REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRET DU 20 JUIN 2024
(n° 172/2024, 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 21/07606 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDQXN
Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 mars 2021 - Tribunal judiciaire de Bobigny (chambre 5/section 1) RG n° 19/08585
APPELANTES
Mme [K] [J] épouse [W]
Née le 21 septembre 1949 à [Localité 4]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Mme [X] [N] épouse [J]
Née le 19 janvier 1946 à [Localité 4]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représentées par Me Cécile LEMAISTRE-BONNEMAY, avocat au barreau de Paris, toque : E1286
Assistées de Me Jeanne GEORGELIN, avocat au barreau de Paris, toque : E1286
INTIMEE
S.A.S.U. PRIMEUR BASILIQUE
Immatriculée au R.C.S. de Bobigny sous le n° 819 025 487
Prise en la personne de son représentant légal domcilié en cette qualité audit sège
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Delphine MENGEOT, avocat au barreau de Paris, toque : D1878
Assistée de Me Giovanna NINO subsituant Me Paul ZEITOUN, avocat au barreau de Paris, toque : D1878
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 24 avril 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre
Mme Sandra [J], conseillère
Mme Emmanuelle Lebée, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles
Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte du 19 juillet 1990, Monsieur [J], aux droits duquel viennent Madame [K] [J] épouse [W] et Madame [X] [N] épouse [J], ont donné à bail commercial à la société Au déballage du marché aux droits de laquelle vient la société Bien et Marché un local commercial situé [Adresse 1] (93).
Ce bail a été renouvelé par acte des 23 décembre 1999 et 21 janvier 2015. Aux termes du dernier renouvellement précité, le loyer a été fixé à la somme annuelle de 34.900 € HC, soit avec les charges de 700 € par mois un loyer trimestriel de 9.425 €.
Par jugement en date du 9 octobre 2014, le tribunal de commerce de Bobigny a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la société Bien et Marché.
Par contrat de sous-location en date du 28 janvier 2016, la Société Bien et Marché a, avec l'autorisation de son bailleur, procédé à la sous-location d'une partie des locaux qu'elle occupe auprès de la société Primeur Basilique, moyennant un loyer annuel de 48.000 €.
Par acte d'huissier du 16 janvier 2017, les bailleresses ont fait délivrer à la société Bien et Marché un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant total de 15.362,34 €.
Par jugement en date du 12 juin 2018, le tribunal de grande instance de Bobigny, statuant sur l'opposition à commandement de la société Bien et Marché a :
- rappelé les termes de l'accord entre les bailleurs et le preneur concernant le « surplus » de loyer ;
- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies ;
- accordé rétroactivement des délais de paiement à la société Bien et Marché jusqu'au 17 mai 2017 et suspendu les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;
- constaté qu'à la date du 17 mai 2017, la société Bien et Marché avait apuré les causes du commandement, de sorte que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.
Par jugement du 4 octobre 2018, le tribunal de commerce de Bobigny a prononcé la levée partielle de l'inaliénabilité du fonds de commerce, et la société Bien et Marché a cédé son fonds de commerce à la société Primeur Basilique par acte du 5 novembre 2018.
Par acte d'huissier de justice du 12 juillet 2019, les bailleresses ont fait délivrer à la société Primeur Basilique un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 17.706,32 €.
Contestant devoir payer le surplus de loyer fixé dans le cadre de la convention de sous-location suite à la cession de fonds de commerce, par acte du 30 juillet 2019, la société Primeur Basilique a assigné Madame [K] [J] épouse [W] et Madame [X] [J] épouse [N] devant le tribunal de grande instance de Bobigny aux fins de nullité du commandement de payer.
Par jugement du 10 mars 2021, le tribunal judiciaire de Bobigny a :
- prononcé la nullité du commandement de payer signifié le 12 juillet 2019 par Madame [K] [J] épouse [W] et Madame [X] [N] épouse [J] à l'encontre de la société Primeur Basilique dans le cadre de l'exécution du bail commercial du 19 juillet 1990 renouvelé par actes du 23 décembre 1999 et 21 janvier 2015 pour les locaux situés [Adresse 1] (93) ;
- débouté Madame [K] [J] épouse [W] et Madame [X] [N] épouse [J] de leurs demandes de constat d'acquisition de la clause résolutoire, d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation ;
- débouté Madame [K] [J] épouse [W] et Madame [X] [N] épouse [J] de leur demande en résiliation du bail précité ;
- débouté Madame [K] [J] épouse [W] et Madame [X] [N] épouse [J] de leur demande en paiement de loyers et charges ;
- débouté la société Primeur Basilique de sa demande de dommages et intérêts ;
- condamné in solidum Madame [K] [J] épouse [W] et Madame [X] [N] épouse [J] à payer à la société Primeur Basilique la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;
- condamné in solidum Madame [K] [J] épouse [W] et Madame [X] [N] épouse [J] aux dépens ;
- ordonné l'exécution provisoire.
