Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 17 MAI 2024
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/15545 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEI4V
Décisions déférées à la Cour :
Jugement rendu par le tribunal d'intance de Paris rendu le 26 avril 2016 RG 11-15-000638 confirmé par un arrêt de la cour d'appel de Paris - pôle 4 -2- le 29 janvier 2020 - RG 16/15114 lui même cassé partiellement par un arrêt de la Cour de cassation en date du 03 juin 2021 numéro V20-14.703
DEMANDEUR APRÈS RENVOI :
S.D.C. [Adresse 12] représenté par son syndic le Cabinet LOISELET & DAIGREMONT SA, immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro B 542 061 O15 dont le siège social est situé [Adresse 4], agissant elle-même en son agence [Adresse 8], elle-même agissant en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 7],
[Adresse 3], [Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090 assisté de Me Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0282
DÉFENDEUR APRÈS RENVOI :
[L] [Y] (décédé)
Monsieur [C] [Y] né le 27 avril 1959 à [Localité 11], agissant tant à titre personnel qu'en sa qualité d'ayant droit de [L] [Y], décédé,
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représenté et assisté de Me Mélody OLIBÉ, avocat au barreau de PARIS, toque : B1028
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre, chargée du rapport et Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre
Catherine GIRARD-ALEXANDRE , conseillère
Isabelle PAULMIER -CAYOL, conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS.
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 23 février 2024 prorogée au 26 avril 2024 puis au 17 mai 2024 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Ange SENTUCQ , Présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCEDURE
M. [C] [Y] et M. [L] [Y] sont propriétaires indivis de vingt-six emplacements de stationnement dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, dénommé [Adresse 12], situé au [Adresse 7], [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 10].
Selon la matrice cadastrale, ces parkings correspondant aux lots 20.065 à 20.070, 20.073, et 20.074, 20.079 à 20.082, 20.085 à 20.087, 20.105 et 20.106, 20.112 à 20.114, 20.154 et 20.155 et 21.095 à 21.098 représentent 13/100 000 tantièmes.
L'immeuble est composé de seize bâtiments comportant chacun un ou deux ascenseurs.
Le sous-sol dénommé bâtiment P comporte trois niveaux, les parkings sur lesquels porte la demande du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété étant situés au troisième sous-sol de ce bâtiment.
Le tribunal d'instance de Paris a été saisi par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble de la [Adresse 12], sis au [Adresse 7], [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 10], par acte délivré le 16 novembre 2015 à Messieurs [C] et [L] [Y], d'une demande en paiement des charges de copropriété arrêtées au 4ème trimestre 2015 inclus s'élevant à la somme de 5 703 euros.
Le jugement prononcé le 26 avril 2016 a retenu qu'il y a lieu d'affecter aux défendeurs les charges des ascenseurs dont ils ont l'utilité, a fait droit à la demande de Monsieur [C] [Y] d'exclure les charges d'ascenseurs qu'il a lui-même comptabilisées dans le tableau qu'il a produit, ramené le reliquat dû au dernier trimestre 2015 par les consorts [Y] à la somme de 3 816,88 euros au titre des charges de copropriété et débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais l'estimant fantaisiste et se rapportant à une créance manifestement inexacte.
Cette cour, par l'arrêt rendu le 29 janvier 2020 sur l'appel interjeté le 8 juillet 2016 par le syndicat des copropriétaires, a confirmé le jugement et rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires d'actualisation des charges d'ascenseur pour la période du 1er janvier 2016 au 24 octobre 2019 et des frais au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, relevant les incohérences relatives aux numéros des lots et aux tantièmes apparaissant dans la matrice cadastrale, le règlement de copropriété et les appels de fonds.
Il a dit n'y avoir lieu de statuer sur les demandes des consorts [Y] de remboursement des charges au motif des mêmes incohérences relevées et a rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires d'actualisation des charges pour la période du 1er janvier 2016 au 24 octobre 2019.
Sur le pourvoi formé par le syndicat des copropriétaires, la Cour de cassation, par l'arrêt prononcé le 3 juin 2021, a cassé et annulé l'arrêt rendu par cette cour au motif qu'en n'ayant pas invité les parties préalablement à présenter leurs observations sur le moyen relevé d'office tiré des incohérences portant sur les numéros de lots et sur les tantièmes de copropriété, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 16 du Code de procédure civile.
La procédure de renvoi devant cette cour autrement composée a été clôturée par ordonnance en date du 24 mars 2022.
