REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 5
ARRET DU 22 MAI 2024
(n° /2024, 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/07165 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDPUO
Décision déférée à la Cour : jugement du 12 mars 2021 - tribunal judiciaire de MELUN RG n° 20 / 05498
APPELANTS
Monsieur [U] [H]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentés par Me Karl SKOG, avocat au barreau de PARIS, toque : E1677
Madame [M] [P]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentés par Me Karl SKOG, avocat au barreau de PARIS, toque : E1677
INTIMEE
S.A.S. MAISONS PIERRE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Audrey SCHWAB de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056
Ayant pour avocat plaidant Me Mathieu MOUNDLIC substitué à l'audience par Me Bérénice TIGAUD, avocats au barreau de Paris
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 27 février 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Ludovic JARIEL, président de chambre
Mme Sylvie DELACOURT, présidente faisant fonction de conseillère
Mme Viviane SZLAMOVICZ, conseillère
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur Ludovic Jariel dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffière, lors des débats : Mme Céline RICHARD
ARRET :
- contradictoire.
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Ludovic Jariel, président et par Manon Caron, greffière, présente lors de la mise à disposition.
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Le 17 décembre 2015, M. [H] et Mme [P] ont conclu avec la société Maisons pierre un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) pour un coût total de 172 210 euros, soit 139 610 euros TTC au titre du prix forfaitaire et 32 600 euros TTC au titre des travaux à la charge du maître de l'ouvrage.
A ce contrat, était stipulée une condition suspensive tenant à l'obtention, dans un délai de 60 jours à compter de la signature du contrat, des prêts nécessaires au financement de la construction.
A cet égard, il était prévu, outre un apport personnel à hauteur de 106 370 euros, l'obtention des deux prêts suivants :
-prêt bancaire d'un montant de 193 160 euros d'une durée de trente ans ;
-prêt PTZ d'un montant de 49 140 euros d'une durée de 12 ans.
Par ailleurs, M. [H] et Mme [P] ont versé un acompte de 6 980,50 euros, correspondant à 5 % du prix convenu.
Les 11 et 19 février 2016, M. [H] et Mme [P] ont, par lettres recommandées avec demande d'avis de réception, informé la société Maisons pierre qu'ils n'avaient pu obtenir, dans le délai requis, les prêts par eux sollicités, de sorte que, la condition suspensive ne s'étant pas réalisée, ils sollicitaient la restitution de l'acompte versé.
Par lettres des 22 février et 9 mars 2016, la société Maisons pierre, se prévalant de ce que les prêts refusés ne correspondaient pas aux caractéristiques prévues au contrat, a refusé de faire droit à cette demande de restitution.
Le 14 avril 2016, la société Maisons pierre a, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, mis en demeure M. [H] et Mme [P] de solliciter des offres de prêts correspondant aux caractéristiques prévues au contrat.
Par acte du 2 décembre 2020, M. [H] et Mme [P] ont assigné la société Maisons pierre en restitution de l'acompte versé.
Par jugement du 12 mars 2021, le tribunal judiciaire de Melun a statué en ces termes :
Constate la caducité du contrat de construction de maison immobilière [lire individuelle] conclu le 17 décembre 2015 entre M. [H] et Mme [P], d'une part et la société Maisons pierre d'autre part, pour non-réalisation de la condition suspensive d'obtention de prêts ;
Déboute M. [H] et Mme [P] de leur demande de restitution de l'acompte versé ;
Déclare irrecevable la demande reconventionnelle au titre de l'indemnité contractuelle, comme étant prescrite ;
Condamne in solidum M. [H] et Mme [P] à payer à la société Maisons pierre la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne in solidum M. [H] et Mme [P] aux dépens.
Par déclaration en date du 14 avril 2021, M. [H] et Mme [P] ont interjeté appel du jugement, intimant devant la cour la société Maisons pierre.
EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES
Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 23 août 2023, M. [H] et Mme [P] demandent à la cour de :
Recevoir M. [H] et Mme [P] en leur appel et le déclarer bien fondé ;
Réformer le jugement rendu le 12 mars 2021 en ce qu'il a débouté M. [H] et Mme [P] de leurs demandes relatives aux clauses illicites et abusives stipulées dans le contrat de construction de maison individuelle signé avec la société Maisons pierre, de leurs demandes de restitution de l'acompte versé et de leurs demandes indemnitaires, en ce qu'il les a condamnés aux frais non répétibles et aux dépens, mais également en ce qu'il a omis de statuer sur la demande de nullité du contrat de construction de maison individuelle formée à titre subsidiaire ;
Statuant à nouveau de ces chefs,
A titre principal,
Prononcer la nullité du contrat de construction de maison individuelle signé entre M. [H], Mme [P] et la société Maisons pierre pour violation des dispositions de l'article L. 231-2 c) du code de la construction et de l'habitation ;
A titre subsidiaire,
Déclarer illicite la clause de financement des prêts à obtenir des conditions particulières du contrat de construction de maison individuelle signé entre M. [H], Mme [P] et la société Maisons pierre, en ce qu'elle ajoute à la loi une condition qui n'y figure pas, et abusive la clause faisant de la conformité à cette stipulation la réalisation ou non de la condition suspensive d'obtention du financement ;
Déclarer illicite et abusive la clause n° 7 des conditions générales du contrat de construction de maison individuelle signé entre M. [H], Mme [P] et la société Maisons pierre ;
En conséquence,
Constater la caducité du contrat de construction de maison individuelle pour défaut de réalisation de la condition suspensive d'obtention du financement de la construction et d'acquisition du terrain ;
En tout état de cause,
Débouter la société Maisons pierre de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
Condamner la société Maisons pierre à payer à M. [H] et Mme [P] les sommes de :
- 6 980,50 euros au titre du remboursement de leur acompte, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 février 2016,
- 1 500 euros à titre de dommages et intérêts,
- 8 000 euros au titre des frais non répétibles,
Condamner la société Maisons pierre aux entiers dépens, dont distraction pour ceux les concernant au profit de Me Skog, avocat au barreau de Paris, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 1er septembre 2023, la société Maisons pierre demande à la cour de :
Confirmer le jugement en ce qu'il a constaté la caducité, du fait de la non-réalisation de la condition suspensive d'obtention de prêts, du contrat de construction de maison individuelle conclu le 17 décembre 2015 entre M. [H] et Mme [P] d'une part et la société Maisons pierre d'autre part ;
Confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [H] et Mme [P] de leur demande de restitution de l'acompte versé ;
Confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté l'ensemble des demandes, fins, moyens et prétentions de M. [H] et Mme [P] ;
Confirmer le jugement en ce qu'il a condamné in solidum M. [H] et Mme [P] au paiement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;
Infirmer le jugement en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande reconventionnelle de la société Maisons pierre au titre de l'indemnité contractuelle, du fait de la prescription ;
Et statuant à nouveau,
Débouter M. [H] et Mme [P] de l'ensemble de leurs demandes, fins, moyens et prétentions ;
Débouter M. [H] et Mme [P] de leur demande de voir déclarer illicite la clause de financement des prêts à obtenir des conditions particulières du contrat signé et abusive la clause " faisant de la conformité à cette stipulation la réalisation ou non de la condition suspensive d'obtention du financement " ;
Débouter M. [H] et Mme [P] de leur demande de voir déclarée illicite et abusive la clause n° 7 des conditions générales du contrat de construction de maison individuelle qu'ils ont signé ;
Prononcer la caducité du contrat de construction de maison individuelle signé le 17 décembre 2015 par M. [H] et Mme [P] aux torts exclusifs des demandeurs ;
Condamner en conséquence M. [H] et Mme [P] à verser à la société Maisons pierre la somme de 13 961 euros correspondant à l'indemnité contractuelle de 10 % du prix convenu et autoriser la société Maisons pierre à conserver la somme de 6 980,50 euros versée à titre d'acompte à la signature ;
Juger irrecevable la demande de M. [H] et Mme [P] à ce que soit prononcée la nullité du contrat de construction de maison individuelle signé entre les parties et en tout état de cause, les débouter de cette demande ;
Débouter M. [H] et Mme [P] de leur demande de dommages et intérêts au titre d'un prétendu préjudice ;
Condamner M. [H] et Mme [P] au paiement de la somme de 8 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont le recouvrement sera poursuivi par la société 2h avocats, en la personne de Me [N], en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La clôture a été prononcée par ordonnance du 5 septembre 2023 et l'affaire a été appelée à l'audience du 27 février 2024, à l'issue de laquelle elle a été mise en délibéré.
En application de l'article 445 du code de procédure civile, le président de la formation a invité les parties à fournir des explications sur le fait que, le chef de dispositif du jugement constatant la caducité du CCMI pour non-réalisation de la condition suspensive d'obtention de prêts étant devenu définitif pour ne pas avoir été dévolu à la cour, l'absence de réalisation de cette condition est établie et comme telle revêtue de l'autorité de chose jugée.
A cette demande de note en délibéré, M. [H] et Mme [P] ont répondu le 6 mars et la société Maisons pierre le 7 mars 2024.