Par déclaration du 19 avril 2021, Mme [K] [J] ép. [W] et Mme [X] [N] ép. [J] ont interjeté appel partiel du jugement.
Par conclusions déposées le 11 octobre 2021, la société Primeur Basilique a interjeté appel incident partiel du jugement.
MOYENS ET PRÉTENTIONS
Aux termes de leurs conclusions notifiées le 2 mars 2024, Mme [K] [J] ép. [W] et Mme [X] [N] épouse [J], appelantes à titre principal et intimées à titre incident, demandent à la cour de :
- réformer le jugement en ce qu'il a :
- prononcé la nullité du commandement de payer signifiée le 12 juillet 2019 par Madame [K] [J] épouse [W] et Madame [X] [N] épouse [J] à l'encontre de la société Primeur Basilique dans le cadre de l'exécution du bail commercial du 19 juillet 1990 renouvelé par actes du 23 décembre 1999 et 21 janvier 2015 pour les locaux situés [Adresse 1] (93) ;
- débouté Madame [K] [J] épouse [W] et Madame [X] [N] épouse [J] de leurs demandes de constat d'acquisition de la clause résolutoire, d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation ;
- débouté Madame [K] [J] épouse [W] et Madame [X] [N] épouse [J] de leur demande en résiliation du bail précité ;
- débouté Madame [K] [J] épouse [W] et Madame [X] [N] épouse [J] de leur demande en paiement de loyers et charges ;
- condamné in solidum Madame [K] [J] épouse [W] et Madame [X] [N] épouse [J] à payer à la société Primeur Basilique la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné in solidum Madame [K] [J] épouse [W] et Madame [X] [N] épouse [J] aux dépens ;
Statuant à nouveau,
- condamner la société Primeur Basilique au paiement avec les intérêts de droit à compter de la demande à la somme de 83.378,40 € au titre des loyers et charges et dépôt de garantie impayés au 1/1/2024 et subsidiairement, à la somme de 12.980,64 € au titre des loyers et charges impayés au 1/1/2024 ;
- ordonner la résiliation judiciaire du bail ;
- ordonner l'expulsion de la société Primeur Basilique et de tous occupants de son chef dans les lieux du local situé [Adresse 1] ;
- condamner la société Primeur Basilique au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale à 5.500 euros, prestations et charges en sus, indexée sur la variation de l'indice du coût de la construction jusqu'à libération effective des lieux ;
En tout état de cause,
- débouter la société Primeur Basilique de toutes ses demandes ;
- condamner la société Primeur Basilique au paiement de la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens de 1ère instance et d'appel.
Aux termes de ses conclusions notifiées le 11 octobre 2021, la société Primeur Basilique, intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la cour de :
- déclarer mal fondé l'appel interjeté par Madame [K] [J], épouse [W], et Madame [X] [N], épouse [J] ;
- déclarer recevable et bien fondé l'appel incident formé par la société Primeur Basilique ;
Y faisant droit,
- confirmer le jugement sauf en ce qu'il a débouté la société Primeur Basilique de sa demande de dommages et intérêts ;
Et statuant à nouveau de ce chef,
- condamner solidairement Madame [K] [J], épouse [W], et Madame [X] [N], épouse [J] au paiement de la somme de 7.000 euros à titre de dommages et intérêts pour commandement abusif ;
A titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour venait à entrer en voir de condamnation à l'encontre
de la société Primeur Basilique ;
- accorder à la société Primeur Basilique un délai de 24 mois pour s'acquitter des sommes prononcées à son encontre selon des mensualités égales ;
- suspendre les effets de la résiliation judiciaire le temps de l'échéancier ;
- dire en conséquence que pendant l'échéancier et à l'issue de celui-ci le bail se poursuivra normalement ;
- déduire les frais de mise en demeure et de relance du montant restant à devoir ;
En tout état de cause,
- condamner solidairement Madame [K] [J], épouse [W], et Madame [X] [N], épouse [J] à payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens d'instance.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.
SUR CE,
Sur le loyer applicable
Aux termes de l'article 1134 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, le contrat tient lieu de loi aux parties.
Aux termes de l'article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l'une des obligations essentielles du preneur.
