| France, Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 1, 21 juin 2024, 22/18417

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1

ARRÊT DU 21 JUIN 2024

(n° , 1 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/18417 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGTYZ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Septembre 2022 rTribunal judiciaire de [Localité 11] - RG n° 21/04035

APPELANTS

Monsieur [C], [B], [X], [D] [Y] né le 15 avril 1956 à [Localité 10],

[Adresse 3]

[Localité 6]

Madame [I] [G] épouse [Y] née le 22 décembre 1960 à [Localité 10],

[Adresse 3]

[Localité 6]

Tous deux représentés par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

INTIMÉS

Monsieur [H] [J] né le 10 juillet 1955 à [Localité 9],

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représenté par Me Pascal PERRAULT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0731

Maître Eric CLEVA membre de la SCP CHEUVREUX et ASSOCIES, Notaire

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représenté par Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0848

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21février 2024 audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , Présidente de chambre

Nathalie BRET, Conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, Conseillère

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 17 mai 2024 prorogée au 21 juin 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 6 janvier 2020 reçu par Maître [V], notaire à [Localité 10], avec la participation de Maître [E], notaire à [Localité 10] assistant Monsieur [H] [J], promettant, celui-ci a consenti à Monsieur [C] [Y] et à Madame [I] [G] épouse [Y] (Madame et Monsieur [Y]), une promesse de vente portant sur un bien immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 12], moyennant un prix principal de 1.280.000 euros et sous condition suspensive d'obtention par les bénéficiaires de prêts immobiliers avant le 6 mars 2020, la promesse expirant le 29 mai 2020 et stipulant une indemnité d'immobilisation de 128.000 euros, payée à concurrence de la moitié en la comptabilité du notaire le jour de la promesse.

Les parties ont conclu, par acte authentique du 5 mars 2020, un avenant à ladite promesse prorogeant le délai de réalisation, d'une part de la vente au 22 juin 2020, et d'autre part de la condition suspensive au 30 mars 2020.

La vente n'a pas été réalisée.

Soutenant que la condition suspensive d'obtention du prêt avait défailli du fait des bénéficiaires qui avaient au surplus agi avec mauvaise foi, Monsieur [J] a fait assigner Madame et Monsieur [Y], ainsi que Maître [E] par actes d'huissier des 11 et 15 mars 2021 devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment d'obtenir le paiement de l'indemnité d'immobilisation stipulée à l'acte outre la réparation de son préjudice.

Par jugement en date du 19 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Paris a statué comme suit:

- DIT que M. [C] [Y] et Mme [I] [G], épouse [Y] sont redevables envers M. [H] [J] du paiement de l'indemnité d'immobilisation de 128.000 euros stipulée à la promesse notariée du 6 janvier 2020,

- ORDONNE la mainlevée du séquestre conventionnel portant sur la somme de 64.000 euros entre les mains de Me [A] [E], notaire au sein de la SCP Chevreux et associés, notaire à Paris laquelle sera versée à M. [H] [J],

- CONDAMNE solidairement M. [C] [Y] et Mme [I] [G], épouse [Y] à payer à M. [H] [J] la somme de 64.000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation,

- REJETTE les demandes de M. [H] [J] en paiement de dommages et intérêts et de frais irrépétibles,

- CONDAMNE M. [H] [J] à payer à Me [A] [E] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- CONDAMNE solidairement M. [C] [Y] et Mme [I] [G], épouse [Y] aux dépens et dit qu'ils pourront être recouvrés selon les modalités prévues à l'article 699 du code de procédure civile,

- ECARTE l'exécution provisoire de la présente décision, sauf du chef de la mainlevée du séquestre conventionnel qui est immédiatement exécutoire,

- DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Madame et Monsieur [Y] ont interjeté appel par déclaration du 27 octobre 2022.

