Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 26 JUIN 2024
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/18389 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CC2BN
Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Septembre 2020 -Tribunal de proximité de Paris - RG n° 11-20-001923
APPELANTE
Madame [U] [V]
née le 13 juin 1947 à [Localité 4]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Charles MBONGUE MBAPPE, avocat au barreau de PARIS, toque : D2063
(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2020/039480 du 11/12/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
INTIME
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] représenté par son syndic, la Société FONCIA PARIS RIVE DROITE, SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 582 098 026
C/O Société FONCIA PARIS RIVE DROITE
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté par Me Eugénie ZYLBERWASSER-ROUQUETTE, avocat au barreau de PARIS, toque : C2390
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Avril 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Mme Perrine VERMONT, conseillère,
Mme Caroline BIANCONI-DULIN, conseillère,
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.
*********
FAITS & PROCÉDURE
Mme [U] [V] est propriétaire du lot n°89 (une chambre) de l'état descriptif de division de l'immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 1].
Par acte du 16 janvier 2020 le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] a assigné Mme [U] [V] aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, sa condamnation à lui payer les sommes de :
- 1.664,95 € au titre de l'arriéré des charges de la période courant du 1er juillet 2018 au 1er janvier 2020, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.695,41 € à compter de la mise en demeure du 6 novembre 2016, à compter de l'assignation sur le surplus
- 1.133,09 € au titre des frais de recouvrement,
- 2.300 € de dommages-intérêts,
- 1.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
La capitalisation des intérêts était sollicitée.
Par jugement réputé contradictoire du 30 septembre 2020 le tribunal judiciaire de Paris a :
- condamné Mme [U] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] les sommes de 1.695,41 € au titre de l'arriéré des charges arrêtée au 1er janvier 2020 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation et 1.133,09 € au titre des frais,
- ordonné la capitalisation des intérêts,
- condamné Mme [U] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 250 € de dommages-intérêts,
- condamné Mme [U] [V] aux dépens, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 600 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire.
Mme [U] [V] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 16 décembre 2020.
La procédure devant la cour a été clôturée le 28 février 2024.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 21 avril 2023 par lesquelles Mme [U] [V], appelante, invite la cour, au visa des articles 1234, 1341, 1343-5 alinéa 1 du code civil, à :
- infirmer le jugement,
- constater qu'elle est à jour de ses charges de copropriété à la date arrêtée au 1er janvier 2020, et que la créance n'est pas justifiée,
- dire que la créance relative aux charges de copropriété au 1er janvier 2020 est éteinte et qu'elle est libérée de cette créance et que les frais ne sont pas justifiés,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes,
- à titre subsidiaire, réduire le montant de la condamnation au titre des frais,
- à titre infiniment subsidiaire, lui octroyer des délais de grâce d'une durée de 24 mois pour régler la dette,
- débouter le syndicat de copropriétaires de ses demandes au titre de son appel incident,
- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens ;
Vu les conclusions en date du 15 avril 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 35 du décret du 17 mars 1967, 1231-6 et 1343-2 du code civil, de :
- débouter Mme [U] [V] de son appel principal,
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné Mme [U] [V] au paiement des charges de copropriété et des frais à la date arrêtée au 1er janvier 2020,
- réformer le jugement pour ce qui concerne le montant des dommages et intérêts et l'article 700 alloués en 1ère instance,
statuant à nouveau,
- condamner Mme [U] [V] à lui payer la somme de 2.300 € à titre de dommages et intérêts, pour résistance abusive et injustifiée au paiement,
- condamner Mme [U] [V] à lui payer la somme de 1.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en 1ère instance,
en tout état de cause,
- condamner Mme [U] [V] aux dépens d'appel avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme supplémentaire de 1.500 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion ;
Sur la demande du syndicat en paiement des charges de copropriété
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le pr,mier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;
Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;
En application de l'article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l'assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges ;
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;
A l'appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Mme [U] [V],
- les procès verbaux des assemblées générales des :
18 juin 2018 approuvant la répartition des comptes 2016 effectuée parle cabinet Sotto suite à la non répartition par le cabinet Bonnefoy (ancien syndic) en tenant compte des nouvelles répartitions issues du jugement d du 28 octobre 2016 et approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2017,
11 juillet 2018 votant les travaux de mise aux normes de l'ascenseur du bâtiment C, de mise aux normes de l'installation électrique pour la pause d'un compteur triphase et de son raccordement à la machinerie d'ascenseur,
17 juin 2019 et approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2018, ajustant le budget prévisionnel 2019 et votant le budget prévisionnel 2020,
- les attestations de non recours de ces assemblées,
- les appels trimestriels de fonds du 3ème trimestre 2018 au 1er trimestre 2020,
- l'extrait du Grand Livre du cabinet Sotto au 3 juillet 2018 justifiant la reprise de solde de 1.471,89 €, cette somme incluant celle de 105,27 € au titre d'une mise en demeure du 3 novembre 2017;
- le solde de charges 2018,
- le décompte des sommes dues (pièce n° 5) ;
- les justificatifs des frais,
- le contrat de syndic ;
