Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 3
ARRÊT DU 11 JUIN 2024
(n° 243, 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/18310 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CIQXB
Décision déférée à la cour : ordonnance du 17 octobre 2023 - président du TJ de PARIS - RG n° 23/51181
APPELANTES
Mme [W] [R]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
Mme [Y] [V] [S] [H] Veuve [N]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
Représentée par Me Pedro CROS RAMOS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1647
INTIMEES
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la SAS BALZANO, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 9]
[Adresse 9]
Représentée par Me Audrey SCHWAB de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056
Ayant pour avocat plaidant Me Luc CASTAGNET de l'AARPI LERINS, avocat au barreau de PARIS
S.C.I. DES CRESSONNIÈRES, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 12]
[Adresse 12]
Représentée par Me Roland ELBAZ, avocat au barreau de PARIS, toque : C0371
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 06 mai 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par Anne-Gaël BLANC, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Jean-Christophe CHAZALETTE, président de chambre
Anne-Gaël BLANC, conseillère
Valérie GEORGET, conseillère
Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Valérie GEORGET, conseillère, le président de chambre empêché et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.
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Par acte authentique du 26 septembre 2007, la SCI Des Cressonnières a acquis les lots n°147 et 148 au sein de l'ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 5] .
Mmes [R] et [H] sont respectivement propriétaires des lots n° 120, 121, 230 et 374 et des lots n° 7, 279 et 388 au sein du même ensemble.
Considérant que la SCI Des Cressonnières a, sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, procédé à l'installation de constructions dures et légères sur les terrasses dont elle a la jouissance privative mais qui demeurent des parties communes, par actes extrajudiciaires des 10 et 16 janvier 2023, Mmes [R] et [H] ont fait assigner cette dernière et le syndicat des copropriétaires devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir notamment désigner un expert aux frais avancés des parties adverses.
Par ordonnance contradictoire du 17 octobre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :
dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes formées par Mme [R] et Mme [H] ;
condamné in solidum Mme [R] et Mme [H] aux dépens ;
condamné in solidum Mme [R] et Mme [H] à payer à la SCI Des Cressonnières la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
rejeté toutes demandes plus amples ou contraires ;
rappelé que l'ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.
Par déclaration du 13 novembre 2023, Mmes [R] et [H] ont relevé appel de cette décision en critiquant l'ensemble des chefs de son dispositif.
Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées le 26 avril 2024, Mmes [R] et [H] demandent à la cour de :
infirmer l'ordonnance de référé rendue le 17 octobre 2023 par le président du tribunal judiciaire de Paris en ce qu'elle :
dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes formées par Mme [R] et Mme [H] ;
condamné in solidum Mme [R] et Mme [H] aux dépens ;
condamné in solidum Mme [R] et Mme [H] à payer à la SCI Des Cressonnières la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
rejeté toutes demandes plus amples ou contraires ;
statuant à nouveau :
rejeter l'ensemble des fins, prétentions et demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et de la SCI Des Cressonnières ;
juger que la SCI Des Cressonnières n'est pas en mesure de joindre sa possession à celle de ses auteurs pour se prévaloir d'une jonction de possession aux fins de la prescription acquisitive sur les édifications litigieuses des terrasses communes en jouissance privative, au regard de la description dans les actes authentiques des lots acquis par elle ;
désigner un expert judiciaire en matière immobilière dont la mission consistera plus particulièrement à :
décrire et calculer les surfaces de terrasses communes accaparées par les constructions de la SCI Des Cressonnières, ou de ses auteurs, installées au 10ème étage de l'immeuble du [Adresse 5] sur les terrasses auxquelles donnent accès les lots n°147 et 148 ; décrire les constructions et aménagements réalisés; chiffrer et déterminer les travaux nécessaires de remise en état des terrasses en leur état antérieur, étanchéités comprises ;
calculer la valeur des surfaces de terrasses et de parties communes sur lesquelles ont été édifiées les constructions de la SCI Des Cressonnières ;
calculer la valeur des droits résiduels de construction du syndicat des copropriétaires [Adresse 5] accaparés par les constructions installées sur les terrasses et parties communes auxquelles donnent accès les lots n°147 et n°148 de la SCI Des Cressonnières ;
calculer sur 5 ans le montant de l'indemnité d'occupation à verser par la SCI Des Cressonnières au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] au titre de l'occupation sans droit ni titre des surfaces de terrasses et parties communes qu'elle entend accaparer ;
calculer les tantièmes de copropriété qui correspondent aux surfaces de planchers accaparées, en fonction des critères fixés par les articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte à pouvoir calculer, sur les 5 dernières années, la quote-part de dépenses communes qu'aurait dû prendre à sa charge la SCI Des Cressonnière au regard des relevés de dépenses des 5 dernières années, et des clefs de répartition de charges du règlement de copropriété ;