La clôture de l'instruction devant le cour est intervenue le 8 février 2024.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions en date du 8 juin 2023 auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé de leurs moyens, Madame et Monsieur [Y] demandent à la cour, au visa des articles 910-4, 514-1 et 700 du code de procédure civile, 1304 et 13046 du code civil, de :

- RECEVOIR Monsieur et Madame [Y] en leurs présentes conclusions, les déclarer bien fondés,

Et, y faisant droit,

- DECLARER irrecevables les demandes nouvelles relatives à l'appel incident formé par Mr [J] et DECLARER non-saisie la cour desdites ; à défaut, DEBOUTER Mr [J] à ce titre ;

- REFORMER le jugement du 19 septembre 2022 en ce qu'il :

o DIT que M. [C] [Y] et Mme [I] [G], épouse [Y] sont redevables envers M. [H] [J] du paiement de l'indemnité d'immobilisation de 128.000 euros stipulée à la promesse notariée du 6 janvier 2020,

o ORDONNE la mainlevée du séquestre conventionnel portant sur la somme de 64.000 euros entre les mains de Me [A] [E], notaire au sein de la SCP Chevreux et associés, notaire à Paris laquelle sera versée à M. [H] [J],

o CONDAMNE solidairement M. [C] [Y] et Mme [I] [G] épouse [Y] à payer à M. [H] [J] la somme de 64.000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation,

o CONDAMNE solidairement M. [C] [Y] et Mme [I] [G] épouse [Y] aux dépens et dit qu'ils pourront être recouvrés selon les modalités prévues à l'article 699 du code de procédure civile,

o DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, mais uniquement lorsqu'il éboute M. [C] [Y] et Mme [I] [G] épouse [Y] de leurs demandes,

Statuant à nouveau,

- DECLARER caduque la promesse de vente faute de réalisation des conditions suspensives avant le 30 mars 2020,

- DIRE ET JUGER que Monsieur et Madame [Y] n'ont pas empêché l'accomplissement de la condition suspensive,

- DÉBOUTER Monsieur [J] de l'ensemble de ses demandes,

- ORDONNER à Maitre [A] [E] de la SCP CHEVREUX et Associés, la restitution de la somme de 64.000 € à Monsieur et Madame [Y] ,

- OU CONDAMNER Mr [J] à restituer la somme de 64.000 € qu'il a perçue,

A titre subsidiaire :

- DECLARER que le montant de l'indemnité doit être limité au préjudice subi,

- DECLARER qu'en tout état de cause il ne peut excéder la somme de 64.000 €,

En tout état de cause,

- CONDAMNER Monsieur [J] à payer à Monsieur et Madame [Y] la somme de 7.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- CONDAMNER Monsieur [J] aux entiers dépens.

A l'appui de leurs prétentions au soutien de l'irrecevabilité de l'appel incident formé par Monsieur [J] aux termes des conclusions notifiées le 9 mars 2023 tendant à l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a débouté de ses demandes de dommages et intérêts et au titres des frais non taxables, Madame et Monsieur [Y] font valoir que dans ses premières conclusions du 27 janvier 2023 il ne demandait que la confirmation du jugement, outre la caducité de la déclaration d'appel, de sorte que par application de l'article 910-4 du code de procédure civile, ces demandes sont irrecevables.

Sur la caducité de la promesse de vente, ils soutiennent que, bien qu'ils aient entamé les démarches nécessaires à l'obtention des financements avant même la signature de la promesse de vente, soit dès le mois de décembre 2019, transmis la promesse de vente ainsi que tous les documents justificatifs de leur situation financière et personnelle à la BNP PARIBAS et au CIC au cours du mois de janvier 2020, ils n'ont pu obtenir d'offres définitives de prêt dans les délais contractuellement impartis, de sorte que la promesse est devenue caduque.

Ils précisent que la BNP leur a proposé le 28 janvier 2020 un plan de financement établi par elle-même au vu de la promesse et des éléments financiers qui lui avaient été transmis, que les caractéristiques du prêt ne peut leur être reproché dès lors que cette proposition émanait de la banque elle-même dans l'objectif de faire aboutir l'offre de prêt, que la structure du financement n'a pu donc être une des causes de l'acceptation tardive de la BNP s'agissant du prêt sollicité, laquelle est bien intervenue postérieurement au terme stipulé à la promesse en raison de la survenance de la pandémie de Covid et de l'allongement des délais de traitement des dossiers, alors qu'ils avaient retourné à la BNP la demande de prêt le 12 février 2020.

Ils ajoutent que la demande de prêt effectuée auprès du CIC était une démarche subsidiaire, la promesse ne leur imposant pas de solliciter plusieurs établissements bancaires, et que bien que celui-ci ait confirmé dès le 31 janvier 2020 la réception des documents nécessaires à l'étude de leur demande, ce n'est que le 19 mars suivant qu'ils ont été en mesure de déposer la demande de crédit.

