Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 20 JUIN 2024
(n° /2024, 12 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/20297 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEWQX
Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Septembre 2021 -Juge des contentieux de la protection de Bobigny - RG n° 1121000089
APPELANTS
Monsieur [D] [V] [Y]
[Adresse 3]
[Localité 4]
et
Madame [W] [Y]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentés par Me Antoine DEFLANDRE, avocat au barreau de PARIS
INTIMEE
Madame [E] [C] [P] [F]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Sylvie LANGLAIS de la SCP LANGLAIS CHOPIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 7
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Mai 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Anne-Laure MEANO, présidente
Mme Aurore DOCQUINCOURT, conseillère
Mme Murielle PAGE, conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Céline RICHARD
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Anne-Laure Meano, présidente et par Joëlle Coulmance, greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé intitulé 'contrat de location locaux meublés' en date du 18 septembre 2017, Mme [E] [C] [P] [F] a donné en location à M. [D] [Y] et Mme [W] [Y] une maison située [Adresse 1] moyennant un loyer de 1.050 euros, outre les charges, pour une durée d'un an renouvelable.
Le 13 mars 2020, Mme [E] [C] [P] [F] a fait délivrer à M. [D] [Y] et Mme [W] [Y] un congé pour reprendre les lieux aux fins d'habitation personnelle à effet au 17 septembre 2020.
Le 16 octobre 2020, Mme [E] [C] [P] [F] a fait délivrer à M. [D] [Y] et Mme [W] [Y] un commandement de payer la somme de 7904,25 euros au titre des loyers impayés au terme du mois d'octobre 2020 inclus.
Par acte d'huissier délivré le 4 janvier 2021, Mme [E] [C] [P] [F] a fait assigner M. [D] [Y] et Mme [W] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- le constat de la résiliation du bail par l'effet du congé ;
- l'expulsion de M. [D] [Y] et Mme [W] [Y] ainsi que de tous occupants de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ;
- la condamnation solidaire de M. [D] [Y] et Mme [W] [Y] au paiement de la somme de 10.104, 25 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 31 décembre 2020 et majorée des intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2020 ;
- leur condamnation solidaire au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer augmenté des charges jusqu'à la libération effective des lieux ;
- leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- leur condamnation solidaire aux dépens et au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
À l'audience, Mme [E] [C] [P] [F], représentée, a réitéré ses demandes, précisant que la somme actualisée au terme du mois de juin 2021 inclus est de 14.526,56 euros.
M. [D] [Y] et Mme [W] [Y], respectivement cités à domicile et à personne, n'ont pas comparu.
Par jugement réputé contradictoire entrepris du 15 septembre 2021, le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Bobigny a ainsi statué :
DÉCLARE RECEVABLE la demande additionnelle présentée par Mme [E] [C] [P] [F] à l'audience ;
CONDAMNE M. [D] [Y] et Mme [W] [Y] à payer à Mme [E] [C] [P] [F] une somme de 14.526,65 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, arrêtée au terme du mois de juin 2021 inclus et majorée des intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2020 sur la somme de 7.904,25 euros ;
CONSTATE la résiliation du bail en date du 18 septembre 2017 portant sur les lieux situés [Adresse 1] à compter du 17 septembre 2020 ;
ORDONNE l'expulsion de M. [D] [Y] et Mme [W] [Y] et de tous occupants de leur chef des lieux situés [Adresse 1], au besoin avec l'assistance de la force publique, faute pour eux d'avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux ;
CONDAMNE M. [D] [Y] et Mme [W] [Y] à payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer indexé et majoré des charges, sur justificatifs, ou à défaut d'un montant de 1.100 euros, jusqu'à la libération effective des lieux ;
RAPPELLE que l'indemnité d'occupation n'étant due que jusqu'à la libération effective des lieux, elle ne saurait être réclamée au défendeur qui a quitté les lieux, sa part et portion devant être supportée par le défendeur restant dans les lieux ;
REJETTE le surplus des demandes ;
CONDAMNE M. [D] [Y] et Mme [W] [Y] à payer à Mme [E] [C] [P] [F] la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles ;
CONDAMNE M. [D] [Y] et Mme [W] [Y] aux dépens ;
RAPPELLE le caractère exécutoire à titre provisoire de la présente décision.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le 22 novembre 2021 par M. [D] [Y] et Mme [W] [Y],
