Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRÊT DU 02 MAI 2024
(n° 171 , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/16101 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CIKA7
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 20 Juillet 2023 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 22/56446
APPELANTE
LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic la société MERLIN et Associés, RCS de Paris sous le n°662 026 111
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me Jérôme HOCQUARD de la SELARL ELOCA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0087
Ayant pour avocat plaidant Me Catherine ROBIN, avocat au barreau de PARIS, toque : G633
INTIMEE
S.C.I. ZM IMMOBILIER, RCS de Paris sous le n°879 129 690, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représenté par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
ayant pour avocat plaidant par Me Sophie KRIEF-DABI, avocat au barreau de PARIS, toque : C0620
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 mars 2024, en audience publique, devant Michèle CHOPIN, Conseillère et Laurent NAJEM, Conseiller, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Laurent NAJEM, Conseiller,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
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EXPOSE DU LITIGE
L'immeuble situé [Adresse 1]) est soumis au statut de la copropriété en application des dispositions de la loi du 10 juillet 1965.
La société ZM Immobilier est propriétaire, depuis un acte du 31 janvier 2020, au sein du bâtiment A de cet immeuble, du lot n°4, constitué d'un local à usage de boutique situé au rez-de-chaussée, et de locaux à usage de cave au sous-sol, avec accès par un escalier privé et par l'escalier du magasin.
Se prévalant de l'existence d'un trouble manifestement illicite résultat de travaux réalisés dans ce lot n°4, portant atteinte aux parties communes de l'immeuble, sans l'autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires, le syndicat des copropriétaires rerpésenté par son syndic, la société Merlin, a fait assigner la société ZM Immobilier devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris par exploit du 25 juillet 2022 aux fins de voir :
condamner la société ZM Immobilier à déposer les pavés de verres et à remettre en état d'origine la porte-fenêtre donnant sur la cour, et à déposer le climatiseur en façade cour, ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l'ordonnance à intervenir ;
dire que les travaux seront réalisés sous la surveillance de l'architecte de l'immeuble dont les frais seront à la charge de la société ZM Immobilier ;
enjoindre à la société ZM Immobilier de lui communiquer les justificatifs de ses travaux (devis, facture, attestation d'assurance de l'entreprise, rapport d'architecte ou de bureau d'étude) sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;
condamner la société ZM Immobilier à laisser l'accès à son lot n°4 à l'architecte de l'immeuble aux fins de vérification de l'absence d'atteinte à la solidité du plancher ;
juger que les frais d'intervention de l'architecte de la copropriété seront à la charge de la société ZM Immobilier ;
condamner société ZM Immobilier aux dépens de l'instance, et à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ordonnance contradictoire du 20 juillet 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :
rejeté la demande de sursis à statuer ;
dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de remise en l'état antérieur du lot n°4 appartenant à la société ZM Immobilier au sein de l'immeuble situé [Adresse 1]) ;
condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens ;
dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile rappelé que l'exécution provisoire est de droit.
Par déclaration du 29 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 27 février 2024, le syndicat des copropriétaires demande à la cour, au visa des articles 25b de la loi du 10 juillet 1965 et 835 du code de procédure civile, de :
infirmer l'ordonnance de référé du 20 juillet 2023 ;
condamner la société ZM Immobilier à déposer les pavés de verres et à remettre en état d'origine la porte-fenêtre donnant sur la cour, à déposer le climatiseur en façade cour, à retirer le câble en partie commune et à reboucher le trou pratiqué dans le mur commun, ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l'ordonnance à intervenir ;
dire que les travaux seront réalisés sous la surveillance de l'architecte de l'immeuble dont les frais seront à la charge de la société ZM Immobilier ;
enjoindre à la société ZM Immobilier de communiquer au syndicat des copropriétaires les justificatifs de ces travaux (devis, facture, attestation d'assurance de l'entreprise, rapport d'architecte ou de bureau d'étude) sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;
en tout état de cause, condamner la société ZM Immobilier à laisser l'accès à son lot n°4 à l'architecte de l'immeuble aux fins de vérification de l'absence d'atteinte à la solidité du plancher ;
juger que les frais d'intervention de l'architecte de la copropriété seront à la charge de la société ZM Immobilier ;
débouter la société ZM Immobilier de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
débouter la société ZM Immobilier de sa demande de sursis à statuer ;
condamner à titre provisionnel la société ZM Immobilier à lui payer la somme de 420 euros TTC en remboursement des frais de constat d'huissier ;
condamner la société ZM Immobilier aux dépens de première instance et d'appel ;
condamner la société ZM Immobilier à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses conclusions déposées et notifiées le 26 février 2024, la société ZM Immobilier demande à la cour, au visa de l'article 835 du code de procédure civile, de :
débouter le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes et de son appel ;
Subsidiairement :
surseoir à statuer sur la demande de dépose du bloc climatiseur jusqu'à la prochaine assemblée générale ;
réduire à une somme symbolique le montant sollicité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
En tout hypothèse :
condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance et d'appel ainsi qu'au paiement d'une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
SUR CE,
Selon l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d'urgence ou d'absence de contestation sérieuse n'est requise pour l'application de l'article susvisé.
