Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRÊT DU 30 MAI 2024
(n° , 12 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/18216 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CIQLL
Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé du 12 Octobre 2023 -Président du TJ de CRETEIL - RG n° 23/00837
APPELANTE
S.A.S.U. G.D.R (GARAGE DU REGARD), RCS de Créteil sous le n°843 444 662 prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représentée par Me Elodie CARPENTIER, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque: Pc129
INTIMEE
S.A.S. LA FONCIERE PUBLIQUE D'ILE-DE-FRANCE, RCS de Paris sous le n°879 135 911 prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477
Ayant pour avocat plaidant Me Sophie ANCEL, avocat au barreau de PARIS, toque : G212
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Avril 2024, en audience publique, devant Laurent NAJEM, Conseiller, chargé du rapport, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Laurent NAJEM, Conseiller,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 15 février 2021, la Société Civile des Luats aux droits de laquelle vient la société Foncière publique d'Ile-de-France a donné à bail commercial à compter du 16 janvier 2021 à la société G.D.R. des locaux situés à [Localité 6] (94) [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 19 857 euros, hors charges et hors taxes payable mensuellement, par avance.
Des loyers sont demeurés impayés.
La société Foncière publique d'Ile-de-France a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2022, à la société G.D.R. pour une somme de 8.819,79 euros au titre de l'arriéré locatif au 15 novembre 2022.
Par acte du 11 mai 2023, la société Foncière publique d'Ile-de-France a assigné la société G.D.R. devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir :
constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;
ordonner l'expulsion de la société G.D.R. et de celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est ;
prononcer une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, jusqu'à libération effective des lieux ;
ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée ;
condamner la société G.D.R. à lui payer la somme provisionnelle de 10.369,97 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté entre le 1er août 2022 et le 22 décembre 2022 ;
condamner la société G.D.R. au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale à la somme de 5.135,88 euros TTC par mois, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur ;
condamner la société G.D.R. au paiement d'une somme égale à 6% des sommes dues au titre de la clause pénale.
La société G.D.R. n'a pas constitué avocat, son président comparaissant en personne à l'audience du 7 septembre 2023. Le conseil de la société a sollicité la réouverture des débats.
Par ordonnance réputée contradictoire du 12 octobre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil, a :
dit n'y avoir lieu d'ordonner la réouverture des débats ;
constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 23 décembre 2022 ;
ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la société G.D.R. et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Localité 6] (94) [Adresse 2] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;
dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte ;
dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d'exécution sur ce point ;
fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par la société G.D.R., à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et condamné la société G.D.R. à la payer ;
condamné par provision la société G.D.R. à payer à la société Foncière publique d'Ile-de-France la somme de 11.004,14 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation arriérés au mois de décembre 2022 inclus (terme de décembre 2022 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2022 sur 8 819,79 euros et à compter du 11 mai 2023 sur le surplus, ainsi que les indemnités d'occupation postérieures ; outre une provision de 660,24 euros à valoir sur la clause pénale de 6% des sommes dues ;
condamné la société G.D.R. aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;
condamné la société G.D.R. à payer à la société Foncière publique d'Ile-de-France la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
rappelé que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de la chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.