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 08 février 2022 par lesquelles M. [D] [Y] et Mme [W] [Y] demandent à la cour de :
INFIRMER la décision déférée ;
Statuant à nouveau,
À titre principal,
DÉCHARGER les époux [Y] de leur obligation de paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation en vertu du bien-fondé d'une exception d'exécution à compter de la prise d'effet du bail d'origine et jusqu'à libération effective des lieux ;
Par conséquent,
CONDAMNER Mme [C] [P] [F] au paiement de la somme de 31.900 euros (échéances versées de septembre 2017 à mars 2020) ;
A titre subsidiaire,
DÉCHARGER les époux [Y] de leur obligation de paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation en vertu du bien-fondé d'une exception d'exécution à compter de la mise en demeure de réaliser des travaux du 3 mars 2020 ;
Par conséquent,
CONDAMNER Mme [C] [P] [F] au paiement de la somme de 1.100 euros correspondant à l'échéance de mars 2020 ;
À titre infiniment subsidiaire,
RÉDUIRE le montant des loyers dus sur la période courant de mars 2020 à juillet 2021 à la somme d'1 euro symbolique sur le fondement de l'article 1217 du code civil ;
En tout état de cause,
CONDAMNER Mme [C] [P] [F] à verser aux époux [Y] la somme de 11.000 euros au titre de sa responsabilité délictuelle (devoir d'information) ;
CONDAMNER Mme [C] [P] [F] à verser aux époux [Y] la somme de 9.350 euros (50% de 18.700) au titre du préjudice de jouissance subi et l'abus de droit dont Mme [C] [P] [F] est responsable ;
ANNULER le congé de reprise pour habiter délivré le 13 mars 2020 entaché de fraude ;
CONDAMNER Mme [C] [P] [F] à verser aux époux [Y] la somme de 6.251,36 euros au titre de sa responsabilité contractuelle (préjudice moral) ;
CONDAMNER Mme [C] [P] [F] à verser aux époux [Y] la somme de 5.000 euros au titre de sa responsabilité contractuelle (remplacement mobilier) ;
CONDAMNER Mme [C] [P] [F] à verser aux époux [Y] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 ainsi qu'aux entiers dépens.
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 28 avril 2022 aux termes desquelles Mme [E] [C] [P] [F] demande à la cour de :
Déclarer M. et Mme [Y] mal fondés en leur appel,
Débouter M. [R] [Y] et Mme [W] [Y] de leur demande visant à voir condamner Mme [E] [C] [P] [F] au paiement de la somme de 31.900,00 euros et de leur demande subsidiaire de remboursement de la somme de 1.100,00 euros et la réduction à la somme de 1 euro symbolique des loyers dus pour la période de mars 2020 à juillet 2021,
Les débouter de leur demande d'indemnité à hauteur de 11.000,00 euros au titre de la responsabilité délictuelle,
Les débouter de leur demande de condamnation à hauteur de 9.350,00 euros au titre de préjudice de jouissance,
Les débouter de leur demande d'annulation du congé pour reprise délivré le 13 mars 2020,
Les débouter de leur demande de condamnation à verser la somme de 6.251,36 euros au titre de la responsabilité contractuelle (préjudice moral) et 5.000,00 euros au titre de la responsabilité contractuelle (remplacement mobilier),
Les débouter de leur demande de condamnation à verser la somme de 3.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Confirmer purement et simplement le jugement du 15 septembre 2021 en ce qu'il a :
- Déclaré recevable la demande additionnelle présentée par Mme [E] [C]
[P] [F] à l'audience,
- Condamné M. [R] [Y] et Mme [W] [Y] à payer à Mme [E] [C] [P] [F] la somme de 14.526,65 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au terme du mois de juin 2021 inclus et majorés des intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 220 sur la somme de 7.904,25 euros,
- Constaté la résiliation du bail en date du 18 septembre 2017 portant sur les lieux situés [Adresse 1] à compter du 17 septembre 2020,
- Ordonné l'expulsion de M. [R] [Y] et Mme [W] [Y] et de tous occupants de leur chef des lieux situés [Adresse 1] au besoin avec l'assistance de la force publique,
- Condamné M. [R] [Y] et Mme [W] [Y] à payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer indexé et majoré des charges, sur justificatif, ou à défaut d'un montant de 1.100 euros jusqu'à la libération effective des lieux,
- Rappelé que l'indemnité d'occupation n'étant due que jusqu'à la libération effective des lieux, elle ne saurait être réclamée au défendeur qui à quitter les lieux, sa part et portion devant être supportée par le défendeur restant dans les lieux,
- Rejeté le surplus des demandes,
- Condamné M. [R] [Y] et Mme [W] [Y] à payer à Mme [E] [C] [P] [F] la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles,
- Condamné M. [R] [Y] et Mme [W] [Y] aux dépens,
- Rappelé le caractère exécutoire à titre provisoire de la présente décision.