En vertu de l'article 9 I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
Par application de l'article 25 b de cette même loi, ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.
Ainsi, tous les travaux effectués par un copropriétaire sur des parties communes doivent être autorisés, même s'ils tendent à rendre l'immeuble conforme au règlement de copropriété ou à l'état descriptif de division, ou même s'ils sont exigés par des services administratifs.
De même, le fait que les travaux qui affectent les parties communes ne sont pas contraires à la destination de l'immeuble ne le dispense pas de l'autorisation de l'assemblée.
En l'espèce, en outre, le règlement de copropriété de l'immeuble dont s'agit prévoit (article III A) que sont considérées comme étant parties communes du bâtiment A "les fondations, les gros murs des façades des pignons et des mitoyennetés, les murs de refend, l'ossature en maçonnerie et en béton armé (...) Les poutres et solives des planchers et hourdis et plus généralement des planchers et des voûtes".
L'article 6 (chapitre III A) précise que :
" Chacun des copropriétaires aura, en ce qui concerne les locaux lui appartenant exclusivement, le droit de jouir et de disposer comme chose lui appartenant en toute propriété, à la condition de ne pas nuire aux droits des propriétaires des autres locaux, et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité de l'immeuble ou porter atteinte à sa destination et sauf effet des réserves qui vont être formulées ci-après.
Modifications, subdivisions, réunion : chacun des copropriétaires pourra sous sa responsabilité et dans les limites des lois et règlements modifier comme bon lui semblera la distribution intérieure des locaux lui appartenant (...) Tous les travaux qui seront exécutés aux divers cas visés sous le présent titre devront être effectués sous la surveillance de l'architecte de la maison dont les honoraires seront à la charge du propriétaire intéressé".
Cet article précise encore dans la rubrique "Harmonie" que les portes d'entrée des appartements, fenêtres, persiennes ou stores, garde corps, balustrades, rampes et barres d'appui des balcons ou fenêtres, même la peinture et de manière générale, tout ce qui contribue à l'harmonie de l'immeuble ne pourront être modifiés, "bien que constituant une propriété exclusive sans le consentement de l majorité des copropriétaires délibérant comme dit à l'article 19".
L'état descriptif de division inclus dans ce règlement indique encore :
"Lot numéro QUATRE
au rez-de-chaussée : à gauche de l'immeuble : une boutique avec accès sur rue, une arrière boutique avec croisée et porte donnant sur la cour".
Au cas présent, il ressort des pièces produites que :
- le syndicat des copropriétaires verse aux débats un procès-verbal de constat en date du 13 février 2023 dont il résulte, dans la cour commune de l'immeuble sur le coté gauche, la présence d'une fenêtre constituée d'un châssis en PVC d'aspect neuf avec un adhésif de couleur bleue d'aspect récent, et tout au pourtour le plâtre de support présentant également un aspect récent ; l'huissier de justice relève aussi sur le côté gauche de la cour, une baie avec différents pavés de verre (1,60m sur 70 cm) ; près de cette baie, positionné au sol un compresseur de climatisation masqué par un treillage avec un feuillage synthétique, outre une alimentation électrique circulant à l'intérieur d'une goulotte créée au pied du mur de façade, circulant dans les parties communes,
- Mme [S], copropriétaire, a transmis à M. [X], gardien de l'immeuble, qui en atteste, des photographies de la porte d'entrée du rez-de-chaussée côté cour du vivant de l'ancien copropriétaire, M. [H], montrant une porte vitrée et grillagée, tandis que M. [X] lui-même indique (pièce14 du syndicat des copropriétaires) "cette porte a été murée à hauteur d'1mètre environ par la société ZM Immobilier pour en faire une fenêtre avec pavés de verre sans demander l'autorisation de la copropriété" ; que Mme [P], copropriétaire, atteste (pièce 15 du syndicat des copropriétaires) qu'avant l'arrivée de la société ZM Immobilier, "il y avait une porte-fenêtre qui ouvrait sur la cour" que la société ZM "a remplacé par des pavés de verre en partie supérieure et un muret en partie inférieure", procédant à la pose d'un climatiseur masqué par un feuillage ; que Mme [N], copropriétaire (pièce 16 du syndicat de copropriétaires), précise que M. [H], ancien propriétaire, entrait dans son appartement par la porte-fenêtre côté cour et que "suite à l'acquisition par la société ZM Immobilier, la porte-fenêtre a été bouchée par des pavés de verre et murée dans la partie inférieure. Devant cet emplacement, une climatisation a été installée couverte d'un camouflage style militaire" ; que M. [L] (pièce 17 du syndicat de copropriétaires), M. [Y] et Mme [U] (pièces 20 et 21du syndicat de copropriétaires) confirment que la porte-fenêtre a été supprimée par la société ZM Immobilier qui a installé l'actuelle fenêtre avec des pavés de verre litigieuse et le climatiseur dissimulé par des feuillages artificiels ;
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la société ZM Immobilier a fait remplacer la porte-fenêtre préexistante par une baie munie de pavés de verre dans sa partie supérieure, murée dans sa partie inférieure, et installer un bloc de climatisation dissimulé par des feuillages. Or, ces installations ont été faites en modifiant la porte donnant sur la cour intérieure, partie commune.
