Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 8
ARRÊT DU 14 JUIN 2024
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/19013 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CIS2M
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 08 Novembre 2023 -Président du TJ de PARIS - RG n° 23/57135
APPELANTE
S.A.S. CITYA URBANIA ETOILE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Vincent RIBAUT de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010
Ayant pour avocat plaidant Me Antoine SKRZYNSKI, avocat au barreau de PARIS
INTIMÉES
Mme [P] [T]
[Adresse 4]
[Localité 6]
Mme [B] [J]
[Adresse 4]
[Localité 6]
Mme [W] [U]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentées par Me Michèle UZAN FALLOT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1095
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 16 Mai 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :
Florence LAGEMI, Présidente de chambre
Rachel LE COTTY, Conseillère
Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire, chargé du rapport
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
Par acte du 12 novembre 2003, Mme [F] épouse [K], propriétaire d'un immeuble situé [Adresse 4], dans le [Localité 6], a conclu avec la société Rondi-Baudrier, aux droits de laquelle est venue la société Citya Urbania Etoile, un contrat de mandataire de gestion de cet immeuble dont les locaux ont été donnés à bail commercial à plusieurs sociétés. Le mandat de gestion conclu avec la société Citya Urbania Etoile ayant été dénoncé, la société Homeland a été désignée pour la remplacer.
Faisant grief à la société Citya Urbania Etoile d'avoir, en sa qualité de mandataire, encaissé les loyers TTC payés par les sociétés locataires [Y] [H], [L], 2B Management et One Two One Two en s'abstenant de régulariser auprès de l'administration des impôts les déclarations de la TVA collectée, Mme [W] [K] épouse [U], usufruitière de l'immeuble, et Mesdames [B] [U] épouse [J] et [P] [T], nues-propriétaires, venant aux droits de Mme [F] épouse [K], l'ont invitée à justifier du détail de la TVA encaissée et de son règlement au Trésor public.
Par acte du 21 septembre 2023, elles ont assigné la société Citya Urbania Etoile devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile et 1993 du code civil, aux fins de la voir condamnée à leur communiquer tout document listant les loyers et la TVA encaissée au titre des baux consentis aux sociétés locataires, accompagné de la justification du règlement de cette TVA au Trésor public, et à leur rembourser diverses sommes prélevées sur le compte des bailleresses.
Par ordonnance rendue le 8 novembre 2023, le juge des référés a :
fait injonction à la société Citya Urbania Etoile de communiquer à Mme [W] [K] épouse [U], Mme [B] [U] épouse [J] et Mme [P] [T] tout document listant les loyers et la TVA encaissée au titre des baux consentis aux sociétés [Y] [H], [L] et One Two One Two au cours de son mandat de gestion ainsi que le cas échéant, la justification du règlement de la TVA au Trésor public, et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de 30 jours suivant la signification de la décision, l'astreinte ayant vocation à courir sur une durée de deux mois ;
dit n'y avoir lieu à renvoi du dossier ;
dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision ;
condamné la société Citya Urbania Etoile à payer à Mme [W] [K] épouse [U], Mme [B] [U] épouse [J] et Mme [P] [T] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de l'instance.
La société Citya Urbania Etoile a interjeté appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif sauf en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision.
Par dernières conclusions remises et notifiées le 15 avril 2024, la société Citya Etoile, anciennement Citya Urbania Etoile, demande à la cour de :
Sur son appel principal,
infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a accueilli l'action des consorts [U] ;
statuant à nouveau,
dire irrecevable leur demande tendant à obtenir, pour la gestion du bail commercial de la société [Y] [H], tout document listant les loyers et la TVA encaissée au titre des baux consentis ainsi que la justification du règlement de la TVA au Trésor public ;
dire irrecevable leur demande tendant à obtenir, pour la gestion du bail commercial de la société 2B Management, tout document listant les loyers et la TVA encaissée au titre des baux consentis ainsi que la justification du règlement de la TVA au Trésor public pour toute période antérieure au 6 juillet 2018 ;
infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle lui a fait injonction de communiquer tout document listant les loyers et la TVA encaissée au titre des baux consentis aux sociétés
[Y] [H], [L] et One Two One Two au cours de son mandat de gestion ainsi que le cas échéant, la justification du règlement de la TVA au Trésor Public, et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de 30 jours suivant la signification de la présente décision, l'astreinte ayant vocation à courir sur une durée de deux mois, et en ce qu'elle l'a condamnée au paiement de la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l'instance :
statuant à nouveau,
débouter les consorts [U] de leur demande en ce qu'il n'y a pas lieu à référé ;
Sur l'appel incident des consorts [U],
les débouter de leur appel incident ;
confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a retenu qu'il n'y a pas lieu à référé sur leur demande de provision ;
En tout état de cause,
les débouter de l'intégralité de leurs demandes ;
les condamner à lui payer les sommes de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de 3.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive, ainsi qu'aux entiers dépens avec 'distraction du timbre fiscal d'appel' au profit de Maître Vincent Ribaut.