juger qu'elles seront dispensées de toute participation à la dépense des frais de procédure du syndicat des copropriétaires [Adresse 5] dans le cadre du présent litige (première instance et appel) ;
mettre à la charge exclusive de la SCI Des Cressonnières et/ou du syndicat des copropriétaires [Adresse 5] (au titre de l'action oblique notamment), les frais avancés d'expertise judiciaire ;
condamner la SCI Des Cressonnières et le syndicat des copropriétaires [Adresse 5], in solidum, à leur verser unis d'intérêts :
une somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, pour la procédure de première instance ;
une somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, pour la procédure d'appel ;
condamner la SCI Des Cressonnières à restituer la somme de 1 500 euros qui lui a été versée par elles au titre de la condamnation prononcée à leur encontre sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
rappeler l'exécution provisoire nonobstant appel et sans caution.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 3 janvier 2024, la SCI Des Cressonnières demande à la cour de :
de confirmer l'ordonnance rendue le 17 octobre 2023 en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé ;
en conséquence, de débouter Mmes [R] et [H] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
de condamner in solidum Mmes [R] et [H] à lui régler la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
enfin, de condamner in solidum Mmes [R] et [H] aux dépens de première instance et d'appel.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 2 mai 2024, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :
le recevoir en ses écritures et les déclarer bien fondées ;
en conséquence, à titre principal,
confirmer l'ordonnance de référé rendue le 17 octobre 2023 par le président du tribunal judiciaire de Paris en toutes ses dispositions ;
débouter Mme [R] et Mme [H] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
à titre subsidiaire et si la cour d'appel de Paris devait faire droit à la demande d'expertise judiciaire,
débouter Mme [R] et Madame Mme [H] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en ce qu'elle est dirigée à son encontre ;
juger que tant la provision à valoir sur honoraires de l'expert judiciaire que tous les frais et dépens afférents à la présente procédure seront supportés par les appelantes, au besoin, à leurs frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra ;
débouter Mme [R] et Mme [H] de leur demande visant à mettre à sa charge les frais avancés d'expertise judiciaire ;
débouter Mme [R] et Mme [H] de leur demande visant à être dispensées de toute participation à la dépense de ses frais de procédure dans le cadre du présent litige (première instance et appel) ;
en tout état de cause,
condamner in solidum les appelantes à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens dont le recouvrement sera poursuivi par la SELARL 2H avocats, en la personne de Me Schwab, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 mai 2024.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
Sur ce,
Sur l'expertise
En vertu de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
L'application de ces dispositions suppose de constater la possibilité d'un procès potentiel, non manifestement voué à l'échec, sur la base d'un fondement juridique suffisamment déterminé, sans qu'il revienne au juge des référés de se prononcer sur le fond, et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée.
Par ailleurs, l'article 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
L'article 6-3 vient préciser que les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l'usage ou à l'utilité exclusif d'un lot.
L'article 14 prévoit que le syndicat des copropriétaires a pour objet la surveillance, la conservation de l'immeuble et l'administration de ses parties communes.
L'article 25 dispose que les travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble doivent faire l'objet d'une autorisation par l'assemblée générale des copropriétaires.
En application de l'article 1341-1 du code civil, en cas d'inaction d'un syndicat de copropriétaires, un membre du syndicat, sur le fondement de l'action oblique, peut exercer les droits et actions à caractère patrimonial de la copropriété, en lieu et place de celle-ci lorsque, par sa carence à les exercer, elle les compromet, de même que l'intérêt de l'ensemble des copropriétaires.
Par ailleurs, chaque copropriétaire dispose d'une action individuelle parallèle à celle du syndicat des copropriétaires en cas de manquement par un autre copropriétaire au règlement de copropriété, sans que celui-ci ait à démontrer qu'il subit un préjudice distinct de celui de la collectivité (3e Civ., 18 décembre 2007, 06-21.364). Il en est de même en cas d'appropriation par un copropriétaire d'une partie commune (3e Civ.,16 mars 2005, 03-14.771). S'agissant d'une atteinte par des travaux effectués sans autorisation de l'assemblée générale, chaque copropriétaire peut exiger 'la cessation d'une atteinte aux parties communes, sans être astreint à démontrer qu'il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat,' (3eCiv., 17 octobre 2012, 11-18.439). Par ailleurs, la recevabilité de l'action individuelle d'un copropriétaire n'est pas subordonnée à la démonstration de son bien fondé (3e Civ., 14 janvier 2016, 14-25.538 ).
