Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 3
ARRÊT DU 28 MAI 2024
(n° 228, 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/17529 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CIOAT
Décision déférée à la cour : ordonnance du 19 octobre 2023 - président du TJ de Créteil - RG n° 22/01436
APPELANTE
S.C.I. LOUIS, RCS de Créteil n°500227095, prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Caroline HATET-SAUVAL de la SELARL CAROLINE HATET AVOCAT, avocat postulant, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046
Ayant pour avocat plaidant Me Laure MOZZICONACCI, avocat au barreau du Val de Marne
INTIMEES
S.A.R.L. BDR 94 SAINT-MAUR 28 GUYNEMER, RCS de Créteil n° 902303680, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Claire BLANCHARD-DOMONT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque PC 223
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, le cabinet ALBERTINI J&D, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS, toque : K0043
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 22 avril 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par Jean-Christophe CHAZALETTE, président de chambre, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Jean-Christophe CHAZALETTE, président de chambre
Anne-Gaël BLANC, conseillère
Valérie GEORGET, conseillère
Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Jean-Christophe CHAZALETTE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.
********
La société Louis est propriétaire de locaux commerciaux constituant les lots n° 11 et 12 situés au rez-de-chaussée de l'immeuble du [Adresse 2] (94).
Par acte sous seing privé du 27 juillet 2021, la société Louis a consenti à la société BDR 94 Saint-Maur 28 Guynemer un bail commercial sur ces locaux en vue de l'exploitation d'une micro-crèche. La société Louis a autorisé son locataire à effectuer des travaux sous réserve de l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires.
Lors d'une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires en date du 22 octobre 2021, la demande de la société Louis relative à l'installation d'un dispositif de climatisation a été refusée. Les travaux ont néanmoins été réalisés.
Par acte extrajudiciaire du 14 octobre 2022 (RG 22/1436), le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] a fait assigner la société Louis devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil en lui demandant notamment de condamner la société Louis sous astreinte à se conformer à la décision ayant opposé un refus quant à l'installation d'un appareil de climatisation :
cesser immédiatement les travaux affectant les parties communes,
déposer toutes les installations affectant les parties communes incluant l'appareil de climatisation,
fournir des devis réparatoires pour la remise en état des parties communes après dépose,
remettre en état les parties communes et par conséquent reboucher les percements affectant les parties communes.
Par acte extrajudiciaire du 128 mars 2023 (RG 23/425), la société Louis a fait assigner la société BDR 94 Saint-Maur 28 Guynemer devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil en lui demandant notamment de :
déclarer l'ordonnance à intervenir opposable à la société BDR 94 Saint-Maur 28 Guynemer ;
juger que la société BDR 94 Saint-Maur 28 Guynemer a engagé sa responsabilité contractuelle vis à vis de la société Louis et la condamner à la garantir de toutes condamnations.
Les deux affaires ont été jointes.
Par ordonnance du 19 octobre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil, a :
déclaré recevable l'intervention forcée de la société BDR 94 Saint-Maur 28 Guynemer à l'instance engagée par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] (94) à l'encontre de la société Louis ;
Vu l'existence d'un trouble manifestement illicite résultant de l'installation sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires d'un bloc extérieur de climatisation par la société Louis ;
condamné la société Louis à :
déposer l'installation, sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, du bloc extérieur de climatisation au bénéfice des locaux loués à la société BDR 94 Saint-Maur 28 Guynemer et affectant les parties communes,
fournir des devis réparatoires pour la remise en état des parties communes après dépose,
remettre en état les parties communes et par conséquent à reboucher les percements affectant les parties communes ;
dit qu'à défaut de réalisation de ces travaux dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, la société Louis encourra une astreinte de 100 euros par jour pendant une durée de deux mois ;
dit se réserver la liquidation de l'astreinte ;
dit que les travaux seront surveillés par l'architecte de la copropriété dont les frais et honoraires de vacation seront à la charge de la société Louis ;
déclaré la présente ordonnance opposable à la société BDR 94 Saint-Maur 28 Guynemer ;
Vu l'absence de trouble manifestement illicite ;
dit n'y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires de remise en état d'un mur porteur déposé dans les locaux loués à la société BDR 94 Saint-Maur 28 Guynemer ;
rejeté la demande de la société Louis de communication par la société BDR 94 Saint-Maur 28 Guynemer des documents techniques concernant les travaux réalisés ;
Vu l'existence de contestations sérieuses ;
dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de garantie formulée par la société Louis à l'encontre de la société BDR 94 Saint-Maur 28 Guynemer ainsi que sur la demande de condamnation provisionnelle de la société BDR 94 Saint-Maur 28 Guynemer à payer à la société Louis la somme de 3 000 euros à valoir sur des dommages et intérêts ;
dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de condamnations provisionnelles formulées par la société BDR 94 Saint-Maur 28 Guynemer à l'encontre de la société Louis ;
dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
condamné la société Louis à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] (94) d'une part et à la société Louis (sic) d'autre part une somme de 1 000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile à chacun d'eux ;
condamné la société Louis aux dépens de l'instance en référé ;
rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.