Condamner M. [R] [Y] et Mme [W] [Y] aux entiers dépens d'appel ainsi qu'au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Il convient de constater que les époux [Y] ont quitté les lieux suite à l'attribution d'un logement social entre août et octobre 2021, et que Mme [C] [P] [F] a repris les lieux, la date précise de restitution des clés n'étant pas déterminée par les pièces produites.
Sur la résiliation du bail par l'effet du congé
Les époux [Y] font grief au jugement entrepris d'avoir constaté la résiliation du bail à compter du 17 septembre 2020 par l'effet du congé, alors, selon eux, que ce congé est frauduleux et doit être annulé. Ils affirment que Mme [C] [P] [F] a changé plusieurs fois d'adresse au cours de la procédure, que les photos du logement prouvent que celui-ci est vacant, et qu'une vidéo démontrerait qu'elle n'occuperait toujours pas le bien en janvier 2022 et aurait manifestement entrepris des travaux de réfection du logement. Ils sollicitent en conséquence l'annulation du congé et la condamnation de Mme [C] [P] [F] au paiement de la somme de '6251,36 euros au titre de sa responsabilité contractuelle (préjudice moral' du fait de la délivrance d'un congé frauduleux, ainsi qu'il résulte du dispositif de leurs conclusions qui seul saisit la cour en application de l'article 954 du code de procédure civile.
Mme [C] [P] [F] répond qu'elle réside bien dans le logement litigieux qu'elle a repris après avoir fait exécuter des travaux nécessités par l'état 'déplorable'des lieux après le départ des époux [Y], et précise qu'elle s'est auparavant retrouvée dans une situation personnelle difficile suite à sa séparation l'ayant conduit notamment à être hébergée chez sa fille.
Il convient de constater que les époux [Y], qui soutiennent que Mme [C] [P] [F] n'aurait pas repris le logement loué pour y habiter personnellement suite au congé délivré, n'en rapportent pas la preuve par les pièces produites. En effet, les photographies non datées d'une maison non localisée produites en pièce 27, sur lesquelles aucun nom ne figure sur la boîte à lettres, ne peuvent suffire à prouver que le logement litigieux serait inoccupé depuis leur départ des lieux, tandis que la vidéo évoquée n'est pas produite.
Au demeurant, cette vidéo démontrerait, selon les conclusions des époux [Y], que Mme [C] [P] [F] a fait effectuer des travaux dans le logement en janvier 2022, ce qu'elle ne conteste pas. Celle-ci justifie pour sa part par les attestations de MM. [T] [X] et [U] [S] [N] [G] que ceux-ci ont effectué gracieusement à compter d'octobre 2021 des travaux à son domicile pour remettre la maison en état. M. [Z] [K], M. [A] [O] et Mme [H] [L], voisins de la maison litigieuse, attestent que Mme [C] [P] [F] y réside depuis début février 2022 après de nombreux travaux. Elle communique également des factures de novembre 2021 et février 2022 de TotalEnergies à l'adresse de la maison litigieuse.
Il convient dès lors de juger que la preuve que Mme [C] [P] [F] aurait commis une fraude en faisant délivrer le congé pour reprise personnelle des lieux n'est pas rapportée, de sorte qu'il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté la résiliation du bail à compter du 17 septembre 2020, sauf à juger que l'expulsion est devenue sans objet du fait du départ des lieux.