Ils soutiennent par ailleurs que Monsieur [J] ne leur a jamais adressé de mise en demeure par courrier recommandé aux époux [Y], ni fait délivrer d'acte extrajudiciaire, conformément aux modalités prévues à la promesse, et qu'il a en réalité fait preuve de mauvaise foi en tentant de leur extorquer l'indemnité d'immobilisation tout en procédant à la vente de son appartement à un autre acquéreur dès le 7 août 2020.

A titre subsidiaire, ils font valoir que l'indemnité d'immobilisation contractuelle s'analyse en une clause pénale susceptible de modération par le juge en application de l'article 1231-5 alinéa 2 du code civil, et que le montant qui serait alloué à Monsieur [J] ne devrait pas être supérieur à 64.000 € et devrait correspondre au préjudice qu'il prétend avoir subi.

Par ses dernières conclusions en date du 9 mars 2023 auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de ses moyens, Monsieur [J] demande à la cour de :

Sur l'appel des époux [Y]

A titre principal,

DIRE et JUGER Monsieur [C] [Y] et Madame [I] [G] épouse [Y] mal fondés en leur appel,

En conséquence,

DEBOUTER Monsieur [C] [Y] et Madame [I] [G] épouse [Y] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

CONFIRMER le jugement du 19 septembre 2022 du tribunal judiciaire de Paris, sauf en ce qu'il a débouté Monsieur [J] de sa demande de condamnation formée contre Monsieur [C] [Y] et Madame [I] [G] épouse [Y] à des dommages et intérêts ainsi qu'aux frais irrépétibles.

Subsidiairement, DECLARER Monsieur [H] [P] [J] recevable et bien-fondé en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

DIRE et JUGER qu'en violation des dispositions de l'article 1104 du code civil Monsieur [C] [B] [X] [D] [Y] et Madame [I] [G] n'ont pas exécuté de bonne foi les obligations mises à leur charge par la promesse de vente du 6 janvier 2020 et l'avenant du 5 mars 2020, à savoir, l'obligation de justifier spontanément, à tout le moins dans les délais de la promesse de vente, du ou des refus des organismes financiers de leur consentir un prêt immobilier,

DIRE et JUGER que Monsieur [H] [P] [J] fait la démonstration au sens de l'article 1304-3, alinéa 1, du code civil que Monsieur [C] [B] [X] [D] [Y] et Madame [I] [G] ont empêché l'accomplissement de la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt immobilier, condition établie dans le seul intérêt des défendeurs,

DIRE et JUGER qu'en conséquence la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt immobilier visée à la promesse de vente du 6 janvier 2020 est réputée accomplie en application de l'article 1304-3, alinéa 1, du code civil,

En conséquence,

CONDAMNER solidairement à défaut in solidum Monsieur [C] [B] [X] [D] [Y] et Madame [I] [G] à payer à Monsieur [H] [P] [J] la somme de 128.000€ (CENT VINGT HUIT MILLE EUROS), au titre de l'indemnité d'immobilisation due en application des termes de la promesse de vente du 6 janvier 2020,

DIRE ET JUGER qu'en application de la promesse de vente du 6 janvier 2020, la somme de 64.000€ (SOIXANTE QUATRE MILLE EUROS) séquestrée dans les comptes de l'étude de Maître [A] [E], Notaire, SCP CHEVREUX et ASSOCIES, [Adresse 4] sera versée à Monsieur [H] [P] [J], subsidiairement, CONDAMNER, Maître [A] [E], Notaire, SCP CHEVREUX et ASSOCIES, [Adresse 4] à verser à Monsieur [H] [P] [J] cette somme de 64.000€ (SOIXANTE QUATRE MILLE EUROS),

DEBOUTER Monsieur [C] [B] [X] [D] [Y] et Madame [I] [G] de l'ensemble de leurs demandes fins et conclusions,

CONDAMNER Monsieur [C] [B] [X] [D] [Y] et Madame [I] [G] à payer à Monsieur [H] [P] [J] la somme de 3.500€, (TROIS MILLE CINQ CENT EUROS), à titre de dommages et intérêts en application de l'article 1231-1 anciennement 1147 du code civil, subsidiairement, en application de l'article 1240 anciennement 1382 du code civil,

CONDAMNER Monsieur [C] [B] [X] [D] [Y] et Madame [I] [G] à payer à Monsieur [H] [P] [J] la somme de 6.000€, (SIX MILLE EUROS), au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER Monsieur [C] [B] [X] [D] [Y] et Madame [I] [G] aux entiers dépens de la présente instance dont distraction sera faite au profit de Maître Pascal PERRAULT, Avocat aux offres de droit par application des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.

