Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRÊT DU 16 MAI 2024
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/17290 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CINMZ
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 26 Septembre 2023 -Président du TJ de PARIS - RG n° 23/52967
APPELANTE
S.A.S.U. ALDETA, RCS de Paris sous le n°311 765 762, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT - BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050
Ayant pour avocat plaidant Me Mathilde BROSSOLLET MAILLARD, avocat au barreau de PARIS, toque : B1124
INTIMEE
S.A.R.L. CAP RETAIL PROJECT, RCS d'Antibes sous le n°894 567 460, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Centre Commercial [5]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 1]
Représentée par Me Isabelle CAILLABOUX-ROUQUET de la SELARL LUTETIA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1917
Ayant pour avocat plaidant Me Yves ROUSSARIE, avocat au barreau de NICE
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Mars 2024, en audience publique, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, chargée du rapport, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Laurent NAJEM, Conseiller,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing-privé du 4 août 2020, la société Adelta, représentée par la société Altarea, a loué à M. [K], auquel s'est substituée la société Cap retail project, alors en formation, un local au sein du centre commercial régional [5] situé [Adresse 2] (06), moyennant le paiement d'un loyer de base de 300.000 euros hors taxe par an, et d'un loyer additionnel de 8% hors taxes du chiffre d'affaire HT du preneur, payable trimestriellement d'avance le premier jour de chaque trimestre civil.
Suivant exploit du 28 juin 2022, le bailleur a fait adresser au preneur une sommation de payer un montant de 174.969,70 euros incluant 151.666,72 euros en principal, 4.720,94 euros d'intérêts de retard, 18.200, 02 euros de pénalités de retard et 382,02 euros en remboursement des frais d'huissier de justice.
Par exploit du 27 mars 2023, la société Adelta a fait assigner la société Cap retail project devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :
- débouter la société Cap retail project de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
- condamner la société Cap retail project à lui payer à titre provisionnel, la somme de 455.990,56 euros TTC, outre mémoire, assortie des intérêts et pénalités de retard, à compter de la date d'exigibilité de sommes dues, et ce, jusqu'à parfait paiement ;
- condamner la société Cap retail project à lui payer la somme de 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société Cap retail project aux entiers dépens.
Par ordonnance contradictoire du 26 septembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :
- condamné la société Cap retail project à payer à la société Adelta une provision de 223.572,65 euros TTC au titre des loyers impayés échus jusqu'au 3ème trimestre 2023 inclus ;
- autorisé la société Cap retail project à échelonner le paiement de sa dette de 223.572,65 euros en 24 versements mensuels de 9.315,53 euros payables le 1er de chaque mois et pour la première fois le 1er du mois suivant la signification de la présente décision ;
- condamné la société Cap retail project au paiement des dépens ;
- condamné la société Cap retail project à payer à la société Adelta une somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles.
Par déclaration du 23 octobre 2023, la société Adelta a interjeté appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 16 février 2024, la société Adelta demande à la cour de :
- réformer l'ordonnance de référé rendue le 26 septembre 2023 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris en ce qu'elle a condamné la société Cap retail project à lui payer une provision de 223 572,65 euros TTC au titre des loyers impayés échus jusqu'au 3ème trimestre 2023 inclus, la déboutant pour le surplus et autorisé la société Cap retail project à échelonner le paiement de sa dette de 223.572,65 euros en 24 versements mensuels de 9.315,53 payables le 1er de chaque mois et pour la première fois le 1er du mois suivant la signification de la décision ;
Statuant à nouveau,
A titre principal,
- débouter la société Cap retail project de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
- condamner la société Cap retail project à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 752.630,91 euros TTC, outre mémoire, assortie des intérêts et pénalités de retard à compter de la date d'exigibilité des sommes dues et ce jusqu'à parfait paiement ;
A titre subsidiaire dans l'hypothèse où la cour confirmerait l'ordonnance en ce qu'elle a octroyé des délais de paiement à la société Cap retail project,
- juger qu'à défaut pour la société Cap retail project de respecter strictement les termes de l'échéancier fixé, mais également, à défaut du paiement à bonne date des loyers courants afférents au bail commercial, l'intégralité des sommes restants dues deviendra immédiatement exigible ;
En tout état de cause,
- condamner la société Cap retail project lui payer la somme de 7.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société Cap retail project aux entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 20 février 2024, la société Cap retail project demande à la cour de :
- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé rendue le 26 septembre 2023 par le tribunal judiciaire de Paris ;
- débouter en cause d'appel la société Adelta de toutes ses demandes ;
- limiter les dépens à sa charge.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 mars 2024.
