Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRET DU 20 JUIN 2024
(n° /2024, 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/20255 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEWNY
Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Septembre 2021 -Juge des contentieux de la protection d'AUBERVILLIERS - RG n° 1121000448
APPELANTS
Monsieur XX [L] [G]
[Adresse 6]
[Localité 4]
Représenté par Me Virginie TEICHMANN, avocat au barreau de PARIS, toque : A353
(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2021/044353 du 27/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
Madame XX [C] [P] épouse [L] [G]
[Adresse 6]
[Localité 5]
Représentée par Me Virginie TEICHMANN, avocat au barreau de PARIS, toque : A353
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/044353 du 27/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
INTIMEE
OPH EPIC SEINE SAINT DENIS HABITAT
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0515
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Mai 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Anne-Laure MEANO, présidente
Mme Aurore DOCQUINCOURT, conseillère
Mme Murielle PAGE, conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Céline RICHARD
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Anne-Laure Meano, présidente et par Joëlle Coulmance, greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE :
Suivant acte sous seing privé du 3 juillet 2009, l'office HLM Seine Saint Denis Habitat a donné en location à M. [L] [G] et Mme [P] [C] épouse [L] [G] des locaux à usage d'habitation situés [Adresse 2] moyennant un loyer initial principal de 523,12 euros révisable hors charges.
Par acte d'huissier en date du 26 février 2020, Seine Saint Denis Habitat a fait délivrer à M. [L] [G] et Mme [P] [C] épouse [L] [G] un commandement de payer d'un montant en principal de 5.967,03 euros au 18 février 2020 visant la clause résolutoire.
Par acte d'huissier de justice en date du 8 février 2020, Seine Saint Denis Habitat a fait assigner M. [L] [G] et Mme [P] [C] épouse [L] [G] devant le juge des contentieux de la protection d'Aubervilliers, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, aux fins de :
- constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise au profit de Seine Saint Denis Habitat ;
- ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de M. [L] [G] et Mme [P] [C] épouse [L] [G] ainsi que de tous occupants de leur chef sous astreinte de 230 euros par jour de retard à compter de la date de la décision à intervenir et ce avec l'assistance de la force armée et d'un serrurier, si besoin est, des lieux dont s'agit sis [Adresse 2],
- condamner solidairement M. [L] [G] et Mme [P] [C] épouse [L] [G] au paiement de la somme principale de 10.040,44 euros à titre de loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'au terme de novembre 2020 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation jusqu'à parfait paiement ;
- condamner in solidum M. [L] [G] et Mme [P] [C] épouse [L] [G] à payer provisoirement à Seine Saint Denis Habitat à compter du 1er janvier 2021, une indemnité d'occupation égale au montant actuel du loyer plus les charges et taxes locatives laquelle sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer qui était prévu au contrat jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clefs, le procès verbal d'expulsion ou de reprise ;
- ordonner à M. [L] [G] et Mme [P] [C] épouse [L] [G] d'avoir à remettre à Seine Saint Denis Habitat sous astreinte de 77 euros par jour de retard, à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, leur attestation d'assurance contre les risques locatifs ;
- les condamner solidairement à verser à Seine Saint Denis Habitat la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer et les frais d'exécution de la décision à intervenir.
Par jugement réputé contradictoire entrepris du 10 septembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Aubervilliers a ainsi statué :
CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 3 juillet 2009 liant les parties et par conséquent la résiliation du bail sis [Adresse 2] à compter du 8 août 2020 ;
CONDAMNE M. [G] [L] et Mme [P] [C] épouse [L] à payer solidairement à Seine Saint Denis Habitat la somme de 13.995,99 euros arrêtée au 28 juin 2021, mois de mai 2021 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, somme de laquelle il conviendra de déduire les sommes versées postérieurement et/ou non prises en compte dans le décompte, avec intérêts légaux à compter de la présente décision ;
ORDONNE à défaut de départ volontaire, l'expulsion de M. [G] [L] et Mme [P] [C] épouse [L] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier ;
DIT que l'expulsion ne pourra être mise en oeuvre qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant le commandement d'avoir à quitter les lieux ;
DIT que le sort des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux est régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
RAPPELLE que l'article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution prévoit qu'il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ;
CONDAMNE M. [G] [L] et Mme [P] [C] épouse [L] à payer in solidum à Seine Saint Denis Habitat une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer actualisé et des charges, en subissant les augmentations légales, à compter du mois de juillet 2021 et jusqu'à la complète libération des lieux qui interviendra par la remise des clés ;
CONSTATE le désistement de Seine Saint Denis Habitat de sa demande au titre de l'attestation assurance habitation ;
DÉBOUTE Seine Saint Denis Habitat du surplus de ses demandes ;
DÉBOUTE M. [G] [L] et Mme [P] [C] épouse [L] de leur demande de délais de paiement ;
CONDAMNE M. [G] [L] et Mme [P] [C] épouse [L] à payer in solidum les dépens de l'instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 26 février 2020 et de l'assignation à la présente procédure, à l'exclusion des frais d'exécution forcée qui ne sont qu'hypothétiques ;
CONDAMNE M. [G] [L] et Mme [P] [C] épouse [L] à payer à Seine Saint Denis Habitat in solidum la somme de 250 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente 'ordonnance' est assortie de droit de l'exécution provisoire.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu l'appel interjeté le 22 novembre 2021 par M. [L] [G] et Mme [P] [C] épouse [L] [G],
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 09 août 2022 par lesquelles M. [L] [G] et Mme [P] [C] épouse [L] [G] demandent à la cour de :
Infirmer le jugement rendu le 10 septembre 2021 par le juge des contentieux de la protection siégeant en sa chambre de proximité d'Aubervilliers.