Par l'arrêt prononcé le 4 novembre 2022 cette cour a statué ainsi :
'Déboute M. [C] [Y] et M. [L] [Y] de leur demande visant à dire que les lots leur appartenant doivent se voir exonérer des charges spéciales d'ascenseur du bâtiment P à l'exception de l'ascenseur D1 et de juger que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] ne pourra, à l'avenir, appeler les charges spéciales des ascenseurs des bâtiments B2, C1, E2, F2, G2, H1, H2, et I2 sur les lots leur appartenant,
Avant-dire droit sur la demande :
Ordonne la réouverture des débats et enjoint au syndicat des copropriétaires de produire un décompte récapitulatif des charges d'ascenseurs demandées, décompte qui devra préciser la période concernée, les lots et les tantièmes appliqués à ces lots pour les charges d'ascenseur par bâtiment,
Renvoie l'affaire à l'audience du vendredi 24 février 2023 à 14H00,
Sursoit à statuer sur le surplus des demandes,
Réserve les dépens'
[L] [Y] est décédé le 21 février 2023.
Par acte notarié en date du 24 novembre 2023, la dévolution successorale a été constatée au profit de M. [C] [Y], son frère.
PRETENTIONS DES PARTIES
Par conclusions signifiées le 8 décembre 2023, le syndicat des copropriétaire
[Adresse 12] demande à la cour de :
Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l'article 36 du décret du 17 mars 1967, Vu les articles 1103 et 1104 du code civil,
Vu l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l'article 564 du code de procédure civile,
INFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a dit que la somme de 1.886,12 € devait être retranchée des réclamations du syndicat des copropriétaires au titre des charges dues pour la période allant du 1er octobre 2014 au 1er octobre 2015 inclus,
INFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes et notamment, de ses demandes formulées au titre des frais nécessaires, au titre des dommages et intérêts et au titre de l'article 700 du CPC,
Et statuant à nouveau,
CONDAMNER Monsieur [C] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :
Au titre des charges allant du 1er octobre 2014 au 1er octobre 2015 :
- 1.886,12 € supplémentaires au titre des charges dues sur la période allant du 1er octobre 2014 au 1er octobre 2015, la somme de 3.816,88 € étant définitivement acquise en syndicat aux termes des arrêts des 29 janvier 2020 et 3 juin 2021,
- 875,74 € au titre des frais nécessaires,
Au titre des charges allant du 16 octobre 2015 au 5 décembre 2023 :
- 4.853,33 € au titre des charges dues pour la période allant du 16 octobre 2015 au 5 décembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification des présentes conclusions.
- 2.306,71 € au titre des frais nécessaires pour la période allant du 16 octobre 2015 au 5 décembre 2023,
Au titre des accessoires :
- 2.500 € à titre de dommages et intérêts,
- 10.000 € au titre de l'article 700 du CPC,
DEBOUTER Monsieur [C] [Y] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
CONDAMNER Monsieur [C] [Y] aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC.
Par conclusions signifiées le 13 décembre 2023, Monsieur [C] [Y] demande à la cour de :
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] à payer à Messieurs [C] et [L] [Y] la somme de 3 500,00 €, en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] aux entiers dépens, tant de première instance que d'appel, comprenant les frais du procès-verbal de constat de la SCP Raynald PARKER et Raphaël PERROT, huissiers de Justice à [Localité 9], du 13 octobre 2016, distraits au profit de Maître Mélody OLIBE, Avocat, en application des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
SUR QUOI,
La Cour,
Les charges d'ascenseur
Le jugement a fait droit à la demande des consorts [Y] d'exclure les charges d'ascenseur qu'il a lui-même comptabilisées ainsi que les frais abusifs et a limité la créance du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3 816,48 euros au titre des charges arrêtées au dernier trimestre 2015.
L'arrêt rendu le 29 janvier 2020 a confirmé le jugement et y ajoutant a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande d'actualisation des charges.
La Cour de cassation a cassé et annulé ledit arrêt au motif pris de la violation du principe du contradictoire sauf en ce qu'il condamne in solidum les consorts [Y] au paiement de la somme de 3 816,88 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2015.
