| France, Cour d'appel de Paris, Pôle 5 - chambre 3, 02 mai 2024, 21/13668

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3

ARRET DU 02 MAI 2024

(n° 120/2024, 17 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : 21/13668 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEDHT

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 juin 2021 - Tribunal judiciaire de Paris (18ème chambre, 1ère section) - RG n° 18/13263

APPELANTE

S.A.S. VIATOR NEW TAILORS DISTRIBUTION, devenue VIATOR

Immatriculée au R.C.S. de PARIS sous le numéro 448 996 520

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par Me Eric ALLERIT de la SELEURL TBA, avocat au barreau de Paris, toque : P0241

Assistée de Me Laura CHAHINE substituant Me Charles-Edouard BRAULT de l'AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : J082

INTIMEE

S.C.I. LUTECE

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 432 048 759

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de Paris, toque : L0034

Assistée de Me Cécile PEYRONNET, avocat au barreau de Paris

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 09 octobre 2023, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Marie Girousse, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre

Mme Sandra Leroy, conseillère

Mme Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre, et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 1er juin 2003, la SCI LUTÈCE a donné à bail à la société New Tailors Distribution (NTD aujourd'hui dénommée société VIATOR), des locaux à usage commercial situés [Adresse 4] à [Localité 12] pour une durée de 9 années à compter du 1er juin 2003, moyennant un loyer fixe mensuel indexé de 2.595 € HT à compter du 1er juin 2004 outre un loyer variable en fonction du chiffre d'affaires, à usage exclusif de "commerce de vêtements de luxe (costumes et chemises sur mesure ainsi que tous les accessoires de luxe pouvant accompagner les vêtements) ". Ce bail s'est tacitement prolongé.

Par jugement du 22 mai 2012, le tribunal de commerce de Paris a prononcé l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire à l'encontre de la société NTD. Par jugement du 25 juillet 2013, le tribunal de commerce de Paris a arrêté le plan de redressement de la société NTD et par jugement du 29 juin 2023, ce tribunal a clôturé le plan de redressement.

Par acte d'huissier du 18 septembre 2018, la SCI LUTÈCE a délivré à la société NTD un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail d'un montant principal de 26.059,73 euros.

Par acte d'huissier du 18 octobre 2018, la société NTD a assigné la SCI Lutèce devant le tribunal en opposition au commandement de payer du 18 septembre 2018, sollicitant notamment en outre la condamnation de la bailleresse à lui payer des dommages et intérêts pour préjudice de jouissance du fait des dégâts des eaux affectant les locaux et à réaliser des travaux pour y mettre fin.

Par jugement du 7 juin 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

- déclaré de nul effet le commandement de payer du 18 septembre 2018 ;

- rejeté la demande d'acquisition de la clause résolutoire ;

- rejeté la demande de résiliation judiciaire du bail :

- rejeté les demandes d'expulsion et de condamnation à une indemnité d'occupation ;

- condamné la société NTD à payer la SCI Lutèce la somme de 12.028,68 TTC arrêtée à la date du 12 novembre 2020 au titre des loyers impayés ;

- rejeté la demande de la société NTD en paiement de la somme de 38.161,57 euros ;

- rejeté la demande de la société NTD visant à condamner la SCI Lutèce au remboursement d'une somme correspondant à 10 % du loyer depuis le début de l'année 2017 en réparation de son préjudice de jouissance ;

- rejeté les demandes visant à dire que les loyers pour les périodes de confinement du 15 mars au 11 mai 2020 puis du 29 octobre au 28 novembre 2020 ne sont pas dus et à condamner le bailleur à des dommages et intérêts ;

- rejeté la demande relative aux quittances ;

- rejeté les demandes relatives aux travaux et à l'expertise judiciaire ;

- rejeté la demande de réduction de loyer de 10 % ;

- rejeté la demande d'autorisation d'effectuer les travaux de raccordement à la fibre optique ;

- rejeté la demande de remise des déclarations de TVA et de la plaquette des comptes annuels ;

- rejeté la demande au titre des frais d'huissier et des intérêts conventionnels ;

- condamné la société NTD à payer à la SCI Lutèce la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la société NTD aux dépens ;

- rejeté les surplus des demandes ;

- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration d'appel du 15 juillet 2021, la société Viator a interjeté appel partiel du jugement. La SCI Lutèce a interjeté appel incident.

Par ordonnance du 16 janvier 2023, le conseiller de la mise en état a rejeté l'ensemble des demandes de communication de pièces de la SCI LUTÈCE et l'a condamnée à payer à la la société VIATOR la somme de 4 000 € en indemnisation de ses frais irrépétibles d'instance d'incident ainsi qu'aux dépens de l'incident.

