Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 31 MAI 2024
(n° , 9 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/10980 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CH2R4
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 09 Juin 2023 rendue par le Juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de PARIS - RG n° 21/09843
APPELANTES
S.C.I. ARC ACACIAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 510 553 845, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège
[Adresse 7]
[Localité 8]
Représentée par Me Isabelle POITOUT, avocat au barreau de PARIS, toque : E0939 assistée de Me Yves LINARES de la SCP LINARES/ ROBLOT DE COULANGE, avocat au barreau de MARSEILLE
S.A.S. HÔTEL ARC ACACIAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 510 552 763, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège
[Adresse 7]
[Localité 8]
Représentée par Me Isabelle POITOUT, avocat au barreau de PARIS, toque : E0939 assistée de Me Yves LINARES de la SCP LINARES/ ROBLOT DE COULANGE, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMÉS
Monsieur [Y] [I] né le [Date naissance 3] 1963 à [Localité 10] (Allemagne),
[Adresse 5]
[Adresse 5] (Royaume-Uni)
Monsieur [S] [H] né le [Date naissance 2] 1971 à [Localité 13]
[Adresse 9]
[Localité 8]
Madame [J] [H] née le [Date naissance 1] 1977 à [Localité 11]
[Adresse 9]
[Localité 8]
Monsieur [E] [C] né le [Date naissance 4] 1957 à [Localité 12]
[Adresse 9]
[Localité 8]
Madame [D] [T] épouse [C] née le [Date naissance 6] 1956 à [Localité 14]
[Adresse 9]
[Localité 8]
Tous représentés par Me Audrey SCHWAB de la L SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056 assistés de Me Mathieu EYCHENE de la SELEURL SELARLU MATHIEU EYCHENE, avocat au barreau de PARIS, toque : K0030
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 01 février 2024 , en audience publique, devant la Cour composée de :
Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre
Nathalie BRET, conseillère
Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre , dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats
ARRÊT :
- contradictoire,
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour initialement prévue le 26 avril 2024 prorogée au 24 mai 2024 puis au 31 mai 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
- signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre,et par Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
M. [Y] [I], M. [S] [H], Mme [J] [H], M. [E] [C] et Mme [D] [C] née [T] sont copropriétaires au sein de l'immeuble sis [Adresse 9].
Selon permis obtenu le 06 juillet 2016, la société Immobilière Arc Acacias a fait édifier sur la parcelle voisine plusieurs constructions à usage d'hôtel, exploitées par la société Hôtel Arc Acacias.
Le syndicat des copropriétaires a formé un recours gracieux contre l'arrêté du 06 juillet 2016 et contre l'arrêté du 19 mars 2018 emportant transfert du permis.
Saisi par assignation du 18 décembre 2018, le juge des référés de ce tribunal a, aux termes d'une ordonnance du 15 janvier 2019, ordonné sous astreinte l'arrêt immédiat des travaux de la SCI Immobilière Arc Acacias 'en ce qu'ils créent des ouvertures sur le mur pignon du bâtiment A sur rue et des vues au droit du bâtiment à édifier au lieu et place d'une ancienne verrière'.
Les parties se sont ensuite rapprochées afin de trouver un accord amiable visant à autoriser les travaux en échange d'un dédommagement.
L'assemblée générale des copropriétaires réunie le 28 mai 2019 a approuvé un projet de protocole annexé à la convocation, donné délégation au conseil syndical pour l'amender dans le cadre de ses échanges avec la SCI Immobilière Arc Acacias et arrêter le montant des indemnités. Un mandat a par ailleurs été donné au syndic pour signer le protocole définitif et veiller à sa publication.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], la SAS Hôtel Arc Acacaias et la SCI Immoblière Arc Acacias ont signé le protocole d'accord le 03 octobre 2019.
Le 1er avril 2021, le tribunal administratif a rejeté la demande d'annulation du permis de construire.
Par exploits signifiés le 22 juillet 2021, M. [Y] [I], M. [S] [H], Mme [J] [H], M. [E] [C] et Mme [D] [C] née [T] ont fait citer la société immobilière Arc Acacias et la SAS Hôtel Arc Acacias au fond devant la présente juridiction afin d'obtenir principalement l'indemnisation d'un trouble anormal du voisinage.
