Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 26 JUIN 2024
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/02516 - N° Portalis 35L7-V-B7D-B7GV2
Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Septembre 2018 -Tribunal d'Instance de PARIS - RG n° 18-210742
APPELANT
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3] représenté par son syndic, la société NEXITY LAMY, SAS immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 487 530 099
C/O Société NEXITY LAMY
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représenté par Me Evelyne ELBAZ et plaidant par Me Pauline MERCIER - SELARL CABINET ELBAZ - GABAY - COHEN - avocat au barreau de PARIS, toque : L0107
INTIMEE
SCI ADIMMO
immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 413 189 549
[Adresse 2]
[Localité 5]
DEFAILLANTE
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Avril 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Mme Perrine VERMONT, Conseillère
Mme Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- DEFAUT
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.
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FAITS & PROCÉDURE
La société civile immobilière (SCI) Adimmo est propriétaire du lot n°71 de l'état descriptif de division de l'immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 3] à [Localité 6].
Par acte d'huissier du 8 juin 2018, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] a assigné la SCI Adimmo devant le tribunal d'instance de Paris pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, sa condamnation à lui payer les sommes de :
- 5.132,83 € au titre de l'arriéré des charges de copropriété arrêtées au 28 mai 2018,
- 188,36 € au titre des frais de recouvrement,
- 504 € à titre de dommages et intérêts,
- 1.560 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
La SCI Adimmo, assignée par dépôt de l'acte à domicile, n'a pas comparu pas et n'a pas été pas représentée.
Par jugement réputé contradictoire du 27 septembre 2018, le tribunal d'instance de Paris a :
- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] de l'intégralité de ses demandes formulées à l'encontre de la SCI Adimmo,
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6]
aux dépens.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 1er février 2019.
Par arrêt avant dire droit du 24 janvier 2024 cette cour a :
-ordonné le rabat de l'ordonnance de clôture et la réouverture des débats,
-donné injonction au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] de communiquer, tant à la cour qu'à la société civile immobilière Adimmo :
les procès verbaux des assemblées générales des 29 mai 2017 et 20 juin 2018, et les procès verbaux des assemblées générales suivantes approuvant les comptes des exercices 2017 et 2018,
les régularisations de charges 2016, 2017 et 2018,
deux décomptes distincts : le premier pour les charges et travaux sur lequel figureront les versements éventuels de la SCI Adimmo, le second pour les frais, à savoir mise en demeure, relance, sommation de payer, frais de prise d'hypothèque, mais à l'exclusion des dépens et des sommes relevant de l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- renvoyé l'affaire à la mise en état du 6 mars 2024 à 13h.
La procédure devant la cour a été clôturée le 25 avril 2024.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 4 juin 2021, par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6], appelant, invite la cour, au visa des articles 1231-6 et suivants du code civil, 514 et 700 du code de procédure civile, de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967, de la loi du 23 mars 2019 et des décrets d'application des 30 août et 11 décembre, à :
- infirmer le jugement,
- condamner la SCI Adimmo à lui payer la somme de 5.850,28 € représentant les charges de copropriété, appels de fonds impayés et frais arrêtés au 28.05.2018,
- condamner la SCI Adimmo à lui payer la somme de 504 € à titre de dommages et intérêts au titre de l'article 1153 du code civil,
- condamner la SCI Adimmo aux dépens de première instance, ainsi qu'à lui payer la somme de 1.560 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance,
y ajoutant,
- condamner la SCI Adimmo aux dépens d'appel, ainsi qu'à lui payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Vu la signification de la déclaration d'appel à la requête du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] délivrée à la SCI Adimmo le 12 mars 2019 à domicile, la signification des conclusions d'appelant à la requête du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] délivrée à la SCI Adimmo le 4 juin 2023 à domicile ;
Vu la signification de pièces à la requête du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] délivrée à la SCI Adimmo le 29 février 2024 par dépôt de l'acte en l'étude du commissaire de justice instrumentaire .