Par conclusions remises et notifiées le 16 avril 2024, Mmes [K] veuve [U], [J] et [T] demandent à la cour, au visa des articles 834, 835 du code de procédure civile, 608, 1104 et 1993 du code civil, 256 A du code général des impôts, de :
confirmer l'ordonnance entreprise sauf en ses dispositions relatives à la provision ;
les recevoir en leur appel incident, les dire fondées et y faisant droit ;
réformer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle les a déboutées de leur demande de provision ;
statuant à nouveau,
condamner la société Citya Urbania Etoile à leur payer, à titre de provision, les sommes suivantes :
- frais de procédure lege lata 450,00 euros
- solde sur les sommes encaissées pour le compte de l'indivision 4.145,76 euros
- honoraires perte de mandat [U] 560,00 euros
- honoraires Gestion courante de l'indivision 1.675,67 euros
- honoraires de déclaration de revenus fonciers 395,76 euros
- facture 'Quality concept' 156,00 euros
7.383,19 euros
à titre subsidiaire, sur la seule demande de provision de la somme de 1.675, 67 euros au titre des honoraires de gestion courante de l'indivision indument facturés ;
la condamner à leur payer, à titre provisionnel, un trop-perçu de 1.053,61 euros ;
la condamner au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 avril 2024.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.
SUR CE, LA COUR
Sur les fins de non recevoir
Sur l'irrecevabilité des demandes de Mmes [B] [U], épouse [J] et [P] [T]
En application des dispositions de l'article 954, alinéa 2, du code de procédure civile, les prétentions des parties sont récapitulées sous forme de dispositif et la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.
La société Citya Etoile n'ayant pas sollicité dans le dispositif de ses conclusions l'irrecevabilité des demandes des nues-propriétaires, Mmes [B] [U] et [P] [T], il n'y a pas lieu de statuer sur celle-ci.
Sur l'irrecevabilité de la demande formulée au titre de la gestion des baux commerciaux conclus avec les sociétés [Y] [H] et 2B Management
La société Citya Etoile invoque l'irrecevabilité tirée de la prescription quinquennale de l'action dont le délai a commencé à courir à partir de l'envoi du relevé de compte :
- de la société [Y] [H] le 19 octobre 2016 ;
- de la société 2B Management le 5 avril 2018.
Les intimées ne contestant pas la décision enteprise en ce qu'elle a implicitement rejeté la demande de communication de pièces concernant la société 2B Management, la demande d'irrecevabilité de ce chef est sans objet.
En ce qui concerne la société [Y] [H], la société Citya Etoile n'établit pas avoir transmis aux bailleresses à la date indiquée le relevé de compte en cause, de sorte qu'elle ne démontre pas que le délai de prescription a commencé à courir à compter de cette date. La fin de non-recevoir soulevée concernant le bail conclu avec la société [Y] [H] doit dès lors être rejetée.
Sur la demande de communication de pièces
Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonné l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Mmes [U] fondent leur demande de production de pièces sur l'obligation pesant sur le mandataire de justifier de sa gestion en application de l'article 1993 du code civil. Elles font valoir que le mandat de gestion prévoit le versement d'honoraires pour l'établissement de la TVA et qu'en admettant qu'il n'ait pas eu l'obligationde reverser la TVA, le mandataire devait, en tout état de cause, tenir les bailleresses informées des dispositions à prendre à cet effet.
La société Citya Etoile oppose que le mandat de gestion immobilière ne comprend aucune obligation mise à la charge du mandataire de procéder au reversement, au Trésor public, de la TVA collectée et que les bailleresses ont été destinataires des compte rendus de gestion qu'elles communiquent.
L'article 1993 du code civil dispose que 'tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand bien même ce qu'il aurait reçu n'eut point été dû au mandant'.