Suivant conclusions récapitulatives notifiées le 15 février 2022, les copropriétaires ont ajouté à leurs demandes la suppression des fenêtres figurant sur la façade édifiée en lieu et place de la verrière préexistante conformément aux dispositions des articles 675 et suivants du code civil.
Aux termes de conclusions d'incident notifiées par voie électronique le 21 février 2023, la société immobilière Arc Acacias et la SAS Hôtel Arc Acacias ont saisi le juge de la mise en état, au visa des articles 122, 750- 1, 789 du code de procédure civile, 678, 2044 et suivants, 2052 du code civil, aux fins de :
JUGER que les consorts [I], [H] et [C] sont déchus de leur qualité pour agir contre les ouvertures faute d'avoir contesté dans les délais légaux l'assemblée générale qui a autorisé la servitude de jour des consorts [I], [H] et [C].
CONDAMNER les consorts [I], [H] et [C] à 1000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive.
CONDAMNER les consorts [I], [H] et [C] à 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC et aux entiers dépens.
La société Immobilière Arc Accacia et la société Hotel Accacias ont interjeté appel de l'ordonnance selon déclaration reçue au greffe de la cour l 20 juin 2023.
Par conclusions signifiées le 22 décembre 2023 la société Immobilière Arc Accacia et la société Hotel Accacias demandent à la cour de :
Vu les articles 32 . 32-1 et 122 du CPC
Les articles 678 et 1240 du code civil
L'article 42 de la loi 65-557 du 10.07.1965 sur les copropriétés
REFORMER et INFIRMER les dispositions frappées d'appel de l'ordonnance du Juge de la mise en état de PARIS, du 09 Juin 2023 enregistrée sous le n° 21/09843
EN CONSEQUENCE :
DECLARER RECEVABLE ET FONDEE la fin de non-recevoir des sociétés ARC ACACIAS et HOTEL ARC ACACIAS tirée du défaut de qualité à agir de M. [Y] [I], M. [S] [H], Mme [J] [H], M. [E] [C] et Mme [D] [C] en suppression des vues sur leurs parties privatives.
DECLARER IRRECEVABLE COMME MAL DIRIGEE contre ARC ACACIAS et HOTEL ARC ACACIA la demande fondée sur le préjudice consécutif à la servitude qui leur a été consentie.
DECLARER abusive la demande en suppression des vues et CONDAMNER M. [Y] [I], M. [S] [H], Mme [J] [H], M.[E] [C] et Mme [D] [C] née [T] à verser solidairement 7000 € à ce titre aux sociétés ARC ACACIA et HOTEL ARC ACACIA
Condamner solidairement les intimées à verser 3500 € aux appelantes par application de l'article 700 du CPC ainsi qu'au entier de dépens
Par conclusions d'intimés n° 2 signifiées le 17 janvier 2024 Monsieur [Y] [I], Monsieur [S] [H] et Madame [J] [H], demandent à la cour de :
Vu l'article 31 du Code de procédure civile,
Vu les articles 14, 15 et 16 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,
Vu la jurisprudence citée,
Confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a :
« Rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de M. [Y] [I], M. [S] [H], Mme [J] [H], M. [E] [C] et Mme [D] [C] née [T] en suppression des vues sur leurs parties privatives ».
« Débouté la SCI Immobilière Arc Acacias et la SAS Hôtel Arc Acacias de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ».
« Condamné in solidum la SCI Immobilière Arc Acacias et la SAS Hôtel Arc Acacias aux dépens de l'incident ».
Condamné in solidum la SCI Immobilière Arc Acacias et la SAS Hôtel Arc Acacias à payer à M. [Y] [I], M. [S] [H], Mme [J] [H], M. [E] [C] et Mme [D] [C] née [T], chacun, la somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et les déboutons de leur demande à ce titre ».
Juger, en tout hypothèse, que les intimés disposent également d'une qualité à agir au titre de l'action oblique exercée visant à obtenir la résolution du protocole ayant autorisé les vues sur les parties communes et, par voie de conséquence, la fermeture desdites vues.