A l'audience du 9 octobre 2023, afin de respecter le principe du contradictoire et constatant l'accord des parties, le conseiller de la mise en état a rendu une ordonnance prononçant le rabat de l'ordonnance de clôture du 6 septembre 2023 et prononçant la clôture à la date du 9 octobre 2023.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Par conclusions déposées le 27 septembre 2023, la société VIATOR, appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la cour de :

- infirmer le jugement sur les chefs de jugement faisant grief à la société VIATOR, dévolues à la cour, et ce faisant,

Concernant l'acquisition de la clause résolutoire :

A titre principal,

- constater que le commandement de payer ne remplit pas le critère de clarté et de bonne foi et a été délivré dans des conditions exclusives de validité ;

- déclarer inopérant, nul et de nul effet le commandement du 18 septembre 2018 ;

En conséquence :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré le commandement de payer du 18 septembre 2018 de nul effet et a débouté la SCI Lutèce de sa demande en acquisition de clause résolutoire;

A titre subsidiaire, et si par extraordinaire la cour infirmait le jugement querellé et constatait l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail liant la société Viator et la SCI Lutèce :

- prendre acte que la SCI Lutèce reconnaît que le compte locatif de la société Viator présente un solde créditeur au jour des présentes ;

- octroyer à la société Viator des délais jusqu'à la décision à intervenir et suspendre les effets de la clause résolutoire du bail, et par conséquent déclarer la clause résolutoire dépourvue d'effet ;

Et à titre extrêmement subsidiaire, si la cour devait par extraordinaire, et ce malgré les justificatifs versés aux débats et la reconnaissance par la SCI Lutèce du solde créditeur du compte locatif de la société Viator, considérer que la société Viator n'a pas déféré à l'ensemble des causes du commandement :

- octroyer à la société Viator un délai de 3 (trois) mois à compter de la signification à partie de l'arrêt à intervenir pour y déférer et suspendre les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés ;

Concernant la résiliation judiciaire :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SCI Lutèce de sa demande en résiliation judiciaire du bail ;

Concernant l'arriéré de paiement :

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société Viator à payer une somme de 12.028,67 euros TTC au titre des loyers impayés ;

Et statuant à nouveau,

- juger que la société Viator n'est redevable d'aucun arriéré de paiement à la SCI Lutèce,

- condamner en conséquence la SCI Lutèce à payer à la société Viator la somme de 4.346,59 euros (quatre mille trois cent quarante-six euros et cinquante-neuf centimes) en remboursement du trop-perçu de loyers ;

- prendre acte que la SCI Lutèce reconnaît que le compte locatif de la société Viator présente un solde créditeur au jour des présentes,

Concernant l'exonération du paiement des loyers et charges afférents aux périodes de fermeture administrative :

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Viator de sa demande en exonération de paiement des loyers et charges afférents aux périodes de fermeture administrative,

Et statuant à nouveau :

- juger que la Société Viator s'est trouvée totalement privée du 15 mars au 10 mai 2020, du 30 octobre 2020 au 20 novembre 2020 et du 27 mars 2021 au 18 mai 2021 de la jouissance des locaux sis à [Adresse 11] et donnés à bail commercial par la SCI Lutèce,

- juger que le refus catégorique opposé par le Bailleur, en période de crise sanitaire majeure, aux demandes formées par sa locataire d'adaptation des modalités d'exécution du contrat par l'adoption de mesures de remise de loyers, constitue un manquement à son obligation d'exécuter de bonne foi le contrat,

- juger que l'impossibilité d'exploiter les locaux conformément à la destination contractuelle est constitutive d'une perte partielle de la chose louée au sens de l'article 1722 du code civil permettant de libérer le preneur de son obligation de régler le loyer contractuel et les charges,

- juger à titre subsidiaire que l'impossibilité pour le preneur d'exploiter les lieux loués conformément à la destination contractuelle en raison de la pandémie et de ses conséquences, est constitutive d'une inexécution de l'obligation essentielle incombant au Bailleur de délivrance du local conforme à sa destination et lui permettant d'opposer l'exception d'inexécution,

- juger plus subsidiairement que la pandémie de Covid-19 avec l'ensemble des mesures prises afin de limiter sa propagation et entraînant notamment la fermeture des établissements " non essentiels" dont le preneur fait partie, constituent des circonstances imprévisibles et irrésistibles relevant d'un cas de force majeure autorisant le preneur à suspendre de manière temporaire l'exécution de son obligation au paiement de loyer, et ce pendant les périodes de fermeture administrative l'ayant empêché d'exploiter son activité et de réaliser un quelconque chiffre d'affaires lui permettant de régler ses loyers et charges ;

En conséquence :

- juger que la société Viator est exonérée du paiement des loyers et des charges pendant la période du 15 mars au 10 mai 2020, celle du 30 octobre 2020 au 27 novembre 2020, et du 27 mars 2021 au 18 mai 2021,

- condamner la SCI Lutèce à restituer et donc à payer à la société Viator les sommes versées au titre de loyers, charges et accessoires pour la période du 15 mars au 10 mai 2020, celle du 30 octobre au 27 novembre 2020, et du 27 mars 2021 au 18 mai 2021, soit la somme totale de 20.533,42 euros (vingt mille cinq cent trente-trois euros et quarante-deux centimes),

- ordonner s'il y a lieu la compensation des sommes indûment versées par la société Viator à la SCI Lutèce avec les échéances locatives suivantes,

