Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 8
ARRÊT DU 21 JUIN 2024
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/19320 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CITSC
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 17 Novembre 2023 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MELUN - RG n° 23/00487
APPELANTE
S.A.R.L. HF MARKET, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentée par Me Agathe BOISSAVY de la SELARL JOVE-LANGAGNE-BOISSAVY-AVOCATS, avocat au barreau de MELUN, toque : M41
INTIMÉE
S.N.C. ARIMO, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me Francesco BETTI de la SELEURL CABINET FRANCESCO BETTI, avocat au barreau de PARIS, toque : A0956
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 mai 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Florence LAGEMI, Président,
Rachel LE COTTY, Conseiller,
Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire
Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
Par acte du 19 décembre 2019, la société Arimo a donné à bail commercial à la société HF Market des locaux situés au [Adresse 2], [Adresse 8], [Adresse 7], à [Localité 6] (Seine-et-Marne), pour l'exploitation d'une superette, à effet du 7 décembre 2021, le loyer étant payable trimestriellement et d'avance les premiers janvier, avril, juillet et octobre.
Invoquant le non-paiement de loyers, de charges et du dépôt de garantie, la société Arimo a fait délivrer, le 31 janvier 2023, à la société HF Market un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 64.253,20 euros au principal, puis, par acte du 26 juin 2023, l'a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Melun aux fins, notamment, de constater l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner son expulsion et la voir condamnée au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité d'occupation mensuelle de 3.780 euros TTC et de l'arriéré locatif à hauteur de 61.960,80 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges dus, échéance du 4ème trimestre 2023 comprise.
Par ordonnance contradictoire rendue le 17 novembre 2023, le juge des référés a :
- constaté l'acquisition au profit de la société Arimo, à compter du 1er mars 2023, du bénéfice de la clause résolutoire inscrite au bail commercial du 19 décembre 2019 ;
- débouté la société HF Market de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;
- ordonné l'expulsion de la société HF Market des lieux qu'elle occupe le lot n°68 situé dans le bâtiment B au rez-de-chaussée composé d'un local commercial sis [Adresse 2], [Adresse 8], [Adresse 7], à [Localité 6], dans un délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance ;
- dit qu'à défaut, elle pourra être expulsée ainsi que ses biens et toute personne occupant les lieux avec elle, et ce avec le concours de la force publique s'il y a lieu ;
- ordonné le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble au choix de la bailleresse et ce en garantie de toutes les sommes qui pourraient être dues ;
- dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte s'agissant de l'obligation de quitter les lieux ;
- condamné la société HF Market à payer, à titre de provision, à la société Arimo la somme de 61.960,80 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges dus échéance du 4ème trimestre 2023, avec intérêts à compter du 31 janvier 2023 sur la somme de 64.253,20 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ;
- l'a condamnée à payer à la société Arimo, à titre de provision, une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 3.780 euros HT à compter du 1er mars 2023 et jusqu'à libération effective des lieux ;
- l'a condamnée à payer à la société Arimo la somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Par déclaration du 1er décembre 2023, la société HF Market a interjeté appel de cette décision en critiquant l'ensemble des chefs du dispositif.
Par dernières conclusions remises et notifiées le 23 avril 2024, elle demande à la cour de :
- prononcer l'infirmation totale de l'ordonnance entreprise ;
statuant à nouveau,
- constater qu'elle reconnait devoir le paiement des taxes foncières de 2022 et 2023 et le dépôt de garantie à hauteur de 10.000 euros ;
- constater qu'elle a réglé une somme de 11.340 euros en décembre 2023, au titre du 4ème trimestre 2023, ainsi que l'indemnité d'occupation du 1er trimestre 2024 ;
- constater qu'elle est de bonne foi ;
- lui accorder des délais de paiement sur 24 mois pour apurer la totalité de sa dette ;
- débouter la société Arimo de ses demandes d'expulsion au titre de la clause résolutoire et de versement d'indemnité d'occupation et de l'intégralité de ses demandes.
