Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 24 MAI 2024
(n° , 9 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/15385 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGKZ3
Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Juin 2022 rendu par le Tribunal judiciaire
hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CRETEIL - RG n° 21/00794
APPELANTS
Monsieur [O] [V] né le 15 Février 1967 à [Localité 7] (Tunisie)
[Adresse 2]
[Localité 3]
Madame [Y] [B] épouse [V] née le 24 Mai 1974 à [Localité 7] (Tunisie)
[Adresse 2]
[Localité 3]
Tous deux représentés et assistés de Me Alexandra MANCHES, avocat au barreau de PARIS
INTIMÉE
Madame [R] [G] épouse [E] née le 08 Novembre 1950 à [Localité 5],
[Adresse 6]
[Localité 4]
Représentée par Me Nathalie BAUDRY de la SCP GILDARD GUILLAUME & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0230
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Février 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Nathalie BRET, conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre
Nathalie BRET, conseillère
Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère
Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 03 mai 2024 prorogée au 24 mai 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCÉDURE
L'ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 2] et [Adresse 1] est composé du bâtiment A en retrait de la [Adresse 2] et du bâtiment B en façade sur la [Adresse 1].
Selon contrat du 22 juin 2002, M. [N] [G], propriétaire du lot 105, composé d'un appartement au 3ème étage du bâtiment B, l'a loué à M. [O] [V] et Mme [Y] [B] épouse [V].
Le 23 Février 2017, Mme [R] [G] épouse [E], propriétaire du logement, a signifié aux locataires un congé pour vendre.
Par acte du 22 février 2018, les époux [V] ont fait assigner Mme [G] devant le tribunal d'instance de Nogent sur Marne aux fins d'obtenir l'annulation de ce congé, au motif que les frais d'agence étaient inclus dans le prix de vente proposé.
Le 7 novembre 2018, les parties ont signé un protocole d'accord selon lequel :
- le congé était nul et non avenu,
- sa nullité était rétroactive,
- le contrat de bail signé le 22 juin 2002 était tacitement reconduit pour trois ans,
- M. et Mme [V] disposaient d'une option d'achat sur l'appartement qu'ils occupaient,
- ils se désistaient de leur instance.
Le 27 janvier 2020, Mme [G] a signifié un nouveau congé pour vendre aux époux [V] qui ont manifesté le désir d'acquérir l'appartement.
Une promesse unilatérale a été conclue entre les parties le 7 septembre 2020, au sujet du bien 'dans un ensemble immobilier situé à [Localité 3] (Val de Marne) [Adresse 1] et [Adresse 2] ... Lot n°105 : un appartement situé au 3ème étage du bâtiment B porte de droite ...'. Elle précise que le bénéficiaire devra respecter les stipulations du règlement de copropriété.
La promesse expirait le 15 décembre 2020 à 16 heures.
Le prix d'achat était fixé à 285.000 € et une indemnité d'immobilisation de 28.500 € était à la charge du bénéficiaire si celui-ci ne signait pas l'acte de vente, toutes les conditions suspensives étant réalisées.
Le 14 novembre 2020, les époux [V] ont écrit à Mme [G] 'Nous vous informons que nous renonçons à la condition suspensive de l'article 313-41 du code de la consommation. En effet, nous ne faisons plus appel à un prêt bancaire pour le paiement du prix d'acquisition de l'appartement'.
Le 15 décembre 2020 à 16 heures, la vente n'a pas été régularisée.
Par acte du 20 janvier 2021, les époux [V] ont fait assigner Mme [G] devant le tribunal judiciaire de Créteil, en caducité du compromis de vente aux torts de Mme [G], en condamnation à réaliser la vente et faire les démarches pour modifier le règlement de copropriété, et en paiement de diverses sommes.
