| France, Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 1, 24 mai 2024, 22/15237

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1

ARRÊT DU 24 MAI 2024

(n° , 6 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/15237 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGKK7

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Août 2022 rendu par le Tribunal judiciaire

hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Paris - RG n° 21 / 00459

APPELANTE

S.A.S. [X] immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 524 071 677, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT CABINET D'AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

INTIMÉE

Madame [B][Z] veuve [D] née le 26 janvier 1957 à [Localité 6],

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT - BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050 assistée de Me Christelle AUGROS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0883

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Février 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Nathalie BRET, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 03 mai 2024 prorogée au 24 mai 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Mme [D] a conclu le 27 janvier 2020 avec la SAS [X], exerçant sous l'enseigne Building Partners, un mandat de vente sans exclusivité portant sur un appartement sis [Adresse 2] pour un prix de vente de 1. 800.000 € et fixant la rémunération du mandataire à hauteur de 45.000 € à la charge de l'acquéreur.

Mme [D] a refusé de régulariser une vente au prix du mandat avec les consorts [K] et [N], acquéreurs présentés par la société [X], puis a indiqué par lettre du 4 mars 2020 avoir accepté une offre d'achat de M. [H] [Y].

Soutenant que Mme [D] n'avait pas respecté les clauses du mandat du 27 janvier 2020, ayant refusé de poursuivre la vente avec les acquéreurs qui lui avaient été présentés au prix du mandat et qu'elle était donc en droit de solliciter le paiement de la clause pénale prévue au contrat, la société [X] a fait assigner par acte du 28 décembre 2020 Mme [D] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir le paiement de la somme de 20.000 € au titre de l'indemnité compensatrice.

Par jugement contradictoire du 5 août 2022, le tribunal judiciaire de Paris a statué ainsi :

- Rejette la demande de la société [X] en paiement de la somme de 20.000 €,

- Condamne la société [X] aux dépens,

- Condamne la société [X] à payer à Mme [D] la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Rapelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

La société [X] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 17 août 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 25 janvier 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 14 novembre 2022 par lesquelles la société [X], appelante, invite la cour à :

Vu l'article 1103 du Code Civil

Vu l'article 1154 du Code Civil,

Vu les articles 515, 699 et 700 du Code de Procédure Civile,

- INFIRMER le jugement rendu le 5 août 2022, par le Tribunal Judiciaire de Paris, en toutes ses dispositions,

ET STATUANT A NOUVEAU,

-CONDAMNER Madame [B] [D] à régler à la société [X] la somme de 20.000 €, avec intérêts au taux légal, à compter de la mise en demeure.

-ORDONNER la capitalisation des intérêts, dans les termes de l'article 1154 du Code civil.

-JUGER Madame [B] [D] à mal fondée en toutes les demandes, fins et conclusions, qu'elle pourrait formuler en cause d'appel.

En conséquence,

-L'en DEBOUTER, purement et simplement

-CONDAMNER Madame [B] [D] à régler à la société [X], la somme de 2.500 €, au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

-CONDAMNER Madame [B] [D] aux entiers dépens ;

Vu les conclusions en date du 10 février 2023 par lesquelles Mme [B] [D], intimée, invite la cour à :

- CONFIRMER, le jugement entrepris du 5 août 2022 rendu par la 2 ème chambre du

Tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il a sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

o Débouté la SAS [X] de sa demande de condamnation de Madame [D],

o Condamné la Société [X] à payer à Madame [D] la somme de 2.000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance,

STATUANT à nouveau

- Débouter la SAS [X] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- Condamner la SAS [X] à payer à Madame [D] la somme de 5.000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

- Condamner la SAS [X] aux entiers dépens qui comprendront notamment les dépens de première instance et pourront être directement recouvrés par la SCP REGNIER, avocat conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la demande en paiement de la somme de 20.000 €

La société [X] sollicite le paiement de la somme de 20.000 € ; dans le corps de ses conclusions, elle fonde sa demande, dans un premier paragraphe intitulé 'Exposé des moyens en fait et en droit' et dans un second paragraphe intitulé 'Le jugement dont appel', au titre de la clause pénale figurant dans le mandat ; elle reproche à Mme [X] de ne pas avoir signé l'offre d'achat qu'elle lui a présentée et qu'en application de la clause pénale, elle lui doit la somme de 20.000 € ; Dans un troisième paragraphe intitulé 'A titre complémentaire et subsidiaire', elle ne fait que répondre aux arguments de Mme [D] soutenant qu'elle n'a jamais eu connaissance de la proposition d'achat des consorts [K] et [V] ;

Mme [D] oppose que selon la loi Hoguet, aucune rémunération n'est due à l'agent mandataire avant que la vente n'ait été effectivement conclue ;

Aux termes de l'article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, 'Les conventions conclues avec les personnes visées à l'article 1er ci-dessus et relatives aux opérations qu'il mentionne, doivent être rédigées par écrit et préciser conformément aux dispositions d'un décret en Conseil d'Etat :

Les conditions dans lesquelles ces personnes sont autorisées à recevoir, verser ou remettre des sommes d'argent, biens, effets ou valeurs à l'occasion de l'opération dont il s'agit ;

Les modalités de la reddition de compte ;

Les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l'indication de la partie qui en aura la charge.