Statuant à nouveau ;
- Condamner solidairement les sociétés Immobilière Arc Acacias et Hôtel Arc Acacias à payer la somme de 2000 euros à chacun des intimés au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
- Condamner solidairement les sociétés Immobilière Arc Acacias et Hôtel Arc Acacias aux entiers dépens de première instance et d'appel dont le recouvrement sera poursuivi par la SELARL 2H AVOCATS, en la personne de Maître Audrey SCHWAB, en application des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
SUR QUOI,
LA COUR
1- La qualité à agir des consorts [I], [H] et [C]
Le Juge de la mise en état a retenu que le protocole d'accord validé par l'assemblée générale des copropriétaires le 28 mai 2019 et signé le 03 octobre 2019 porte sur la servitude de jour consentie par le syndicat des copropriétaires sur les seules parties communes de l'immeuble à l'exclusion des parties privatives, les indemnisations consenties aux copropriétaires au titre de la perte d'ensoleillement consécutive aux travaux devant expressément faire l'objet de protocoles distincts. Il a donc jugé recevable M. [Y] [I], M. [S] [H], Mme [J] [H], M. [E] [C] et Mme [D] [C] née [T] en leur action sur le fondement des articles 675 et suivants du code civil, en suppression des vues sur leurs parties privatives, peu important le caractère définitif de l'assemblée générale du 28 mai 2019 qu'ils ne contestent au demeurant pas.
La société Immobilière Arc Accacias et la société Hotel Arc Accacias font valoir au soutien de l'infirmation de l'ordonnance :
- que les intimés ne disposent d'aucun droit pour agir car le fondement de la demande n'est pas précisé et ne peut être l'article 678 du Code civil puisque les jours créés se trouvent 4,90 mètres des façades des appartements, il n'est pas établi que les façades des appartements et des fenêtres soient des parties privatives cependant que si tel était le cas, la distance entre ces parties et le fonds voisin demeure supérieure à 1,90 mètres, les actions réelles dans les immeubles appartiennent à la copropriété et aucune des causes d'extinction des servitudes prévues par la loi n'est applicable
- qu'ils revendiquent une répercussion préjudiciable de la résolution n°11.b de l'assemblée générale du 28 mai 2019 sur la jouissance de leurs parties privatives mal dirigées à l'encontre des appelantes en raison du démembrement de ce droit négocié par la copropriété qui les a privés de la protection de l'article 678 du Code civil.
- le préjudice invoqué est indissociable de la décision de l'assemblée générale à l'encontre de laquelle les appelants n'ont formé aucun recours dans le délai de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 alors que les consorts [H] et [C] étaient présents et non opposants aux résolutions 11a et b de l'assemblée générale du 28 mai 2019 qui ont permis les accords avec l'hôtel.
- la demande formée au titre de l'action oblique est irrecevable au stade de la procédure d'appel n'ayant pas été traitée en première instance.
Monsieur [Y] [I], les époux [H] et les époux [C] opposent qu'ils disposent du droit de demander la fermeture des vues au titre de leur préjudice propre, qualité qui leur est ouverte par l'article 31 du Code de procédure civile dès lors qu'ils éprouvent un préjudice personnel à raison de droits réels immobiliers au bénéfice des parties privatives caractérisé en l'espèce par les vues ouvertes par l'hôtel sur les appartements privatifs des intimés cependant que le protocole transactionnel contient la reconnaissance par les sociétés appelantes du préjudice d'ensoleillement causé aux copropriétaires qui en souffrent. Ils rappellent que les fenêtres sont aux termes du Règlement de copropriété des parties privatives et qu'en toute hypothèse le caractère commun ou privatif de la façade et des fenêtres est indifférent dès lors que la matérialité du préjudice subi par les intimés du fait de l'exposition permanente de leur lot aux vues de l'hôtel est établi. Ils soulignent que l'absence d'opposition des familles [H] et [C] à la résolution de l'assemblée générale du 28 mai 2019 est inopérante car le projet d'accord validé par l'assemblée générale résolution 11-b 2 a donné délégation au conseil syndical pour amender le projet de protocole et arrêter le montant des indemnités ne devant pas être inférieur aux frais engagés tandis que les appelantes omettent de préciser que dans le cadre de la négociation du Protocole transactionnel elles ont insisté pour que l'accord soit signé par les copropriétaires sans que les indemnités individuelles ne soient prévues en dépit de la résolution votée le 28 mai 2019.
