Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 3
ARRÊT DU 11 JUIN 2024
(n° 241 , 4 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/17649 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CIOOZ
Décision déférée à la cour : ordonnance du 10 octobre 2023 - JCP du Tprox de Palaiseau - RG n° 12-23-000282
APPELANT
M. [X] [Y]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté par Me Sylvie KONG THONG de l'AARPI Dominique OLIVIER - Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069
Ayant pour avocat plaidant Me Etienne NOËL de la SELARL ETIENNE NOEL AVOCAT, avocat au barreau de ROUEN
INTIMEE
S.A. LOGIREP, RCS de Nanterre n°393542428, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Emmanuel CHRETIENNOT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0969
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 30 avril 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par Valérie GEORGET, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Jean-Christophe CHAZALETTE, président de chambre
Anne-Gaël BLANC, conseillère
Valérie GEORGET, conseillère
Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Valérie GEORGET, conseillère, le président de chambre empêché, et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.
Par contrat en date du 30 janvier 2013, la société Logirep, bailleur social, a donné en location à M. [Y] un appartement situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 835,92 euros charges comprises.
Des loyers sont demeurés impayés.
Le 10 janvier 2023, un commandement de payer la somme de 2 613,59 euros visant la clause résolutoire a été délivré à M. [Y].
Par acte extrajudiciaire du 21 avril 2023, la société Logirep a fait assigner M. [Y] devant le juge des référés du tribunal de proximité de Palaiseau aux fins notamment de :
constater la résiliation du bail en date du 31 janvier 2013 par le jeu de la clause résolutoire, ordonner l'expulsion du défendeur ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier ;
condamner le défendeur aux entiers dépens, incluant le coût du commandement du 10 janvier 2023, et à lui payer :
une somme de 3829,41 euros à titre de dette locative pour la période arrêtée au terme de février 2023 inclus, avec intérêts au taux légal ;
une indemnité conventionnelle d'occupation égale au montant actuel du loyer et charges, à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux.
Par ordonnance réputée contradictoire du 10 octobre 2023, le juge des référés du tribunal de proximité de Palaiseau a :
au principal renvoyé les parties à se pourvoir et dès à présent par provision, vu l'urgence, tous droits et moyens des parties demeurant réservés ;
constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 30 janvier 2013 sont réunies à la date du 10 mars 2023 ;
ordonné en conséquence l'expulsion de M. [Y] et de tous occupants de son chef du logement n°29 sis [Adresse 2] - passé le délai légal de deux mois à compter de la signification du présent jugement et du commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique ;
dit que le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux sera réglé par les articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
rejeté la demande en paiement au titre des loyers et charges impayées, la dette locative ayant été soldée par le locataire ;
condamné M. [Y] à payer à la société Logirep une somme mensuelle égale au montant du loyer contractuel indexé comme prévu dans le bail, charges dûment justifiées en sus, due à compter du 1er septembre 2023 jusqu'à complète libération des lieux ;
rejeté la demande de la société Logirep au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamné M. [Y] aux dépens, incluant notamment le coût du commandement du 10 janvier 2023, de l'assignation du 21 avril 2023 et de ses suites.
Par déclaration du 31 octobre 2023, M. [Y] a relevé appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 22 décembre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, M. [Y] demande à la cour de :
le recevoir en son appel, l'en déclarer bien-fondé ;
en conséquence,
infirmer l'ordonnance de référé rendue le 10 octobre 2023 par le président du tribunal de proximité de Palaiseau en ce qu'elle a :
constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 30 janvier 2013 sont réunies à la date du 10 mars 2023 ;
ordonné en conséquence l'expulsion de M. [Y] et de tous occupants de son chef du logement n°29 si 2, résidence [Adresse 2] ;
dit que le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux sera réglé par les articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
condamné M. [Y] à payer à la société Logirep une somme égale au montant du loyer contractuel jusqu'à complète libération des lieux ;
condamné M. [Y] aux dépens ;
statuant à nouveau,
à titre principal, débouter la société Logirep de l'intégralité de ses demandes ;
à titre subsidiaire, suspendre les effets de la clause résolutoire ;
en tout état de cause,
condamner la société Logirep à verser une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner la société Logirep aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés en application de l'article 699 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 10 janvier 2024, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, la société Logirep demande à la cour de :
confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue le 10 octobre 2023 par le juge du tribunal de proximité de Palaiseau ;
en toute hypothèse :
débouter M. [Y] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
condamner M. [Y] à lui payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 avril 2024.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
Sur ce,
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de compétence, peuvent, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.
A cet égard, l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Il résulte des pièces produites que les loyers n'ayant plus été régulièrement payés, la société Logirep a fait délivrer à M. [Y], le 10 janvier 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 2 613, 58 euros au titre de l'arriéré locatif.
M. [Y] n'allègue ni ne justifie avoir réglé les causes du commandement dans le délai de deux mois.
Il convient donc de constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 10 mars 2023 et de confirmer l'ordonnance de ce chef.
Aux termes de l'article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
M. [Y], qui expose avoir réglé sa dette et être à jour de son loyer courant, soutient qu'il est actuellement incarcéré et qu'il doit justifier d'un logement dans le cadre de sa demande d'aménagement de peine. Il demande de suspendre les effets de la clause résolutoire.
Pour s'opposer à cette demande, la société Logirep affirme que M. [Y] a réglé les causes du commandement de payer bien après le délai légal de deux mois et précise que M. [Y] sous-loue illégalement les lieux. A cet effet, l'intimée produit le procès-verbal établi par un commissaire de justice qui s'est présenté le 26 juillet 2023 au domicile loué par M. [Y] afin de procéder à une saisie-vente. Ce commissaire de justice relate qu'un individu lui a expliqué qu'il louait une chambre à M. [Y] depuis deux mois, moyennant un loyer mensuel de 350 euros et que d'autres colocataires occupaient les lieux. Le commissaire de justice ajoute qu'une autre personne était présente dans l'appartement.
M. [Y] ne formule aucune observation concernant ces constatations.
En l'absence de tout élément relatif au montant et à la nature des revenus de M. [Y] établissant sa bonne foi, hors le fruit des sous-locations irrégulières susvisées, la cour ne peut que confirmer l'ordonnance entreprise et rejeter la demande tendant à voir suspendre les effets de la clause résolutoire.
Les dispositions de l'ordonnance entreprise relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile seront confirmées.
M. [Y] sera condamné aux dépens d'appel et à payer à la société Logirep la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise en ses dispositions soumises à la cour ;
Y ajoutant,
Rejette la demande de M. [Y] tendant à voir suspendre les effets de la clause résolutoire ;
Condamne M. [Y] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Condamne M. [Y] à payer à la société Logirep la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE CONSEILLER