Il résulte de ces pièces que Mme [V] était débitrice de la somme de 2.108,25 (arriéré des charges) - 443,30 (versements de Mme [V]) - 105,27 (mise en demeure du 3 novembre 2017 sur laquelle il sera statué plus loin) = 1.559,68 € au titre de l'arriéré des charges de la période courant du 16 juillet 2018 au 1er janvier 2020 ;
Postérieurement à la date de l'audience des plaidoiries devant le tribunal, soit le 24 juin 2020, Mme [V] a effectué plusieurs versements en mars, juillet, août et octobre 2020 qui ont eu pour effet de rendre son compte créditeur à la date du 29 octobre 2020 ; Mme [V] s'est donc acquittée de l'intégralité des causes du jugement, en principal, frais, dommages-intérêts et article 700 ; il n'en reste pas moins qu'à la date de l'assignation et de l'audience des plaidoiries, le syndicat justifiait de sa créance de par les pièces produites énumérées plus haut ; en effet, le compte de Mme [V] n'est devenu créditeur qu'après le jugement, de sorte que la demande du syndicat était justifiée à hauteur de 1.559,68 € tant à la date de l'acte introductif d'instance qu'à la date des plaidoiries ;
Le jugement doit donc être réformé en ce qu'il a condamné Mme [U] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] les sommes de 1.695,41 € au titre de l'arriéré des charges arrêté au 1er janvier 2020 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
Mme [U] [V] doit donc être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.559,68 € au titre de l'arriéré des charges de la période courant du 16 juillet 2018 au 1er janvier 2020, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, et en deniers ou quittances pour tenir compte des règlements qui ont apuré totalement sa dette ;
Sur la demande du syndicat au titre des frais de recouvrement
Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
Le syndicat sollicite les sommes suivantes :
- 3 novembre 2017 : mise en demeure : 105,27 €,
- 6 novembre 2018 : mise en demeure : 40 €,
- 5 décembre 2018 : relance : 30,79 €,
- 6 mars 2019 : constitution dossier huissier : 420,56 €,
- 12 mars 2019 : sommation de payer : 151,74 €,
- 17 septembre 2019 : constitution dossier avocat : 480 €,
total : 1.238,36 € ;
Les frais de constitution dossier huissier et dossier avocat (420,56 € et 480 €) ne sont pas des frais nécessaires en ce qu'ils font partie des diligences de base du syndic à la charge de l'ensemble des copropriétaires, nonobstant les stipulations du contrat de syndic, sauf à justifier de diligences particulières, ce qui n'est pas le cas ici ; les frais de la relance du 5 décembre 2018 (40 €), trop proches de la mise en demeure du 6 novembre 2018 ne sont pas davantage des frais nécessaires, mais au contraire frustratoires ;
Seuls constituent des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité, ceux des mises en demeure des 3 novembre 2017(105,27 €), 6 novembre 2018 (40 €) et de la sommation de payer du 12 mars 2019 (151,74 €), soit au total 297,01 € ;
Le jugement doit donc être réformé en ce qu'il a condamné Mme [U] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 1.133,09 € au titre des frais ;
Mme [U] [V] doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 297,01 € au titre des frais de recouvrement, en deniers ou quittances pour tenir compte des règlements qui ont apuré totalement sa dette ;
Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat
Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ;
Depuis 2018 et jusqu'en octobre 2020, Mme [U] [V] s'est abstenue de payer les appels de fonds dans leur intégralité à leur échéance, n'effectuant que des versements partiels, laissant sa dette perdurer et s'aggraver, malgré les mises en demeure qui lui ont été adressées, ce qui caractérise sa mauvaise foi ;
Les manquements systématiques et répétés de Mme [U] [V] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de motifs valables pour expliquer sa carence, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;
Ce préjudice a été justement apprécié par le premier juge à la somme de 250 € ;
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné Mme [U] [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 250 € à titre de dommages et intérêts ;
Sur la capitalisation des intérêts
Il résulte de l'article 1343-2 du code civil que 'les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise' ;
La capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil est de droit lorsqu'elle est demandée ; elle court à compter de la demande qui en est faite ; en l'espèce elle a été demandée par le syndicat dès l'acte introductif d'instance ;
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ;
Sur la demande de délais de Mme [U] [V]
Il résulte de l'article 1343-5 alinéa 1 du code civil que 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues';
Mme [U] [V] sollicite des délais de paiement à hauteur de 100 € par mois sur 24 mois ;
Elle ne verse cependant aux débats aucun justificatif de ses revenus, le simple fait qu'elle est bénéficiaire de l'aide juridictionnelle n'étant pas suffisant alors qu'elle est propriétaire d'un lot dans l'immeuble ; de plus la demande est sans objet puisqu'elle s'est acquittée de l'intégralité des causes du jugement ;
Elle doit être déboutée de sa demande de délais ;
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Mme [U] [V], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 1.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement ;
Infirme le jugement en ce qu'il a condamné Mme [U] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] les sommes de 1.695,41 € au titre de l'arriéré des charges arrêtée au 1er janvier 2020 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation et 1.133,09 € au titre des frais ;
Statuant à nouveau sur les chefs réformés,
Condamne Mme [U] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 1.559,68 € au titre de l'arriéré des charges de la période courant du 16 juillet 2018 au 1er janvier 2020, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, et en deniers ou quittances pour tenir compte des règlements qui ont apuré totalement sa dette ;
Condamne Mme [U] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 297,01 € au titre des frais de recouvrement, en deniers ou quittances pour tenir compte des règlements qui ont apuré totalement sa dette ;
Confirme le jugement pour le surplus ;
Y ajoutant,
Déboute Mme [U] [V] de sa demande de délais de paiement ;
Condamne Mme [U] [V] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme supplémentaire de 1.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