Il y a lieu dès lors de débouter les époux [Y] de leur demande d'annulation du congé pour fraude. Ils seront également déboutés de leur demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi du fait du congé, dès lors que le congé n'est pas jugé frauduleux.
Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté a résiliation du bail en date du 18 septembre 2017 portant sur les lieux situés [Adresse 1] à compter du 17 septembre 2020 par l'effet du congé.
Il sera également confirmé en ce qu'il a condamné les époux [Y] à payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer indexé et majoré des charges sur justificatifs, ou à défaut d'un montant de 1100 euros, et ce à compter de la date d'effet du congé et jusqu'à la libération des lieux.
Sur l'arriéré locatif
Les époux [Y] ne contestent pas le montant de la dette locative arrêtée par le premier juge à la somme de 14.526,65 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation au mois de juin 2021, mais sollicitent l'application de l'exception d'inexécution au visa de l'article 1217 du code civil, en faisant valoir que le rapport de recherche de fuite du 6 mars 2020 et le rapport d'enquête des services de la mairie du 3 juillet 2020 démontrent que le logement était indécent, en raison notamment d'une présence anormale d'humidité dans l'ensemble du logement ayant occasionné le développement de moisissures dues à des infiltrations par la façade et par la toiture. Ils affirment que le logement était de ce fait inhabitable, de sorte qu'ils n'avaient pas à payer de loyer, et ce, à titre principal, depuis leur entrée dans les lieux, et à titre subsidiaire depuis la mise en demeure adressée à la bailleresse le 3 mars 2020 ; à titre infiniment subsidiaire, ils sollicitent la réduction de loyer à l'euro symbolique à compter de mars 2020 jusqu'au 8 août 2021, date à laquelle ils déclarent avoir quitté les lieux.
Mme [C] [P] [F] répond que la maison était en bon état à l'entrée dans les lieux, qu'elle s'est rendue sur place avec un étanchéiste et un plombier en janvier 2020, et que ceux-ci ont constaté que les fuites provenaient de la douche mal installée par les locataires à la place de la baignoire, outre que le chauffage ne fonctionnait pas. Elle affirme que les nombreuses modifications et le mode d'occupation sont seuls à l'origine de l'apparition de moisissures et de problèmes d'humidité.
S'agissant de l'exception d'inexécution invoquée par les locataires, il convient de rappeler que, si les désordres constatés ne rendent pas le logement totalement inhabitable, la suspension du paiement des loyers n'est pas justifiée (Civ. 3ème , 9 septembre 2021, n°20-12.347).
De plus il ne saurait être invoqué d'exception d'inexécution à partir de la date d'effet du congé, et donc de la fin de tout contrat liant les parties, soit au delà du 17 septembre 2020.
Les sommes dues au delà de cette date, sont donc en réalité des indemnités d'occupation mises à la charge des occupants sans droit ni titre, dont le montant est fixé au regard des principes régissant cette indemnité, en l'absence de toute obligation contractuelle de la part du propriétaire.
L'indemnité d'occupation trouve en effet son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l'article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.
Ayant pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l'indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.
Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit ,sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit.
En l'espèce, les époux [Y] produisent au soutien de leurs prétentions un rapport de recherche de fuite établi le 6 mars 2020 par la société SBR mandatée par leur assurance protection juridique, lequel mentionne les constats suivants, après recherche de fuite effectuée avec un testeur d'humidité et une caméra thermique :
- de l'humidité est constatée dans la chambre (16%) et dans les WC (18%),
- infiltration par façade ;
- infiltration par la toiture ;
- pas de ventilation ;
- les joints de carrelage défectueux causent de l'humidité.
Il mentionne également la présence de moisissures sur les murs dans toutes les pièces.