Par dernières conclusions remises et notifiées le 2 mai 2024, la société Arimo demande à la cour de :
- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire le 1er mars 2023, dit que la société HF Market était déchue de tout titre d'occupation depuis le 1er mars 2023, ordonné l'expulsion immédiate, sans délai de la société HF Market des locaux qu'elle occupe, ordonné le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans un garde-meuble au choix de la bailleresse et ce en garantie de toutes les sommes qui pourraient être dues et a débouté la société HF Market de sa demande de délais ;
- la condamner à lui payer l'intégralité de la dette ;
- l'infirmer sur le quantum de cette dette et condamner la société HF Market à lui payer la somme de 72.229,39 euros au titre des loyers, indemnité d'occupation, taxes et charges, 2ème trimestre 2024 compris ;
- confirmer la décision en ce qu'elle a fixé une indemnité d'occupation et l'infirmer quant au quantum en fixant l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 4.030 euros TTC à compter du 1er mars 2023 jusqu'à la libération effective des locaux qui se matérialisera par la remise de toutes les clés et l'évacuation de tous les mobiliers, matériels ou l'expulsion de la société locataire ;
- débouter la société HF Market de toutes ses demandes plus amples ou contraires ;
très subsidiairement, si la cour suspendait les effets de la clause résolutoire et accordait un échéancier de paiement,
- dire que la société HF Market devra s'acquitter des loyers courants en sus de la dette et ordonner la déchéance du terme au premier incident de paiement des loyers courants ou de la dette ;
en toutes hypothèses,
- confirmer la décision en ce qu'elle a condamné la société HF Market à lui payer la somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance ;
- condamner la société HF Market à lui payer la somme de 3.600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer pour 379,56 euros.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 mai 2024.
La cour a autorisé la société HF Market à produire une note en délibéré en vue de préciser la date d'ouverture de la superette devant exploiter les locaux pris à bail.
Par note en délibéré en date du 10 juin 2024, la société HF Market a indiqué que le magasin doit ouvrir le 1er juillet 2024.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.
SUR CE, LA COUR,
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences
L'article L.145-41 du code de commerce dispose : 'Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.'
Le bail en date du 19 décembre 2019 prévoit en son article 14.1 'Clause résolutoire' : 'Il est expressément convenu qu'à défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyer (...) et un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d'exécuter restés sans effet et contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, sans qu'il soit besoin de remplir de formalités judiciaires et nonobstant toutes consignations ou offres réelles postérieures au délai ci-dessus.'
Par acte du 31 janvier 2023, la bailleresse a fait signifier à la société HF Market un commandement, visant la clause résolutoire contractuelle, de lui payer la somme de 64.253,20 euros en principal.
Il est constant que les causes du commandement n'ont pas été réglées dans le délai d'un mois imparti par cet acte, de sorte que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunis à la date du 1er mars 2023. L'ordonnance entreprise sera confirmée sur ce point.
Sur l'indemnité d'occupation
La société Arimo demande que le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation soit fixé à 4.030 euros TTC à compter du 1er mars 2023 ; elle fait valoir que, le bail ayant pris effet le 7 décembre 2021, la révision du loyer aurait dû intervenir le seizième mois du bail, soit le 8 mars 2023, et qu'à cette date, le loyer aurait dû être porté à la somme de 37.500 euros /4 = 9.375 euros par trimestre outre les charges de 700 euros et la TVA, soit 12.090 euros.
Il n'est pas sérieusement contestable que, la société HF Market étant devenue occupante sans droit ni titre du local loué à compter du 1er mars 2023, elle est tenue au paiement d'une indemnité d'occupation et que cette indemnité doit être d'un montant égal au loyer contractuel.
Le bail prévoit, en sa clause 'Révision légale du loyer', que le loyer sera indexé sur l'indice trimestriel des loyers commerciaux publié par l'INSEE et que le réajustement tant à la hausse qu'à la baisse, du loyer s'effectuera (...) tous les ans à la date anniversaire du quatrième mois suivant l'entrée en jouissance.