Par jugement contradictoire du 15 juin 2022, le tribunal judiciaire de Créteil a statué ainsi :
- Déboute M. [O] [V] et son épouse Mme [Y] [B] de l'ensemble de leurs demandes,
- Les condamne in solidum à payer à Mme [R] [G] la somme de 28.500 € au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue par la promesse unilatérale de vente conclue le 7 septembre 2020,
- Leur enjoint de faire lever la publicité de l'assignation qu'ils ont fait délivrer le 20 janvier 2021 contre Mme [R] [G] dans un délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement sous peine d'une astreinte de 300 € par jour de retard pendant trois mois à l'issu desquels il sera à nouveau statué par le juge de l'exécution,
- Déboute Mme [R] [G] de sa demande en paiement de la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts,
- Condamne in solidum M. [O] [V] et Mme [Y] [B] à payer à Mme [R] [G] la somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Les condamne avec la même solidarité aux dépens dont distraction au profit de Me Nathalie Baudry, avocat,
- Rappelle que les jugements de première instance sont exécutoires de droit par provision.
M. et Mme [V] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 24 août 2022.
La procédure devant la cour a été clôturée le 25 janvier 2024.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 17 janvier 2024 par lesquelles M. [O] [V] et Mme [Y] [B] épouse [V], appelants, invitent la cour à :
Vu l'article 455 du code de procédure civile,
Vu l'article 1124 du code civil,
Vu l'article 1104 du même code,
Vu l'article 1163, alinéa 2, l'article 1240, les articles 1217 et 1221 du code civil,
Vu l'article 1583 du code civil,
Vu l'article 1221 du même code,
- Infirmer le jugement attaqué rendu par le tribunal judiciaire de Créteil en date du 15 juin
2022 en ce qu'il a débouté M. et Mme [V] de l'ensemble de leurs demandes, les a condamnés in solidum à payer à Mme [G] la somme de 28.500 € au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue par la promesse unilatérale de vente conclue le 7 septembre 2020, leur a enjoint de faire lever la publicité de l'assignation qu'ils ont fait délivrer le 20 janvier 2021 contre Mme [G] dans un délai d'un mois à compter de la signification du jugement sous peine d'une astreinte de 300 € par jour de retard pendant trois mois à l'issue desquels il sera à nouveau statué par le juge de l'exécution, condamné M. et Mme [V] à payer à Mme [G] la somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les a condamnés avec la même solidarité aux dépens dont distraction au profit de Me Nathalie BAUDRY, avocat ;
Dans le cadre de l'effet dévolutif de l'appel :
- Reconnaître que la non-réalisation de la vente conclue entre Mme [E]
et M. et Mme [V] à l'issue d'une promesse unilatérale de vente en date du 7 septembre 2020 s'agissant de l'appartement loué par les demandeurs situé [Adresse 1], sis au 3 ème étage, du bâtiment B, porte gauche, à [Localité 3] est consécutive de la carence fautive de Mme [E] et a été rendue impossible à ses torts exclusifs ;
- Considérer que M. et Mme [V] ne sont pas responsables de la non-réalisation
de la vente s'agissant de l'appartement loué par les demandeurs situé [Adresse 1], sis au
3 ème étage, du bâtiment B, porte gauche, à [Localité 3] et qu'en conséquence,
il ne saurait être mis à leur charge la somme de 28.500 € au titre de l'indemnité
d'immobilisation prévue dans la promesse de vente ;
- Ordonner la vente forcée de l'appartement situé [Adresse 1]
(94160) (lots n° 105 et 115), situé au 3ème étage, porte gauche, occupé par M. et Mme [V] depuis plus de 20 ans à l'encontre de Mme [E] ;
- Enjoindre à Mme [E], dans un délai maximal de six mois à compter de
la signification du jugement à intervenir, de mettre en 'uvre les diligences qui s'imposent
pour faire modifier le règlement de copropriété de l'immeuble (pour le bâtiment B) sis, 3,
[Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 3], notamment établir un
rectificatif du modificatif du 3 mai 1967 (cf. pièce n° 13 bis) et des plans, le cas échéant, au
moins d'un étage courant du bâtiment B correspondants à la configuration réelle des lieux
afin de produire un titre de propriété claire et non ambigu du bien objet de la vente ;
- Condamner Mme [E] à verser la somme de 5.000 € à M. et Mme [V] pour le préjudice moral subi ;
- Condamner Mme [E] à indemniser M. et Mme [V] des indemnités d'occupation qu'ils sont contraints de payer à Mme [E] depuis le 16 décembre 2020, soit 39.381,65 € somme à actualiser une fois la clôture prononcée à la date de rendu de la décision ;
- Condamner Mme [E] à régler à M. et Mme [V] tous les frais dont ils ont dû faire l'avance pour défendre leurs intérêts dans le cadre de la présente procédure, en ce compris, les frais de publicité foncière ;
- Faire droit à la demande de condamnation de Mme [E] formulée par M. et Mme [V] en première instance à leur verser la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la procédure de première instance ;
- Condamner Mme [E] à verser la somme de 5.000 € au titre de l'article
700 du code de procédure civile à M. et Mme [V] pour les frais relatifs à la présente procédure d'appel ;
- Condamner Mme [E] aux entiers dépens de la présente procédure
d'appel ;
Vu les conclusions en date du 13 février 2023 par lesquelles Mme [R] [G] épouse [E], intimée, invite la cour à :
Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.