Ils communiquent également un rapport de visite établi par la direction de la proximité urbaine de la mairie de [Localité 6] le 3 juillet 2020, qui conclut à l'existence de plusieurs infractions au règlement sanitaire départemental, notamment :
- revêtements dégradés dans le cabinet d'aisances, le séjour, l'entrée et la chambre n°2,
- infiltrations d'eau dans la chambre n°3 et le séjour,
- présence de moisissures dans le cabinet d'aisances et les chambres,
- insuffisance du système de ventilation dans la cuisine,
- absence d'ouvrant donnant à l'air libre dans la chambre n°1,
- absence de moyen de chauffage fixe dans la chambre n°3,
- installation électrique dangereuse due à l'accès direct à des fils électriques dans le séjour, la chambre n°1 et la chambre n°2.
Mme [C] [P] [F] a été mise en demeure le 5 août 2020 par la mairie de mettre fin aux désordres dans un délai de trois mois.
Pour contester la matérialité et l'imputabilité des désordres, Mme [C] [P] [F] produit deux attestations :
- une attestation de M. [B] [I], couvreur, lequel indique s'être rendu sur place avec le concubin de la bailleresse en décembre 2019, avoir constaté que le chauffage n'était pas allumé et avoir 'tout de suite vu que le problème des infiltrations venait de la douche mal posée (pas de porte) et non de la toiture' ; il précise être revenu sur les lieux en janvier 2020 pour y changer 4 tuiles légèrement fêlées sur la toiture du garage et avoir 'refait l'étanchéité au dessus des deux chambres alors que l'ancienne était encore en très bon état, mais par rapport à son locataire, Mme [F] a préféré la refaire' ;
- une attestation de M. [J] [M], plombier-maçon, lequel indique s'être rendu sur place avec Mme [F] au mois de janvier 2020 et ajoute 'quand j'ai vu l'état de la douche mal posée et pas de porte, j'ai vu tout de suite l'origine des infiltrations d'eau en dessous du bac à douche'; il précise que le locataire a refusé qu'il intervienne et a indiqué qu'il allait réparer la douche lui-même ; il indique que le chauffage n'était pas allumé, pas plus qu'en février 2020 lorsqu'il était revenu 'pour ouvrir deux bouches d'aération dans une des chambres à la demande de son locataire'.
Il convient de juger que ces deux attestations, selon lesquelles les désordres proviendraient, d'une part de la douche mal posée par les locataires, et de l'autre de l'absence de chauffage, sont contredites par les constats objectifs effectués tant par la société BSR mandatée par la compagnie d'assurance, laquelle mentionne des infiltrations par la façade et par la toiture, mais aucun désordre en provenance de la douche, que par le rapport de visite de la mairie, qui mentionne des infiltrations dans la chambre 3 et le séjour et une insuffisance de ventilation dans la cuisine, mais aucun désordre affectant la cabine de douche, alors que chaque pièce est décrite avec minutie dans le rapport.
Au demeurant, M. [I] mentionne avoir 'refait l'étanchéité au dessus des deux chambres', ce qui présupposerait que l'état de la toiture le nécessitait a minima ; aucune facture n'est toutefois communiquée à ce titre.
S'agissant de l'absence de chauffage, les époux [Y] communiquent, au soutien de leur demande de dommages et intérêts pour manquement à l'obligation d'information qui sera examinée ci-après, un échéancier de gaz du 19 juin 2019 mentionnant que les mensualités 'ont été calculées à partir de votre consommation relevée pour la période antérieure et correspondent à une consommation annuelle prévisionnelle de 20708 kWh'. Il en résulte que la maison était nécessairement chauffée, de sorte que les deux attestations produites par la bailleresse sont sujettes à caution.
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la maison louée présentait des désordres susceptibles de relever de points d'indécence, sur lesquels il sera statué ci-après lors de l'examen de la demande formée par les époux [Y] au titre du préjudice de jouissance. Toutefois, la preuve que ces désordres auraient rendu le logement totalement inhabitable n'est pas rapportée.
En conséquence, l'exception d'inexécution ne sera pas retenue, et il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné les époux [Y] au paiement de la somme de 14.526,65 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au mois de juin 2021 inclus et majorée des intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2020, date du commandement de payer, sur la somme de 7904,25 euros exigible à cette date. Il sera également confirmé s'agissant de l'indemnité d'occupation, qui n'est pas critiquée en tant que telle par les époux [Y].