Les appelantes soutiennent que la société Primeur Basilique s'est engagée à leur payer un loyer de 48.000 euros aux termes de la convention de sous-location et du courrier officiel du 28 janvier 2016 annexé à ladite convention ; qu'il n'y a pas eu cession de fonds de commerce mais cession d'une partie du fonds de commerce composée uniquement du droit au bail, la société Bien et Marché continuant son activité dans les locaux adjacents ; que conformément à l'article 1188 et suivants du code civil, la commune intention des parties était qu'en cas de passage de la société Primeur Basilique de sous-locataire à locataire, le loyer serait fixé à 48.000 euros ;
L'intimée oppose que la somme réclamée intègre un surplus de loyer non du en ce qu'il n'avait vocation à être appliqué que dans le cadre de la seule sous-location, conformément au paragraphe 14 du contrat de sous-location ; que les consorts [J] ont accepté les termes de l'acte de cession, en ce compris le montant du loyer prévu.
Au cas d'espèce, il est constant que le bail initial, signé le 19 juillet 1990, entre M. [J] et la société Au déballage du marché, a été renouvelé au bénéfice de la société Bien et Marché, par acte du 23 décembre 1999 et du 21 janvier 2015, pour un loyer fixé à la somme annuelle de 34.900 € HC, représentant, avec les charges de 700 € par mois, un loyer trimestriel de 9.425 €.
Le bail interdit le droit de céder le droit au bail, comme celui de sous-louer les locaux, en son point 22 des charges et conditions.
De ce fait, les bailleresses ont été sollicitées pour donner leur accord à une sous-location d'une partie des locaux à la société Primeur Basilique, ce qu'elles ont fait, par courrier officiel entre avocats en date du 28 janvier 2016, moyennant un loyer annuel de 48.000 euros et sous condition que le surplus du loyer soit partagé par moitié entre elles et la société Bien et Marché et de l'engagement de la société Primeur Basilique de maintenir le loyer à 48.000 euros en cas de cession de bail.
Contrairement à ce que soutiennent les consorts [J], l'accord donné par la société Primeur Basilique à leur demande sur le loyer augmenté ne résulte d'aucun document.
La convention de sous-location, signée le 28 janvier 2016, reprend en son point 2 l'accord donné par les bailleresses à la sous-location consentie. Toutefois, aucune mention sur la condition posée par elles au titre du surloyer n'y est portée, l'article 14 relatif aux loyers et charges prévoyant au contraire que « ce surplus de loyer ne sera dû au bailleur que durant la période de sous-location et d'autant que le sous-locataire s'acquitte des sous-loyers à bonne date ».
Si l'article 3 de la convention instaure d'un droit de préférence au bénéfice du sous-locataire en cas de cession du droit au bail, l'article 5 rappelle que les clauses qui y sont contenues doivent être compatibles avec les clauses et conditions du bail principal et qu'en cas de contradiction, « les parties prévoient expressément que les clauses du bail principal prévaudront sur celles » de la convention. Or, tel que cela a été rappelé, le bail principal interdit la cession du droit au bail « si ce n'est à l'acquéreur de son fonds de commerce ».
Les bailleresses ne peuvent raisonnablement soutenir que la cession du fonds de commerce intervenue le 5 novembre 2018 entre les sociétés Bien et Marché et Primeur Basilique serait une cession de droit au bail déguisée. D'une part, l'acte énonce les éléments corporels et incorporels cédés dont la clientèle dont il n'est pas démontré qu'elle aurait été inexistante lors de la cession, d'autre part, il est cohérent que les chiffres d'affaires du cédant mentionnés pour l'année 2016 et 2017 ne comportent que le montant des loyers perçus dès lors que, du fait de la sous-location en cours sur ces périodes, la société Bien et Marché n'exploitait plus en direct le commerce, de troisième part, les bailleresses, qui ont été appelées à concourir à l'acte de cession, n'ont formé aucune observation ou réserve et ne se sont pas présentées à la signature, enfin, compte-tenu de la procédure collective en cours, la cession d'une partie de son fonds de commerce par la société Bien et Marché, du fait de son indivisibilité pendant la durée d'exécution du plan, requérait l'autorisation du tribunal de commerce qui a été obtenu, après avis du Ministère public, des mandataire et administrateur judiciaires, par jugement rendu par le tribunal de commerce de Bobigny le 4 octobre 2018 qui n'a fait l'objet d'aucune contestation.
Aussi, c'est par motifs pertinents que la cour adopte et auxquels elle renvoie que le premier juge a considéré que la cession du fonds de commerce ayant mis fin à la sous-location, le surloyer, dont le paiement n'était contractuellement prévu que pendant cette période, n'avait plus à s'appliquer de sorte que le loyer applicable était celui prévu au bail initial du 29 juillet 1990 et de ses renouvellements successifs, soit la somme annuelle de 34.900 euros.
Sur demande la résiliation judiciaire du bail
Aux termes de l'article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout notamment par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.
Les appelantes font valoir, à titre principal, que la société Primeur Basilique est débitrice de la somme de 83.378,45 euros au titre des loyers et charges locatives et rappel de dépôt de garantie sur la période du 1er trimestre 2019 au 1er trimestre 2024 inclus, ce qui justifie la résiliation judiciaire du bail.