En outre, l'article 2258 du code civil dispose que la prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi. L'article 2261 du même code dispose que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire. L'article 2272 prévoit que le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.
Il est par ailleurs constant qu'un copropriétaire peut invoquer à son profit la prescription acquisitive d'un droit de jouissance privatif sur une fraction des parties communes si les conditions de droit commun de la prescription sont réunies.
Cependant, l'acquéreur d'un lot de copropriété ne peut pas se prévaloir de la possession de son auteur sur une partie commune annexée si cette partie commune n'est pas comprise dans l'acte de vente (3e Civ., 15 février 2023, n°21-21446).
Au cas présent, il est acquis que les constructions dures et légères installées au 10ème étage de l'immeuble sur les terrasses auxquelles donnent accès les lots n°147 et 148 ne figuraient pas dans les plans d'origine de la copropriété et n'ont jamais été autorisées par une résolution votée en assemblée générale et ce, malgré le statut de parties communes des terrasses, la SCI intimée n'en ayant que la jouissance privative.
Pour obtenir une mesure d'expertise judiciaire consistant à confier à l'expert désigné la mission de décrire et de calculer les surfaces de terrasses, de décrire les constructions et aménagements réalisés, de chiffrer et de déterminer les travaux nécessaires de remise en état des terrasses en leur état antérieur, étanchéités comprises, de calculer la valeur des surfaces de terrasses et de parties communes, de calculer la valeur des droits résiduels de construction du syndicat des copropriétaires, d'évaluer le montant de l'indemnité au titre de l'occupation des surfaces de terrasses et parties communes et de calculer les tantièmes de copropriété qui correspondent aux surfaces la quote-part de dépenses communes, les appelantes indiquent qu'elles sont susceptibles d'agir en justice afin d'obtenir la remise des lieux en état ainsi qu'aux fins d'indemnisation du préjudice subi du fait de l'empiétement en raison notamment du non-paiement des tantièmes de charges liées à l'installation des constructions qu'elles dénoncent.
Pour s'opposer à la demande de mesure d'instruction, les intimés soutiennent que l'action des appelantes est manifestement vouée à l'échec. Ils opposent leur absence d'intérêt à agir et la possibilité d'une prescription acquisitive. En outre, le syndicat des copropriétaires soutient qu'il n'a fait preuve d'aucune carence.
Or, alors que l'acquéreur d'un lot ne peut pas se prévaloir de la possession de son auteur sur une partie commune annexée si celle-ci n'est pas comprise dans l'acte de vente, la SCI Des Cressonnières a acquis les lots litigieux selon acte authentique du 26 septembre 2007, soit il y a moins de trente ans et son titre de propriété ne mentionne pas les installations controversées, puisque son vendeur a déclaré ne pas avoir procédé à des travaux modifiant les parties communes. Le procès potentiel ne saurait dès lors être voué à l'échec du fait de la prescription trentenaire.
En outre, à ce stade procédural, alors que la recevabilité de l'action individuelle d'un copropriétaire n'est pas subordonnée à la démonstration de son bien fondé, il ne saurait être considéré que l'action des copropriétaires est manifestement irrecevable faute d'intérêt à agir alors que les appelantes disposent d'un intérêt personnel en cas de manquement par un autre copropriétaire au règlement de copropriété ou d'une atteinte irrégulière aux parties communes par des travaux effectués sans autorisation de l'assemblée générale.
Il en est de même concernant l'exercice de l'action oblique, la carence préjudiciable du syndicat ne pouvant à ce stade être exclue dans la mesure où ce dernier n'a pas agi pour obtenir la démolition des constructions litigieuses ni leur intégration dans le calcul des tantièmes.
Dès lors, contrairement à ce qu'a considéré le premier juge, il n'est pas démontré que le procès potentiel que les appelantes envisagent d'engager est manifestement voué à l'échec pour absence d'intérêt à agir.