Il convient dès lors de débouter les époux [Y] de leurs demandes de condamnation de Mme [C] [P] [F] au paiement, à titre principal, de la somme de 31.900 euros au titre des échéances versées de septembre 2017 à mars 2020, et à titre subsidiaire, de la somme de 1100 euros correspondant à l'échéance de mars 2020.
Les désordres relevés ne sont pas d'une ampleur telle qu'ils justifient la réduction du montant du loyer à la somme de 1 euro symbolique sur la période courant de mars 2020 à septembre 2020, demande fondée également sur l'exception d'inexécution qui a été écartée.
Pour la période du 18 septembre 2020 à juillet 2021, leur demande vise de façon erronée des 'loyers' ; s'agissant en réalité d'indemnités d'occupation, cette demande sera rejetée au regard de l'ensemble des éléments précités.
Les époux [Y] seront dès lors déboutés de leur demande à ce titre.
Sur les autres demandes reconventionnelles des époux [Y]
*Les dommages et intérêts pour manquement de la bailleresse à son obligation d'information précontractuelle
Au soutien de leur demande, les époux [Y] font valoir d'une part que la bailleresse ne leur a pas communiqué le diagnostic de performance énergétique, alors que le logement s'est avéré énergivore ainsi qu'en atteste leur consommation de gaz, de près du double de la moyenne pour un logement de même taille. Ils soutiennent d'autre part que le métrage du logement était erroné, en ce que le contrat de bail renouvelé du 18 avril 2018 qu'ils produisent en pièce 2 porte mention d'une surface habitable de 155 m², alors que le service de direction de la proximité urbaine de la mairie a mesuré une superficie de l'ordre de 60 m². Ils sollicitent en conséquence la condamnation de la bailleresse à leur payer la somme de 11.000 euros représentant 10 mois de loyer au titre de sa 'responsabilité délictuelle pour indemniser la perte de chance de ne pas conclure ce bail faute d'avoir été dûment informés'.
Mme [C] [P] [F] répond que le diagnostic de performance énergétique leur a été adressé, qu'ils ne justifient pas de leur surconsommation, que le contrat de bail daté du 18 avril 2018 est un faux document pour lequel elle leur fait sommation de produire l'original, et que les locataires ne peuvent raisonnablement soutenir avoir été trompés sur la superficie de la maison avec une telle différence de 90 m².
S'agissant du diagnostic de performance énergétique, si son annexion au contrat de bail est prévu par l'article 3-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, ce qui n'a pas été fait en l'espèce, le diagnostic produit datant du 3 mars 2020 et sa remise aux locataires n'étant pas justifiée, il convient de constater que la loi ne prévoyait aucune sanction en cas de défaut de fourniture du DPE à la date de conclusion du bail, et qu'il n'a qu'une valeur informative.
En outre, le fait que la consommation annuelle estimée par le fournisseur d'énergie en 2019 (de 20708 kWh) soit supérieure à la consommation moyenne d'une petite maison de 70 m², estimée par ce fournisseur à 11050 kWh, doit être au demeurant relativisé, dès lors que l'intitulé du document informatif produit en pièce 24 est 'quelle est la consommation moyenne de gaz des français - une consommation moyenne qui dépend du type de foyer', et qu'il en résulte 'qu'en 2018, une personne vivant seule dans un appartement bien isolé consommait en moyenne 1000 kWh de gaz par an contre 7000 kWh pour un foyer composé de 5 habitants', alors que le foyer des époux [Y] était composé de 4 personnes ; il est également précisé dans ce document que la consommation de gaz moyenne d'un logement dépend également des habitudes du foyer, selon qu'il est chauffé en continu ou seulement le soir et le week-end.
Au demeurant, à supposer que le diagnostic de performance énergétique établi en 2020 ait été communiqué aux époux [Y] lors de la conclusion du bail, ledit DPE n'était pas de nature à dissuader les locataires de prendre le logement à bail puisqu'il s'est avéré en réalité optimiste quant à la réalité des consommations d'énergie du logement, dès lors qu'il mentionne une consommation de 12613 kWh, soit à peine supérieure à la consommation moyenne d'une maison de même superficie d'après le document produit en pièce 24. Il en résulte qu'aucune perte de chance de ne pas avoir loué le bien n'est établie.