Concernant les désordres affectant les lieux loués :

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Viator de sa demande en réparation du préjudice de jouissance subi par la société Viator et en condamnation en exécution forcée des travaux

Et statuant à nouveau :

- juger que les désordres allégués sont d'origine structurelle de sorte qu'ils relèvent de la responsabilité du bailleur,

- juger que la société Viator subit divers préjudices du fait des infiltrations anormales et des remontées par capillarité,

- ordonner la diminution de 10% du montant du loyer à compter de septembre 2017, et ce jusqu'à parfaite exécution par le bailleur des travaux permettant de remédier aux désordres affectant les lieux loués et d'exploiter pleinement les lieux conformément à la destination contractuelle,

- juger que les demandes de la société Viator tedant à voir condamner la SCI Lutèce à réparer le préjudice de jouissance, le préjudice de perte de crédibilité et d'impossibilité de stocker la matière première dans ses locaux ne constituent en aucun cas des demandes nouvelles et sont donc recevables;

- condamner la SCI Lutèce à payer à la société Viator une somme de 49.251,15 € (à parfaire) au titre du préjudice de jouissance subi par la société Viator, en ce inclus les travaux de réfection globale des embellissements en découlant pour la société viator du fait des désordres,

- condamner la SCI Lutèce à payer à la société Viator une somme de 33.000 euros (trente-trois mille euros) (à parfaire) au titre du préjudice de jouissance subi par la société Viator, en ce inclus les travaux de réfection globale des embellissements en découlant pour la société Viator du fait des désordres,

- condamner la SCI Lutèce à payer à la société Viator une somme de 50.000 euros (cinquante mille euros) (à parfaire) au titre de la perte de crédibilité par rapport à la clientèle accueillie dans les locaux, subie par la société Viator, en ce inclus la perte de chiffre d'affaires subie par la société Viator qui en a résulté ;

- condamner la SCI Lutèce à payer à la société Viator une somme de 8.000 euros (huit mille euros) (à parfaire) au titre de l'impossibilité de stocker la matière première dans les locaux, subie par la société Viator,

- condamner la SCI Lutèce à faire réaliser les travaux nécessaires afin de mettre fin aux remontées d'humidité anormales, sous astreinte de 500 euros par jour calendaire de retard, à compter du jour du prononcé la décision à intervenir, et jusqu'à la production par la SCI Lutèce d'une attestation émise par un homme de l'art confirmant la bonne exécution des travaux,

- condamner la SCI Lutèce à faire réaliser ces travaux dans le cadre strictement défini par la société Viator c'est-à-dire durant la période qui impactera le moins son activité soit entre le 15 janvier et le 15 mars 2024,

- condamner la SCI Lutèce à prendre à sa charge le coût de location d'une boutique "éphémère" localisée à proximité des lieux loués durant toute la durée des travaux afin de permettre à la société Viator de poursuivre son activité,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la Cour déboutait la société Viator de sa demande en condamnation de la SCI Lutèce à prendre en charge le coût de location d'une boutique "éphémère" localisée à proximité des lieux loués durant toute la durée des travaux afin de permettre à la société Viator de poursuivre son activité :

- exonérer la société Viator du paiement des loyers et charges pendant toute la période de fermeture imposée par la réalisation des travaux.

A titre infiniment subsidiaire :

- désigner un expert qui aura pour mission de :

- se rendre sur place, examiner les désordres allégués, les décrire,

- rechercher l'origine, la nature, l'étendue et les causes des désordres,

- fournir tout renseignement de fait permettant de statuer sur les responsabilités encourues,

- après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d'exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d'un maître d''uvre, le coût de ces travaux,

- fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction d'évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi.

Concernant les travaux de raccordement à la fibre optique

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Viator de sa demande à être autorisé à effectuer le raccordement des lieux loués au boîtier fibre optique de l'immeuble, conformément au décret n° 2009-53 du 15 janvier 2009,

Et statuant à nouveau :

- autoriser la société Viator à effectuer le raccordement des lieux loués au boîtier fibre optique de l'immeuble, conformément au décret n°2009-53 du 15 janvier 2009,

Concernant la communication des quittances :

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Viator de sa demande de communication de l'ensemble des quittances loyers conformes à l'article 11 de la loi du 29 décembre 1977, c'est à dire avec pour seules informations: le nom et l'adresse du preneur, la période concernée, le montant du loyer, le montant des charges et le total de la quittance, et ce, sous astreinte de 200 € par jour calendaire,

et statuant à nouveau :

- condamner la SCI Lutèce à communiquer à la société Viator l'ensemble des quittances de loyers conformes à l'article 11 de la loi du 29 décembre 1977, sous astreinte de 200 € par jour de retard, à compter du jour du prononcé la décision à intervenir,

En tout état de cause :

- débouter la SCI Lutèce de l'ensemble de ses demandes et prétentions particulièrement infondées, en ce compris notamment de ses demandes d'acquisition de clause résolutoire, de résiliation, d'expulsion sous astreinte, de condamnation à une somme de 12.028,67 € TTC au titre d'un prétendu arriéré de loyers, et de condamnation à une indemnité d'occupation.