Les dispositions de l'article 1325 du code civil leur sont applicables.

Aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties.

Toutefois, lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause recevra application dans les conditions qui seront fixées par décret' ;

Aucune commission ni somme d'argent quelconque ne peut être exigée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération qui n'a pas été effectivement conclue ;

Il résulte du rapprochement de l'article 6 alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dans sa rédaction issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 et de l'article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dans sa rédaction issue du décret n° 2010-1707 du 30 décembre 2010, qu'aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties ; qu'un tel mandat ne permettant pas à l'intermédiaire qui l'a reçu d'engager le mandant pour l'opération envisagée à moins qu'une clause ne l'y autorise expressément, le refus de ce dernier de réaliser cette opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, hormis s'il est établi que le mandant a conclu l'opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre ;

En l'espèce, les clauses litigieuses figurant dans le mandat du 27 janvier 2020 (pièce 1 [X]), sont les suivantes :

-'IX Obligations du mandant

Pendant la durée du mandat, le mandant s'oblige à accepter toute offre présentée par le mandataire ... au prix 'net vendeur' mentionné à l'article III ...

Si le mandant présente les biens à vendre directement ou par l'intermédiaire d'un autre mandataire, il devra le faire au même prix ...

Le mandant s'interdit expressément de vendre sans le concours du mandataire, y compris par un autre intermédiaire à un acquéreur qui lui aurait été présenté par le mandataire ...',

- 'X Actions de commercialisation et pouvoirs du mandataire

... Le mandataire pourra, notamment ... :

5. Etablir au nom, et pour le compte du mandant, tous actes sous seing privé (compromis

en particulier), éventuellement assortis d'une demande de prêt, aux clauses et conditions

nécessaires à l'accomplissement des présentes, et recueillir la signature de l'acquéreur. Il est ainsi donné expressément pouvoir au mandataire de signer pour le compte du mandant et de l'engager, dans les conditions acceptées, par ce dernier aux termes des présentes ou suivant une offre d'achat acceptée',

- 'XIII : Vente sans le concours du mandataire

Dans le cas où il accepterait une offre d'achat pour les biens objets du présent mandat sans le concours du mandataire, le mandant s'engage à informer le mandataire sous 24 heures par courriel, en lui précisant les noms et adresses de l'acquéreur du ou des notaires(s) chargé(s) de la signature de l'avant contrat et de l'agence éventuellement intervenue, ainsi que le prix 'net vendeur' de l'offre acceptée et les honoraires éventuels, et ce pendant la durée du présent mandat et un an après son expiration '

Clauses pénales en vertu de article 1221 et 1231-6 du code civil

En cas de non respect de la clause ci-dessus, le mandant versera au mandataire une indemnité compensatrice forfaitaire correspondant à la moitié de la rémunération convenue. Par ailleurs, en cas de violation par le mandant de ses obligations prévues à l'article IX, celui-ci versera une indemnité compensatrice forfaitaire égale à la rémunération prévue au présent mandat' ;

La clause pénale litigieuse emporte, contrairement aux dispositions légales susvisées, obligation de conclure la vente, sauf à payer la somme contractuellement prévue, même en l'absence de faute imputable au mandant ;

Aussi l'agence [X] ne pouvait pas contraindre Mme [D] à conclure la vente avec

les acquéreurs qu'elle lui a présentés les consorts [K] et [N], ni lui faire payer la somme prévue par la clause pénale alors qu'aucune commission ne peut être exigée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération qui n'a pas été effectivement conclue et que Mme [D] avait respecté les dispositions contractuelles ;

En effet, le mandat mentionne en entête 'mandat de vente sans exclusivité' et les obligations du mandant, dans le cas où il accepterait une offre d'achat sans le concours du mandataire, sont de l'informer sous 24 heures par courriel, en lui précisant les nom et adresses de l'acquéreur, du notaire, de l'agence, du prix 'net vendeur' et des honoraires éventuels (voir clause XIII ci-dessus) ;

Mme [D] a respecté ces dispositions contractuelles en informant l'agence [X], par courriel du 4 mars 2020, de ce qu'elle avait un acquéreur en précisant le nom de ce dernier, M. [H] [Y], le prix et les coordonnées du notaire chargé de la vente ;

La société [X] ne justifie pas d'un manquement de Mme [D] à ses obligations ;

Le fait que la société [X] disposait d'un pouvoir de signer un acte sous seing privé ne modifie pas cette analyse puisqu'il n'est pas reproché à la société [X] d'avoir signé un tel acte ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de la société [X] en paiement de la somme de 20.000 € ;

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

La société [X], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à Mme [D] la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la société [X] ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne la SAS [X] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à Mme [B] [Z] veuve [D] la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

Rejette la demande de la société [X] au titre de l'article 700 du code de procédure civile;

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,