Par déclaration du 10 novembre 2023, la société GRD a interjeté appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 31 mars 2024, la société G.D.R. demande à la cour de :
la déclarer recevable et bien fondée en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
infirmer l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte et fixé l'indemnité d'occupation due par elle une somme égale au montant du loyer contractuel si la cour devait retenir l'acquisition de la clause résolutoire ;
Statuant à nouveau :
dire que la société Foncière publique d'Ile-de-France n'a pas exécuté son obligation de délivrance conformément aux dispositions de l'article 1719 du code civil et qu'il existe des contestations sérieuses ;
dire qu'elle est dans l'impossibilité d'exécuter son activité conformément à l'usage prévu au bail commercial ;
dire qu'elle a fait application du principe de l'exception d'inexécution et que le manquement à l'obligation de délivrance justifie l'extinction de l'obligation de paiement des loyers ;
A titre principal :
débouter la société Foncière publique d'Ile-de-France de l'intégralité de ses demandes y compris reconventionnelles et de son appel incident ;
condamner la société Foncière publique d'Ile-de-France à lui verser à titre de provision à valoir sur la réfaction de loyer la somme de 18.489,06 euros ;
ordonner la compensation entre la somme due par elle au jour de la clôture au titre des loyers et charges et la somme de 18 489,06 euros lui étant due par la société Foncière publique d'Ile-de-France à titre de provision à valoir sur la réfaction de loyer ;
condamner la société Foncière publique d'Ile-de-France à lui payer la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner la société Foncière publique d'Ile-de-France aux entiers dépens y compris les frais de constat et d'exécution de la décision à intervenir ;
A titre subsidiaire :
suspendre les effets de la clause résolutoire ;
l'autoriser à régler sa dette actualisée au jour de la clôture en huit échéances mensuelles dont le premier versement est fixé au 1er jour du mois suivant la décision à intervenir ;
réduire à de plus justes proportions la demande formulée par la société Foncière publique d'Ile-de-France au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle fait valoir que ses prétentions ont pour objet de faire écarter les demandes de la société Foncière d'Ile-de-France ; qu'elles sont dès lors recevables.
Elle allègue que le bailleur n'exécute pas son obligation de délivrance ; que des barrières avaient été mises en place par l'ancien propriétaire pour délimiter les emplacements de stationnement ; que désormais, des véhicules gênants stationnent quotidiennement devant l'entrée du parking ; que le local est régulièrement inaccessible à la clientèle ; que cette situation a été maintes fois dénoncée ; qu'alors qu'elle loue différents locaux à des garages automobiles, l'intimée se retranche derrière les clauses du bail qui ne prévoient pas d'emplacements de parking ; que la cour d'appel de Paris a rappelé que même si des places de parking étaient utiles pour l'exploitation d'un fonds, elles ne peuvent bénéficier du statut des baux commerciaux ; que ces places ne pouvaient être prévues dans le bail commercial.
Elle soutient que le portail d'entrée ne dispose d'aucune serrure permettant sa fermeture de sorte que les véhicules font régulièrement l'objet de dégradations de visiteurs mal intentionnés ; que les sanitaires étaient insalubres à la suite d'une inondation ; qu'elle a dû procéder, face à l'inertie du bailleur, à d'importants travaux de rénovation ; que le bailleur ne peut arguer sérieusement qu'il ne sait rien de ce sinistre.
Elle soutient que le local n'est pas ventilé ; que des rats sont présents dans l'atelier ; que l'installation électrique n'est pas aux normes ; que les gouttières fuient ; que, sachant qu'elle allait vendre son bien, la SCI Les Luats n'avait aucun intérêt à prévoir des travaux ; que l'intimée est incapable de démontrer que les conditions du local seraient correctes ; qu'il appartient bien au bailleur de mettre en conformité le local commercial.
Elle fait état de boîtes aux lettres fracturées et non remplacées, de poubelles non sorties par le gardien.
Elle estime être en droit de se demander si la résistance de la bailleresse à prendre en compte les difficultés au titre des désordres touchant le local n'est pas liée aux missions qu'elle poursuit au titre d'un nouveau projet immobilier ou de cession des fonciers.
Elle soutient que le bailleur réclame la condamnation à lui verser la somme de 11.004,14 euros alors même qu'une saisie d'un montant de 11.057,32 euros a été pratiquée de sorte que ces loyers et charges sont payés ; qu'elle a procédé à un virement le 19 mars 2024 ; que les manquements du bailleur étant avérés et compte tenu de l'exception d'inexécution, les frais de la SCP Martinez ne peuvent être mis à sa charge.
Elle fait valoir qu'une demande nouvelle est recevable lorsqu'elle vise à opposer une compensation ; qu'elle ne pouvait pas exploiter son activité conformément au bail, de sorte qu'une réfaction du loyer de 50 % devra être appliquée à compter de juillet 2022 ; qu'elle sollicite une provision à valoir sur la réfaction du loyer d'un montant de 18.489,06 euros, compte tenu des manquements de la bailleresse.