- condamner la SCI Lutèce à payer à la société Viator la somme de 10.000,00 euros (dix mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

- condamner la SCI Lutèce au paiement des entiers dépens, en ce compris tous frais d'expertise, incluant ceux de Monsieur [T] [G], Expert amiable, à hauteur de 4.200 euros TTC.

Par conclusions déposées le 6 septembre 2023, la SCI LUTÈCE, intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la cour de :

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré de nul effet le commandement de payer du 18 septembre 2018 et rejeté la demande de la SCI Lutèce de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail commercial du 1 er juin 2003,

Statuant à nouveau :

- dire et juger que le commandement de payer qui a été délivré le 18 septembre 2018 est valable et doit produire tous ses effets,

- constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 18 octobre 2018 et la résiliation du bail commercial du 1er juin 2003 à compter de cette même date,

- en conséquence, prononcer l'expulsion de la société Viator des locaux loués, et celle de tout occupant de son chef dans les locaux loués, et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de huit (8) jours à compter de la signification de la décision à intervenir,

- condamner la société Viator à verser à la SCI Lutèce une indemnité d'occupation mensuelle de 4.271,77 euros TTC à compter du 18 octobre 2018, indexée au 1er juin de chaque année, jusqu'à la complète libération des locaux, sous déduction des sommes déjà réglées à cette date,

- débouter la société Viator de l'ensemble de ses demandes, en ce compris sa demande subsidiaire de suspension des effets de la clause résolutoire et d'octroi de délais,

- Subsidiairement, infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de la SCI Lutèce de résiliation judiciaire du bail commercial du 1 er juin 2003,

Statuant à nouveau :

- dire et juger que les manquements de la société Viator, sont suffisamment graves et répétés pour justifier la résiliation judiciaire du bail commercial du 1 er juin 2003,

- prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial du 1 er juin 2003 à compter de la décision à intervenir, aux torts exclusifs de la société Viator,

- En conséquence, prononcer l'expulsion de la société Viator des locaux loués, et celle de tout occupant de son chef dans les locaux loués, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de huit (8) jours à compter de la signification de la décision à intervenir,

- condamner la société Viator à verser à la SCI Lutèce une indemnité d'occupation mensuelle de 5.259,31 euros TTC à compter de la date de la décision à intervenir jusqu'à la complète libération des locaux, sous déduction des sommes déjà réglées à cette date.

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société Viator à payer à la SCI Lutèce une somme de 12.028,67 € TTC au titre de l'arriéré de loyers arrêté au 12 novembre 2020,

- En conséquence, débouter la société Viator de sa demande de restitution d'un prétendu trop versé de loyers à hauteur de 4.4.346,59 € à ce titre correspondant, selon ses dires au différentiel entre le montant auquel elle a été condamnée, 12.028,67 €, et le montant qu'elle reconnait devoir, 6.645,78 €),

- ordonner la compensation de la somme (solde créditeur) de 4 340,96 € à due concurrence avec le montant du premier loyer (et charges) dont sera redevable la société Viator à l'égard de la SCI Lutèce à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Viator de sa demande d'exonération du paiement de ses loyers pour les périodes de fermetures administratives liées à la pandémie de Covid 19,

- En conséquence, débouter la société Viator de sa demande en restitution d'une somme cumulée de 20.533,42 € pour les périodes du 15 mars au 10 mai 2020, du 29 octobre au 27 novembre 2020 et du 27 mars au 18 mai 2021,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Viator de sa demande relative aux travaux et subsidiairement de sa demande d'expertise judiciaire,

- En conséquence, débouter la société Viator de sa demande d'exécution forcée de travaux, lesquels portent notamment sur des parties communes, ainsi que de sa demande de prise en charge du coût de location d'une boutique éphémère,

- débouter la société Viator de sa demande d'astreinte, et de l'ensemble de ses demandes de condamnation pécuniaire formées à l'encontre de la SCI Lutèce, En tout état de cause,

- juger que les demandes relatives à des prétendus préjudices de jouissance, de perte de crédibilité par rapport à sa clientèle et d'impossibilité de stocker la matière première dans ses locaux, constituent des demandes nouvelles de la société Viator en cause d'appel et de ce fait, qu'elles sont irrecevables,

- débouter la société Viator de sa demande d'exécution forcée de travaux sous astreinte,

- débouter la société Viator de sa demande de diminution des loyers à hauteur de 10 % par mois depuis début 2017, de ses demandes de condamnation de la SCI Lutèce au paiement des sommes de 33.000 € au titre de son préjudice de jouissance, 50.000 € au titre de sa perte de crédibilité et 8.000 € au titre de l'impossibilité de stocker la matière première dans ses locaux, et de sa demande de prise en charge du coût de location d'une boutique éphémère,