En conséquence, débouter M. et Mme [V] en toutes leurs demandes, fins et conclusions.
Y ajoutant, condamner in solidum M. et Mme [V] à payer à Mme [R] [G], épouse [E], en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, la somme de 5.000 € en cause d'appel.
Condamner in solidum M. et Mme [V] en tous les dépens et dire que Maître Nathalie BAUDRY, avocat associé de la société civile professionnelle GILDARD GUILLAUME & ASSOCIES, pourra recouvrer directement contre elle ceux des dépens dont elle aura fait l'avance sans recevoir préalablement provision, conformément à l'article 699 du CPC ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Au préalable, il convient de constater que le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a débouté Mme [R] [G] épouse [E] de sa demande en paiement de la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts ;
Sur l'identification du bien
M. et Mme [V] exposent que Mme [E] est responsable de la non réalisation de la vente car elle a commis une faute en ne réalisant pas les démarches pour remédier au problème d'identification du bien ; le fait que le règlement de copropriété précise que le bien est situé au 3ème étage du bâtiment B porte droite alors que l'appartement est situé au 3ème étage porte gauche démontre qu'il existe un problème d'identification du bien ;
Aux termes de l'article 1103 du code civil, 'Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits' :
En l'espèce, le règlement de copropriété et état descriptif de division du 1er juin 1957 modifié le 3 mai 1967 (pièce 1 [E]) stipule :
- en page 19 'La nouvelle désignation de l'immeuble :
Un ensemble immobilier édifié sur un terrain situé à [Localité 3] (Val de Marne) [Adresse 2] et [Adresse 1], entre ces deux voies ... composé de :
1) Le terrain sus désigné
2) Corps de bâtiment dit bâtiment A, en retrait de la [Adresse 2] ...
3) Corps de bâtiment dut bâtiment B, en façade sur la [Adresse 1] ...'
Selon le schéma dans les conclusions de Mme [E], la [Adresse 2] et la [Adresse 1] sont parallèles ; le bâtiment A situé du côté de la [Adresse 2] et le bâtiment B situé du côté de la [Adresse 1] sont séparés par une cour ; selon le constat d'huissier ci-après (pièce 18 [V]), le bâtiment B est accessible par un escalier côté [Adresse 1] ;
Ce règlement stipule en page 33 sous le chapitre XVIII :
'Il est en outre précisé... en ce qui concerne les appartements situés dans le bâtiment B, que ceux-ci devaient être vus quant à leur situation de la [Adresse 2] par laquelle se fait l'entrée principale et non d'après l'accès de l'escalier et que par conséquent :
- les lots N°09, 100, 102, 104, 106 étaient bien à gauche,
- et ceux N°99,101,103,105, 107 étaient bien à droite' ;
Seul le règlement de copropriété initial du 1er juin 1957 prévoit des plans en annexe mais pas le règlement de copropriété modifié du 3 mai 1967 et en tout état de cause, l'absence de production de ces plans ne remet pas en cause l'identification des biens compte tenu de la clarté de la clause XVIII ci-dessus ;
Concernant la description du lot 105, ce même règlement stipule en page 26
'Bâtiment B au 3ème étage :
Lot n°104 - Un appartement situé au troisième étage du bâtiment B porte de gauche ...