Il est constant que :
- les baux versés aux débats font apparaître que les loyers dus par les sociétés [Y] [H], [L] et One Two One Two étaient soumis à la TVA (pièces [U] n°5, 6 et 7) ;
- l'annexe au mandat relative au barême des honoraires du mandataire comprend une rubrique 'honoraires pour l'établissement de la déclaration de TVA' (pièce Citya Etoile n°1).
Les extraits du compte des bailleresses (pièce [U] n°11) ne faisant pas apparaître si les sommes portées au crédit de ce compte incluent la TVA collectée auprès des sociétés locataires, et aucune des pièces produites n'établissant si le mandataire a procédé aux déclarations de TVA et si celle-ci a été reversée au Trésor public, Mmes [U] sont fondées à solliciter de la société Citya Etoile qu'elle justifie, dans le cadre de la reddition de sa gestion, des encaissements effectués auprès des sociétés locataires [Y] [H], [L] et One Two One Two et de la situation de la TVA.
L'ordonnance entreprise sera dès lors confirmée sur ce point.
Sur la demande de provision
Mmes [U] sollicitent la condamnation de la société Citya Etoile, à titre provisionnel, à leur rembourser diverses sommes portées selon elles à tort au débit de leur compte.
Conformément à l'article 1993 du code civil, il incombe au mandataire de justifier de l'utilisation des fonds reçus ou prélevés.
Sur la somme de 450 euros au titre de 'frais de procédure lege lata'
La société Citya Etoile indique que cette somme correspond aux frais de constat d'huissier en date du 10 juillet 2020 portant sur l'état des lieux de sortie de la société [L] (pièce Citya Etoile n°6).
L'article L. 145-40-1, alinéa 2, du code de commerce dispose que 'si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévu au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, et à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire'.
Les frais d'huissier devant, en application de ces dispositions, être partagés entre le bailleur et le locataire, il n'est pas sérieusement contestable que la moitié seulement des frais d'huissier doit être à la charge des bailleresses. La société Citya Etoile sera condamnée au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 225 euros, l'ordonnance déférée étant infirmée sur ce point.
Sur la somme de 4.145,76 euros
Mmes [U] font valoir que les soldes créditeurs en leur faveur sont différents entre l'extrait de compte arrêté au 31 décembre 2020 et le compte rendu de gestion arrêté au 4ème trimestre 2020, de sorte qu'il existe un écart de 4.145,76 euros en leur faveur, somme qui leur est due.
Il ressort :
- de l'extrait de compte pour la période du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2020 édité par la société Citya Etoile que le solde créditeur en faveur des bailleresses s'élève à la somme de 66.377,67 euros (pièce n° 11) ;
- du compte rendu de gestion du 4ème trimestre 2020 que le solde créditeur au 31 décembre 2020 est de 62.231,97 euros (pièce n° 12).
S'il existe incontestablement une discordance entre ces deux montants, il convient également d'observer qu'aucun des soldes créditeurs en faveur des bailleresses arrêtés en fin d'année de 2018 à 2020 n'est identique sur les extraits de compte et sur les comptes rendus de gestion. La fixation, au vu des pièces produites, du montant réel du solde créditeur en faveur des bailleresses au 31 décembre 2020 se heurte, dans ces conditions, à une contestation sérieuse. La cour confirmera dès lors l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé de ce chef.
Sur la somme de 560 euros (honoraires de perte de mandat)
Mmes [U] indiquent que la société Citya Etoile ayant accepté de gérer l'immeuble à compter du 1er octobre 2020 au taux de 4,5 % HT sans aucun frais supplémentaire, proposition qu'elle a acceptée, il ne peut être prélevé aucun honoraire complémentaire.
La société Citya Etoile oppose que les bailleresses n'ont pas accepté sa proposition et que la détermination de l'éventuel engagement pris relève d'un examen au fond.
Il ressort des pièces produites que :
- par courriel en date du 14 octobre 2020, à 8h11, la société Citya Etoile a indiqué à Mme [J] : 'Nous vous informons que nous acceptons de gérer l'immeuble à compter du 1er octobre 2020 au taux de 4,5 % HT sans aucun frais supplémentaire. (...) Dans l'attente de vous lire.' ;
- par courriel du même jour à 23h25, Mme [J] a répondu : 'Merci pour cette proposition identique à ce que vous m'aviez déjà annoncé en réunion.(...)'