En conséquence,
À TITRE PRINCIPAL :
Prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire.
Accorder à M. et Mme [L] [G] le report du paiement des sommes qui pourraient être restées dues à l'OPH Seine Saint Denis Habitat, et les autoriser à s'acquitter de cette dette en 35 versements mensuels consécutifs de 5 euros en sus des loyers et charges courants, le 36ème versement devant solder la totalité de la dette et suspendre les effets de la clause résolutoire du bail dans la mesure de ces délais.
Juger que les sommes correspondant aux échéances reportées ne porteront pas intérêt.
À TITRE SUBSIDIAIRE :
Appliquer le délai de deux mois prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution.
Appliquer la prorogation du délai prévu à l'article précité par un délai de trois mois en application de l'article L.412-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Dire et juger que l'expulsion aurait en l'espèce pour M. et Mme [L] [G] des conséquences d'une exceptionnelle dureté.
Accorder un délai supplémentaire de trois ans à compter de la signification de la décision à intervenir pour quitter les lieux eu égard aux circonstances particulières de l'espèce sur le fondement des dispositions des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution.
Fixer le montant de l'indemnité d'occupation à hauteur du loyer actuel.
EN TOUT ETAT DE CAUSE :
Débouter l'OPH Seine Saint Denis Habitat de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
Débouter l'OPH Seine Saint Denis Habitat de sa demande de 2.500 euros d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de sa demande au titre des dépens.
Vu les dernières conclusions remises au greffe le 18 janvier 2024 aux termes desquelles Seine Saint Denis Habitat (OPH) demande à la cour de :
Débouter M. [G] [L] et Mme [P] [C] épouse [L] de leur appel, et de l'ensemble de leurs demandes en toutes fins qu'elles comportent
Confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions sauf à réactualiser le quantum de la dette locative.
En conséquence,
Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 3 juillet 2009 liant les parties et par conséquent la résiliation du bail sis [Adresse 2] à compter du 8 août 2020,
Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu entre les parties aux torts exclusifs de M. [G] [L] et Mme [P] [C] épouse [L].
Condamner M. [G] [L] et Mme [P] [C] épouse [L] à payer solidairement à Seine-Saint-Denis habitat (OPH) la somme de 11.324,63 euros arrêtée au 5 janvier 2024, mois de décembre 2023 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,
Ordonner à défaut de départ volontaire, l'expulsion de M. [G] [L] et Mme [P] [C] épouse [L] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier,
Dire que l'expulsion ne pourra être mise en oeuvre qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant le commandement d'avoir à quitter les lieux,
Rappeler que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Condamner M. [G] [L] et Mme [P] [C] épouse [L] à payer in solidum à Seine-Saint-Denis habitat (OPH) une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, laquelle sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer qui était prévu au contrat et sera due jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clefs, le procès-verbal d'expulsion, ou de reprise.
Débouter M. [G] [L] et Mme [P] [C] épouse [L] de toutes leurs demandes,
Condamner M. [G] [L] et Mme [P] [C] épouse [L] à payer solidairement à Seine Saint Denis Habitat la somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner solidairement M. [G] [L] et Mme [P] [C] épouse [L] aux entiers dépens de première instance et d'appel, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l'assignation ainsi que les frais d'exécution de l'arrêt à intervenir, dont distraction au profit de Maître Bouzidi-Fabre en application de l'article 699 du code de procédure civile.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et les délais de paiement suspensifs
Aux termes de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été délivré le 26 février 2020. Compte tenu des dispositions de l'article 4 de l'ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire, le délai d'acquisition de la clause résolutoire a expiré le 8 août 2020, ainsi que l'a relevé à juste titre le premier juge. Or, à cette date, il n'est pas contesté que les époux [L] [G] n'avaient pas réglé la dette dans son intégralité.
Il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 8 août 2020.
En vertu de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, "le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative".
Au soutien de leur demande d'infirmation du jugement entrepris qui les a déboutés de leur demande de délais de paiement suspensifs du jeu de la clause résolutoire, les époux [L] [G] font valoir qu'ils sont parents de 6 enfants dont 3 placés et un majeur, que Mme [L] [G] est bénéficiaire de l'AAH et que M. [L] [G] ne travaille pas.