S'agissant de l'acquisition de la clause résolutoire, elle oppose le principe de l'exception d'inexécution. Elle allègue qu'elle n'avait aucun antécédent d'impayé ; que la bailleresse ne pouvait ignorer les différents messages et photographies adressés faisant état d'un défaut d'exécution de l'obligation de délivrance. A titre subsidiaire, elle sollicite des délais, faisant valoir que la retenue des loyers était légitime compte tenu des difficultés rencontrées.
S'agissant de la demande de dommages et intérêts du bailleur, elle fait valoir qu'il appartient au bailleur d'avoir connaissance de son bien ; que l'intimée ne rapporte pas la preuve de ce qu'elle serait à l'origine de la dégradation des locaux.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 22 mars 2024, la société Foncière publique d'Ile-de-France demande à la cour, au visa des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, 462, 564 du code de procédure civile, de :
déclarer irrecevables comme nouvelles, toutes les demandes formées par la société G.D.R. dans ses conclusions d'appel régularisées le 4 janvier 2024 et le 1er mars 2024, l'exception de celle visant la voir débouter de ses demandes ;
juger que les moyens développés par la société G.D.R. sont dans incidence sur ses demandes ;
En conséquence :
confirmer l'ordonnance de référé rendue le 12 octobre 2023 par le président du tribunal judiciaire de Créteil [s'agissant du constat de l'acquisition de la clause résolutoire, l'expulsion, l'arriéré locatif, la clause pénale et les frais irrépétibles] et l'infirmer en ce qu'il a limité l'indemnité d'occupation à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;
débouter la société G.D.R. de toutes ses demandes, fins et prétentions ;
la recevoir en son appel incident portant sur le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle ;
Statuant à nouveau :
condamner par provision la société G.D.R. au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 5.135,88 euros TTC à partir du 23 décembre 2022 et jusqu'à la parfaite libération des lieux ;
la recevoir en sa demande de rectification d'erreur matérielle ;
rectifier l'ordonnance de référé rendue le 12 octobre 2023 par le président du tribunal judiciaire de Créteil en ce qu'elle a statué en ses termes :
« Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la société G.D.R. et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Localité 6] (94) [Adresse 2] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier » ;
Statuant à nouveau, rectifier le dispositif de l'ordonnance en ces termes ;
« Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la société G.D.R. et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Localité 6] (94) [Adresse 3] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier » ;
la recevoir en sa demande reconventionnelle ;
condamner par provision la société G.D.R. à lui payer la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice né du comportement dilatoire et de l'inertie de la locataire dans ses obligations d'entretien des locaux loués, justifiant une remise en état ;
En tout état de cause :
débouter la société G.D.R. de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
condamner la société G.D.R. à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner la société G.D.R. aux entiers dépens d'instance et d'exécution de la décision intervenir, dont distraction au profit de Maitre Boccon-Gibod, avocat à la cour.
Elle fait valoir qu'en l'état de son refus de constituer avocat devant le juge des référés, l'appelante ne peut uniquement soulever devant la cour que sa demande visant à faire écarter les prétentions adverses, sans pouvoir former aucune autre prétention ; que les autres demandes que celles tendant au débouté sont irrecevables.
Elle allègue qu'elle n'a pas été informée des difficultés exposées par la locataire ; que le bail ne comprend aucun emplacement de parking ; qu'aucune réclamation à ce titre n'a été adressée au bailleur ; qu'aucun locataire ne s'est plaint de la situation ; que l'usage du portail de l'entrée n'est pas visé au bail.
Elle expose découvrir le sinistre invoqué par la locataire par les conclusions d'appel et elle indique s'interroger sur sa réalité et sur les travaux allégués.
Elle allègue que le local lors de la signature du bail ne justifiait aucune intervention ; que l'état de délabrement est donc du fait de la société G.D.R.