La société HF Market ne contestant ni le principe, ni les modalités de l'actualisation opérée, il convient de faire droit à la demande de la société Arimo et de fixer le montant de l'indemnité d'occupation à 4.030 euros TTC à compter du 1er mars 2023. L'ordonnance entreprise sera infirmée sur ce point.
Sur la demande de provision
La société Arimo sollicite la condamnation de la société HF Market à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 72.229,39 euros au titre des loyers, indemnité d'occupation, taxes et charges dus, 2ème trimestre 2024 inclus.
La société HF Market indique qu'elle n'a pas contesté le montant de sa dette et fait état des sommes qu'elle a payées à la bailleresse.
Le décompte produit arrêté au 11 avril 2024, terme du 2ème trimestre 2024 inclus, fait apparaître une créance due par la locataire de 72.229,39 euros, 2ème trimestre 2024 inclus (pièce Arimo n°31), montant qui inclut les paiements invoqués par la société HF Market, cette dernière ne contestant pas le montant du solde dégagé par ce décompte.
Il convient donc, vu l'évolution du litige, d'infirmer de ce chef l'ordonnance déférée et de condamner la société HF Market, par provision, au paiement de la somme de 72.229,39 euros.
Sur la demande de délais de paiement
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
La société HF Market sollicite la possibilité de régler sa dette en 24 mensualités et, par suite, la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle fait valoir que c'est à tort que le premier juge a retenu qu'elle n'était pas de bonne foi, alors qu'elle a réglé des sommes et que, malgré des difficultés de trésorerie induites par l'incendie de son deuxième magasin de [Localité 5] dans le cadre des émeutes de juin et juillet 2023, elle a continué à régler les loyers courants depuis que l'ordonnance de référé a été rendue ; elle indique que l'ouverture de son magasin à [Localité 6] est imminente.
La société Arimo conclut au rejet de la demande de délais de paiement aux motifs que la locataire ne respecte pas les clauses du bail et a les plus grandes difficultés pour faire face aux loyers courants.
Il est constant que la société HF Market est entrée dans les lieux en janvier 2022 et que la superette n'a, à ce jour, toujours pas ouvert. Il convient en outre de constater que les paiements intervenus sont irréguliers et très partiels et que l'arriéré locatif, qui était de 64.253,20 euros au 31 janvier 2023, ne cesse de croître pour atteindre la somme de 72.229,39 euros au 11 avril 2024. Si, enfin, la société HF Market indique, par note en délibéré en date du 10 juin 2024, que le magasin doit ouvrir le 1er juillet 2024, elle ne présente ni plan prévisionnel de chiffre d'affaires susceptible de justifier ses capacités de paiement, ni échéancier d'apurement. Elle n'établit pas, dans ces conditions, être en mesure d'apurer sa dette dans le délai de deux années imparti par l'article 1343-5 précité.
L'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande de délais de paiement formée par la société HF Market, de sorte qu'il n'y a pas lieu à suspension des effets de la clause résolutoire.
Sur les frais et dépens
Il y a lieu de confirmer l'ordonnance sur les dépens et les frais irrépétibles. Il y sera ajouté, conformément à la demande formulée par la société Arimo en première instance sur laquelle le premier juge n'a pas statué, que les dépens comprendront notamment le coût du commandement de payer pour 379,56 euros.
La société HF Market, qui succombe, sera tenue aux dépens d'appel. L'équité commande de la condamner au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise sauf sur le montant de l'indemnité d'occupation et sur celui de la condamnation provisionnelle au titre de l'arriéré de loyers et de charges ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés ;
Fixe le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par la société HF Market, à compter du 1er mars 2023, à la somme de 4.030 euros ;
Condamne à titre provisionnel la société HF Market au paiement de cette indemnité d'occupation depuis le 1er mars 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux ;
Condamne la société HF Market à payer à la société Arimo, à titre provisionnel, la somme de 72.229,39 euros, au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêté au 2ème trimestre 2024 inclus ;
Ajoutant à l'ordonnance entreprise ;
Dit que les dépens de première instance comprendront notamment le coût du commandement de payer pour la somme de 379,56 euros ;
Condamne la société HF Market aux dépens d'appel et à payer à la société Arimo la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