SUR CE,
Sur la demande de provision
Selon l'article 835, alinéa 2, anciennement 809 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, la société Aldeta expose notamment que la société Cap retail project s'est abstenue de régler la somme de 174.969,70 euros visée par la sommation de payer délivrée, la garantie à première demande ayant été actionnée à hauteur de 90.327,75 euros, qu'il est dû au 1er février 2024 au titre des loyers et charges impayés la somme de 752.630,91 euros, qu'elle n'est pas tenue de caractériser l'urgence puisque sa demande ne se heurte à aucune contestation sérieuse, que les loyers contractuels sont dus mais également l'actualisation et l'indexation de ces loyers, et de même les taxes, provisions et honoraires prévus par le bail, incluant les frais de gestion.
La société Cap retail project fait valoir pour sa part que le montant du loyer de base est constant mais que le bail prévoit une réduction de loyer les 3 premières années, de sorte qu'elle doit au total la somme de 815.890 euros TTC au 1er février 2024, dont il convient de déduire les sommes versées à hauteur de 435.807,72 euros, que l'appelante ne précise pas les modalités de calcul de l'indexation ni les périodes qu'elle a retenues, de sorte que la somme qu'elle demande à ce titre n'est pas vérifiable, que le montant demandé au titre des charges, de la provision sur fond marketing, des « honoraires assistance baux » n'est pas justifié.
La société Aldeta verse aux débats un relevé de compte locataire au 1er février 2024 révélant un solde débiteur à cette date (loyer du premier trimestre 2024 inclus) d'un montant total de 752.630 euros.
Les parties sont conformes sur le montant du loyer de base, soit 75.000 euros HT payable d'avance et par trimestre, lequel a commencé à courir le 18 mars 2021, ce qui est constant également.
Il ressort de la clause 2.6.1 du contrat de bail qu'une réduction de loyer doit être appliquée les trois premières années, de sorte, que compte étant tenu de cette réduction consentie, le loyer s'élève du 18 mars 2021 au 18 mars 2022 à 120.000 euros par an (réduction de 180.000 euros HT), du 18 mars 2022 au 18 mars 2023 à 220.000 euros par an (réduction de 80.000 euros HT), du 18 mars 2023 au 18 mars 2024 à 250.000 euros (réduction de 50.000 euros), soit au 31 mars 2024, la somme totale de 590.000 euros HT.
Force est de constater que la société Cap retail project reconnaît devoir la somme de 25.000 euros au titre du dépôt de garantie, outre une somme de 82.890,48 euros au titre de la reconstitution de la garantie à première demande, soit au total une somme de 697.890 euros HT que la locataire reconnaît devoir au 1er février 2024, et dont il convient de soustraire les règlements intervenus.
A ce titre, l'examen du décompte fait apparaître que le bailleur reconnaît avoir au 1er février 2024 perçu un total de 420.807,22 euros.
La société Cap retail project indique qu'elle a réglé en outre par chèques des 5 et 15 février 2024 les sommes de 7.500 euros à deux reprises. Toutefois, elle se contente de produire la copie de ces deux chèques sans justifier ni de leur envoi au bailleur ni du débit de leur montant sur ces comptes de sorte qu'il ne peut en être tenu compte.
Il apparaît ainsi qu'au 1er février 2024, premier trimestre 2024 inclus, la société Cap retail project est débitrice de la somme en principal de 277.082,78 euros HT (697.890 euros - 420.807,22 euros) au titre de l'arriéré locatif.
S'agissant de l'indexation des loyers, celle-ci est prévue par l'article 7.1.2 du bail qui stipule que « compte tenu de la date de signature du bail le loyer de base sera actualisé de plein droit sans aucune formalité ni demande au jour de la prise d'effet du bail. L'actualisation se fera en fonction de la variation de l'index national du bâtiment tous corps d'état (symbole BT 01), l'index de référence étant celui indiqué à l'article 2.6.1 et l'indice de comparaison le dernier index à la date de prise d'effet ». L'article 7.1.3 précise que « l'indexation se fera de plein droit à la date anniversaire de la date d'entrée en vigueur du loyer de base puis à la date d'effet de chaque éventuel renouvellement ».
La société Aldeta indique sur ce point que le loyer de base a été porté en application de l'article 7.1.2 à la somme de 76.143,50 euros pour la période du 1er avril au 30 juin 2021 (75.000x 113, 2/111, 5), puis du 18 juin au 30 juin 2022 pour 263,04 euros HT, puis encore du 18 juin au 30 juin 2022 pour 700,81 euros HT.
La société Cap retail project fait valoir tout d'abord que la méthode exposée par l'appelante est nouvelle en cause d'appel et devra être écartée, ce d'autant que la société Aldeta n'a pas fait appel précisément du jugement rendu dans ses dispositions concernant l'indexation du loyer.
Selon l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
En revanche, il résulte de l'article 565 du même code que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.
En outre, selon l'article 566 de ce code, les parties peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.