- Subsidiairement désigner tout expert judiciaire qu'il lui plaira, aux frais avancés de la société Viator, lequel aura notamment pour mission de rechercher l'origine et la cause des désordres allégués par la société Viator et de faire la lumière sur les conséquences du dégât des eaux survenus en juillet 2018 dans les locaux loués,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Viator de sa demande d'autorisation d'effectuer les travaux de raccordement à la fibre optique,

- débouter la société Viator de sa demande à ce titre,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Viator de sa demande au titre de la remise des quittances de loyers,

- débouter la société Viator de sa demande de remise de quittances de loyers rectifiées sous astreinte,

- condamner la société Viator à payer à la SCI Lutèce la somme de 15.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société Viator aux entiers dépens d'instance, qui comprendront le coût du commandement de payer du 18 septembre 2018,

- débouter la société Viator de sa demande au titre de ses frais irrépétibles et dépens, ainsi que de sa demande de condamnation au paiement des frais d'établissement des rapports de Monsieur [G].

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

MOTIFS DE L'ARRÊT

1.Sur les loyers relatifs à la période de restriction sanitaire liée au COVID 19

En application de l'article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 pour faire face à l'épidémie de covid-19, l'état d'urgence sanitaire a été déclaré sur l'ensemble du territoire national. Des textes se sont succédé portant diverses mesures de lutte contre la propagation du virus interdisant les déplacements sauf exceptions notamment pour effectuer des achats de fournitures nécessaires à l'activité professionnelle ou des achats de première nécessité, l'accueil du public dans la plupart des établissements recevant du public, à l'exception de ceux jugés nécessaires à la vie de la Nation

Les dispositions successives prorogeant des délais procéduraux échus pendant la période d'urgence sanitaire et neutralisant certains mécanismes sanctionnant l'inexécution d'obligation contractuelles n'ont pas eu pour effet de suspendre l'exigibilité du loyer dont le paiement constitue l'une des obligations principales du locataire d'un bail commercial en application de l'article 1728 du code civil.

La société VIATOR invoque différents fondements juridiques pour solliciter d'être exonérée du paiement des loyers relatifs aux périodes de fermeture administrative de son établissement en raison des mesures restrictions sanitaires et pour être remboursée des loyers payés durant ces périodes, soit du 15 mars 2020 au 10 mai 2020, du 30 octobre 2020 au 27 novembre 2020 et du 27 mars 2021 au 18 mai 2021, pour un montant total de 20.533,42 €.

1 .1 Sur la perte de la chose louée :

La société VIATOR soutient que les fermetures administratives constituent une perte de la chose louée au sens des dispositions de l'article 1722 du code civil justifiant la dispense de tout paiement de loyers et charges.

Cependant, dès lors que c'est pour des raisons étrangères aux locaux loués, qui n'ont subis aucun changement, que la société VIATOR s'est vue interdire de recevoir ses clients par une mesure générale temporaire sans lien avec leur destination contractuelle, cette interdiction ne peut être assimilée à la perte de la chose louée au sens de l'article 1722 du code civil. Elle ne peut donc se prévaloir de ce texte pour demander à être exonérée du paiement du loyer des locaux mis à sa disposition.

1.2 Sur l'exception d'inéxécution :

La société VIATOR se prévaut du principe de l'exception d'inexécution résultant de l'ancien article 1184 du code civil, consacré par les nouvelles dispositions des articles 1219 et 1220 de ce code et soutient que la bailleresse n'a pas rempli ses obligations de délivrance et de garantir à sa locataire la jouissance paisible des lieux loués.

Cependant, dès lors que les locaux loués ont été mis à la disposition de la locataire, l'impossibilité d'exploiter résultant d'une mesure gouvernementale d'interdiction de recevoir du public, générale et temporaire, n'est pas constitutive d'une inexécution de l'obligation de délivrance par la bailleresse susceptible de justifier une exécution d'inexécution par la locataire. Cette dernière n'est donc pas fondée à solliciter d'être exonérer du paiement du loyer afférant aux périodes de fermeture administrative sur ce fondement.

1 .3 Sur la force majeure :

Le créancier qui n'a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit ne peut obtenir la résolution du contrat ou la suspension de son obligation en invoquant la force majeure, de plus le débiteur d'une obligation contractuelle de somme d'argent inexécutée ne peut s'exonérer de cette obligation en invoquant la force majeure. En conséquence, c'est à juste titre que le jugement déféré a écarté le moyen tiré de la force majeure soulevé par la société VIATOR.

1.4 Sur l'obligation de bonne foi :

Les nouvelles dispositions de l'article 1195 du code civil relatives à l'imprévision ne sont pas applicables au contrat de bail liant les parties conclu avant le 1er octobre 2016.

Il ressort des anciennes dispositions de l'article 1134 du code civil applicables en l'espèce dont le principe est repris aux nouvelles dispositions de l'article 1104 du même code, que les contrats doivent être executés de bonne foi. Ainsi, en cas de circonstances exceptionnelles, cette obligation doit les inciter à adapter les modalités d'exécution de leurs obligations contractuelles sans porter atteinte à la substance même des droits et obligations légalement convenus entre les parties. La mauvaise foi ne se présume pas. Elle ne résulte pas du seul fait de solliciter judiciairement l'application d'un contrat valable et le paiement des loyers exigibles aux termes de la loi. La mauvaise foi d'une partie engage sa responsabilité contractuelle et l'oblige à réparer le préjudice en résultant mais n'autorise pas l'autre partie à s'exonérer de ses propres obligations.

