Shiva était différente, il s'agissait d'un atelier ne recevant pas de public' ;
Il ressort des pièces produites et de l'expertise judiciaire qu'en 2004 puis le 16 mai 2007, suite à la demande de permis de contruire concernant les travaux 'en vue du changement de destination du bâtiment à usage d'entrepôt commercial en commerce' déposée par la SCI Shiva, la commission de sécurité de la Préfecture de Police de Paris a émis un avis favorable sous réserve notamment de 'limiter à 50 personnes au plus l'effectif total du public et du personnel à l'intérieur de l'établissement compte tenu du seul dégagement disponible à rez-de-chaussée (article PE 11&3b du règlement de sécurité)' (pièce 3) ;
Dans sa note du 25 janvier 2018 (annexe 108/001), Mme [J] [Z], architecte intervenue en qualité de sapiteur à la demande de l'expert judiciaire, indique que 'les projets d'aménagement intérieur des locaux de la SCI Shiva établis les 11 et 26 octobre 2017 ... correspondent à l'aménagement d'un établissement de type W de 5ème catégorie, avec un effectif déclaré de public et de personnel de 190 personnes, bien supérieur à l'effectif maximum de 50 personnes ...' ;
Le récépissé de la Préfecture de Police du 8 décembre 2017 (pièce 20), correspondant selon le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à une demande d'aménagement ou de modifier un établissement recevant du public pouvant atteindre un effectif maximum de 200 personnes, précise qu'à défaut de notification d'une décision expresse dans le délai de 4 mois, l'autorisation de travaux est considérée comme accordée mais qu'aucune dérogation aux normes du règlement de sécurité (arrêté du 25 juin 1980 et arrêté du 22 juin 1990 pour les petits établissements) n'est réputée acceptée sans un avis conforme de la commission de sécurité ;
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ne produit pas d'avis conforme de la commission de sécurité concernant ce projet ;
¿sur la règlementation applicable en l'espèce en matière de sécurité
En l'espèce, Mme [J] [Z], architecte intervenue en qualité de sapiteur à la demande de l'expert judiciaire, précise dans sa note du 6 novembre 2017 (Annexe 107/001 de l'expertise) :
-'Observations
... compte-tenu de la configuration du bâtiment et de la conception des dégagements existants, l'effectif à prendre en compte pour l'évacuation règlementaire des locaux de ce bâtiment est de 250 personnes (200 personnes ADMR et 50 personnes Shiva), avec la possibilité de créer, ou de restituer, des dégagements entre les locaux des deux entités occupant le bâtiment ... ,
Les dégagements des locaux occupés par l'ADMR
... l'ensemble de ces locaux, pour un effectif déclaré lors de la réunion sur place de 200 personnes, est desservi par 2 dégagements donnant sur la cour, de 2 unités de passage (depuis le hall en fond de cour) et de 1 unité de passage, en extrémité opposée de la façade sur cour du bâtiment B ... et les locaux des étages ... sont desservis par 2 escaliers d'environ 1,20 m et 0,90 m de largeur ... ,
Les dégagements des locaux de la SCI Shiva
... les projets d'aménagement intérieur des locaux de la SCI Shiva établis les 11 et 26 octobre 2017 ... correspondent à l'aménagement d'un établissement de type W de 5ème catégorie, avec un effectif déclaré de public et de personnel de 190 personnes, bien supérieur à l'effectif maximum de 50 personnes mentionné comme compatible avec les seuls dégagements offerts, tels que figurant sur les plans, soit 2 dégagements respectivement de 4 et 1 unité de passage complétés par un escalier complémentaire de 1 unité de passage dans le bâtiment B, débouchant tous dans la cour de l'immeuble constituant également le seul dégagement des locaux de l'ADMR.
Il avait été observé en effet, au cour de la réunion sur place qu'en l'état des dégagements existants des locaux de la SCI Shiva, ainsi que de l'effectif de personnel reçu dans les locaux de l'ADMR, mentionné de 200 personnes, l'effectif de public et de personnel reçu dans les locaux de la SCI Shiva, occupés par l'AFTAM, aurait été limité par les services de sécurité de la Préfecture de Police, lors de l'instruction du dossier d'aménagement des locaux de cet établissement de 5ème catégorie à 50 personnes.
Cette contrainte est d'ailleurs rappelée dans le compte-rendu de la réunion avec l'architecte de sécurité du 7 novembre 2017 ...