Lot n° 105 - Un appartement situé au troisième étage du bâtiment B porte de droite ...' ;
Selon l'attestation de M. [C] [P], notaire (pièce 8 [E]), la promesse unilatérale de vente du 7 septembre 2020, précise notamment 'Désignation des biens telle qu'elle résulte de l'acte contenant règlement de copropriété - état descriptif de division et de son modificatif du 3/5/1967
Lot n°105
Un appartement situé au 3ème étage du bâtiment B porte de droite ...' ;
L'huissier qui a dressé un procès-verbal le 28 décembre 2020 à la demande de Mme [E] (pièce 18 [V]) a constaté 'L'ensemble immobilier [Adresse 1] et [Adresse 2] est composé ainsi qu'il suit :
- une cour sur la [Adresse 2],
- un bâtiment A dont la façade avant donne [Adresse 2] et la façade arrière sur une cour intérieure,
- une cour intérieure entre les bâtiment A et bâtiment B,
- un bâtiment B dont la façade avant donnée sur la cour intérieure et la façade arrière sur la [Adresse 1].
Deux entrées permettent d'accéder à l'ensemble immobilier : une entrée principale 74 [Adresse 2] et une entrée secondaire 3 [Adresse 1] ...
Je reproduits ci-après une photographie de la signalétique disposée au niveau de l'entrée secondaire côté [Adresse 1] rappelant que l'entrée principale est située au [Adresse 2] ...
Je me rends ensuite dans le bâtiment B où, étant au troisième étage, dans la cage d'escalier, je constate que le palier desservant les appartements est situé côté [Adresse 2] et non côté [Adresse 1] ...
Ci-après deux photographies du palier du troisième étage du bâtiment B attestant ce qui précède :
Prise de vue en venant de la [Adresse 1]
Prise de vue en venant de la [Adresse 2]' ;
Sur les photographies du palier du troisième étage, sur lesquelles l'huissier a matérialisé le lot 105 par une flèche rouge, le lot 105 correspond à :
- la porte de droite sur la prise de vue en venant de la [Adresse 2], sur laquelle est située l'entrée principale de l'ensemble immobilier,
- la porte de gauche sur la prise de vue en venant de la [Adresse 1] ;
Il en ressort que la désignation du lot 105 dans la promesse de vente du 7 septembre 2020, correspond à celle du règlement de copropriété, dans le cadre duquel il a été opté dans le chapitre XVIII pour la désignation des lots du bâtiment B en fonction de leur situation par rapport à la [Adresse 2] par laquelle se fait l'entrée principale et non pas d'après l'escalier, même si celui-ci est le seul accès pour ledit lot ;
La mention à tort dans le contrat de bail 'porte de gauche' justifie seulement d'une erreur dans le contrat de bail puisque la désignation du bien loué devait correspondre à celle du titre de propriété et du règlement de copropriété ; elle n'est en tout état de cause pas susceptible de remettre en cause la désignation du bien dans le titre de propriété ni dans le règlement de copropriété ;
Le fait que cette désignation du lot 105 puisse engendrer une confusion auprès des tiers, personnes non copropriétaires et non occupantes de l'immeuble, tel le diagnostiqueur qui dans sa note de synthèse a indiqué 'porte de gauche', et le fait que les occupants mentionnent sur l'interphone 'porte de droite' au lieu de 'porte de gauche' ou inversement à l'attention de ces tiers, ne remettent pas en cause l'identification du lot 105 au regard de l'analyse ci-avant ;
D'ailleurs lorsque M. et Mme [V] ont signé la promesse du 7 septembre 2020, ils étaient occupants du lot 105 en qualité de locataires, il était dans l'intention des parties que l'objet de la promesse 'lot 105 Un appartement situé au 3ème étage du bâtiment B porte de droite' correspondait bien à l'appartement qu'ils occupaient et la promesse ne fait pas mention d'une réserve de M. et Mme [V] sur l'identification du bien ;
M. et Mme [V] ne démontrent donc pas de problème d'identification du bien ;
Sur l'indemnité d'immobilisation
La promesse de vente (pièce 9 [V]) stipule en page 11 :
'indemnité d'immobilisation - dispense de versement immédiat
Les parties conviennent de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme forfaitaire de 28.500 €.
De convention expresse entre elles, le bénéficiaire est dispensé du versement immédiat de cette somme.