Par déclaration du 27 octobre 2023, la société Louis a interjeté appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif.
Aux termes de ses dernières conclusions en date du 3 avril 2024 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, elle demande à la cour de :
déclarer recevable et bien fondé l'appel interjeté par elle ;
y faisant droit :
infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a jugé que la pose du bloc extérieur de climatisation affecte les parties communes de l'immeuble et nécessitait donc l'autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires, et l'a condamnée à procéder à la dépose du bloc extérieur de climatisation sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant une durée de deux mois, fournir les devis réparatoires pour la remise en état des parties communes après dépose, remettre en état les parties communes et par conséquent à reboucher les percements affectant les parties communes ; jugé qu'il n'y avait pas lieu à référé sur la demande de garantie ; l'a condamné à payer 1 000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] et à la société BDR 94 Saint-Maur 28 Guynemer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
statuant à nouveau :
1) sur l'installation du bloc extérieur de climatisation :
juger que la réalisation des travaux d'installation du bloc extérieur de climatisation sur le pignon gauche de l'immeuble sis [Adresse 2]) constitue de menus travaux portant des atteintes légères et superficielles aux parties communes et ayant un aspect discret ;
juger que lesdits travaux ne nécessitaient donc pas l'autorisation préalable de la copropriété ;
juger par ailleurs que la copropriété avait donné un accord de principe auxdits travaux par l'intermédiaire d'un membre du conseil syndical en la personne de M.[B] ;
juger en outre que l'installation du bloc extérieur de climatisation répond en tous points aux exigences imposées par la copropriété de sorte que le refus opposé lors de l'assemblée générale du 22 octobre 2021 constitue un abus de droit ;
juger que l'installation du bloc extérieur de climatisation sans autorisation de la copropriété ne constitue donc pas un trouble manifestement illicite au sens de l'article 835 du code de procédure civile ;
en conséquence :
juger qu'il existe une contestation sérieuse ;
débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1]) de sa demande tendant à obtenir, sous astreinte, l'enlèvement du bloc extérieur de climatisation ;
juger qu'il n'y a pas lieu à référé et renvoyer le syndicat de l'immeuble sis [Adresse 1]) à mieux se pourvoir ;
2) sur la demande de garantie formulée par elle
Si par extraordinaire, la cour confirmait l'ordonnance déférée en ce qu'elle a jugé que la pose du bloc extérieur de climatisation constitue un trouble manifestement illicite et l'a condamnée à procéder à son enlèvement :
juger que la société BDR 94 Saint-Maur 28 Guynemer a manqué à ses obligations contractuelles en réalisant des travaux affectant les parties communes de l'immeuble sis [Adresse 1]) sans y avoir préalablement été autorisée par son bailleur et par la copropriété dudit immeuble ;
juger que la société BDR 94 Saint-Maur 28 Guynemer a en conséquence engagé sa responsabilité contractuelle vis à vis d'elle ;
la condamner à la relever et la garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;
3) sur les frais irrépétibles devant le juge des référés
réformer l'ordonnance déférée en ce qu'elle l'a injustement condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] et la société BDR 94 Saint-Maur 28 Guynemer la somme de 1 000 euros à chacun d'eux ;
confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a débouté la société BDR 94 Saint-Maur 28 Guynemer de ses demandes de condamnations provisionnelles en l'absence de justification des préjudices allégués ;
en tout état de cause :
débouter la société BDR 94 Saint-Maur 28 Guynemer et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] de leurs demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à son encontre ;
condamner la société BDR 94 Saint-Maur 28 Guynemer et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] à lui payer la somme de 5 000 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
les condamner aux entiers dépens.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] (94), aux termes de ses dernières conclusions en date du 3 avril 2024 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, demande à la cour de :
Sur l'affectation des parties communes par la pose du bloc extérieur de la climatisation et l'absence d'autorisation préalable supposée de l'assemblée générale,
confirmer qu'il avait intérêt à agir ;
confirmer l'ordonnance du 19 octobre 2023 en ce qu'elle a condamné la société Louis à déposer le bloc extérieur de climatisation et qu'à défaut de réalisation de la dépose dans un délai de 2 mois, a condamné la société Louis à une astreinte de 100 euros par jour pendant une durée de deux mois ;