S'agissant du métrage de la maison, le bail produit par les deux parties, conclu le 18 septembre 2017, ne mentionne aucun métrage. Si l'exemplaire d'un second bail en date du 18 avril 2018 est produit en copie par les époux [Y], Mme [C] [P] [F] conteste son authenticité. Il convient de constater que ce second bail n'a aucune raison d'être, alors que le bail du 18 septembre 2017 était conclu pour une durée d'un an renouvelable par tacite reconduction, et que toutes les autres clauses sont inchangées, à l'exception de la mention ' surface habitable : 155 m²'. Au demeurant, à le supposer authentique, il ne saurait permettre d'établir que les époux [Y] auraient été trompé à l'origine des relations contractuelles, soit le 18 septembre 2017, sur le métrage de la maison. A titre surabondant, il sera observé qu'une telle erreur de métrage ne pouvait manquer d'être constatée par les locataires, en ce qu'il s'agit d'une différence de plus du double.
En conséquence, aucun manquement imputable à la bailleresse n'est démontré à ce titre, et il convient de débouter les époux [Y] de leur demande.
* Les dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance du fait de l'indécence du logement et du fait de l'abus de droit de la bailleresse
Les époux [Y] font valoir que la bailleresse a 'maquillé' les désordres lors de la prise à bail, mais que ces derniers sont rapidement réapparus, qu'ils ont mis en demeure leur bailleresse de réaliser des travaux dès le 10 mars 2020, mais qu'elle n'y a pas remédié, les contraignant à demeurer enfermés dans un logement indécent pendant le premier confinement, leur état de santé physique et psychologique et surtout l'asthme de leur fils ne cessant de se dégrader. S'agissant de l'abus de droit, ils affirment que Mme [C] [P] [F] a diligenté à leur encontre une procédure d'expulsion en violation de l'article 1719 1° du code civil. Ils sollicitent la somme de 9350 euros, soit la moitié des loyers entre mars 2020 et juillet 2021.
Il résulte des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 (applicable aux locaux meublés en application de l'article 25-3 de ladite loi) que le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent.
L'obligation de délivrance d'un logement décent a un caractère d'ordre public et l'acceptation des lieux en l'état par le preneur ou son information préalable ne libère pas le bailleur de son obligation de remettre un logement décent (3e Civ, 2 février 2010, n 09-12.691; Civ. 3ème 15 décembre 2004, Bull 239, pourvoi 02-20.614), seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail (3e Civ, 4 juin 2013, n 11-27.650).
Selon l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :
1 - 'il assure le clos et le couvert (...) ; les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation';
5. 'Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement';
6. 'Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements'.
Or, en l'espèce, ainsi qu'il a été indiqué plus haut, il résulte du rapport de recherche de fuite établi le 6 mars 2020 par la société SBR et du rapport de visite établi par la direction de la proximité urbaine de la mairie de [Localité 6] du 3 juillet 2020, que l'humidité et les moisissures constatées dans le logement sont dues à des infiltrations par la façade et par la toiture, visibles dans la chambre n°3 et dans le séjour, outre que le système de ventilation dans la cuisine est insuffisant et que l'installation électrique est dangereuse en raison de l'accès direct à des fils électriques dans le séjour, la chambre n°1 et la chambre n°2.
Ces éléments, constitutifs d'indécence, ont nécessairement causé un préjudice de jouissance aux époux [Y] et à leurs enfants, contraints de résider dans un logement humide et affecté de moisissures dans la quasi totalité des pièces, et ce à compter de mars 2020, date des premières doléances des locataires suivies des rapports précités, et jusqu'à leur départ des lieux à l'été 2021. Ils justifient par un certificat médical en date du 6 août 2020 que l'état de santé de leur fils né en 2015 'nécessite un logement sain et sec'.
Ce préjudice doit toutefois être apprécié en tenant compte du fait que le contrat de bail a pris fin au 17 septembre 2020.
A partir de cette date, les époux [Y] ne sauraient invoquer un trouble de jouissance découlant du manquement du bailleur à son obligation contractuelle de délivrance d'un logement décent et en bon état d'entretien.