Toutefois, dans le cas où toutes les conditions suspensives ayant été réalisées et faute par le bénéficiaire d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, ce dernier s'oblige irrévocablement au versement de celle-ci, à première demande du promettant et à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation entre ses mains du bien pendant la durée des présentes' ;
Il ressort des courriels produits par M. et Mme [V] qu'il était convenu d'un rendez-vous de Mme [E] et de M. et Mme [V] chez le notaire le mardi 15 décembre 2020 à 14 heures (pièces 19 et 20 [V]) ;
Alors qu'il est constant que les conditions suspensives étaient réalisées, les époux [V] ne se sont pas présentés le 15 décembre 2020 à 16 heures pour signer l'acte de réitération de la vente ;
Ils ressort de leurs courriers (pièces 10 et 15 [V]) que M. et Mme [V] ont sollicité à tort de Mme [E] 'un correctif de désignation du lot 105 sur l'acte contenant le règlement de copropriété' et 'le plan des lots 105 et 115 objets de la promesse" ce que Mme [E] a légitimement refusé par un courrier du 10 décembre 2020 antérieur au rendez-vous fixé chez le notaire (pièce 16 [V]) ;
M. et Mme [V] ne produisent pas le mail que leur aurait adressé le gestionnaire de Mme [E] pour leur dire que celle-ci se rétractait de la vente ; Mme [E] ne conteste pas l'existence de ce mail en précisant qu'il n'engage que Foncia et que ce n'était pas sa position ; en effet l'agence Foncia représentait Mme [E] dans le cadre de la gestion locative mais non dans le cadre de la vente ;
Il n'est donc pas justifié d'un comportement fautif ou d'une carence de Mme [E] tel que l'allèguent M.et Mme [V] ;
En tout état de cause, le motif de l'absence de M. et Mme [V] au rendez-vous du notaire du 15 décembre 2020 à 14 heures est précisé dans le courriel adressé par M. [V] le 15 décembre 2020 à 16h35 'La vente n'a pas eu lieu car il y a un problème d'identification du bien 3ème étage porte de droit vs 3ème étage porte de gauche et que le propriétaire n'a fait aucune démarche pour lever cette erreur malgré nos demandes' ;
Il est ainsi démontré que l'absence de M. et Mme [V] au rendez-vous du notaire ne présentait aucun motif valable, puisque l'identification du bien était conforme ;
En application de la clause d'indemnité immobilisation, faute par les époux [V] d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions de la promesse, alors que toutes les conditions suspensives étaient réalisées, ils se sont obligés irrévocablement au versement de cette indemnité ;
Le jugement est donc confirmé en ce qu'il les a condamnés in solidum à payer à Mme [R] [G] la somme de 28.500 € au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue par la promesse unilatérale de vente conclue le 7 septembre 2020 ;
La vente étant résolue aux torts des époux [V], le jugement est confirmé en ce qu'il :
- a débouté les époux [V] de leur demande de vente forcée du lot 105 en le requalifiant porte gauche,
- a enjoint aux époux [V] de faire lever la publicité de l'assignation qu'ils ont fait délivrer le 20 janvier 2021 contre Mme [R] [G] dans un délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement sous peine d'une astreinte de 300 € par jour de retard pendant trois mois à l'issu desquels il sera à nouveau statué par le juge de l'exécution,
- a débouté les époux [V] de leur demande de dommages et intérêt pour préjudice moral,
- a débouté les époux [V] de leur demande de condamner Mme [E] à leur rembourser les indemnités d'occupation qu'ils sont contraints de payer depuis le 16 décembre 2020,
- a débouté les époux [V] de leur demande de condamner Mme [E] à leur rembourser tous les frais exposés y compris les frais de publication de l'assignation ;
Il y a lieu d'ajouter de débouter les époux [V] de leur demande en appel de condamner Mme [E] à leur rembourser les frais de publicité foncière ;
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
M. et Mme [V], partie perdante, doivent être condamnés in solidum aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à Mme [E] la somme supplémentaire de 3.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. et Mme [V] ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement ;
Y ajoutant,
Condamne in solidum M. [O] [V] et Mme [Y] [B] épouse [V] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à Mme [R] [G] épouse [E] la somme supplémentaire de 3.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Rejette la demande de M. et Mme [V] au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
LE GREFFIER,
LA PRÉSIDENTE,