confirmer l'ordonnance du 19 octobre 2023 en ce qu'elle a jugé que le bloc extérieur de climatisation affecte les parties communes de l'immeuble et nécessitait ainsi une autorisation préalable de l'assemblée générale ;
condamner la société Louis à se conformer à la décision de l'assemblée générale quant à l'installation d'un appareil de climatisation ;
En conséquence,
débouter la société Louis de ses demandes, fins et prétentions ;
débouter la société BDR 94 Saint-Maur 28 Guynemer de ses demandes, fins et prétentions ;
débouter la société BDR 94 Saint-Maur 28 Guynemer en ce qu'elle demande l'infirmation de l'ordonnance ayant considéré l'existence d'un trouble manifestement excessif et condamnant en conséquence la société Louis à déposer l'installation du bloc extérieur de climatisation au bénéfice de la société BDR 94 Saint-Maur 28 Guynemer ;
débouter la société BDR 94 Saint-Maur 28 Guynemer en ce qu'elle demande l'infirmation de l'ordonnance condamnant la société Louis à fournir des devis réparatoires pour la remise en état de parties communes après dépose et à remettre en état les parties communes et par conséquent à reboucher les percements affectant les parties communes ;
débouter la société BDR 94 Saint-Maur 28 Guynemer en ce qu'elle demande de débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions eu égard à l'existence de contestation sérieuses et l'absence de trouble manifestement illicite ;
Sur la responsabilité de la société Louis et de la société BDR
confirmer l'ordonnance du 19 octobre 2023 en ce qu'elle a jugé la société Louis responsable des agissements de son locataire ;
juger la société Louis responsable des agissements de la société BDR ;
En conséquence,
débouter la société Louis de ses demandes, fins et prétentions ;
Sur la condamnation de la société Louis et de la société BDR au paiement de l'article 700 confirmer l'ordonnance du 19 octobre 2023 en ce qu'elle a condamné la société Louis à lui payer d'une part et à la société Louis d'autre part une somme de 1 000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile à chacun d'eux ;
débouter la société Louis de ses demandes, fins et prétentions ;
En conséquence,
condamner la société Louis et la société BDR 94 Saint-Maur 28 Guynemer à lui payer chacune la somme de 3 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civil, outre aux entiers dépens.
La société BDR 94 Saint-Maur 28 Guynemer, aux termes de ses dernières conclusions en date du 19 avril 2024 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, demande à la cour de :
confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires de remise en état d'un mur porteur déposé dans les locaux loués ;
confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a rejeté la demande de la société Louis de communication de documents techniques concernant les travaux réalisés ;
confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de garantie par la société Louis à son encontre ainsi que sur la demande de condamnation provisionnelle à payer à la société Louis la somme de 3 000,00 euros à valoir sur des dommages et intérêts ;
infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle retenait l'existence d'un trouble manifestement excessif et condamnait en conséquence la société Louis à déposer l'installation du bloc extérieur de climatisation à son bénéfice ;
infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle condamnait la société Louis à fournir des devis réparatoires pour la remise en état de parties communes après dépose et à remettre en état les parties communes et par conséquent à reboucher les percements affectant les parties communes ;
infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a débouté de sa demande de condamnation provisionnelle à l'encontre de la société Louis ;
statuant à nouveau,
débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions eu égard à l'existence de contestation sérieuses et l'absence de trouble manifestement illicite ;
débouter la société Louis de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre dont la mise en 'uvre entraînerait des conséquences manifestement excessives ;
à titre subsidiaire,
condamner la société Louis à procéder à ses seuls frais à la dépose de toutes les installations affectant les parties communes incluant l'appareil de climatisation ;
condamner la société Louis à la relever et garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;
en tout état de cause,
condamner la société Louis au paiement à titre de provision des sommes suivantes :
130 000,00 euros au titre des travaux inutiles ;
200 000,00 euros au titre des pertes d'exploitation correspondant au chiffre d'affaires moyen réalisé sur une année ;
condamner la société Louis au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 22 avril 2024, avant l'ouverture des débats.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
Sur ce,
Sur le trouble manifestement illicite
En vertu du 1er alinéa de l'article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit et le dommage imminent s'entend de celui qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation dénoncée perdure.