Sur l'appel incident de Monsieur [J]

RECEVOIR Monsieur [J] en son appel incident,

En conséquence,

INFIRMER le jugement 19 septembre 2022 du tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il a débouté Monsieur [J] de sa demande de condamnation formée contre Monsieur [C] [Y] et Madame [I] [G] épouse [Y] à des dommages et intérêts ainsi qu'aux frais irrépétibles,

En conséquence,

CONDAMNER Monsieur [C] [B] [X] [D] [Y] et Madame [I] [G] à payer à Monsieur [H] [P] [J] la somme de 3.500€, (TROIS MILLE CINQ CENT EUROS), à titre de dommages et intérêts en application de l'article 1231-1 anciennement 1147 du code civil, subsidiairement, en application de l'article 1240 anciennement 1382 du code civil,

CONDAMNER Monsieur [C] [B] [X] [D] [Y] et Madame [I] [G] à payer à Monsieur [H] [P] [J] la somme de 6.000€, (SIX MILLE EUROS), au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titres des frais irrépétibles exposés en première instance,

En tout état de cause

DEBOUTER les parties de leurs plus amples demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER Monsieur [C] [B] [X] [D] [Y] et Madame [I] [G] à payer à Monsieur [H] [P] [J] la somme de 6.000€, (SIX MILLE EUROS), au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la présente instance d'appel ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel par application de l'article 699 du code de procédure civile dont distraction sera faite au profit de Maître Pascal PERRAULT, Avocat aux offres de droit par application des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.

Monsieur [J] expose au préalable que les époux [Y] ont agi avec déloyauté, en annonçant très tardivement par l'intermédiaire de leur notaire leur refus d'acquérir le bien, après avoir tenté de faire baisser le prix de vente et amené le couple [J] à déménager précipitamment pour libérer l'appartement objet de la vente, puis en refusant de justifier du prétendu refus d'organismes bancaires pour l'obtention d'un prêt immobilier alors qu'ils faisaient soutenir par leur conseil le 5 octobre 2020 que la promesse était caduque à défaut de réalisation de la condition suspensive après avoir informé du contraire son mandataire le 9 avril 2020, et enfin en le contraignant à engager la présente procédure tout en tentant de dissimuler leur nouvelle adresse pour tenter d'échapper aux conséquences de leurs actes.

Il soutient par ailleurs que l'article 1304-6 du code civil doit trouver à s'appliquer en l'espèce, les époux [Y] n'ayant pas respecté les obligations mises à leur charge par la promesse de vente en n'ayant pas justifié dans le délai contractuel du ou des refus du ou des organismes financiers, alors qu'il leur a réclamé, en vain, à plusieurs reprises la justification de l'obtention du prêt immobilier annoncé le 9 avril 2020 par Monsieur [Y] et confirmé le 29 avril suivant par son notaire, puis la justification du refus de prêt annoncé par leur conseil le 5 octobre 2020.

Il fait observer que Madame et Monsieur [Y] ne rapportent pas plus devant la cour que devant le premier juge la preuve qu'ils ont sollicité des prêts de montant, durée de remboursement et taux d'intérêt tels que stipulés à la promesse, dans des conditions leu permettant d'avoir une offre de prêt ou un refus d'un établissement bancaire avant le 30 mars 2020, de sorte qu'ils doivent être considérés comme ayant volontairement empêché la réalisation de la condition suspensive.

Il conteste avoir fait preuve d'un comportement déloyal, faisant au contraire observer qu'il a été contraint de vendre son logement rapidement, à un prix inférieur à celui convenu dans la promesse de vente, pour éviter la charge du crédit -relais de 660.000 € qu'il avait lui-même souscrit afin de financer l'acquisition de son nouveau domicile à [Localité 8].

