Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 3
ARRÊT DU 11 JUIN 2024
(n° 244 , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/18989 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CISYB
Décision déférée à la cour : ordonnance du 13 octobre 2023 - JCP du Tprox de Nogent sur Marne - RG n° 12-23-000218
APPELANT
M. [H] [N]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me Salima LOUAHECHE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 059
INTIMÉE
IDF HABITAT SCIC d'HLM, RCS de Créteil n°785678145, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Sylvie KONG THONG de l'AARPI Dominique OLIVIER - Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069
Ayant pour avocat plaidant Me Jean-Louis PERU de la SELARL GAIA, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 07 mai 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par Anne-Gaël BLANC, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Jean-Christophe CHAZALETTE, président de chambre
Anne-Gaël BLANC, conseillère
Valérie GEORGET, conseillère
Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Valérie GEORGET, conseillère, le président de chambre empêché, et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.
Par acte sous seing privé du 14 mai 1998, la société d'HLM La Campinoise d'habitation, aux droits de laquelle vient désormais la société d'HLM IDF habitat, a donné à bail à M. [N] et Mme [F] un appartement à usage d'habitation ainsi qu'un box situés au [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel de 1 190,18 francs pour le logement et de 338,64 francs pour l'emplacement de stationnement.
Mme [F] a donné son congé le 8 décembre 2003.
Le 16 septembre 2022, la société d'HLM IDF habitat a fait délivrer à M. [N] un commandement de payer la somme principale de 1 627,95 euros au titre de loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.
Par acte extrajudiciaire du 12 mai 2023, elle a fait assigner M. [N] devant le juge des référés du tribunal de proximité de Nogent-sur-Marne aux fins de voir notamment :
constater l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ;
ordonner l'expulsion de M. [N] et celle de tous occupants de son chef des lieux susmentionnés, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est ;
ordonner à ses frais, risques et périls, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu'il désignera ou dans tel autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;
condamner M. [N] au paiement provisionnel de la somme de 2 297,71 euros, représentant l'arriéré des loyers et des charges, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 627,95 euros et sur le solde à compter de l'assignation ;
condamner M. [N] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, charges en sus, et jusqu'à la libération effective des lieux.
Par ordonnance contradictoire du 13 octobre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Nogent-sur-Marne statuant en référé a :
constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 mai 1998 entre la SA d'HLM La Campinoise d'habitation, aux droits de laquelle vient la SCIC d'HLM IDF habitat et M. [N] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 1]) ainsi que le box n°0247.91.91.0264 situé à la même adresse sont réunies à la date du 17 novembre 2022 ;
constaté en conséquence que M. [N] occupe le logement situé [Adresse 1] sans droit ni titre depuis le 17 novembre 2022 ;
ordonné à M. [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;
dit qu'à défaut pour M. [N] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCIC d'HLM IDF habitat pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris, le cas échéant, avec le concours d'un serrurier et de le force publique ;
rappelé que, le cas échéant, le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux précités sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
fixé l'indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle due par M. [N] depuis le 17 novembre 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux précités matérialisée par la remise des clés ou l'expulsion, au montant du loyer principal révisé et des charges tels qu'ils auraient été dus si le contrat de bail du 14 mai 1998 s'était poursuivi, ladite indemnité étant révisable selon les stipulations contractuelles et étant due au prorata temporis ;
condamné M. [N] à payer à la SCIC d'HLM IDF habitat la somme provisionnelle de 1 933,56 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 11 septembre 2023 (terme du mois d'août 2023 inclus) avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 627,95 euros et sur le solde à compter de la présente décision ;
condamné M. [N] au paiement de l'indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle telle que fixée ci-dessus à compter de l'échéance du mois de septembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux précités matérialisée par la remise des clés ou l'expulsion ;
dit que l'indemnité d'occupation sera payable à terme échu et, au plus tard, le 1er du mois suivant ;
condamné M. [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 16 septembre 2022 ;
rappelé que l'ordonnance était de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
dit que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture du Val-de-Marne en application de l'article R 412-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Par déclaration du 26 novembre 2023, M. [N] a relevé appel de cette décision en critiquant l'ensemble des chefs de son dispositif.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 15 mars 2024, M. [N] demande à la cour de :
infirmer totalement l'ordonnance dont appel rendue le 13 octobre 2023 par le tribunal des contentieux de la protection statuant en référé ;
statuant à nouveau, il est demandé à la cour de faire droit à la demande de délais de M. [N] et lui permettre de régler la somme de 50 euros par mois durant 33 mois en sus du loyer ;
suspendre les effets de la clause résolutoire ainsi que l'expulsion de M. [N] et ses occupants ;
rejeter la demande d'article 700 code de procédure civile formulée par la société ;
dire que chacune des parties conservera à sa charge ses dépens.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 18 janvier 2024, la société IDF habitat HLM demande à la cour de :
déclarer M. [N] mal fondé en son appel ;
en conséquence, l'en débouter ainsi que de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne le montant des sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, qu'il y a lieu d'actualiser à la somme de 1 287,69 euros arrêtée au 17 janvier 2024 (échéance de décembre 2023 incluse) ;
condamner M. [N] à la somme de 900 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens tant de première instance comprenant le coût du commandement, que d'appel qui seront recouvrés en application de l'article 699 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 avril 2024.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
Sur ce,
A titre liminaire, il convient de relever que, si M. [N] sollicite l'infirmation de l'ensemble des chefs de la décision querellée, il ne formule aucune critique de la décision en ce qu'elle constate l'acquisition de la clause résolutoire, ses demandes se limitant à l'octroi de délais de paiement permettant d'en suspendre les effets.