En l'espèce, par lettre recommandée avec accusé de réception du 9 avril 2020, adressée à à la SCI LUTECE, la société VIATOR se prévalant de la force majeure et de l'effet du Prince résultant des mesures prises pour faire obstacle à la propagation du COVID 19, sollicitait le report des loyers dus à compter du 1er avril 2020 sur une durée de 12 à 18 mois à compter d'un délai de deux mois suivant la date d'expiration de l'état d'urgence sanitaire et indiquait qu'en l'absence de réponse le 23 avril 2020 elle considèrerait sa proposition refusée et se réserverait d'engager une action judiciaire. Par une nouvelle lettre recommandée avec accusé de réception du 12 mai 2020, la société VIATOR reprochait à la bailleresse le défaut de réponse à sa précédente lettre , exposait avoir repris des paiements partiels et la mettait en demeure de rembourser les deux mois de loyers suivant le 14 mars 2020 ainsi que de réduire de 50 % les loyers dus à compter du 1er juin 2020 au 1er janvier 2021 en conséquence du non respect de son obligation de délivrance, précisant qu'à défaut de réponse elle exercerait une action judiciaire en exception d'inexécution et solliciterait des dommages et intérêts.

Compte tenu du contexte, la locataire ayant une dette locative antérieure à la période de restrictions sanitaires, l'absence de réponse de la bailleresse aux mises en demeure de sa locataire ne caractérise pas une preuve de mauvaise foi de sa part. De plus, la société VIATOR, qui a de fait bénéficié de délais de paiement, ne démontre pas que le refus de négocier de sa bailleresse lui aurait causé un préjudice. En conséquence, c'est à juste titre que le jugement déféré l'a déboutée de sa demande aux fins d'être exonérée du paiement des loyers et charges pour les périodes de fermeture de son établissement fondée sur la mauvaise foi prétendue de sa bailleresse.

Il convient, en conséquence, de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la société VIATOR de ses demandes aux fins de voir dire que les loyers relatifs aux périodes de confinement du 15 mars 2020 au 10 mai 2020 puis du 30 octobre 2020 au 27 novembre 2020 ne sont pas dus et aux fins de voir condamner la bailleresse en paiement de dommages et intérêts.

Il convient de la débouter également de sa demande aux fins d'être exonérer du paiement des loyers pour la période du 27 mars 2021 au 18 mai 2021.

2.Sur les comptes entre les parties

La société VIATOR fait valoir que la somme allouée par le jugement déféré était supérieure à la dette locative. Elle se prévaut d'un courrier de la bailleresse du 25 mai 2021, selon lequel sa créance s'élèverait à 10.992,37 € alors qu'en réalité elle ne devait que 6.645,78 €, pour solliciter le remboursement d'une somme de 4.346,59 € qu'elle a indûment payée. Elle soutient en outre que les comptes présentés par la bailleresse sont confus et faux .

De son côté, la SCI LUTECE expose que la société VIATOR a trop versé une somme de 4.600,62 € postérieurement aux causes du jugement du 7 juin 2021, soit un solde débiteur de 4.340,96 € après déduction d'un arriéré de 259,66 €. Elle demande à la Cour d'ordonner la compensation de ce montant avec le prochain loyer exigible à compter de la signification de l'arrêt et la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société VIATOR à lui payer la somme de 12.028,67 € TTC au titre de l'arriéré de loyer au 12 novembre 2020.

Selon les anciennes dispositions de l'article 1315 du code civil applicables au contrat de bail en cause, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

La société VIATOR a procédé à des réglements irréguliers et souvent partiels . La SCI LUTECE produit des relevés de compte peu lisibles, ne précisant pas la date à laquelle les paiements imputés ont été effectués, qui ne sont pas cohérents entre eux ni avec les quittances produites puisque les imputations effectuées par la bailleresse évoluent (le solde dû variant d'un tableau à l'autre pour la même année (pièces 71 et 82 de la bailleresse par exemple), de sorte qu'il n'est pas possible de vérifier le montant dû à la date du jugement.

Il ressort toutefois du dernier décompte produit par la bailleresse arrêté au mois de septembre 2023 que les loyers sont payés régulièrement depuis le mois de novembre 2021 et qu'il reste un solde créditeur de 4.340,96 € en faveur de la locataire depuis cette date. Le courrier de mai 2021 dont se prévaut la société VIATOR ne permet pas de démontrer que le montant trop perçu par la bailleresse s'élèverait en réalité à 4.346,59 € et non à 4.340,96 €.