Enfin, il soutient que l'indemnité d'immobilisation ne peut s'analyser en une clause pénale.

Aux termes de ses conclusions du 2 février 2023 auxquelles il est renvoyé pour l'exposé complet de ses moyens, Maître [E] demande à la cour de :

- Déclarer Maître [A] [E], notaire au sein de la SCP CHEUVREUX & ASSOCIES, recevable et bien fondée en ses conclusions.

- Donner acte au notaire de ce qu'il a libéré entre les mains du conseil de Monsieur [H] [J] le séquestre de 64.000 € et qu'il ne détient plus aucun fond.

- Rejeter l'intégralité des demandes de Monsieur et Madame [Y] .

- Débouter les parties de leurs plus amples demandes, fins et conclusions.

- Condamner la partie qui succombera au paiement d'une somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

- Condamner la même aux entiers dépens d'instance, dont distraction au profit de Maître Valérie TOUTAIN de HAUTECLOCQUE, en application de l'article 699 du Code de procédure Civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

- Sur la recevabilité de l'appel incident de Monsieur [J] formé par conclusions du 9 mars 2023

Aux termes de l'article 910-4 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Néanmoins, et sans préjudice de l'alinéa 2 de l'article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.

L'article 909 du même code dispose que l'intimé dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant prévues à l'article 908 pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué.

Enfin, il résulte de l'article 910-1 que les conclusions exigées par les articles 905-2 et 908 à 910 sont celles, adressées à la cour, qui sont remises au greffe et notifiées dans les délais prévus par ces textes et qui déterminent l'objet du litige.

Il s'ensuit que les conclusions par lesquelles l'intimé soulève la caducité de la déclaration d'appel par suite du non-respect par l'appelant du délai de trois mois prescrit par l'article 908 pour conclure ne peuvent constituer les conclusions exigées par l'article 909 au sens de l'article 910-4 susvisé.

En l'espèce, Madame et Monsieur [Y] ont relevé appel par déclaration en date du 27 octobre 2022.

Monsieur [J] a remis au greffe le 27 janvier 2023 à 10 h22, des conclusions aux termes desquelles il demandait à la cour de constater la caducité de la déclaration d'appel, par suite de l'absence de remise de conclusions des appelants dans le délai prévu par l'article 908 du code de procédure civile, lequel expirait ce même jour compte tenu de la date du dépôt de la déclaration d'appel le 27 octobre 2022.

Or, les époux [Y] ont déposé, toujours ce 27 janvier 2023 à 10 h 41, des conclusions sur le fond, lesquelles ont fait courir le délai de trois mois pour conclure de l'intimé.

Dès lors, les conclusions déposées le 27 janvier 2023 par Monsieur [J], qui avaient pour objet de faire juger la caducité de la déclaration d'appel, ne peuvent s'entendre des conclusions remises au greffe et notifiées dans les délais prévus par ces textes et qui déterminent l'objet du litige, de sorte que l'appel incident formé par ses conclusions du 9 mars 2023 est recevable.

- Sur l'indemnité d'immobilisation

Aux termes de l'article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Par application des dispositions des articles 1304 et 1304-3 du même code, l'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain, la condition, suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple, étant réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

Enfin, il résulte de l'article 1304-6 alinéa 3 qu'en cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé. 

Il est constant que la défaillance d'une ou plusieurs conditions suspensives entraîne la caducité de la promesse, même si l'acte ne le prévoit pas expressément (Civ 3ème 30/04/1997, Civ 3ème 28/03/2007, Civ.3ème 06/07/2023 22-16.211)

Il est jugé de manière constante que lorsque la condition est stipulée dans le seul intérêt de l'une des parties, seule cette partie peut se prévaloir de la caducité attachée à la défaillance de la condition avant la date fixée pour la réitération (Civ.3ème, 27 octobre 2016 n°15-23.727).