Elle expose que par lettre du 18 juillet 2022, la société G.D.R. a été informée du nom de son mandataire mais qu'elle n'a pas pris contact avec ce dernier pour faire valoir les difficultés aujourd'hui en cause ni demandé à un commissaire de justice de les constater.
Elle souligne que la société G.D.R. ne conteste pas la validité du commandement de sorte qu'elle considère que la clause résolutoire est acquise.
Elle se prévaut d'une clause du bail au titre d'une indemnité d'occupation qu'elle entend voir fixer à la somme provisionnelle de 5.135,88 euros.
Elle fait état d'une erreur matérielle dans la première décision en ce que le bail porte sur le lot n°3 et non le lot n°2.
Elle allègue que le comportement de la société G.D.R. qui tend à faire durer le litige en retardant la restitution des locaux et leur remise en état lui est préjudiciable et qu'elle est fondée à solliciter une somme de 15.000 euros à valoir sur le coût de la remise en état de l'insalubrité.
Elle fait état des coûts de la procédure et des actes pour justifier sa demande au titre des frais irrépétibles.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 avril 2024.
Suivant note en date du 22 mai 2024, la société G.D.R. fait valoir qu'à la suite des intempéries survenues le 20 mai 2024, la toiture a cédé et s'est fissurée sur plus d'un mètre provoquant d'importantes infiltrations d'eau ; qu'elle a adressé la veille un mail au gestionnaire de l'ensemble immobilier, la société Nexity, accompagné d'une vidéo (reproduite sur 35 pages) sur laquelle il peut être constaté l'état de la toiture et les infiltrations au sein de l'atelier.
Elle précise qu'elle produit des captures d'écrans de cette vidéo qui démontrent selon elle un manque d'entretien flagrant des locaux par la société bailleresse.
Suivant note en délibéré en date du 23 mai 2024, la société Foncière publique d'Ile-de-France soutient que, outre le fait que le contenu de cette note ne modifie en rien les termes du débat, cette dernière, non autorisée, doit être déclarée d'office irrecevable en application de l'article 445 du code de procédure civile.
Suivant note en date du 24 mai 2024, la société G.D.R. adresse un procès-verbal de constat en date du 22 mai 2024 au titre du sinistre évoqué dans sa précédente note.
SUR CE,
Selon l'article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l'appui de leurs observations, si ce n'est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.
Les notes en délibéré, non sollicitées par la cour, seront écartées des débats.
Sur la recevabilité des demandes de la société G.D.R.
Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile :
« A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. »
Selon l'article 567 du même code, les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel.
En l'espèce, la société G.D.R. qui n'était pas valablement représentée en première instance, formule une demande de provision à valoir sur la réfaction du loyer. Cependant, cette demande reconventionnelle est expressément formée afin de compensation avec la demande principale au titre des loyers et charges impayés. Partant, elle est recevable.
Il conviendra d'en examiner le bienfondé.
La demande de débouter des demandes adverses tend à voir écarter lesdites prétentions et sa recevabilité au visa de l'article 564 n'est pas discutée.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et de paiement de l'arriéré locatif
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
En l'espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré à la société G.D.R. le 22 novembre 2022, pour paiement de la somme de 8.819,79 euros au titre des loyers impayés.
Le locataire ne conteste pas la validité formelle du commandement de payer ni l'existence d'un impayé à cette date mais il invoque, à titre principal, l'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance et dès lors, il se prévaut d'une exception d'inexécution.
Il sera rappelé qu'en application de l'article 1728 du code civil, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges aux termes prévus au bail, sans pouvoir invoquer l'exception d'inexécution pour y échapper, sauf à justifier que les locaux loués sont devenus impropres à l'usage auquel ils étaient destinés (Cass., 3e Civ., 6 juillet 2023, pourvoi n° 22-15.923, publié).
La cour observe que la société G.D.R. ne justifie d'aucune mise en demeure par lettre recommandée adressée au bailleur d'avoir à respecter ses obligations et dénonçant l'état des locaux pour expliquer l'absence de paiement des loyers.