Compte tenu de ces éléments et des paiements intervenus, il convient d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la locataire au paiement d'une somme de 12.028,67 €, de condamner la SCI LUTECE à payer à la société VIATOR la somme de 4.340,96 € au titre du loyer trop perçu au mois de septembre 2023 inclus et de la débouter de sa demande tendant à voir ordonner la compensation de ce montant avec le prochain loyer exigible à compter de la signification de l'arrêt.

3. Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Il ressort de l'article L. 145-41 du code de commerce qu'une clause résolutoire insérée dans un bail commercial ne produit effet qu'un mois après un commandement mentionnant ce délai demeuré infructueux. La loi prévoyant une possibilité de régularisation faisant échec au jeu de la clause résolutoire, le commandement de payer doit, pour permettre cette régularisation, informer clairement le locataire du montant qui lui est réclamé et être suffisamment précis pour permettre au preneur d'identifier les causes des sommes réclamées et de vérifier la prise en compte des paiements effectués.

En l'espèce, la SCI LUTECE a fait signifier le 18 septembre 2018 à la société VIATOR un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail potant sur la somme principale de 26.054,73 € correspondant selon le décompte joint aux loyers dus arrêtés au mois de septembre 2018 (23.848,32 €), à un reliquat dû au titre de l'indexation pour les années 2015 à 2017 (614,88 €) outre une somme de 1.591,53 € au titre du plan de redressement.

Il ressort des éléments du dossier et en particulier des écritures de la bailleresse que les loyers ont été réglés irrégulièrement, parfois par des montants partiels. Le décompte joint au commandement de payer mentionne en regard du montant des échéances mensuelles dues des montants payés pour des montants voisins sans précision de la date des règlements, avec mention d'un solde mensuel, généralement de l'ordre de 25 €, jusqu'au mois d'avril 2018, mois à partir duquel il n'est mentionné plus aucun paiement, le bailleur ayant d'office imputé les règlements effectués sur les dettes les plus anciennes tout en maintenant un solde débiteur mensuel de faible montant. Or, selon l'historique des réglements effectué par la SCI LUTECE pour la période de janvier 2012 à novembre 2020 (pièces 29 et 31 de la SCI LUTECE), les montants réglés mensuellement sont différents de ceux apparaissant sur le décompte joint au commandement, les loyers d'avril à juillet 2018 étant intégralement payés de même que celui de septembre 2018. La comparaison entre les deux décomptes révèle des incohérences notamment en ce que le total dû en septembre 2018 sur l'historique s'élève à 14.338,45 € alors que sur le décompte joint au commandement il s'élèverait à 23.848,32 €. Ainsi, faute de constituer un historique clair des échéances et des réglements, précisant les dates et montants de ces règlements, le décompte joint au commandement ne permet pas à la locataire de vérifier que ses paiements ont été pris en compte et que le montant réclamé est effectivement dû. Au surplus le montant réclamé au titre de l'indexation est inexpliqué.

Il convient donc de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a déclaré de nul effet le commandement de payer du 18 septembre 2018 et rejeté la demande aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail par l'effet de ce commandement.

4.Sur la résiliation judiciaire

Selon l'article 1741 du code civil, le contrat de bail se résout par le défaut des parties de remplir leur engagement et selon les anciennes dispositions de l'article 1184 du même code applicables au contrat en cause, la résolution d'un contrat synallagmatique doit être demandée en justice. Il en résulte qu'il appartient au tribunal saisi d'apprécier au jour où il statue si le manquement contractuel revêt en l'espèce une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail.

Il est constant que la société VIATOR a manqué à plusieurs reprises à son obligation essentielle de payer le loyer à l'échéance fixée par le bail. Toutefois, les anciens commandements de payer délivrés entre les années 2005 et 2012 ne reflettent pas la situation contractuelle actuelle. De même, la procédure de redressement judiciaire ouverte le 22 mai 2012 dont la bonne exécution du plan de redressement a été constatée par jugement du tribunal de commerce prononçant la clôture de ce plan le 29 juin 2023 ne permet pas de caractériser une faute contractuelle.

Or, il ressort de l'extrait de compte locataire produit par la SCI LUTECE que la société VIATOR n'a jamais cessé d'effectuer des versements, y compris durant les périodes de restrictions sanitaires lui interdisant d'exploiter son activité; que tous les loyers sont réglés ponctuellement à tout le moins depuis le mois d'octobre 2021, mois à compter duquel le solde du compte locataire est créditeur de 4.340 €.

L'affirmation de la bailleresse selon laquelle la locataire se serait abstenue de régler la part variable du loyer est démentie par les pièces produites notamment par la lettre de son admninistrateur judiciaire devenu commissaire à l'exécution du plan, du 12 février 2021 précisant les montants des chiffres d'affaires de son administrée pour les années 2016 à 2020, dont il résulte que les chiffres d'affaires de la locataire étaient en deça du seuil à compter duquel le loyer variable est dû.

Enfin l'envoi de nombreuses lettres recommandées notamment pour s'assurer de la réception du paiement du loyer et demander une intervention pour faire cesser les dégâts des eaux ne caractérise pas une faute contractuelle compte tenu du contexte litigieux entre les deux parties.

