Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 3
ARRÊT DU 18 JUIN 2024
(n° 249, 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/19214 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CITJ4
Décision déférée à la cour : ordonnance du 08 septembre 2023 - président du TJ de BOBIGNY - RG n° 23/01028
APPELANT
M. [R] [B] [L]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représenté par Me Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 82
INTIMEE
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 6], représenté par son administrateur judiciaire, la SELARLU BLERIOT ET ASSOCIES, prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège
[Adresse 3]
[Localité 7]
Défaillante, la déclaration d'appel ayant été signifiée le 04 janvier 2024 à personne habilitée à recevoir l'acte
PARTIE INTERVENANTE
S.C.I. KHF, prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège
[Adresse 1]
[Localité 4]
Défaillante, l'assignation en intervention forcée ayant été délivrée le 25 janvier 2024 à étude
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 06 mai 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par Anne-Gaël BLANC, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Jean-Christophe CHAZALETTE, président de chambre
Anne-Gaël BLANC, conseillère
Valérie GEORGET, conseillère
Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO
ARRÊT :
- PAR DÉFAUT
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Jean-Christophe CHAZALETTE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.
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Par acte notarié du 16 mars 2018, M. [L] a acquis auprès de la SCI KHF au rez-de-chaussée d'un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 6] (93), un studio vendu occupé, constituant le lot n°50.
Par acte extrajudiciaire du 28 avril 2023, soutenant que des parties communes, à savoir une partie du hall d'entrée et les toilettes, avaient été annexées au lot n°50 pour y créer une pièce supplémentaire en plus de la pièce principale et de la cuisine existantes, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins que M. [L] soit condamné, sous astreinte journalière de 500 euros, à déposer le local édifié sur l'emprise des parties communes, restituer les WC communs et remettre les parties communes en l'état où elles se trouvaient avant les annexions.
Par ordonnance réputée contradictoire du 8 septembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny a :
condamné M. [L] sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à réaliser dans le délai d'un mois suivant la signification de la présente, les travaux nécessaires à :
la déposition du local édifié sur l'emprise des parties communes et la restitution en ses limites et emplacement conformes au plan du rez-de-chaussée annexé au règlement de copropriété établi par le cabinet [N] [O] en 1964 du lot 50 ;
la restitution aux parties communes de WC communs mentionnés sur ce plan ;
la remise des parties communes en l'état où elles se trouvaient avant les annexions ;
condamné M. [L] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;
condamné M. [L] aux dépens.
Par déclaration du 30 novembre 2023, M. [L] a relevé appel de cette décision en critiquant l'ensemble des chefs de son dispositif.
Dans ses dernières conclusions déposées le 24 janvier 2024, M. [L] demande à la cour de :
recevoir l'appel et le déclarer bien fondé ;
réformer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a :
condamné M. [L] sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à réaliser dans le délai d'un mois suivant la signification de la présente, les travaux nécessaires à :
la déposition du local édifié sur l'emprise des parties communes et la restitution en se limites et emplacement conformes au plan du rez-de-chaussée annexé au règlement de copropriété établi par le cabinet [N] [O] en 1964 du lot 50 ;
la restitution aux parties communes de WC communs mentionnés sur ce plan ;
la remise des parties communes en l'état où elles se trouvaient avant les annexions ;
condamné M. [L] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;
condamné M. [L] aux dépens.
statuant à nouveau,
débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes et moyens ;
à titre reconventionnel,
condamner le syndicat des copropriétaires à lui régler la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Me Martinez, avocat au barreau de la Seine-Saint-Denis ;
à titre subsidiaire,
condamner la SCI KHF à le garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée du chef du syndicat des copropriétaires et notamment des conséquences financières qui pourraient résulter des opérations de déposition du local, de restitution des parties communes, de la remise en état des parties communes.
Par actes de commissaire de justice des 4 et 24 janvier 2024 remis à personne, M. [L] a fait signifier sa déclaration d'appel et ses conclusions au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6]. Ce dernier n'a pas constitué avocat.
Par acte de commissaire de justice du 25 janvier 2024, remis à étude, M. [L] a assigné la SCI KHF en intervention forcée. Cette dernière n'a pas constitué avocat.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 avril 2024.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
Sur ce,
L'article 835, alinéa 1, du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le trouble manifestement illicite procède de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.
La charge de la preuve de l'illicéité du trouble et de son caractère manifeste incombe à celui qui s'en prévaut.