MOTIVATION
Sur l'absence de dévolution du chef de dispositif constatant la caducité du CCMI
Moyens des parties
M. [H] et Mme [P] soutiennent que, si le chef de jugement constatant la caducité du CCMI pour défaut de réalisation de la condition suspensive d'obtention des prêts n'a pas été dévolu, de sorte qu'elle est définitivement établie, ils ont dévolu à la cour les conséquences de cette défaillance, c'est-à-dire leur demande de restitution de l'acompte versé.
En réponse, la société Maisons pierre fait valoir que, la caducité du CCMI pour non-réalisation de la condition suspensive relative à l'obtention des prêts étant définitivement acquise, la cour ne peut se prononcer sur sa nullité. En revanche ce caractère définitif ne fait pas obstacle à ce que la cour se prononce sur les clauses du contrat et sur le fait que la non-réalisation de la condition suspensive d'obtention des prêts est uniquement imputable à M. [H] et Mme [P].
Réponse de la cour
Aux termes de l'article 1351, devenu 1355, du code civil, l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.
Aux termes de l'article 562 du code de procédure civile, l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent. La dévolution ne s'opère pour le tout que lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible.
Selon l'article 901 du même code, la déclaration d'appel est faite par acte, comportant le cas échéant une annexe, contenant, les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l'appel est limité, sauf si l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible.
Au cas d'espèce, la déclaration d'appel de M. [H] et Mme [P] ne vise pas le chef de dispositif du jugement constatant la caducité du CCMI pour non-réalisation de la condition suspensive d'obtention de prêts, dont ils ne demandent d'ailleurs pas l'infirmation dans le dispositif de leurs conclusions.
Quant à la société Maisons pierre, elle sollicite, dans le dispositif de ses conclusions, la confirmation du jugement en ce qu'il a constaté la caducité, du fait de la non-réalisation de la condition suspensive d'obtention de prêts, du CCMI.
Par suite, la cour constate que ce chef de dispositif, qui ne lui est pas dévolu, est devenu définitif.
Il en résulte que se heurte à l'autorité de la chose jugée la demande, devenue principale, de M. [H] et Mme [P] en annulation du même CCMI dès lors qu'est définitif le constat de sa caducité en application de la clause stipulée à ce contrat et prévoyant une condition suspensive tenant à l'obtention de prêts.
De même, il n'y a pas lieu de statuer, d'une part, sur les demandes, désormais subsidiaires et devenues sans objet, de M. [H] et Mme [P] tendant à ce que soient, d'une part, déclarées illicites la clause sur le financement des prêts des conditions particulières du CCMI et la clause n° 7 des conditions générales du CCMI, d'autre part, abusive cette dernière clause, qui sous-tendent la demande de constat de la caducité du CCMI devenue définitive.
Le caractère définitif de cette caducité rend irrecevables, pour se heurter à l'autorité de chose jugée, la demande de constat de celle-ci formulée en conséquence de leurs demandes subsidiaires par M. [H] et Mme [P] et celle de la société Maisons pierre en constatation de la caducité aux torts exclusifs de ceux-ci.
Sur la restitution de l'acompte
Moyens des parties
M. [H] et Mme [P] soutiennent que du fait de la caducité du CCMI, l'acompte versé doit leur être restitué.
Ils ajoutent que la société Maisons pierre se contredit à leur détriment en affirmant, d'une part, que la condition suspensive aurait été accomplie, d'autre part, que le CCMI serait caduc du fait de la non-réalisation de la condition suspensive.
En réponse, la société Maisons pierre fait valoir que, en application de l'article 17.2 du CCMI, qui est conforme à l'article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie dès lors que M. [H] et Mme [P] en ont empêché l'accomplissement.
Réponse de la cour
Selon l'article L. 313-41 du code de la consommation, lorsque la condition suspensive n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit.
Au cas d'espèce, du fait de l'autorité de la chose jugée attachée au jugement, il est acquis que la condition suspensive tenant à l'obtention de prêts n'est pas réalisée.
Il en résulte qu'est devenu inopérant le moyen de la société Maisons pierre selon lequel, en application des stipulations du CCMI, cette condition serait réputée accomplie.
Par suite, en application de l'article L. 313-41 précité, le montant de l'acompte versé par M. [H] et Mme [P] doit leur être restitué, avec intérêts au taux légal à compter du 11 février 2016, date de la mise en demeure.
Le jugement sera infirmé de ce chef.
Sur la recevabilité de la demande de la société Maisons pierre en paiement de l'indemnité contractuelle
Moyens des parties
La société Maisons pierre soutient que sa demande n'est pas prescrite dès lors que, dans le cadre de l'action conjointe initiée par M. [H] et Mme [P] et d'autres, par une assignation délivrée le 10 mai 2019, elle a sollicité, avant que le jugement du 27 août 2020 n'annule l'assignation délivrée, le paiement de l'indemnité contractuelle de 10 %.