Elles rappellent en outre qu'il est admis en matière de droit de la copropriété que la carence du syndicat des copropriétaires à agir du chef de l'exécution de l'indemnisation prévue par le protocole en raison de la perte d'ensoleillement en dépit de la demande adressée au syndic de mettre en demeure les sociétés hôtelièrescd'exécuter leurs obligations les autorisent à exercer l'action du chef du syndicat des copropriétaires, le droit invoqué au titre de l'action oblique poursuivant la même finalité consistant à demander la fermeture des vues donnant sur leur appartement. Ils concluent par ailleurs à la confirmation de l'ordonnance qui a rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive celle-ci relevant du fond.
Réponse de la Cour
Selon les dispositions de l'article 789-6 du Code de procédure civile : ' Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour (..) 6° Statuer sur les fins de non-recevoir.
Lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir ( ...) Il peut également ordonner ce renvoi s'il l'estime nécessaire. La décision de renvoi est une mesure d'administration judiciaire.'
L'assemblée générale des copropriétaires tenue le 28 mai 2019 à 18 heures a adopté à l'unanimité la résolution 11 a-1° ratifiant les procédures engagées en référé devant le Tribunal de Grande Instance de Paris aux fins d'arrêt des travaux et devant le Tribunal Administratif en annulation du permis de construire accordé à la SCI Immobilière Arc Accacia et a habilité le syndic pour la poursuite de ces deux procédures en appel et, si les négociations entamées échouent, à agir à l'encontre de ladite SCI pour la condamner à supprimer les ouvertures constitutives des vues créées sur les trois bâtiments ouvrant sur la Villa de la Grande Armée ainsi qu'à réparer les préjudices en résultant.
En sa résolution 11 b 2ème l'assemblée générale a adopté à l'unanimité l'approbation du projet de protocole annexé à la convocation formalisant le principe d'un accord éventuel avec la SCI Arc Accacias et donnant délégation au conseil syndical pour amender ce projet de protocole dans le cadre des échanges avec la SCI et arrêter le montant des indemnités qui ne devra pas être inférieur aux frais engagés et a donné mandat au syndic pour signer le protocole d'accord définitif et veiller à sa publication.
Le protocole d'accord a été signé de première part par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] et les copropriétaires dénommés dont Monsieur [Y] [I], Monsieur et Madame [S] [H] et Monsieur et Madame [E] [C] et de seconde part la SAS Hotel Arc Accacias et la société Immobilière Arc Accacias.
Il prévoit en substance :
- en son article 1 : 'la reconnaissance par les parties soussignées de seconde part que les ouvertures créées ne constituent pas et ne constitueront jamais des vues, la copropriété ne consentant que la mise en oeuvre d'aérations et le passage de la lumière naturelle'
- en son article 3 : ' Certains copropriétaires du 8/10 pouvant souffrir d'une perte d'ensoleillement du fait du rehaussement des bâtiments B et C de la propriété du [Adresse 7], les soussignées de seconde part, c'est à dire la SCI Arc Accacias et la SAS Hotel Arc Accacias, acceptent de les indemniser de manière forfaitaire, transactionnelle et définitive.
Les indemnités de ce chef seront discutées directement avec les coproriétaires concernés et arrêtées dans le cadre d'un protocole propre à chacun.
Cette indemnité sera versée par la SAS Hotel Arc Accacias et la société Immobilière Arc Acaccias à l'expiration du délai de recours contre l'assemblée générale ayant fait droit au présent protocole.'
- en son article 4 : 'le présent protocole est soumis à la condition suspensive du caractère définitif de l'Assemblée Générale des Copropriétaires du 28 mai 2019 qui a approuvé le présent accord transactionnel, caractère définitif qui sera obtenu à l'issue du délai de contestation de deux mois de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 (...)'
Selon les dispositions de l'article 31 du Code de procédure civile : ' L'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.'
Les dispositions de l'article 678 du Code civil énoncent : ' On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions.'
Selon les dispositions des articles :
- 2044 du Code civil : ' La transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître.Ce contrat doit être rédigé par écrit.'
