Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 3
ARRÊT DU 18 JUIN 2024
(n° 250, 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/19263 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CITNJ
Décision déférée à la cour : ordonnance du 30 octobre 2023 - JCP du TJ de Bobigny - RG n° 23/00219
APPELANTE
Mme [L] [H] épouse [Y]
[Adresse 2]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représentée par Me Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 216
INTIMEE
E.P.I.C. SEINE SAINT DENIS HABITAT OPH, RCS de Bobigny n°279300198, prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0515
Ayant pour avocat plaidant Me Nathalie GARLIN de la SCP GARLIN BOUST MAHI, avocat au barreau de SEINE SAINT DENIS
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 13 mai 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par Jean-Christophe CHAZALETTE, président de chambre, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Jean-Christophe CHAZALETTE, président de chambre
Anne-Gaël BLANC, conseillère
Valérie GEORGET, conseillère
Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Jean-Christophe CHAZALETTE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.
Aux termes d'un engagement du 1er juillet 2021, l'établissement public Seine-Saint-Denis habitat a consenti à Mme [H] épouse [Y] la location d'un logement conventionné pour une durée d'un mois renouvelable par tacite reconduction, situé [Adresse 2] à [Localité 4] (93), moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 413,44 euros, outre les provisions mensuelles sur charges.
Par acte de commissaire de justice du 4 novembre 2022, Seine-Saint-Denis habitat a fait délivrer à Mme [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme de 4 652,12 euros au titre de l'arriéré locatif, outre sommation de justifier d'une attestation d'assurance couvrant les risques locatifs.
Par acte extrajudiciaire du 3 mars 2023, Seine-Saint-Denis habitat a fait assigner en référé Mme [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny en lui demandant notamment de constater l'acquisition de la clause résolutoire et d'ordonner l'expulsion de la locataire ; de condamner cette dernière au paiement de la somme provisionnelle de 4 910,70 euros correspondant aux loyers et charges jusqu'au terme du mois de janvier 2023 inclus, et de fixer à compter du 1er février 2023 l'indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant résultant du contrat résilié et de la condamner par provision au paiement des sommes dues de ce chef jusqu'à la libération définitive des lieux ; d'ordonner à Mme [Y] de lui remettre sous astreinte son attestation d'assurance contre les risques locatifs.
Par ordonnance de référé du 30 octobre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny a :
constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 4 janvier 2023 ;
ordonné en conséquence à Mme [H] épouse [Y] et à tous occupants de son chef de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;
dit qu'à défaut pour Mme [H] épouse [Y] et tous occupants de son chef d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Seine-Saint-Denis habitat pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
condamné Mme [H] épouse [Y] à payer à Seine-Saint-Denis habitat à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 5 janvier 2023 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;
fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l'exécution ;
condamné Mme [H] épouse [Y] à verser à Seine-Saint-Denis habitat à titre provisionnel une somme de 8 917,78 euros, assortie des intérêts légaux à compter du 3 mars 2023 pour la somme de 4 910,70 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;
rejeté le surplus des demandes ;
rejeté la demande de condamnation à l'encontre de Mme [H] épouse [Y] au titre de l'article 700 du code de procédure civile
condamné Mme [H] épouse [Y] aux dépens, en ce compris notamment les frais du commandement de payer ;
rappelé que l'ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Par déclaration du 29 novembre 2023, Mme [H] épouse [Y] a interjeté appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif.
Aux termes de ses dernières conclusions en date du 29 mars 2024 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, elle demande à la cour de :
réformer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
statuant à nouveau,
débouter Seine-Saint-Denis habitat de ses demandes de fixation et de condamnation à titre provisionnel au titre de la dette locative faute de créance liquide, certaine et exigible, notamment eu égard aux charges ;
à titre subsidiaire,
ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire et lui accorder des délais de grâce ;
l'autoriser à s'acquitter de la dette locative pendant une durée, à titre principal, de 36 mois, à titre subsidiaire, 24 mois avec l'obligation d'honorer le surplus de la dette à la dernière mensualité ;
en tout état de cause,
dire que chacune des parties conservera les dépens d'appel ainsi que les frais irrépétibles ;
débouter Seine-Saint-Denis habitat de toutes demandes et moyens contraires.