Seine Saint Denis Habitat réplique que la dette, si elle a diminué depuis le jugement entrepris, en ce qu'elle s'élève à la somme de 11.324,63 euros arrêtée au 5 janvier 2024, terme de décembre 2023 inclus, n'a pas baissé du fait des règlements des locataires mais grâce à des rappels APL intervenus en 2021 et 2022, et ajoute qu'ils ne produisent aucune pièce au soutien de leurs allégations.
Il convient de constater que les époux [L] [G], certes bénéficiaires de l'aide juridictionnelle totale, ne produisent aucune pièce justificative de leur situation personnelle, familiale et financière. La consultation du décompte actualisé produit par le bailleur permet de constater que la dette a diminué du fait des rappels APL. Si les locataires effectuent des versements réguliers ces derniers mois, ceux-ci sont inférieurs au montant total du loyer et des charges appelés mensuellement.
En outre, l'ampleur de la dette locative, s'élevant à plus de 11.000 euros, ne permet pas de juger que les époux [L] [G] sont "en situation de régler la dette locative", et ce d'autant moins qu'ils ne proposent de régler que la somme de 5 euros en sus des loyers et des charges.
Il y a lieu dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il les a déboutés de leur demande de délais de paiement suspensifs du jeu de la clause résolutoire.
Il y a donc lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné l'expulsion des époux [G] [L], étant observé que le délai de deux mois suivant le commandement d'avoir à quitter les lieux, ordonné par le jugement entrepris, n'a pas fait l'objet d'un appel incident du bailleur, de sorte que ce chef de dispositif est définitif.
Selon l'article L. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution, 'lorsque l'expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d'une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l'année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l'article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n'excédant pas trois mois'.
En l'espèce, les époux [L] [G] ne justifient pas de 'conséquences d'une exceptionnelle dureté' justifiant que le délai de l'article L. 412-1 soit prorogé, et il convient dès lors de les débouter de leur demande de ce chef.
Il sera statué ci-après sur les délais supplémentaires pour quitter les lieux sollicités par les époux [L] [G].
Sur l'indemnité d'occupation
L'indemnité d'occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l'article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.
Ayant pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l'indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.
Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit , sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit.
En l'espèce, c'est par une parfaite application des dispositions précitées que le premier juge l'a fixée au montant du loyer actualisé et des charges, en subissant les augmentations légales, jusqu'à la complète libération des lieux. Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point.
Sur l'arriéré locatif
Seine Saint Denis Habitat justifie par le décompte produit arrêté au 5 janvier 2024 que les époux [L] [G] restent redevables de la somme de 11.324,63 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés.
Il convient dès lors de condamner solidairement les époux [L] [G] à payer à Seine Saint Denis Habitat la somme réactualisée de 11.324,63 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupations échus et impayés arrêtés au 5 janvier 2024, terme de décembre 2023 inclus.
Sur les délais supplémentaires pour quitter les lieux
Il résulte des articles L. 412-3 et L. 412-4, dans leur rédaction résultant de la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, que le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, 'en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés'.
Au soutien de leur demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux, les époux [L] [G] font valoir qu'ils sont 'malades tous les deux et soutiens d'une famille nombreuse, et qu'ils n'ont que de très faibles ressources ; de plus, la situation actuelle avec la crise sanitaire résultant de la pandémie de covid 19 justifie l'octroi de délais supplémentaires'.
Seine Saint Denis Habitat fait toutefois valoir à juste titre qu'ils ne communiquent aucune pièce justificative de leur situation, et qu'ils ne justifient pas des démarches entreprises pour leur relogement, ajoutant avec pertinence qu'ils ont déjà bénéficié de larges délais du fait de la procédure. La cour ajoute que la crise sanitaire est dorénavant terminée.
En conséquence, il convient de débouter les époux [L] [G] de leur demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Le sens de la présente décision commande de confirmer le jugement entrepris s'agissant de la condamnation in solidum des époux [L] [G] aux dépens. Parties perdantes, ils seront condamnés in solidum aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux règles de l'aide juridictionnelle, avec droit de recouvrement direct en application de l'article 699 du code de procédure civile.
L'équité commande en revanche d'infirmer le jugement entrepris s'agissant de la condamnation au titre des frais irrépétibles, et de dire n'y avoir lieu à condamnation à ce titre, que ce soit en première instance ou en appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf à réactualiser la dette locative et en ce qu'il a condamné les époux [L] [G] in solidum à payer à Seine Saint Denis Habitat la somme de 250 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Et statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne in solidum M. [L] [G] et Mme [C] [P] épouse [L] [G] à payer à Seine Saint Denis Habitat OPH la somme réactualisée de 11.324,63 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupations échus et impayés arrêtés au 5 janvier 2024, terme de décembre 2023 inclus,
Déboute M. [L] [G] et Mme [C] [P] épouse [L] [G] de leurs demandes de prorogation du délai prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution et de délais supplémentaires pour quitter les lieux,
Dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum M. [L] [G] et Mme [C] [P] épouse [L] [G] aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux règles de l'aide juridictionnelle, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile,
Rejette toutes autres demandes.
La greffière Le président