En outre, l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que les travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble doivent faire l'objet d'une autorisation par l'assemblée générale des copropriétaires.
Ainsi, l'appropriation des parties communes par un copropriétaire sans autorisation constitue un trouble manifestement illicite.
Enfin, en application de l'article 954 du code de procédure civile, l'intimé qui ne conclut pas est réputé adopter les motifs de la décision de première instance, sans pouvoir se référer à ses conclusions ou pièces déposées devant la juridiction de première instance.
Au cas présent, pour condamner M. [L] à réaliser des travaux, le premier juge a considéré qu'il résultait suffisamment du procès-verbal de constat du 3 octobre 2022 et de l'étude du géomètre du 1er décembre suivant que le lot n° 50, composé, au rez-de-chaussée d'une pièce et d'une cuisine, avait fait l'objet d'une extension par emprise sur les parties communes de l'immeuble et annexion d'un WC commun et d'une partie du couloir du bâtiment et que le défendeur, non comparant, ne contestait pas cette emprise ni n'invoquait l'acquisition de ces parties communes ou l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires pour les occuper privativement.
Pour obtenir devant la cour l'infirmation de la décision entreprise, M. [L] indique qu'il a acheté le lot litigieux en l'état et n'a jamais réalisé personnellement de travaux aboutissant à une annexion des parties communes. Il souligne également que les pièces produites en première instance par le syndicat des copropriétaires et qu'il produit lui-même devant la cour, sont insuffisamment probantes dans la mesure où le constat n'a pas été établi contradictoirement alors que le syndicat des copropriétaires dispose de son adresse, qu'il ne permet pas d'établir un quelconque empiétement, que le règlement de copropriété ne comporte aucun plan annexé et que le géomètre indique ne pas s'être déplacé sur place et avoir travaillé sur plans.
Alors que la preuve du trouble manifestement illicite incombe au syndicat, le seul plan des lieux actuels tel qu'il figure au rapport du géomètre ne démontre pas avec évidence l'annexion alléguée des WC communs, aucune communication entre ces toilettes et le lot litigieux n'y étant visible. Cette annexion n'est pas davantage établie avec certitude par le procès-verbal de constat du commissaire de justice, la seule présence de toilettes dans le studio ne permettant pas de déduire qu'elles ont été créées par annexion des toilettes communes.
Par ailleurs, aux termes de l'acte de vente du 16 mars 2018, le lot n°50 est décrit comme comprenant uniquement une cuisine et une pièce. Cependant, le diagnostic surface annexé, daté du 23 février 2017, mentionne une cuisine, une salle d'eau, un séjour et des WC. Ces pièces sont également mentionnées dans l'état des lieux annexé au bail du 30 novembre 2017. Est par ailleurs annexé à l'acte de vente, un croquis du lot n°50, différent de celui figurant sur le plan de 1964 reproduit dans le rapport du géomètre, et sur lequel il apparaît d'ores et déjà que des parties communes ont été intégrées au lot. En outre, la SCI KHF atteste, aux termes de cet acte, ne pas avoir effectué de travaux affectant les parties communes qui n'auraient pas été régulièrement autorisés par l'assemblée des copropriétaires et ne pas avoir davantage irrégulièrement modifié la consistance du lot par une annexion ou une utilisation privative des parties communes.
Dès lors, s'il apparaît que des travaux modifiant les parties communes ont pu être réalisés depuis 1964, il existe une incertitude sur leur auteur, leur date, leur ampleur et le fait qu'ils aient ou non été autorisés.
Ainsi, le trouble manifestement illicite tel que décrit par le syndicat n'est pas suffisamment et précisément établi. Il n'y a donc pas lieu à référé sur sa demande subséquente de remise en état des lieux, l'ordonnance devant être infirmée de ce chef.
Sur les demandes accessoires
Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, supportera la charge des entiers dépens avec distraction, pour ceux engagés au cours de la procédure d'appel, au profit de son conseil conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Il devra également payer à M. [L] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, la décision du premier juge étant infirmée en ce qu'elle condamne l'appelant au paiement de 2 000 euros à ce titre.
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [L] sera, même en l'absence de demande de sa part, dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.
PAR CES MOTIFS
Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour ;
Y ajoutant :
Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à payer à M. [L] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] aux entiers dépens avec distraction, pour ceux de l'appel, au profit de Me Martinez
Dit que M. [L] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