L'établissement public Seine-Saint-Denis habitat, aux termes de ses dernières conclusions en date du 5 mars 2024 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, demande à la cour de :
débouter Mme [H] de son appel, et de l'ensemble de ses demandes ;
confirmer la décision dont appel sauf à réactualiser le quantum de la dette locative ;
en conséquence,
constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail consenti le 1er juillet 2021 par lui à Mme [H] concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 2]) sont réunies à la date du 4 janvier 2023 ;
ordonner en conséquence à Mme [H] et à tous occupants de son chef de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la décision ;
dire qu'à défaut pour Mme [H] et pour tous occupants de son chef d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, il pourra deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
rappeler que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
condamner Mme [H] à lui verser à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 5 janvier 2023 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;
fixer cette indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers et des charges calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l'exécution ;
condamner Mme [H] à lui verser à titre provisionnel une somme de 8 704,94 euros, compte arrêté au 4 mars 2024, terme de février 2024 inclus, et ce avec intérêts au taux légal, à compter du 3 mars 2023 pour la somme de 4 910,70 euros, et à compter de l'arrêt à intervenir pour le surplus ;
et y ajoutant, condamner Mme [H] devant la cour au paiement de la somme de 2 500,00 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner Mme [H] aux entiers dépens de première instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;
condamner Mme [H] aux entiers dépens d'appel, y inclus les frais d'exécution de l'arrêt à intervenir, dont distraction au profit de Me Bouzidi-Fabre en application de l'article 699 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 25 avril 2024.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
Sur ce,
En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, notamment, à peine de nullité un décompte de la dette.
En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.
En l'espèce, l'engagement de location du 1er juillet 2021 contient un article 11 « clause résolutoire », reproduit dans le commandement de payer du 4 novembre 2022.
Mme [Y] ne conteste pas qu'elle n'a pas payé les causes du commandement visant la clause résolutoire dans le délai de deux mois de sa date.
Dans ces conditions, l'ordonnance entreprise sera confirmée dans ses dispositions concernant l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 4 janvier 2023, la condamnation à une indemnité d'occupation provisionnelle à compter du 5 janvier 2023 d'un montant égal au montant du loyer et des charges, et dans ses dispositions concernant la libération des lieux.
En vertu du 2e alinéa de l'article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder en référé une provision au créancier.
Mme [Y] explique qu'elle conteste le montant de sa dette locative en ce que le bailleur ne justifie pas « les provisions pour charge qui sont appelées chaque mois » et en ce qu'il n'a pas pris en compte « certains règlements qu'elle a effectués ». Ce moyen manque en fait dès lors que Seine-Saint-Denis habitat produit les avis de régularisation des charges 2021 et 2022 et produit également un décompte général faisant état des paiements de Mme [Y] ' laquelle ne précise pas quels paiements auraient été ignorés.
Le premier juge a condamné Mme [Y] à payer à Seine-Saint-Denis habitat à titre provisionnel une somme de 8 917,78 euros, que l'intimé a actualisé à la somme de 8 704,94 euros, terme de février 2024, inclus en cause d'appel. Il conviendra d'infirmer la décision entreprise sur le quantum de la somme allouée à titre provisionnel.
En vertu du V et VII de l'article 24 précité, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Pendant le cours des délais, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Mme [Y] justifie être fonctionnaire de l'administration pénitentiaire et assumer seule six enfants à charge, nés entre 2006 et 2022. Elle justifie également percevoir un revenu net mensuel de 2 666 euros, auquel s'ajoute les prestations familiales. Mme [Y] apparait être en position de payer les loyers courants et une portion de son arriéré locatif - le relevé de compte fait d'ailleurs apparaître une reprise du paiement des loyers depuis décembre 2023. Il sera fait droit à la demande de délais dans les conditions détaillées ci-dessous au dispositif.
L'ordonnance entreprise sera confirmée dans ses dispositions relatives à la charge des dépens et au rejet de la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [Y] sera condamnée aux dépens d'appel. La demande de l'intimé fondée sur l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.
PAR CES MOTIFS
Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné Mme [H] épouse [Y] à verser à l'établissement public Seine-Saint-Denis habitat à titre provisionnel une somme de 8 917,78 euros, assortie des intérêts légaux à compter du 3 mars 2023 pour la somme de 4 910,70 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;
La confirme pour le surplus ;
Statuant à nouveau du chef infirmé,
Condamne Mme [H] épouse [Y] à payer à l'établissement public Seine-Saint-Denis habitat à titre provisionnel une somme de 8 704,94 euros, compte arrêté au 4 mars 2024, terme de février 2024 inclus, et ce avec intérêts au taux légal, à compter du 3 mars 2023 pour la somme de 4 910,70 euros, et à compter du présent pour le surplus ;
Y ajoutant,
Dit que Mme [H] épouse [Y] pourra s'acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 35 mensualités de 240 euros et une 36ème réglant le solde, le premier versement devant intervenir avant le 15 du mois suivant le mois de signification du présent arrêt et les versements suivants avant le 15 de chaque mois ;
Suspend les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ce délai, laquelle sera réputée n'avoir jamais joué si Mme [H] épouse [Y] se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants indexés et augmentés des charges sont payés dans les conditions fixées par le bail ;
Dit qu'à défaut de paiement d'une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges à leur échéance, et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
la clause résolutoire reprendra son plein effet ;
étant rappelé que, faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l'expulsion de Mme [H] épouse [Y] et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 2] (93), avec le concours de la force publique si nécessaire ;
Déboute l'établissement public Seine-Saint-Denis habitat de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Mme [H] épouse [Y] aux dépens d'appel, et que Me Bouzidi-Fabre, avocat au barreau de Paris, pourra recouvrer directement contre elle ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision, par application de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