Sur les demandes de provision
Selon l'article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut toujours, dans les limites de sa compétence, dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.
Au cas présent, le montant de la dette locative, actualisé par le bailleur du fait de sa diminution depuis l'audience de première instance, n'est pas contesté.
L'ordonnance sera donc confirmée sur le principe de cette condamnation provisionnelle mais, au vu de l'évolution du litige, infirmée en son montant qui sera limité à la somme de 1 287,69 euros arrêtée au 17 janvier 2024, échéance de décembre 2023 incluse.
Sur la suspension des effets de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable au litige :
'V ' le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
VII ' lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.'
Au cas présent, le montant de la dette locative a diminué depuis les débats devant le premier juge et le versement intégral du loyer courant a été repris avant l'audience devant la cour.
Par ailleurs, si, comme le souligne le bailleur, le locataire a déjà fait antérieurement l'objet de deux procédures aux fins d'expulsion, celles-ci sont anciennes puisqu'elles datent de 2002 et de 2019.
Surtout, M. [N] justifie de difficultés personnelles et professionnelles à savoir un licenciement en 2019, une séparation, un second licenciement en 2022 pour motif économique et des problèmes de santé qui sont de nature à expliquer ces retards de paiement. Sa situation familiale est désormais stable. Sa nouvelle compagne, qui est salariée, dispose d'un revenu régulier et participe au paiement du loyer. Son fils de 11 ans est par ailleurs scolarisé à proximité des lieux loués.
En outre, le bailleur est une personne morale, société de HLM, dont l'objet est de permettre l'accès au logement des plus modestes.
Dès lors, au regard de la situation respective des parties, de la reprise effective du paiement des loyers et de la situation personnelle et financière du locataire qui lui permet d'apurer sa dette locative de manière échelonnée sur une période de trois années, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire en permettant à M. [N] de régler la somme mensuelle de 35 euros par mois en sus du loyer et des charges courants pendant 35 mois et le solde à la 36ème mensualité.
En cas de non-paiement d'une seule mensualité ou d'un loyer courant, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges sera due et l'expulsion pourra être poursuivie selon les modalités prévues au dispositif.
Ainsi, au vu de l'évolution du litige, la décision sera infirmée en ce qu'elle rejette la demande de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.
Sur les demandes accessoires
La décision de première instance sera confirmée sur les dépens. Ceux-ci ne pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, le ministère d'avocat n'étant pas obligatoire devant le juge des contentieux de la protection.
Chacune des parties conservera la charge de ses dépens d'appel.
Il convient de rejeter la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle condamne M. [N] à payer à la société d'HLM IDF habitat la somme provisionnelle de 1 933,56 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 11 septembre 2023 et qu'elle rejette la demande de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire et l'infirme de ces chefs ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant :
Condamne M. [N] à payer à la société d'HLM IDF habitat la somme provisionnelle de 1 287,69 euros arrêtée au 17 janvier 2024, échéance de décembre 2023 incluse ;
Dit que M. [N] pourra s'acquitter de la somme de 1 287,69 euros en 35 mensualités de 35 euros et une 36ème réglant le solde, le premier versement devant intervenir, en plus des loyers courants, avant le 15 du mois suivant le mois de signification du présent arrêt et les versements suivants avant le 15 de chaque mois ;
Suspend les effets de la clause résolutoire et dit qu'elle sera réputée n'avoir jamais joué si M. [N] se libère de sa dette dans les conditions prévues ci-dessus et si le loyer courant augmenté des charges est payé pendant le cours de ce délai ;
Dit qu'à défaut de paiement d'une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges à son échéance, et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
la clause résolutoire reprendra son plein effet ;
faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l'expulsion de M. [N] et de tous occupants de son chef des lieux loués [Adresse 1] avec le concours de la force publique si nécessaire ;
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
M. [N] sera condamné, jusqu'à la libération effective des lieux, à payer à la société d'HLM IDF habitat une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi ;
Rejette les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens d'appel.
LE GREFFIER LE CONSEILLER