La SCI Adimmo n'a pas constitué avocat ;
SUR CE,
La demande du syndicat porte sur la période courant du 29 mai 2017 au 16 mai 2018 ;
Les pièces demandées par la cour ont été produites et notifiées à la SCI Adimmo ; la somme sollicitée au titre des appels de charges et travaux s'élève à la somme de 5.132,83 € (pièce syndicat n° 11) ;
A l'appui de sa demande le syndicat verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI Adimmo (pièce n° 1),
- le procès verbal des assemblées générales des :
22 juin 2016 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2015 et votant les budgets prévisionnels 2016 et 2017,
20 juin 2018 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2017 et votant le budget prévisionnel 2018,
3 octobre 2019 approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2018,
- l'attestation de non recours des assemblées générales des 22 juin 2016 et 20 juin 2018,
- les appels de fonds, travaux et régularisation des charges et travaux du 3ème trimestre 2017 au 2ème trimestre 2018
- l'extrait du Grand Livre 2018 et 2019,
- le décompte des sommes due,
- les justificatifs des frais et le contrat de syndic ;
Les comptes des années 2015, 2017 et 2018 ont été approuvés ; le budget prévisionnel 2016 a été voté ; les appels de fonds, travaux et régularisation des charges sont également produits ;
Il résulte de ces pièces que la SCI Adimmo est redevable envers le syndicat de la somme de 5,132,83 € au titre de l'arriéré des charges de la période courant du 29 mai 2017 au 28 mai 2018 ; elle doit être condamnée à payer cette somme ;
Le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat de sa demande en paiement des charges ;
Sur la demande du syndicat au titre des frais de recouvrement
Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
Le syndicat sollicite les sommes suivantes :
- 20 septembre 2017 : mise en demeure: 25,09 €,
- 30 novembre 2017 : relance : 25,09 €,
- 12 février 2018 : mise en demeure : 120 €,
- 19 février 2018 : sommation de payer : 163,27 €
- 16 mai 2018 : mise en demeure : 384 €,
total : 717,45 € ;
Les frais de la mise en demeure du 20 septembre 2017 (25,09 €) et ceux de la sommation de payer du 19 février 2018 (163,27 €) sont justifiés par les pièces produites (pièce syndicat n° 2) ; ils constituent des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité ;
La relance du 30 novembre 2018, trop proche de la mise en demeure précédente, n'est pas justifiée ; s'agissant des mises en demeure des 12 février et 16 mai 2018, il s'agit en réalité de frais de syndic (pièce syndicat n° 5) : frais de transmission de dossier à l'huissier et à l'avocat ; malgré les stipulations du contrat de syndic, non opposable à la SCI Adimmo, la transmission de dossier à l'huissier ou l'avocat fait partie des diligences de base du syndic à la charge de l'ensemble des copropriétaires, sauf à justifier de diligences exceptionnelles, ce qui n'est pas le cas ici ;
La SCI Adimmo doit donc être condamnée à payer au syndicat la somme de 25,09 + 163,27 € = 188,36 € au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Le jugement doit être infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat de sa demande au titre des frais de recouvrement ;
Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive
L'article 1231-6 du code civil, dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distinct de l'intérêt moratoire ;
Entre le 25 mai 207 et le 28 mai 2018 la SCI Adimmo s'est abstenue de tout paiement des appels de charges et travaux à leur échéance, malgré les mises en demeure et sommation qui lui ont été adressées, ce qui caractérise sa mauvaise foi ;
Les manquements systématiques et répétés de la SCI Adimmo à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de motifs valables pour expliquer sa carence, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;
Le jugement doit être infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat de sa demande de dommages-intérêts ;
La SCI Adimmo doit être condamnée à payer au syndicat la somme de 500 € de dommages-intérêts ;
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement déféré sur le sort des dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;
La SCI Adimmo, partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme globale de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,
Infirme le jugement ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne la société civile immobilière Adimmo à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 5,132,83 € au titre de l'arriéré des charges de la période courant du 29 mai 2017 au 28 mai 2018 ;
Condamne la société civile immobilière Adimmo à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 188,36 € au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Condamne la société civile immobilière Adimmo à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 500 € de dommages-intérêts ;
Condamne la société civile immobilière Adimmo aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] la somme globale de 4.000€ par application de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance et en cause d'appel ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