Les SMS des 1er octobre 2022 et 7 février 2023 (pièces 4 et 15- G.D.R.) font état d'un problème de stationnement et le président de la société G.D.R. expose qu'il ne comprend pas qui est le nouveau propriétaire et qu'il souhaiterait avoir un interlocuteur pour les travaux dans les locaux.
Ces messages ne font pas état de ce que les locaux sont devenus impropres à l'usage auquel ils sont destinés.
Il est encore produit un SMS du 13 décembre 2023 (pièce 16- G.D.R.)- et donc pendant la présente instance -, aux termes duquel le président de la société appelante invoque l'absence d'isolation, le fait que la porte d'entrée est toujours ouverte et que la boîte est forcée, ainsi qu'un défaut d'éclairage. Il conclut : « vous voudriez des loyers mais oui ok d'accord dans quel condition voulez vous qu Ont avancé » (sic).
Un autre SMS du 3 mai 2023 (pièce 15 verso) reprend les doléances relatives notamment à l'emplacement du parking, les boîtes aux lettres, les aérations, et l'existence de travaux pris en charge et conclut en indiquant : « il faut réagir ou mon avocat réagira ».
L'intimée relève légitimement que la reproduction de ces deux derniers messages ne contient aucune indication d'envoi ni surtout de destinataire, de sorte qu'ils ne sauraient rapporter la preuve d'une quelconque mise en demeure au titre de l'obligation de délivrance et d'une impropriété des locaux régulièrement dénoncée. En tout état de cause, ils sont postérieurs à la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire et sont inopérants pour justifier du défaut de paiement.
L'intimée verse une lettre adressée le 18 juillet 2022 (avis de réception du 22 juillet - sa pièce 5) aux termes duquel la société Nexity Property Management informe de ce qu'elle a été mandatée par la société Foncière publique Ile-de-France. Une mise en demeure de payer la somme de 2.159,43 euros au titre des loyers et loyers a été adressée le 22 août 2022.
Il n'est pas davantage justifié par la locataire d'une réponse écrite à ces courriers.
S'agissant des griefs invoqués dans le cadre de la présente instance, et dont il n'est pas démontré qu'ils aient été dénoncés au bailleur à plusieurs reprises comme le prétend le locataire avant la délivrance du commandement de payer :
- les emplacements de parking qui ne seraient plus délimités selon le locataire ne sont pas inclus dans l'assiette du bail, de sorte qu'aucune méconnaissance d'une obligation de délivrance n'en résulte ;
- le portail de l'entrée dont il est indiqué qu'il ne comporterait pas de fermeture - étayée par des photographies non datées - n'est pas davantage visé par le bail ;
- l'insalubrité des sanitaires en 2022 et les travaux entrepris par la société G.D.R. : les photographies avant les travaux (pièce 13) ne sont pas datées ; la facture du 11 mai 2023 à hauteur de 11.000 euros porte, outre les sanitaires, sur la création d'une douche et d'une pièce à l'étage avec des cloisons de sorte que le lien avec l'inondation du lot contigu n°2 n'est pas établi, pas plus que l'inertie du bailleur à cette occasion. Il n'est pas même justifié d'une demande au bailleur à ce titre alors que le bail stipule que le locataire doit « informer immédiatement le bailleur de toute réparation à sa charge qui deviendrait nécessaire en cours bail, comme de tout sinistre ou dégradation (...) »
- l'état général du local : la société G.D.R. verse un procès-verbal de constat en date du 13 décembre 2023, et donc pendant la présente procédure d'appel, dont il résulte que des câbles électriques sont visibles, que le toit n'a pas de ventilation dans le local et qui montre la réalité des travaux de rénovation entrepris par le locataire (sanitaires et douche), des copies écran d'une vidéo (pièce 14) sur lesquelles il est possible de discerner la forme d'un rat sous une chaise. La société G.D.R. produit des photographies n'ayant pas de date certaine, en partie floues, sans élément de contexte pour étayer le fait que l'eau coule sur la façade du local. Il ne résulte pas de ces éléments que les locaux, certes dégradés, seraient devenus impropres et qu'il en résulterait une impossibilité d'exploitation.