L'intimée oppose que le décompte produit dans les conclusions des appelantes ne tient pas compte de la somme de 9.425 € versée antérieurement, soit le 9 juillet 2019.
C'est par motifs pertinents, auxquels la cour renvoie et qu'elle adopte, que le premier juge, tirant les conséquences de ses propres constatations sur le montant du loyer contractuel, a considéré que les bailleresses échouaient à démontrer l'existence d'une faute grave du preneur, dont elles ne rapportent pas davantage la preuve en cause d'appel, qui justifierait le prononcé de la résiliation judiciaire du bail.
Le jugement sera confirmé de ce chef.
Sur la demande au titre de l'arriéré locatif
Les appelantes soutiennent, à titre subsidiaire, que malgré l'indexation du loyer depuis 2015, aucune indexation n'a été payée ; que la société est débitrice de la somme de 12.980,64 euros au titre des charges locatives sur la période du 1er trimestre 2019 au 1er trimestre 2024 inclus.
L'intimée oppose que les bailleresses n'ont jamais transmis d'avis d'échéance avec les indexations sur les montants conventionnels, de sorte que la concluante ne pouvait régler que les montants connus, à savoir le montant du loyer contractuel. À titre subsidiaire, elle sollicite des délais de paiement étant entendu que seul le surplus de loyer n'a pas été réglé, le loyer contractuel étant, quant à lui, toujours réglé aux échéances prévues.
Au cas d'espèce, le conclu le 10 juillet 1990 prévoit, en sa clause relative à « la clause d'échelle mobile » que « le loyer ['] fixé sera révisé en plus ou en moins annuellement et suivant les indices du coût de la construction publiés par l'I.N.S.E.E., la révision se fera automatiquement le vingt juillet de chaque année [']. Le propriétaire ou son mandataire appliquera donc l'augmentation ou la diminution chaque année, directement sur la quittance ['] ce qui est ['] accepté par le preneur ».
Le décompte annexé au commandement de payer délivré le 12 juillet 2019 ne fait pas mention d'une quelconque indexation annuelle et aucune quittance, ni autre décompte détaillé et justifié des indexations appliquées annuellement. En outre, faute de justification du mode de calcul de répartition des charges, les montants figurant dans les récapitulatifs de charges 2019, 2020, 2021 et 2022, accompagnés des relevés de charges, ne peuvent d'être vérifiés.
Il s'infère de ces éléments que la cour n'est pas plus en mesure que le premier juge de s'assurer du caractère certain, liquide et exigible des sommes réclamées, de sorte que le jugement sera confirmé de ce chef et la demande formée à ce titre en cause d'appel rejetée.
Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts
L'intimée expose que la mauvaise foi des appelantes est évidente en ce qu'elles n'ont pas hésité à faire délivrer un commandement de payer pour la somme de 17.492,98 €, sans que ne soient pris en compte tous les règlements intervenus, en facturant un surplus de loyer non prévu aux actes mentionnés sur l'acte et qu'en cause d'appel, elles sollicitent le paiement d'une somme de 29.767,87 euros arrêtée au 2 mars 2021 sans aucun justificatif et mentionnant un solde au 31 décembre 2008 différent de celui figurant au décompte joint au commandement de payer.
Les appelantes exposent qu'il n'existe aucun lien de causalité entre le commandement et le préjudice financier ; que le commandement a été délivré pour une somme inférieure à celle réellement due.
Au cas d'espèce, la société Primeur Basilique ne fonde pas plus sa demande en appel qu'en première instance, dont la cour déduit comme le premier juge qu'elle relève de l'article 1240 du code civil, et ne démontre pas davantage le préjudice qu'elle aurait subi des actions engagées par les bailleresses, certes mal fondées, mais dans le simple exercice de leur droit, de sorte que le jugement sera confirmé de ce chef et la demande reconventionnelle formée à ce titre sera rejetée.
Sur les demandes accessoires
Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société Primeur Basilique, les frais par elle engagés dans le cadre de la présente instance au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Madame [K] [J] épouse [W] et Madame [X] [N] épouse [J] seront donc condamnées à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;
Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny le 10 mars 2021, sous le numéro de RG 19/8585 en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Rejette la demande au titre de l'arriéré locatif formée par Madame [K] [J] épouse [W] et Madame [X] [N] épouse [J] ;
Rejette la demande de dommages et intérêts formée par la société Primeur Basilique ;
Condamne Madame [K] [J] épouse [W] et Madame [X] [N] épouse [J] à payer à la société Primeur Basilique la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Madame [K] [J] épouse [W] et Madame [X] [N] épouse [J] à supporter la charge des dépens d'appel.
La greffière, La présidente,