Par ailleurs, au regard de la mission de l'expert à qui il est demandé de décrire les constructions qui empiètent sur les parties communes et de chiffrer le coût de leur destruction mais également de réunir des éléments utiles à une éventuelle action indemnitaire, la mesure sollicitée est de nature à améliorer la situation probatoire des appelantes par rapport aux actions envisagées.
Dès lors, une mesure d'expertise sera ordonnée, telle que détaillée au dispositif ci-dessous.
L'ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu'elle rejette la demande en ce sens.
Les frais d'expertise seront avancés par les appelantes qui en font la demande. Elles seront donc déboutées de leur demande de voir ceux-ci mis à la charge des intimés peu important à ce stade qu'elles soutiennent pallier la carence du syndicat des copropriétaires dans la défense de l'intérêt collectif.
Sur les demandes accessoires
La présente décision n'étant pas susceptible de voies de recours suspensives d'exécution, la demande de l'assortir de l'exécution provisoire est nécessairement sans objet.
Le défendeur à une mesure d'expertise n'est pas une partie perdante au sens de l'article 696. Les entiers dépens seront dès lors nécessairement mis à la charge de Mmes [R] et [H]. L'ordonnance de première instance sera confirmée de chef.
Les dépens de la procédure d'appel pourront être recouvrés directement par Me Schwab, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées. La décision de première instance sera infirmée en ce qu'elle condamne les appelantes à ce titre, étant précisé que la décision de la cour constitue un titre exécutoire permettant le recouvrement des sommes payées dans le cadre de l'exécution de la décision de première instance sans qu'il y ait lieu d'ordonner leur remboursement.
PAR CES MOTIFS
Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour sauf sur les dépens ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant :
Ordonne une expertise judiciaire et désigne en qualité d'experts : [L] [J] [Adresse 8] Tél : [XXXXXXXX01] Fax : [XXXXXXXX02] Port. : [XXXXXXXX03] Email : [Courriel 11] et [U] [O] [Adresse 7] Tél : [XXXXXXXX04] Port. : [XXXXXXXX04] Email : [Courriel 10] ;
Dit que l'expert aura pour mission de :
se rendre sur les lieux au 10ème étage de l'immeuble du [Adresse 5] ;
se faire communiquer tous documents et pièces utiles à l'accomplissement de sa mission et entendre tout sachant ;
décrire et calculer les surfaces de terrasses sur lesquelles ont été édifiées les constructions de la SCI Des Cressonnières, ou de ses auteurs, au 10ème étage de l'immeuble du [Adresse 5] ; décrire les constructions et aménagements réalisés ; chiffrer et déterminer les travaux nécessaires de remise en état des terrasses en leur état antérieur, étanchéités comprises ;
calculer la valeur des surfaces de terrasses et de parties communes sur lesquelles ont été édifiées les constructions de la SCI Des Cressonnières ;
calculer la valeur des droits résiduels de construction du syndicat des copropriétaires [Adresse 5] au regard des constructions installées sur les terrasses et parties communes auxquelles donnent accès les lots n°147 et 148 de la SCI Des Cressonnières ;
calculer sur cinq années le montant de l'indemnité au titre de l'occupation des surfaces de terrasses et parties communes ;
calculer les tantièmes de copropriété qui correspondent aux surfaces de planchers occupées, en fonction des critères fixés par les articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Dit que l'expert pourra s'adjoindre, s'il en est un besoin avéré, tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d'en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle des expertises et de joindre l'avis du sapiteur à son rapport ; dit que si le sapiteur n'a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l'expert ;
Dit que l'expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif ;
Dit que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile, qu'en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et s'adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts près de cette cour ;
Subordonne l'exécution de l'expertise à la consignation par Mmes [R] et [H] d'uneavance de 6 000 euros à la régie d'avances et recettes du greffe du tribunal judiciaire de Paris pour le 1er novembre 2024 au plus tard ;
Rappelle qu'à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque en vertu de l'article 271 du code de procédure civile ;
Désigne le juge chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Paris pour surveiller les opérations d'expertise, par application de l'article 964-2 du code de procédure civile ;
Dit qu'en cas d'empêchement, retard ou refus de l'expert commis, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur requête par le juge chargé du contrôle de l'expertise du tribunal judiciaire de Paris ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
Rejette les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Dit n'y avoir lieu à ordonner le remboursement des sommes versées en première instance ;
Dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire ;
Laisse les dépens d'appel à la charge de Mmes [R] et [H], ceux-ci pouvant être recouvrés par Me Schwab conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE CONSEILLER