Elle relève avoir fait de même dans la présente instance lors de l'audience de plaidoirie du 21 janvier 2021.
Elle ajoute que juger le contraire reviendrait à la priver de son droit effectif d'accès au juge tel que garanti par l'article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.
En réponse, M. [H] et Mme [P] font valoir que la prescription biennale a commencé à courir le 14 avril 2016, date à laquelle à la société Maisons pierre a réclamé le paiement de l'indemnité en cause, de sorte que la demande en paiement de celle-ci formulée lors de l'audience de plaidoirie du 21 janvier 2021 est prescrite.
Réponse de la cour
Aux termes de l'article L. 218-2 du code de la consommation, l'action des professionnels, pour les biens ou les services qu'ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans.
Il est jugé que ce texte ne prive pas le professionnel d'un droit au recours effectif (1re Civ., 20 octobre 2021, pourvoi n° 21-14.405, QPC).
Au cas d'espèce, le délai de prescription de l'action de la société Maisons pierre a commencé à courir le 14 avril 2016, date de la lettre dans laquelle elle s'est réservée le droit de réclamer à M. [H] et Mme [P] le paiement de l'indemnité contractuelle de 10 %.
Elle ne rapporte pas la preuve de l'avoir interrompu par une demande en justice présentée avant le 14 avril 2018.
Par suite, la prescription biennale est acquise.
Le jugement sera confirmé de ce chef.
Sur la demande de dommages et intérêts
Moyens des parties
M. [H] et Mme [P] soutiennent que le rejet abusif de leurs demandes légitimes et amiables de remboursement leur a causé un préjudice moral (tracas, perte de temps') dont ils doivent être indemnisés en application de l'article 1231-1 du code civil.
En réponse, la société Maisons pierre fait valoir que cette demande n'est pas justifiée.
Réponse de la cour
M. [H] et Mme [P] ne rapportent pas la preuve de l'existence d'un préjudice distinct de celui compensé par l'octroi, sur le montant de l'acompte versé, des intérêts au taux légal à compter du 11 février 2016.
Par suite, la demande de condamnation de la société Maisons pierre au paiement de dommages et intérêts sera rejetée.
Le jugement ne sera pas confirmé de ce chef faute d'avoir expressément statué sur cette demande dans son dispositif.
Sur les frais du procès
Le sens de l'arrêt conduit à infirmer le jugement sur la condamnation aux dépens et sur celle au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La société Maisons pierre, partie succombante, sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel et à payer à M. [H] et Mme [P] la somme globale de 5 000 euros, au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Constate que le chef de dispositif du jugement constatant la caducité du contrat de construction de maison individuelle conclu le 17 décembre 2015 entre M. [H] et Mme [P], d'une part, la société Maisons pierre, d'autre part, pour non-réalisation de la condition suspensive d'obtention de prêts est devenu définitif ;
Déclare irrecevable la demande principale de M. [H] et Mme [P] en annulation du contrat de construction de maison individuelle ;
Dit n'y avoir lieu à statuer sur les demandes subsidiaires de M. [H] et Mme [P] en déclaration de l'illicéité de la clause sur le financement des prêts des conditions particulières du contrat de construction de maison individuelle et de la clause n° 7 des conditions générales de ce contrat ;
Dit n'y avoir lieu à statuer sur la demande subsidiaire de M. [H] et Mme [P] en déclaration du caractère abusif de la clause n° 7 des conditions générales du contrat de construction de maison individuelle ;
Déclare irrecevable la demande subsidiaire de M. [H] et Mme [P] en constatation de la caducité du contrat de construction de maison individuelle ;
Déclare irrecevable la demande de la société Maisons pierre en constatation de la caducité du contrat de construction de maison individuelle aux torts exclusifs de M. [H] et Mme [P] ;
Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu'il déclare irrecevable la demande reconventionnelle de la société Maisons pierre en paiement de l'indemnité contractuelle ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Ordonne à la société Maisons pierre de restituer à M. [H] et Mme [P] la somme de 6 980,50 euros versée à titre d'acompte sur le prix du contrat de construction de maison individuelle ;
Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 11 février 2016 ;
Rejette la demande de M. [H] et Mme [P] en condamnation de la société Maisons pierre au paiement de dommages et intérêts ;
Condamne la société Maisons pierre aux dépens de première instance et d'appel avec distraction au profit de Me Skog ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Maisons pierre et la condamne à payer à M. [H] et Mme [P] la somme globale de 5 000 euros.
La greffière, Le président,