En l'espèce le premier juge a exactement retenu, aux termes de motifs que la cour adopte, que le trouble manifestement illicite est caractérisé par la violation des dispositions du règlement de copropriété et des dispositions de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 en ce que les travaux d'installation du bloc climatisation réalisés par la société BDR 94 Saint-Maur 28 Guynemer dans les locaux loués à la société Louis, et dépendant de la copropriété, ont été réalisés en dépit d'un refus de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 22 octobre 2021. Les moyens de l'appelante tenant à l'existence d'un accord informel du conseil syndical et d'un refus abusif de l'assemblée générale ont été justement rejetés par le premier juge aux termes de motifs que la cour fait également siens.
Par ailleurs, l'appelante soutient vainement que le bloc de climatisation présente un aspect discret et un ancrage léger et superficiel permettant de passer outre l'autorisation de l'assemblée générale. Ce moyen manque en fait et sera rejeté, le bloc climatisation litigieux est vissé sur une façade de l'immeuble de manière très apparente, ainsi qu'il résulte du constat d'huissier versé aux débats, et affecte l'aspect extérieur de l'immeuble au sens de l'article 25 précité. Enfin les moyens tenant à l'existence de contestations sérieuses ou à l'absence d'urgence sont sans portée pour l'application des dispositions de l'article 835 précité.
L'ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a prescrit les mesures de remise en état nécessaire pour faire cesser le trouble manifestement illicite ainsi caractérisé.
Sur les autres demandes
La demande de la société Louis tendant à la condamnation de la société BDR 94 Saint-Maur 28 Guynemer à la relever et la garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre excède les pouvoirs du juge des référés, qui peut seulement allouer une provision. L'ordonnance entreprise sera donc confirmée par substitution de motif. Le rejet de la même demande de la société BDR 94 Saint-Maur 28 Guynemer à l'encontre de la société Louis sera confirmée pour la même raison.
Le premier juge a exactement retenu l'existence de contestations sérieuses, aux termes de motifs que la cour adopte, qui conduisent au rejet des demandes de provisions formulées par la société BDR 94 Saint-Maur 28 Guynemer à l'encontre de la société Louis.
Vu l'article 462 du code de procédure civile, il conviendra de rectifier comme détaillé au dispositif ci-dessous la mention du jugement qui condamnait la société Louis à payer une somme de 1 000,00 euros à la société Louis (sic).
Il sera fait masse des dépens qui seront supportés par moitié par la société Louis et la société BDR 94 Saint-Maur 28 Guynemer, cette dernière succombant également en ses demandes.
L'ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu'elle a condamné la société Louis à payer une somme de 1 000 euros à la société BDR 94 Saint-Maur 28 Guynemer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et confirmée, de ce chef, pour le surplus.
En cause d'appel, la société Louis et la société BDR 94 Saint-Maur 28 Guynemer seront condamnées à payer chacune au syndicat des copropriétaires une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Vu l'article 462 du code de procédure civile, dit qu'à la page 11, au dispositif de l'ordonnance du juge des référés du 19 octobre 2023 (RG 23/01436), le paragraphe :
« Condamnons la SCI Louis à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] (94) d'une part et à la SCI Louis d'autre part une somme de 1 000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile à chacun d'eux ; »
Est remplacé par le paragraphe :
« Condamnons la SCI Louis à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] (94) d'une part et à la société BDR 94 Saint-Maur 28 Guynemer d'autre part une somme de 1 000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile à chacun d'eux ; »
Statuant dans les limites de l'appel,
Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné la société Louis aux dépens et à payer à la société BDR 94 Saint-Maur 28 Guynemer une somme de 1 000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
La confirme pour le surplus ;
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés,
Déboute la société BDR 94 Saint-Maur 28 Guynemer de sa demande d'indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile dirigée à l'encontre de la société Louis ;
Fait masse des dépens et dit qu'ils seront supportés par moitié par la société Louis et la société BDR 94 Saint-Maur 28 Guynemer ;
Y ajoutant,
Condamne la société Louis à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] (94) une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés en cause d'appel ;
Condamne la société BDR 94 Saint-Maur 28 Guynemer à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] (94) une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés en cause d'appel ;
Fait masse des dépens d'appel et dit qu'ils seront supportés par moitié par la société Louis et la société BDR 94 Saint-Maur 28 Guynemer.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