La société ZM Immobilier ne peut prétendre dans ces conditions ne pas avoir fait procéder à de tels travaux, ni au surplus que ceux-ci ne modifieraient pas l'aspect esthétique de la cour, étant précisé que le fait qu'un autre copropriétaire ait utilisé des pavés de verre est inopérant et qu'en application du règlement de copropriété cité plus, haut, et de l'article 25b) de la loi du 10 juillet 1965, une autorisation de l'assemblée générale devait être sollicitée.Par ailleurs, la société ZN Immobilier ne peut soutenir sérieusement n'avoir pas installer le climatiseur devant la porte-fenêtre alors qu'il est établi, et non contredit que le précédent propriétaire accédait par cette porte-fenêtre à son appartement, étant relevé que le procès-verbal de constat démontre au surplus que l'alimentation électrique circule dans les parties communes, ce qui est confirmé par M. [X], Mme [P], Mme [N] et M. [L].
De la sorte, la réalisation des travaux de modification de la porte-fenêtre sur cour et d'installation du climatiseur constituent bien un trouble manifestement illicite au sens de l'article 835 du code de procédure civile qu'il convient de faire cesser.
La société ZM Immobilier ne peut sérieusement se retrancher subsidiairement derrière sa seule intention de soumettre à l'assemblée générale des copropriétaires un projet de modification du statut de la cour qui pourrait être une partie commune à jouissance privative, avec servitude au profit du syndicat des copropriétaires, ce projet étant au cas présent hypothétique et n'étant pas de nature à faire disparaître le trouble manifestement illicite actuel.
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que les atteintes avérées aux parties communes justifient que la société ZM Immobilier soit condamnée à remettre les lieux en état dans un délai précisé au dispositif, sans qu'il soit nécessaire d'assortir cette condamnation d'une astreinte.
La décision déférée sera dès lors infirmée en ce qu'elle a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires à voir condamner la société ZM Immobilier à remettre en son état d'origine la porte-fenêtre donnant sur cour, à déposer le climatiseur, à retirer le câble d'alimentation électrique circulant en parties communes et à reboucher le trou pratiqué en parties communes, le tout sous la surveillance de l'architecte de l'immeuble, à ses frais.
S'agissant de la trémie, le syndicat des copropriétaires indique que la société ZM Immobilier aurait fait procéder à l'agrandissement de cette trémie donnant accès au sous-sol, et sollicite la condamnation de l'intimée à lui transmettre les justificatifs des travaux, l'accès étant laissé à l'architecte de l'immeuble aux fins de vérification de l'absence d'atteinte à la solidité du plancher.
Sur ce point, M.[X] expose avoir "constaté par la porte côté rue que la société ZM Immobilier avait agrandi l'escalier situé dans la pièce côté rue en touchant à la structure de l'immeuble sans demander l'autorisation et sans présenter un architecte", Mme [N] et M. [L] confirmant que la trémie a été modifiée.
Toutefois, outre que de tels travaux sont contestés par l'intimée, et insuffisamment caractérisés par l'appelante, la mesure sollicitée, consistant en la communication de documents relatifs aux travaux réalisés, ne peut être sollicitée sur le fondement de l'article 835 du code de procédure civile en ce qu'elle n'est pas de nature à faire cesser le trouble manifestement illicite qui serait issu de l'agrandissement de la trémie sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires. Cette demande sera donc rejetée.
La décision entreprise sera confirmée en ses autres dispositions, en ce compris le sort des dépens et frais irrépétibles.
A hauteur d'appel, l'équité commande de laisser à chacune des parties la charge de ses dépens et de rejeter les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Infirme l'ordonnance rendue en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de remise en état antérieur du lot n°4 appartenant à la société ZM Immobilier au sein de l'immeuble situé [Adresse 1]) ;
Confirme la décision déférée pour le surplus ;
Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,
Condamne la société ZM Immobilier à remettre en son état d'origine la porte fenêtre donnant sur cour, à déposer le climatiseur, à retirer le câble d'alimentation électrique circulant en parties communes et à reboucher le trou pratiqué pour les besoins de cette circulation en parties communes, le tout sous la surveillance de l'architecte de l'immeuble, et à ses frais, ce, dans un délai de deux mois à compter de la signification ;
Rejette les autres demandes ;
Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens d'appel ;
Rejette les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