Ils ne démontrent l'existence d'aucune faute de nature non contractuelle sur la période suivante, alors qu'ils se sont maintenus dans les lieux sans droit ni titre alors qu'un congé leur a valablement été donné.
En revanche, la présente procédure initiée par Mme [C] [P] aux fins de voir constater la résiliation du bail par l'effet du congé, d'expulsion et de condamnation des époux [Y] au paiement de l'arriéré locatif n'était pas prohibée par l'article 1719 1° du code civil, lequel dispose que 'lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant', dès lors que la preuve que les locaux étaient totalement impropres à l'habitation n'est pas démontré en l'espèce.
Au demeurant la délivrance d'un congé pour reprise ne peut s'apparenter à une résiliation judiciaire du contrat de bail au sens de l'article 1719 1°du code civil.
Il convient dès lors de fixer à la somme de 4000 euros le montant des dommages et intérêts que Mme [C] [P] [F] sera condamnée à leur payer en réparation de leur préjudice de jouissance.
* La demande au titre du remplacement du mobilier
Au soutien de leur demande de condamnation de Mme [C] [P] [F] au paiement de la somme de '5000 euros au titre de sa responsabilité contractuelle (remplacement du mobilier)' formulée au dispositif de leurs conclusions, qui seule saisit la cour en application de l'article 954 du code de procédure civile, les époux [Y] font valoir que l'indécence du logement a dégradé le mobilier de sorte qu'ils ont été contraints de le remeubler alors même qu'il s'agissait d'une location meublée. Ils affirment avoir dû acheter un sommier et son matelas pour le couchage d'un de leurs fils 'puisque le logement n'en était pas doté' pour un montant de 769 euros, outre des meubles de rangement pour 138,35 euros. Ils déclarent avoir été contraints d'équiper leur nouveau domicile une nouvelle fois à hauteur de 5344,01 euros.
Le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 liste en son article 2 le mobilier minimum d'un logement meublé, au nombre desquels figure :
1° une literie comprenant couette ou couverture
9° étagères de rangement.
Si le contrat de bail ne comporte aucun inventaire et état détaillé du mobilier, pourtant exigé par l'article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989, l'absence de preuve de la présence de mobilier suffisant se résout en requalification du contrat en contrat de bail soumis au titre I de la loi du 6 juillet 1989, mais ne fait pas obligation au bailleur de fournir à ses frais le mobilier manquant ; au demeurant, les époux [Y] soutiennent dans leurs écritures qu'ils ont quitté les lieux 'en date du 8 août 2020, qu'ils avaient préalablement vidés', de sorte que la preuve que le mobilier acquis en 2017 (un sommier, un matelas et meuble de rangement) aurait été laissé dans les lieux à la sortie n'est pas établi. Au surplus, les époux [Y] ne soutiennent pas que le local était dépourvu de toute literie, mais seulement d'un lit pour un de leurs fils.
Il n'est pas justifié par les pièces produites que du mobilier appartenant aux époux [Y] aurait été dégradé du fait de l'humidité des lieux.
Quant au mobilier acquis après leur déménagement, celui-ci ne saurait être remboursé par la bailleresse, dès lors que le bail a été valablement résilié par un congé qui n'est pas jugé frauduleux.
En conséquence, il convient de débouter les époux [Y] de leur demande à ce titre.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Le sens de la présente décision commande d'infirmer le jugement entrepris s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.
Chaque partie succombant pour partie en ses prétentions, il convient de partager les dépens de première instance et d'appel à hauteur de 50% à la charge de M.et Mme [Y] et de 50% à la charge de Mme [C] [P] [F].
Pour les mêmes motifs, il ne sera pas prononcé de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf à juger que l'expulsion est devenue sans objet, et en ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile,
Et statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne Mme [E] [C] [P] [F] à payer à M. [D] [Y] et Mme [W] [Y] la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance,
Déboute M. [D] [Y] et Mme [W] [Y] du surplus de leurs demandes,
Dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Partage les dépens de première instance et d'appel à hauteur de 50% à la charge de M. [D] [Y] et Mme [W] [Y] et de 50% à la charge de Mme [E] [C] [P] [F],
Rejette toutes autres demandes.
La greffière Le président