Toutefois, il appartient au bénéficiaire qui sollicite la protection de la condition suspensive pour invoquer la caducité de la promesse en raison de la défaillance de celle-ci, de démontrer outre cette défaillance, qu'il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente, à défaut de quoi la condition suspensive doit être réputée accomplie par application de l'article 1304-3 du code civil.(Civ.1ère 13/02/2001, 98-17.881 ; Civ.1ère.07/05/2002, 99-17.520)

Ainsi, et si les documents produits par l'acquéreur mettent en exergue une demande de financement non conforme aux prévisions de la promesse ou s'ils ne permettent pas d'établir une demande de financement conforme aux prévisions de la promesse, celui-ci n'est pas fondé à soutenir que la condition suspensive ne s'est pas réalisée pour se prévaloir de la caducité de la promesse, et la condition suspensive est réputée accomplie (Civ.1ère, 09/02/1999, n° 97-10.195 ; )

En l'espèce, il résulte des pièces produites aux débats qu'aux termes de la promesse unilatérale de vente en date du 6 janvier 2020, diverses conditions suspensives ont été prévues, au bénéfice exclusif des bénéficiaires dont celle tenant à l'obtention par ceux-ci, avant le 6 mars 2020, délai prorogé au 30 mars 2020, de deux prêts immobiliers répondant aux caractéristiques suivantes :

un prêt crédit-relais d'un montant maximal de 1.368.700 €, remboursable en deux ans maximum au taux nominal d'intérêt maximal de 1,5% l'an hors assurance ;

un prêt immobilier classique d'un montant maximal de 200.000 €, remboursable en 15 ans maximum au un taux nominal d'intérêt maximal de 1.5% l'an hors assurance.

Il est précisé, en page 10, 13, et 14 de la promesse que :

toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l'emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l'article 1304-3 du code civil ;

l'obtention ou la non-obtention devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant, à défaut de cette notification le promettant aura la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition, et que passé ce délai sans que le bénéficiaire ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes caduques de plein droit, le bénéficiaire pouvant recouvrer les fonds déposés ' en justifiant qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt et que la condition n'est pas défaillie de son fait ; à défaut, les fonds resteront acquis au promettant.

en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme de 128.000 € restera acquise au promettant à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation entre ses mains de l'immeuble formant l'objet de la promesse pendant la durée de celle-ci ;

toutefois, dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente, cette somme sera intégralement restituée au bénéficiaire s'il se prévalait de l'un des cas suivants : (') * si l'une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte'.

La défaillance d'aucune autre condition suspensive que celle de l'obtention des prêts visant à la promesse n'étant invoquée par Madame et Monsieur [Y], il appartient à ces derniers qui soutiennent ne pas être redevables de l'indemnité d'immobilisation, d'établir qu'ils ont sollicité des prêts des montants, durée de remboursement et taux d'intérêt tels que stipulés à la promesse, dans des conditions leur permettant d'avoir une offre de prêt ou un refus d'un établissement bancaire avant le 30 mars 2020, et qu'ils n'ont pas obtenu une réponse positive de l'établissement sollicité avant ce délai.

A défaut de preuve de tous ces éléments, ils sont, en application des termes mêmes de la promesse et des principes ci-avant rappelés, redevables de l'indemnité d'immobilisation, sans que, comme l'a justement relevé le premier juge, il soit besoin pour Monsieur [J] de les avoir sommés par acte extrajudiciaire de justifier de la réalisation de la condition suspensive, dès lors que cette sommation n'a pour effet que de priver les bénéficiaires de la possibilité de justifier au-delà d'un délai de 8 jours de la défaillance de la condition suspensive rendant ainsi automatique le paiement de l'indemnité d'immobilisation, mais non de priver définitivement le promettant de la possibilité de percevoir cette indemnité.

Les époux [Y] produisent des échanges de courriels intervenus entre eux-mêmes et un établissement bancaire, la société BNP PARIBAS, entre le 3 décembre 2019 et le mois de mars 2020, qui permettent seulement d'établir qu'ils ont effectivement entrepris des démarches en vue d'obtenir un financement.

En revanche, ils ne produisent pas la copie de la demande de prêt, ou toute pièce justificative qui permettrait de connaître les caractéristiques du financement qu'ils ont sollicité, cependant qu'ils ne démontrent pas plus que, comme ils le prétendent le plan de financement que leur a adressé la BNP le 28 janvier 2020, faisant état d'un unique prêt de 1.575.972,43 € donc non conforme aux caractéristiques de la promesse, a été établi par l'établissement bancaire au vu de la promesse et des éléments financiers transmis, et non conformément à la demande qu'ils ont déposée.