Il ne résulte pas davantage du procès-verbal du 14 octobre 2022 (pièce 7 de l'intimée) que le représentant du bailleur ait reconnu l'état dégradé des locaux : il y est fait état de la remise d'un courrier d'information de changement de propriétaire, d'un RIB, d'un courrier de mise en demeure et d'un relevé de situation, et de deux clés de boîtes aux lettres.
- la société G.D.R. fait encore état de ce que les boîtes aux lettres sont fracturées et non remplacées. Pour en justifier elle produit la copie d'un SMS (pièce 6) adressé au gestionnaire de l'immeuble à une date illisible et qui montre quatre boîtes aux lettres ouvertes sans qu'il soit possible de déterminer si elles ont été forcées. En réponse, il a été indiqué : « le facteur a la clé de la serrure principale ouvrant l'ensemble des BAL. Il doit la refermer. J'appellerais LA POSTE ».
- la société G.D.R. expose que les poubelles ne sont pas sorties et demeurent non vidées en fin de semaine par le gardien. Sa pièce 12 comporte des photographies de poubelles remplies. Une seule est datée et cette seule date n'est pas de nature à établir les allégations sur l'inertie fautive du gardien sur ce point.
Il résulte donc de l'ensemble de ces éléments que la société G.D.R. n'est pas fondée à invoquer une exception d'inexécution tenant à l'impossibilité d'utiliser les lieux loués conformément à la destination du bail.
La demande tendant à la réfaction du loyer de 50 %, soit une somme provisionnelle de 18.489,06 euros se heurte à une contestation sérieuse : il a été relevé que les pièces versées n'étayent que de manière relativement lacunaire les désordres invoqués et que la responsabilité du bailleur, en l'absence de mise en demeure préalable et au regard des obligations d'entretien du locataire, est un débat de fond.
Il n'y a pas lieu à référé sur cette demande.
Sur l'arriéré locatif
Le premier juge a condamné la société G.R.D. à payer la somme de 11.004,14 euros au titre d'un arriéré arrêté au mois décembre 2022 inclus.
La société Foncière publique d'Ile-de-France verse un décompte arrêté au 14 mars 2024 (pièce 18) qui fait état d'un solde impayé de 16.585,04 euros. Elle ne sollicite cependant que la confirmation de la première décision.
La société G.D.R., dans ses dernières conclusions, précise qu'un nouveau virement de 4.000 euros (sa pièce 31) a été effectué le 19 mars 2024 ramenant la dette à 12.585,04 euros.
Il en résulte que la dette à cette hauteur n'est pas contestée.
La décision déférée sera infirmée eu égard au montant actualisé de la dette et la société G.D.R. sera condamnée à la somme provisionnelle de 12.585,04 euros correspondant à l'arriéré locatif arrêté au 19 mars 2024, échéance de mars 2024 incluse.
Sur la demande de délais de grâce
L'article 1343-5 du code civil précise que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Aux termes des dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
La société G.D.R. sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, compte tenu des difficultés invoquées précédemment au titre de l'état des locaux.
Si les pièces versées n'établissent pas avec évidence une exception d'inexécution susceptible de faire échec au jeu de la clause résolutoire, elles démontrent des locaux relativement dégradés et elles sont de nature à expliquer les difficultés rencontrées par la société G.D.R. pour régler le loyer ; la locataire apparaît de bonne foi.
Il y a lieu de faire droit à la demande de délais dans les conditions et limites fixées dans le dispositif de la présente décision ainsi qu'à la demande subséquente de suspension des effets de la clause résolutoire.
Sur le montant de l'indemnité d'occupation sans droit ni titre
Au titre d'un appel incident, la société Foncière publique d'Ile-de-France sollicite que la décision entreprise soit infirmée en ce qu'elle a fixé le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires.