Le projet, envisagé par les responsables de l'AFTAM, d'augmentation des effectifs de public et de personnel reçus dans les locaux de leur établissement
...
Ces dernières observations sur les dégagements existants du bâtiment et leur compatibilité avec les textes règlementaires au plan de la sécurité incendie permettent de confirmer la nécessité évoquée lors de la réunion sur place, pour pouvoir envisager l'aménagement de cet établissement de type W de 5ème catégorie, avec un effectif supérieur à 50 personnes, soit avec l'effectif mentionné dans la notice de 190 personnes, de créer un dégagement supplémentaire avec un débouché hors de la cour de l'immeuble, soit un dégagement donnant sur un tiers voisin ...' ;
Il convient de considérer que le rapport de diagnostic du 5 janvier 2016 de la société Qualiconsult (pièce 14) qui estime que le nombre de dégagements est insuffisant au regard de l'effectif de 250 personnes (200 ADMR et 50 Shiva), soit sans prendre en compte le projet de la société Shiva d'un effectif de 190 personnes au lieu de 50 personnes, n'a pas de valeur probante, en ce qu'il n'a pas été réalisé contradictoirement, est contraire aux conclusions du sapiteur et à l'avis favorable de la commission de sécurité de la Préfecture de Police de [Localité 11] du 16 mai 2007 et n'est corroboré par aucune autre pièce du dossier ;
Ainsi il ressort de l'analyse de l'architecte intervenue en qualité de sapiteur à la demande de l'expert judiciaire que c'est le projet de la société Shiva, d'un aménagement avec un effectif de 190 personnes au lieu de 50 personnes, qui rend nécessaire la création d'un dégagement supplémentaire avec un débouché hors de la cour de l'immeuble ;
Sur l'impossibilité pour le propriétaire qui a lui même causé l'enclave de réclamer un passage sur le fonds voisin
Il ressort de l'analyse ci-avant que :
- la parcelle section [Cadastre 9] n'est pas enclavée en ce qu'elle dispose sur la voie publique d'une issue suffisante constituée par le corridor d'une longueur d'environ 60 mètres afférent à la servitude de passage sur la parcelle section [Cadastre 10],
- le projet de la SCI Shiva de l'aménagement de son établissement de type W de 5ème catégorie, avec un effectif supérieur à 50 personnes, soit avec l'effectif mentionné dans la notice de 190 personnes, rend l'issue de sortie constituée par le corridor insuffisante, et impose, compte tenu de la configuration de la parcelle [Cadastre 9] de créer un dégagement supplémentaire avec un débouché hors de la cour de l'immeuble, soit un dégagement donnant sur un tiers voisin ;
C'est donc le projet de la SCI Shiva qui cause l'enclave susceptible de justifier selon l'article 684 alinéa 2 du code civil d'appliquer les dispositions de l'article 682 du même code ;
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] reconnaît que sa demande est motivée par le projet de la société Shiva qui est l'un des copropriétaires de l'immeuble et c'est en ce sens que dans le cadre de la procédure qui a donné lieu au jugement du 2 juillet 2015, il était intervenu volontairement pour s'associer à l'action engagée par ladite société ;
Aussi il convient de considérer que la demande du syndicat des copropriétaires, de servitude de passage sur le fonds voisin, est motivée par le projet de l'un de ses copropriétaires, la société Shiva, d'aménagement de son établissement de type W de 5ème catégorie, avec un effectif de 190 personnes, et que ce projet étant la cause de l'enclave, le syndicat n'est pas fondé dans sa demande ;
Le fait que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] sollicite un passage sur la parcelle du [Adresse 1] 'exclusivement dédié à un usage exceptionnel de sortie de secours incendie et non pour un usage quotidien des occupants de l'immeuble' ne modifie pas cette analyse ;
En conséquence, sans qu'il ne soit nécessaire d'analyser les autres moyens opposés par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], le jugement est confirmé en ce qu'il a estimé que la situation de l'immeuble du [Adresse 3] ne justifiait pas l'application des dispositions de l'article 682 du code civil relatives au droit de passage reconnu au propriétaire d'un fonds enclavé et en ce qu'il a rejeté les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ;
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme supplémentaire de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par l'appelant ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement ;
Y ajoutant,
Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme supplémentaire de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Rejette la demande de l'appelant au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
LE GREFFIER,
LA PRÉSIDENTE,