S'agissant de la contestation du principe et du quantum de la dette, l'argument élevé par la société Aldeta consistant à soutenir qu'il se résume à une demande de provision et le détail fourni en appel de la méthode de calcul est en réalité un argument de fait venant à l'appui de sa prétention, donc un moyen qui tend à justifier cette demande, de sorte qu'il ne s'agit pas d'une demande nouvelle en appel au sens de l'article 564 du code de procédure civile. Par ailleurs, la société Aldeta a interjeté appel de la condamnation de la société Cap retail Project à lui régler à titre de provision un certain quantum ce qui inclut sa demande au titre de l'indexation laquelle a été rejetée par le premier juge.
Toutefois, s'il résulte des termes mêmes des clauses citées plus haut, ce que reconnaît l'intimée, que l'indexation est applicable dès le 18 mars 2021, force est de constater que la société Aldeta ne justifie pas du calcul auquel elle procède ni des indices qu'elle a retenus ni encore des périodes, de sorte que sa demande à ce titre se heurte à une contestation sérieuse.
Sur les taxes et provisions sur charges, l'article 9 du bail prévoit que le preneur est tenu pour sa quote-part de s'acquitter des charges, travaux, impôts, taxes et redevances des parties communes.
La société Aldeta produit pour justifier du rappel de charges et taxes les relevés individuels de répartition au 31 décembre 2021 et au 31 décembre 2022 (pièces n°10 et n°11), indiquant que ces pièces permettent de justifier avec précision le montant des charges facturées, et les avis de taxes foncières et taxe sur les locaux commerciaux (pièces n°12 et n°13).
Cependant, les relevés individuels de répartition, outre qu'ils ne sont relatifs qu'aux années 2021 et 2022, et établis par la société Aldeta elle-même, comportent certes une ventilation des charges et taxes mais ne justifient pas du quantum qu'ils mentionnent tandis que les avis de taxes foncières et taxe sur les locaux commerciaux sont ceux de l'ensemble du centre commercial. Dès lors, la demande de provision à ce titre de la société Aldeta se heurte à une contestation sérieuse, de la même façon que de la provision sollicitée sur fond marketing qui n'est pas plus justifiée.
Enfin, sur le poste « honoraires assistance baux », la société Aldeta indique que les frais des gestion de 3% sont justifiés et que le bailleur au sens de l'article R 145-35 du code de commerce a la faculté de refacturer toute prestation relevant de la gestion locative.
Toutefois, il y a lieu de relever que le bail consenti ne prévoit pas une telle refacturation, que l'appelante ne justifie pas du taux de 3% qu'elle retient et qu'aucune facture n'est produite à l'appui de cette demande, qui se heurte elle aussi à une contestation sérieuse.
Il résulte de ce qui précède que l'obligation de paiement de la société Cap retail project s'élève à la somme de 277.082,78 euros HT, l'ordonnance rendue étant infirmée en ce sens.
Sur la demande de délais de paiement
Selon l'article 1343-5, alinéa 1, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
La société Aldeta demande l'infirmation de l'ordonnance rendue sur ce point, estimant que l'intimée ne peut être considérée comme étant de bonne foi.
Pour solliciter la confirmation des délais de paiement, la société Cap retail project soutient être dans une situation économique difficile du fait du peu de chiffres d'affaires généré par une clientèle de passage, contrairement à la présentation qui lui avait été faite par la société Aldeta.
Elle produit pour ce faire une situation au 31 décembre 2023 dont il résulte que son chiffre d'affaires est de 1.315.637 euros, avec une masse salariale de 18.458 euros par mois et un résultat courant de - 63.324 euros, alors que le prévisionnel d'exploitation pour la saison 2022 mentionnait un chiffre d'affaires de 2.220.000 euros et pour la saison 2023/2024, de 2.700.000 euros.
Il en résulte que la société intimée n'est pas en capacité de faire face à la provision allouée au bailleur et il est constant qu'elle n'a pas réglé les échéances imparties par le premier juge, tout en réglant partiellement seulement le loyer courant qu'elle ne peut pas honorer non plus.
Dans ces circonstances, la cour ne peut que rejeter la demande de délais formulée. La décision sera par conséquent infirmée en ce qu'elle a alloué un délai de paiement de vingt-quatre mois, à compter du premier mois suivant la signification de l'ordonnance rendue.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Le sort des dépens de première instance et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.
Succombant partiellement en ses demandes et restant débitrice de loyers, la société Cap retail project sera tenue aux dépens d'appel.
En revanche, au regard de l'issue du litige en appel, l'équité ne commande pas de faire application à hauteur de cour des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné la société Cap retail project à payer à la société Aldeta une provision de 223.572,65 euros TTC au titre des loyers impayés, 3ème trimestre 2023 inclus, et en ce qu'elle a accordé des délais de paiement,
Statuant à nouveau de ce chef, et y ajoutant,
Condamne la société Cap retail project à payer à la société Aldeta la somme provisionnelle de 277.082,78 euros HT au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er février 2024, premier trimestre 2024 inclus,
Rejette la demande de délais de paiement,
Confirme l'ordonnance rendue pour le surplus,
Condamne la société Cap retail project aux dépens d'appel,
Dit n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en appel.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
