Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRÊT DU 02 MAI 2024
(n° 178, 4 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/17217 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CINE7
Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Septembre 2023 -Président du TJ de PARIS - RG n° 23/52839
APPELANTE
LA VILLE DE [Localité 3], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 3], Mme [E] [O], domiciliée en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Me Bruno MATHIEU de la SELAS MATHIEU ET ASSOCIE, avocat au barreau de PARIS, toque : R079
INTIMEE
S.C. YBG, RCS de Paris sous le n°750 583 940, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Alexandre BRAUN, avocat au barreau de PARIS, toque : B0032
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Mars 2024, en audience publique, devant Laurent NAJEM, Conseiller, chargé du rapport, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Laurent NAJEM, Conseiller,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
La société YBG est propriétaire d'un appartement situé [Adresse 1]), bâtiment B, escalier 1, 4ème étage, porte 01001, lot 22).
Par acte du 7 janvier 2021, la ville de Paris a assigné la société YBG devant le tribunal judiciaire de Paris, selon la procédure accélérée au fond au visa des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation.
Par jugement contradictoire du 13 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Paris, a :
rejeté la demande de jonction ;
débouté la ville de [Localité 3] de l'ensemble de ses demandes ;
condamné la ville de [Localité 3] au paiement des dépens ;
rappelé que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.
Par déclaration du 20 octobre 2023, la ville de [Localité 3] a interjeté appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 26 décembre 2023, elle demande à la cour, au visa des articles L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation modifiée par la loi n°2016-1547 du 18 novembre 2016, de :
infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Et statuant à nouveau :
dire et juger que la société YBG a commis une infraction aux dispositions de l'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation en louant pour de courte durée l'appartement situé [Adresse 1] (Bâtiment B, escalier 1, 4ème étage, porte 01001, lot 22) ;
condamner la société YBG à une amende civile de 50 000 euros et dire que le produit de cette amende lui sera intégralement versé conformément à l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation ;
ordonner le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation du [Adresse 1] (Bâtiment B, escalier 1, 4 me étage, porte 01001, lot 22), sous astreinte de 397,66 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir et pendant le délai qu'il plaira à Mme ou M. le Président de fixer (sic) ;
se réserver la liquidation de l'astreinte ;
condamner la société YBG au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de première instance et d'appel ainsi qu'aux entiers dépens qui seront recouvert ainsi qu'il est dit l'article 699 du code de procédure civile par Me Mathieu, avocat.
La ville de [Localité 3] fait valoir que le bien en cause a fait l'objet d'un permis de construire délivré le 4 janvier 2023 ; que la construction a été autorisée pour un bâtiment à usage d'habitation ; qu'aucune autorisation pour un autre usage n'existe.
Elle considère que le bail consenti par la SCI YBG à la société Bproperty fixe un usage de bail autre que l'habitation en méconnaissance des article L.631-7 alinéas 1 et 2 et L.651-2 du code de construction et de l'habitation.
Elle soutient que l'objet social du loueur n'importe pas ; que le changement d'usage ne résulte pas seulement de l'existence ou non de location de courte durée mais de n'importe quel usage autre que celui d'habitation ; que l'usage d'habitation ne se conçoit que pour des personnes physiques ; qu'en l'espèce, le contrat a été conclu en faveur d'une personne morale commerçante qui n'entend pas utiliser le bien à des fins d'habitation mais en vue d'une activité commerciale fondée sur la location à usage d'habitation ; qu'il s'agit d'un contrat en vue de pratiquer des sous-locations ; que peu importe que la SCI YBG ait expressément prévu que le bien ne pouvait pas être loué à une clientèle de passage n'élisant pas domicile et que le locataire ait méconnu cette stipulation.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions de la ville de [Localité 3] pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens.
Une ordonnance en date du 27 février 2024 a constaté l'irrecevabilité des conclusions de l'intimée déposées le 20 février 2024.
SUR CE,
A titre liminaire, il doit être précisé que la SCI YBG, intimée dont les conclusions ont été déclarées irrecevables est assimilée à un intimé qui n'a pas conclu, de sorte que l'article 954 du code trouvera à s'appliquer et donc que l'intimé est réputé s'approprier les motifs de la décision déférée (Cass. 2e civ., 10 janv. 2019, n° 17-20.018).
Il en résulte également, conformément à l'article 906 du code de procédure civile en son troisième alinéa, que les pièces communiquées et déposées au soutien de conclusions irrecevables sont elles-mêmes irrecevables.
L'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation dispose que :
" La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.
Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.
Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.
Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.
Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article. "
L'article L.651-2 du même code, alinéa 1er dispose que :
" Toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 € par local irrégulièrement transformé. "
Conformément à l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à la ville de [Localité 3] d'établir :
- l'existence d'un local à usage d'habitation, un local étant réputé à usage d'habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;
- un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.
L'usage d'habitation n'a pas été contesté par la SCI YBG en première instance. Le premier juge avait relevé que l'objet social de la défenderesse est " la prise à bail d'immeuble, gestion desdits immeubles, sous location saisonnières ou en meublés ".
La SCI YBG a donné en location à la société B Property les locaux litigieux selon un contrat de " BAIL DE DROIT COMMUN - habitation non meublée - locataire professionnel ".
Il en résulte que ce contrat a pour objet une habitation non meublée.
L'article 1.14 du contrat " Autres conditions particulières " stipule : " Nous autorisons par ce contrat B. Property à sous-louer cet appartement souscrit dans le cadre de votre activité professionnelle. En accord entre les parties, il est expressément convenu qu'en aucun cas, ce bail n'est souscrit dans le cadre d'une activité de locations de meublés à vocation touristique ". (sic)
L'article 2.1.1 destination des locaux loués - occupation - stipule que :
" Le LOCATAIRE s'interdit expressément :
D'utiliser les locaux loués autrement qu'à usage exclusif d'activité professionnelle à l'exclusion d'activité touristique ".
Il s'évince de la décision déférée que la société B. Property était un loueur professionnel en vertu de son objet social et c'est à bon droit que le premier juge par des motifs que la cour adopte a relevé que seule une sous-location meublée était envisagée par le propriétaire, nonobstant la rédaction manquant de clarté de l'article 2.1.1.
Ainsi, les parties ont expressément convenu que le bail de droit commun avait pour seule destination l'habitation non meublée, excluant nécessairement toute occupation professionnelle ou commerciale du bien. Or, aucun texte n'interdit à une personne morale de conclure un bail de cette nature et le fait qu'elle agisse conformément à son objet social, soit dans le cadre professionnel de son activité, n'est pas de nature à modifier l'usage ainsi prévu par la convention.
La décision déférée sera confirmée en ce qu'elle retenu que la SCI YBG, qui a donné à bail les lieux à la société B Property, loueur professionnel, en autorisant exclusivement la sous-location à titre d'habitation meublée, comme cela résulte de l'article 1.14 du contrat de bail, n'a pas procédé à un changement d'usage du local litigieux.
La décision sera également confirmée en qu'elle a condamné la ville de [Localité 3] aux dépens.
Partie perdante, la ville de [Localité 3] conservera la charge de ses dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme la décision déférée ;
Y ajoutant,
Condamne la ville de [Localité 3] aux dépens d'appel.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