En effet, les termes du courriel de transmission par la BNP de la proposition de financement du 28 janvier 2020, ayant pour objet « nouveau plan de financement » lequel indique « comme convenu, veuillez trouver ci-joint le plan de financement avec les modifications effectuées », démontrent seulement que des modifications ont été apportées, vraisemblablement par rapport à la demande initiale faite par l'emprunteur, non produite aux débats, mais non que celles-ci ont été imposées par l'organisme bancaire.

De plus, l'argument selon lequel la proposition émanait de la banque elle-même dans l'objectif de faire aboutir l'offre de prêt, apparaît d'autant moins avéré que ce plan de financement porte, outre sur le montant du prix d'acquisition augmenté des frais de négociation, soit 1.342.000 € comme stipulé à la promesse, sur le coût de reprise de crédits à hauteur de 73.272,43 € et sur le coût estimé de travaux à hauteur de 70.000 €, lesquels n'ont pu être inclus d'initiative par la banque mais ont nécessairement été sollicités par les emprunteurs, comme cela est confirmé par l'échange de courriels intervenu sur ce point entre Monsieur [Y] et la BNP le 21 janvier 2020.

Au surplus, il n'est pas inutile de souligner que dans ses courriels à la BNP des 3 décembre et 13 décembre 2019, Monsieur [Y] fait état de montants de prêts différents de ceux stipulés dans la promesse de vente, soit un prêt relais de 1.179.562 € ou 1.199.600 et un crédit LT de 300.000 €, soit supérieur de 100.000 € au montant fixé dans la promesse de vente.

Enfin, les époux [Y], qui ne prétendent pas que leur demande de prêt a fait l'objet d'un refus, produisent un accord de principe de la BNP transmis, certes après le délai de réalisation de la condition suspensive, le 10 avril 2020, alors qu'il résulte du courriel du 20 mars 2020 que la BNP lui a réclamé des devis pour les travaux de 70.000 € ainsi qu'une lettre d'engagement de verser le montant de la vente de son propre bien sur un compte BNP afin de transmettre le dossier au service crédits, document qu'il n'avait toujours pas transmis le 31 mars 2020, comme le révèle le courriel de la BNP du même jour.

Par ailleurs, les époux [Y] versent aux débats un échange de courriels intervenus avec le CIC entre le 7 janvier 2020 et le 30 avril 2020 duquel il résulte que la promesse de vente a été transmise le 7 janvier 2020 à cet établissement qui a accusé réception des documents transmis par Monsieur [Y] le 31 janvier 2020, ainsi qu'une demande de prêt faite auprès de cet établissement le 19 mars 2020 pour un prêt relais de1.120.000 euros remboursable sur 24 mois et un prêt classique de 383.026 euros remboursable sur 180 mois.

Comme l'a justement relevé le premier juge, le prêt classique demandé est d'un montant bien supérieur à celui stipulé à la promesse, et cette demande ayant été faite moins de 15 jours avant la date prévue de la réalisation de la condition suspensive, soit le 30 mars 2020, cela laissait peu de temps pour éditer une offre de prêt dans le délai prévu.

A cela, il convient d'ajouter qu'il ressort du courriel du CIC en date du 23 avril 2020, que cet organisme a bien envoyé à Monsieur [Y], suite à la demande susvisée, des offres de prêt immobilier le 24 mars 2020, soit avant l'expiration du délai de réalisation de la condition suspensive, offres que celui-ci n'a toutefois pas daigné produire aux débats, en se contentant d'indiquer que la demande auprès du CIC était subsidiaire, ce qui ne saurait en aucun cas constituer la preuve d'une défaillance de la condition suspensive.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, il convient de considérer que Madame et Monsieur [Y] ne rapportant pas la preuve qui leur incombe de ce qu'ils ont sollicité des prêts des montants, durée de remboursement et taux d'intérêt tels que stipulés à la promesse, dans des conditions leur permettant d'avoir une offre de prêt ou un refus d'un établissement bancaire avant le 30 mars 2020, et de ce qu'ils n'ont pas obtenu une réponse positive des établissements sollicités avant ce délai, ils ne justifient pas des conditions requises pour la caducité de la promesse, et ont en outre empêché l'accomplissement de la condition suspensive, laquelle est réputée accomplie.