- 2048 du Code civil : 'Les transactions se renferment dans leur objet : la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions, ne s'entend que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu.'
- 2052 du Code civil : ' La transaction fait obstacle à l'introduction ou à la poursuite entre les parties d'une action en justice ayant le même objet.'
Il résulte de l'ensemble de ces dispositions que les parties établissant leur intérêt à agir du chef de l'action en suppression des vues droites édictée par les dispositions de l'article 678 précité sont recevables à agir à l'encontre de l'auteur des vues litigieuses s'il n'a pas été mis un terme définitif à leur action par une transaction au sens des dispositions de l'article 2044 précité.
En l'espèce le protocole signé le 15 juillet 2019 entre les parties intimées en leur qualité de copropriétaires, le syndicat des copropriétaires et les sociétés appelantes :
- reconnaît que l'ouverture des fenêtres et des baies créées sur les murs pignons et nouveaux ne constituent pas et ne constitueront jamais des vues, la copropriété ne consentant que la mise en oeuvre d'aérations et le passage de la lumière naturelle
- ne prévoit aucune indemnisation des copropriétaires en raison des ouvertures créées mais seulement en son article 6 une somme de 50 000 euros due au syndicat des copopriétaires en dédommagement des frais engagés
- réserve expressément en son article 3 l'indemnisation de chacun des copropriétaires au titre de la perte d'ensoleillement du fait du rehaussement des bâtiments B et C de la propriété du [Adresse 7].
Par conséquent dès lors que ledit protocole ne prévoit aucune disposition mettant un terme au litige né du préjudice invoqué par chacun des copropriétaires au titre de la jouissance privative de leur lot, du fait de la création des ouvertures litigieuses, Monsieur [Y] [I], les époux [H] et les époux [C] établissent la légitimité de leur intérêt à agir du chef de la suppression des vues créées sur les parties privatives de leur lot ensuite des ouvrages édifiées par les sociétés appelantes.
Partant, les moyens tirés du chef de la qualité à agir des appelants au regard de la distance et de la hauteur des vues prévues par l'article 678 du Code civil qui relèvent du fond et l'indissociabilité du préjudice invoqué avec le caractère définitif de la décision de l'assemblée générale laquelle n'a pas approuvé de résolution autorisant le syndic à transiger sur les préjudices subis à titre personnel par les copropriétaires au titre de la jouissance des parties privatives et alors que le protocole d'accord n'a pas mis un terme au préjudice invoqué de ce chef, sont sans emport sur la recevabilité des demandes.
L'ordonnance du Juge de la Mise en Etat sera donc confirmée.
2- La demande de dommages et intérêts pour procédure abusive
Le Juge de la mise en état a débouté la SCI Immobilière Arc Acacias et la SAS Hôtel Arc Acacias de leur demande de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive cette demande nécessitant une appréciation qui échappe, par les analyses qu'elle requiert, aux pouvoirs limités du juge de la mise en état.
Cette demande qui excède les compétences du Juge de la mise en Etat déterminées par l'article 786 précitées relève du fond. De ce chef également, l'ordonnance qui a relevé à bon droit que son appréciation échappe au Juge de la Mise en Etat, sera confirmé.
3- Les frais irrépétibles et les dépens
Le Juge de la mise en état a condamné in solidum la SCI Immobilière Arc Acacias et la SAS
Hôtel Arc Acacias aux dépens de l'incident et à payer à M. [Y] [I], M. [S] [H],Mme [J] [H], M. [E] [C] et Mme [D] [C] née
[T], chacun, la somme de 500 euros en application des dispositions
de l'article 700 du code de procédure civile, déboutant les sociétés appelantes de leurs demandes à ce titre.
De ces chefs l'ordonnance sera confirmée.
Y ajoutant, la société Immobilière Arc Accacias et la société Hotel Arc Accacias seront condamnées à régler à chacun des intimés une somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens.
PAR CES MOTIFS
La Cour
CONFIRME en toutes ses dispositions l'ordonnance ;
Y ajoutant
CONDAMNE la société Immobilière Arc Accacias et la société Hotel Arc Accacias à régler à Monsieur [Y] [I], Madame [J] [H], Monsieur [S] [H], Monsieur [E] [C] et Madame [D] [C], chacun une somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