Elle réclame que le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle soit fixée à la somme de 5.135,88 euros TTC, soit un quart du loyer annuel de 20.543,52 euros.
Elle se prévaut d'une clause du bail qui stipule que : « En outre, une indemnité mensuelle et indivisible égale à la valeur d'un quart d'une annuité du loyer alors en vigueur sera due au BAILLEUR ».
Si le juge des référés peut entrer en voie de condamnation provisionnelle en application de clauses pénales claires et précises, nonobstant le pouvoir modérateur des juges du fond, c'est à la condition que leur application ne procure pas un avantage disproportionné pour le créancier.
En l'espèce, la clause conduit à tripler le montant qui aurait été dû au titre de loyer et elle est de nature à conférer à conférer au bailleur un avantage excessif à la différence de la provision de 660,24 euros retenue par le premier juge, à bon droit et représentant 6 % des sommes alors dues.
La décision déférée sera confirmée en ce qu'elle a fixé à l'indemnité d'occupation à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et condamné la société G.R.D. à la payer.
Sur la rectification d'erreur matérielle
Compte tenu du sens du présent arrêt qui infirme la décision entreprise ayant ordonné l'expulsion sans délai, la demande de rectification d'erreur matérielle est sans objet.
Sur les dommages et intérêts réclamés par la société Foncière Ile-de-France
Si le procès-verbal du 13 décembre 2023 témoigne de ce que local n'est pas en bon état, le débat consistant à déterminer si le locataire a méconnu son obligation d'entretien ne présente pas l'évidence requise en l'espèce : il s'agit d'un débat de fond. Il ne saurait être par ailleurs reproché à la société G.R.D. de faire valoir des moyens de défense, lesquels ont été déclarés recevables, mais mal fondés.
Il n'y a pas lieu à référé sur cette demande.
Sur les demandes accessoires
Le sort des dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile de première instance a été exactement tranché par le premier juge.
Eu égard à la solution du litige, chacune des parties, succombant en une partie de ses demandes, conservera la charge de ses dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant dans les limites de sa saisine,
Ecarte des débats les notes en délibéré des 22, 23 et 24 mai 2024 ;
Déclare recevables les demandes reconventionnelles de la société G.R.D. ;
Infirme l'ordonnance rendue, sauf en ce qu'elle a :
- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail étaient réunies ;
- fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;
- condamné la société G.D.R. à payer à la société Foncière publique d'Ile-de-France à payer la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés, et y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle au titre de la réfaction du loyer et de la compensation ;
Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts formée par la société Foncière publique d'Ile-de-France ;
Condamne la société G.D.R. à payer à la société Foncière publique d'Ile-de-France la somme provisionnelle de 12.585,04 euros au titre des loyers et charges dus et arrêtés au 19 mars 2024, échéance de mars 2024 incluse,
Dit que la société G.D.R. pourra s'acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en sept mensualités successives de 1.500 euros et une huitième réglant le solde, le premier versement devant intervenir avant le 15 du mois suivant la signification du présent arrêt et les versements suivants avant le 15 de chaque mois ;
Suspend les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ce délai, laquelle sera réputée n'avoir jamais joué si la société G.D.R. se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants augmentés des charges, taxes et accessoires afférents sont payés pendant le cours de ce délai dans les conditions fixées par le bail commercial ;
Dit qu'à défaut de paiement d'une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges, taxes et accessoires afférents à leur échéance, et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception :
- la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
- la clause résolutoire reprendra son plein effet ;
- faute de départ volontaire des lieux loués situés à [Localité 6] (94) [Adresse 3], il pourra être procédé à l'expulsion de la société G.D.R. de tous occupants de son chef des locaux loués, avec le concours de la force publique si nécessaire ;
- le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- la société G.D.R. sera condamnée, jusqu'à la libération effective des lieux, à payer à la société Foncière publique d'Ile-de-France une indemnité provisionnelle d'occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, taxes et accessoires, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi ;
Rejette toute autre demande ;
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens d'appel.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