La cour de renvoi a constaté que n'étant pas saisie d'une demande tendant à voir déclarer non écrite toutes clauses contraires aux dispositions notamment des articles 6 à 37 de la loi du 10 juillet 1965 et au rappel que l'article 10 de cette loi oblige les copropriétaires à participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective des parkings pour ces différents lots, a dit n'y avoir lieu à écarter les clauses de répartition relatives aux charges existantes dans le règlement de copropriété, a débouté les consorts [Y] de leurs demandes visant à dire que les lots leur appartenant doivent se voir exonérer de charges spéciales d'ascenseurs et a réouvert les débats sur la demande en paiement du syndicat des copropriétaires pour production d'un décompte récapitulatif des charges d'ascenseurs devant préciser la période concernée, les lots et les tantièmes appliqués à ces lots pour les charges d'ascenseur par bâtiment.
Le syndicat des copropriétaires produit :
- les décomptes trimestriels de charges pour les années 2014 à 2023 incluant le 4ème trimestre 2023,
- les appels d'exercice trimestriels au titre des mêmes années,
- la répartition individuelle des charges notifiées au consorts [Y] pour les années 2018, 2019, 2020, 2021 compte tenu des tantièmes de copropriété
- une synthèse des charges dues par année pour la période considérée, détaillant les sommes dues en dehors et avec l'ascenseur D1 dont les consorts [Y] ne contestent pas être redevables des charges, les frais afférents aux appels de charges, les règlements effectués et les fonds de travaux, les tantièmes appliqués à ces lots pour les charges d'ascenseur par bâtiment.
Il fait valoir que sa créance actualisée s'élève à :
- 3 816,88 euros définitivement acquise aux termes des arrêts du 29 janvier 2020 et du 3 juin 2021 outre la somme de 1 886,12 euros au titre des charges dues sur la période allant du 1er octobre 2014 au 1er octobre 2015 écartée à tort par le tribunal, 875,74 euros au titre des frais nécessaires, 4 853,33 euros au titre des charges dues pour la période du 16 octobre 2015 au 5 décembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification des conclusions et 2 306,71 euros au titre des frais nécessaires pour la période allant du 16 octobre 2015 au 5 décembre 2023. Il souligne la mauvaise foi de Monsieur [Y]
Monsieur [C] [Y] agissant en son nom personnel et en qualité d'ayant droit de [L] [Y] fait valoir que leur bonne foi est certaine dès lors qu'ils ont réglé l'intégralité des charges de copropriété à l'exception des charges d'ascenseurs contestées de manière légitime puisque leurs locataires n'ont accès qu'à trois ascenseurs B/C/D sur les neuf existants cependant que dans la réalité seuls les ascenseurs B/D mènent au 3ème sous-sol et que seul l'ascenseur D leur est dévolu.
Il précise avoir demandé plusieurs fois le règlement de copropriété qu'ils n'ont jamais obtenu, que les frais demandés ne sont pas les frais nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et ne sont pas dus s'agissant de frais de recouvrement outre une taxation d'office injustifiée sollicitée par le syndic auprès du notaire chargé de la succession alors même que la cour n'avait pas rendu son arrêt. Il conteste toute faute indiquant avoir toujours pris soin d'expliquer lors des appels de fonds les raisons du non-paiement des charges d'ascenseurs et demande subisidiairement que le quantum des dommages et intérêts soit ramené à de plus justes proportions.
Réponse de la cour
Il sera liminairement observé que le périmètre de la cassation exclut la condamnation désormais définitive des consorts [Y] au paiement de la somme de 3 816,88 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2015.
Selon les dispositions de l'article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 :
- alinéa 1 : ' Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.'
- alinéa 2 : ' Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.'
Monsieur [Y] ne produit aucun élément de nature à étayer le moyen selon lequel, en dépit de ses demandes réitérées, il n'aurait jamais pu obtenir le règlement de copropriété lequel et produit en pièce n°54 et au demeurant publié au service d la publicité foncière ainsi que son avenant modificatif cependant qu'aucune contestation de la répartition des charges n'a été élevée par eux conformément aux dispositions de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965.
Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 : ' Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur'
Ce texte autorise le syndicat des copropriétaires, contrairement à ce qui est soutenu par Monsieur [Y], à recouvrer les frais de lettre de rappel, de mise en demeure, de sommation de payer, de délivrance d'actes aux fins de recouvrement de sa créance cependant que celui-ci était tenu de déclarer celle-ci à la succession de Monsieur [J] [Y] auprès du notaire, conformément aux dispositions des articles 769 et suivants du Code général des impôts.