Dès lors, n'ayant pas levé l'option alors que la vente pouvait être passée, ils sont redevables de l'indemnité d'immobilisation.

Par ailleurs, la somme de 168.000 € prévue à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation entre les mains du promettant de l'immeuble formant l'objet de la promesse pendant la durée de celle-ci correspondant à 10% du prix de vente et destinée à la rémunération de l'option d'achat consentie au bénéficiaire n'a pas eu pour effet de le priver de la liberté d'acquérir et ne peut s'analyser comme le sollicitent les époux [Y], en une clause pénale, et partant ne peut être réduite par application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a dit Madame et Monsieur [Y] redevables du paiement de l'indemnité d'immobilisation de 128.000 euros, ordonné la mainlevée du séquestre conventionnel portant sur la somme de 64.000 euros entre les mains de Maître [A] [E] afin qu'elle soit versée à Monsieur [J], et condamné solidairement Madame et Monsieur [Y] à payer à ce dernier la somme de 64.000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation.

- Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur [J]

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, c'est par de justes motifs que la cour adopte que le tribunal a, au rappel de ce que la promesse unilatérale de vente conclue entre Monsieur [J] et les époux [Y] permettait à ces derniers d'exercer l'option consentie dans un certain délai, soit acheter ou ne pas acheter, en contrepartie du versement d'une indemnité d'immobilisation s'ils décidaient de ne pas acquérir alors que les conditions suspensives étaient réalisées, considéré que le seul fait que les bénéficiaires n'aient pas acheté dans le délai prévu ne pouvait être constitutif d'une faute, et que les incidences de leur comportement lors des demandes de prêt ont eu pour conséquence de les rendre redevables d'une indemnité d'immobilisation.

En revanche, il est tout aussi établi que Madame et Monsieur [Y] ont constamment affirmé à Monsieur [J] qu'ils obtiendraient sans difficulté les prêts permettant de financer l'acquisition, et ce encore plus de deux mois après l'expiration du délai de réalisation de la condition suspensive, n'ayant annoncé leur intention de ne pas acquérir malgré l'obtention de financements, que le 8 juin 2020 alors que la signature de l'acte authentique était prévue pour le 22 juin 2020 et que Monsieur [J] avait organisé son propre déménagement durant la période d'urgence sanitaire afin de libérer l'appartement quelques jours avant cette dernière date.

Ce faisant, ils ont fait preuve d'un comportement déloyal qui a causé à Monsieur [J] un préjudice moral qu'il convient de réparer par l'allocation d'une somme de 2.000 €.

Le jugement sera donc infirmé de ce chef.

- Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens, mais à l'infirmer quant à l'application qui y a été faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, dès lors qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [J] l'intégralité des frais non taxables par lui exposés pour faire valoir légitimement ses droits.

Il s'ensuit que Monsieur et Madame [Y] doivent être condamnés à payer à Monsieur [J] la somme de 3.500 € au titre des frais irrépétibles de première instance, ainsi que celle de 4.500 € au même titre en cause d'appel, outre les dépens.

Pour les mêmes motifs, ils sont condamnés à payer à Maître [E] la somme de 1.500 €, et sont déboutés de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Déboute Monsieur [C] [Y] et Madame [I] [G] épouse [Y] de leur demande tendant à déclarer irrecevable l'appel incident formalisé par Monsieur [J] aux termes de ses conclusions du 9 mars 2023 ;

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 19 septembre 2022, sauf en ce qu'il a débouté Monsieur [J] de ses demandes de dommages et intérêts et d'indemnité au titre des frais irrépétibles ;

Statuant de nouveau,

Condamne Monsieur [C] [Y] et Madame [I] [G] épouse [Y] à payer à Monsieur [H] [J] :

la somme de 2.000 € de dommages et intérêts ;

la somme de 3.500 € au titre des frais irrépétibles de première instance ;

Y ajoutant,

Condamne Monsieur [C] [Y] et Madame [I] [G] épouse [Y] aux dépens d'appel, lesquels pourront être recouvrés directement en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par les avocats pour ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision;

Condamne Monsieur [C] [Y] et Madame [I] [G] épouse [Y] à payer :

à Monsieur [H] [J], la somme de 4.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

à Maître [A] [E] la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,