La société Citya Etoile ne conteste pas que la somme de 560 euros correspond à un honoraire supplémentaire en sus de celui de 4,5 % HT. Il n'est pas sérieusement contestable que les parties se sont accordées pour qu'aucun honoraire complémentaire ne soit dû au titre de l'année 2020. Mmes [U] sont dès lors fondées à obtenir la condamnation du mandataire, à titre provisionnel, à leur rembourser la somme de 560 euros.
La cour infirmera l'ordonnance entreprise de ce chef.
Sur les sommes de 1.675,67 euros (honoraires du mandataire de gestion courante) et de 395,76 euros (honoraires du mandataire au titre de la déclaration de revenus fonciers)
Mmes [U] font valoir que le prélevement des sommes de 1.675,67 euros et de 395,76 euros, correspondant aux honoraires du mandataire au titre du mois de janvier 2021, est indu dès lors que le mandataire ne pouvait prélever aucun honoraire pour la période postérieure au 31 décembre 2020, date d'effet de la résiliation du mandat.
La société Citya Etoile oppose que la résiliation, notifiée par lettre non datée, ayant été tardive, le préavis contractuel de trois mois incluait le mois de janvier 2021.
Le mandat du 12 novembre 2003 prévoit que 'l'une ou l'autre des parties aura la faculté de résilier le présent mandat par lettre recommandée avec accusé de réception, à l'expiration de chaque trimestre civil en respectant un préavis minimum de trois mois'.
Il est constant que la copie de la lettre adressée à la société Citya Etoile notifiant la résiliation du mandat au 31 décembre 2020 produite par Mmes [U] (pièce n°1) n'est ni datée, ni assortie d'un accusé de réception, de sorte qu'il existe une contestation sérieuse sur le point de départ du préavis de trois mois, sur l'effectivité de la résiliation du mandat au 31 décembre 2020 et sur les prestations du mandataire au titre de janvier 2021.
La cour confirmera l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé de ces chefs.
Sur la somme de 156 euros au titre d'une facture Quality concept
Mmes [U] font valoir que la somme de 156 euros au titre d'une facture de la société Quality concept, portée au débit du compte de fin de gestion (pièce Duroure n°13), correspondrait à une dépense engagée en 2016 pour laquelle elles n'ont pas reçu d'information.
La société Citya Etoile indique que l'examen de ce montant, qui correspond au règlement d'une facture n° 035338 du 11 novembre 2016, échappe au pouvoir du juge des référés.
Se bornant à produire une lettre de relance de la société Quality concept en date du 2 mars 2021 visant le non-paiement d'une facture en date du 11 novembre 2016 (pièce n°7) sans préciser ni l'objet de la facture, ni le motif de son imputation au débit du compte des bailleresses, la société Citya Etoile ne justifie pas, avec l'évidence requise, du débit opéré. Mmes [U] sont dès lors fondées à obtenir la condamnation du mandataire, à titre provisionnel, à leur rembourser la somme de 156 euros. La cour infirmera l'ordonnance entreprise de ce chef.
Sur la demande de dommages et intérêts
La société Citya Etoile sollicite la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du caractère abusif de la procédure engagée par Mmes [U].
La procédure étant fondée au moins partiellement ainsi qu'il résulte des motifs qui précèdent, cette demande sera rejetée.
Sur les frais et dépens
Le sort des dépens de première instance et des frais irrépétibles a été exactement apprécié par le premier juge.
La société Citya Etoile, qui succombe, sera tenue aux dépens d'appel. L'équité commande de la condamner au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Rejette la fin de non-recevoir présentée par la société Citya Etoile ;
Confirme l'ordonnance entreprise, sauf en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de provisions au titre des frais de constat d'huissier, des honoraires complémentaires et de la facture Quality concept ;
Statuant à nouveau de ces chefs ;
Condamne la société Citya Etoile à payer, à titre provisionnel, à Mmes [W] [K], [B] [U] épouse [J] et [P] [T] les sommes de 225 euros au titre des frais de constat d'huissier en date du 10 juillet 2020, de 560 euros au titre des honoraires complémentaires et de 156 euros au titre de la facture Quality concept ;
Dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de provisions ;
Déboute la société Citya Etoile de sa demande de dommages et intérêts ;
La condamne aux dépens d'appel et à payer à Mesdames [K], [J] et [T] la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