Au vu de la clé de répartition des charges résultant du modificatif de l'état descriptif de division en date du 3 janvier 1980 et du décompte distinct par lot et par tantième relatif aux seules charges d'ascenseurs, produit par le syndicat des copropriétaires, la créance de celui-ci s'établit ainsi qu'il suit :
- charges recouvrables du 1er octobre 2014 au 1er octobre 2015
1886,12 euros sur infirmation du jugement qui a a exclu à tort les frais estimés abusifs par Monsieur [C] [Y] de la créance du syndicat des copropriétaires
875,74 euros au titre des frais nécessaires
- charges recouvrables du 16 octobre 2015 au 5 décembre 2023
4 853,33 euros pour la période du 16 octobre 2015 au 5 décembre 2023 inclus outre les intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2023
2 306,71 euros au titre des frais nécessaires pour cette même période.
Monsieur [C] [Y] sera condamné au paiement de ces sommes à titre personnel et à due concurrence des droits lui revenant dans la succession de Monsieur [J] [Y].
Le jugement qui a débouté Messieurs [Y] du surplus de leurs demandes reste donc infirmé de ce chef.
2-La demande de dommages et intérêts du S.D.C [Adresse 12]
Le jugement a débouté le syndicat des copopriétaires de ce chef.
Le syndicat des copropriétaires au soutien de l'infirmation du jugement, estime la mauvaise foi des consorts [Y] patente dans la mesure où ils ont préféré plutôt que d'engager une procédure sur le fondement de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 déduire durant plusieurs années les charges d'ascenseurs dont ils ne s'estimaient pas redevables.
Monsieur [C] [Y] oppose que sa bonne foi est avérée par le fait qu'il est à jour de ses charges hormis celles afférentes aux ascenseurs qu'il était légitime à considérer comme non dues au regard du critère de l'utilité de celle-ci.
Réponse de la cour
Selon les dispositions de l'article 1240 du Code civil : ' Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.'
Messieurs [J] et [C] [Y] ont délibéremment retenu le paiement des charges afférentes aux ascenseurs dont ils ont estimé arbitrairement n'être pas redevables pendant 9 ans, sans solliciter une nouvelle répartition des charges conformément à l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 ni saisir le juge, conformément aux dispositions de l'article 43 de la même loi, aux fins de voir dire réputée non écrite la clause relative à la répartition des charges et qu'il soit procédé à une nouvelle répartition.
Ce faisant, ils se sont faits justice à eux-même et ont privé le syndicat des copropriétaires d'une trésorerie essentielle à la gestion des parties communes, le contraignant de surcroît à agir en justice et se défendre dans une procédure qui a donné lieu à quatre décisions de justice outre le présent arrêt mettant un terme à 9 années de procédure.
Ce comportement fautif directement à l'origine d'une perte de trésorerie qui a duré 9 ans justifie la condamnation de Monsieur [C] [Y] à titre personnel et à due concurrence des droits recueillis dans la succession de Monsieur [J] [Y] à régler au syndicat des copropriétaires une somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts.
3- Les dépens et frais irrépétibles
Le jugement qui a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais irrépétibles sera infirmé mais confirmé sur les dépens auxquels ont été condamnés les consorts [Y].
Statuant à nouveau, Monsieur [C] [Y] à titre personnel et à due concurrence des droits recueillis dans la succession de Monsieur [J] [Y] sera condamné à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et au cours de la procédure d'appel outre les dépens de la procédure d'appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
INFIRME le jugement excepté :
- en ce qu'il a condamné Monsieur [C] et Monsieur [J] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble de la [Adresse 12] sis [Adresse 7] [Adresse 3], [Adresse 2], la somme de 3 816,88 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2015 outre les intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2015
- en ce qu'il a statué sur les dépens
Statuant à nouveau,
CONDAMNE Monsieur [C] [Y] à titre personnel et à due concurrence des droits recueillis dans la succession de Monsieur [J] [Y], à régler au syndicat des copropriétaires de l'immeuble de la [Adresse 12] sis [Adresse 7] [Adresse 3], [Adresse 2] les sommes suivantes :
- charges recouvrables du 1er octobre 2014 au 1er octobre 2015
1886,12 euros sur infirmation du jugement qui a a exclu à tort les frais estimés abusifs par Monsieur [C] [Y] de la créance du syndicat des copropriétaires
875,74 euros au titre des frais nécessaires
- charges recouvrables du 16 octobre 2015 au 5 décembre 2023
4 853,33 euros pour la période du 16 octobre 2015 au 5 décembre 2023 inclus outre les intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2023
2 306,71 euros au titre des frais nécessaires pour cette même période.
- 2 500 euros à titre de dommages et intérêts
- 10 000 euros au titre des frais irrrépétibles
- les entiers dépens de la procédure d'appel.
LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,