Au vu de ces éléments, c'est à juste titre que le jugement déféré a jugé que la SCI LUTECE ne rapporte pas la preuve d'une faute de sa locataire d'une gravité suffisante pour justifier la rupture du lien contractuel entre les parties.

Il convient, en conséquence, de confirmer ce jugement en ce qu'il a rejeté la demande de résiliation judiciaire formée par la SCI LUTECE ainsi que les demandes subséquentes aux fins de voir ordonner l'expulsion et condamner la locataire au paiement d'une indemnité d'occupation.

5.Sur les désordres :

Selon les dispositions des articles 1719 et suivants du code civil, le bailleur est non seulement tenu de délivrer un local conforme à l'usage pour lequel il a été loué , d'en garantir la jouissance paisible au preneur, mais aussi d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et de faire pendant la durée du bail toutes les réparations pouvant devenir nécessaires, autres que locatives.

En l'espèce, le contrat de bail stipule notamment que le preneur est tenu de réaliser 'tous travaux d'entretien et de réparation de quelque nature que ce soit qui seraient nécessaires, à l'exclusion de ceux définis à l'article 606 du code civil qui sont à la charge exclusive du bailleur, que le preneur devra aviser immédiatement le bailleur de toute dégradation dans les lieux loués rendant nécessaires des travaux incombant au bailleur'.

Il résulte des pièces produites et des explications des parties que les dégâts des eaux dont fait état la société VIATOR ont deux origines.

S'agissant du premier dégât des eaux déclaré le 27 février 2017, il ressort notamment du rapport de l'expert de la MACIF, assurance de la société VIATOR , du 7 mars 2017 et d'une lettre de la MACIF adressée à son assurée le 22 mars 2017, que les dommages subis sont consécutifs à des remontées d'humidité de nappes par capillarité le long des murs de fondation de l'immeuble et se traduisent par la dégradation des peintures en partie basse des doublages d'origine sur les murs du rez-de-chaussée du local assuré, que le contrat garantit les conséquences de l'action de l'eau mais exclut les dommages résultant des remontées capillaires et qu'en conséquence, elle ne garantit pas ce sinistre.

S'agissant du deuxième dégât des eaux survenu le 21 juillet 2018, il ressort des explications des parties et des pièces produites notamment, que ce dégât avait pour origine le joint du réservoir de chasse d'eau défectueux des WC situés au premier étage des locaux loués, provoquant des désordres au rez-de-chaussée sur une partie de la cloison en placoplâtre et du mur portant de gauche; que la locataire a aussitôt fait réparer le joint défectueux par un plombier; qu'un accord est intervenu entre la société VIATOR et la MACIF qui a accepté de prendre en charge ce sinistre, selon son rapport du 24 octobre 2018.

Il résulte des stipulations contractuelles que l'entretien du joint de la chasse d'eau incombait à la locataire qui ne peut donc en imputer les conséquences dommageables à la bailleresse . Cependant, au sujet de cette prise en charge, la MACIF a écrit le 11 septembre 2023 à la société VIATOR que l'indemnisation des dommages reste bloquée tant que n'a pas été réparée la cause des remontées capillaires.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 septembre 2018, dont la réception n'est pas contestée et qui a été jointe à une lettre ultérieurement adressée le 28 mai 2019 au syndic de l'immeuble, la société VIATOR a écrit à la SCI LUTECE que les travaux de réfection relatifs au dégât des eaux survenus le 21 juillet 2018 ne pouvaient être entrepris en raison du très fort taux d'humidité résultant des remontées capillaires causant d'importants dommages en partie basse des murs qui affecteraient également la boutique mitoyenne et l'a mise en demeure d'effectuer les travaux indispensables, soulignant qu'elle ne pouvait engager les travaux de réfection des dégâts relatifs au joint de chasse d'eau défectueux tant que le problème relatif aux remontés capilaires plus grave et pérenne n'est pas résolu.

La société VIATOR produit les constats d'huissier du 15 septembre 2020, 8 mars 2022 et 31 juillet 2023, contenant des photographies, révèlant d'importantes détériorations des revêtements muraux ainsi qu'au plafond résultant de l'humidité ainsi que les relevés de mesures effectuées par l'huissier indiquant des taux d'humidité de 100 % en différents endroits du local ainsi que dans la cave située en dessous. Il apparaît donc que les désordres relatifs à l'humidité des locaux persistent et qu'aucune solution ne leur a été donnée malgré la procédure en cours.

La société VIATOR produit les rapports d'expertise réalisés à sa demande par le Cabinet Conseil en Expertise [T] [G] du 14 octobre 2021 et du 8 mars 2022 constatant notamment des dégradations importantes sur les parties basses des murs, surtout celui de gauche, par l'effet de l'humidité et concluant à des remontées capillaires trés anciennes rendant impossible la reprise des embellissements tant qu'il n'y est pas mis fin par des travaux décrits et évalués à 30.000 € par l'expert. Bien qu'il ne s'agisse pas d'expertises judiciaires effectuées contradictoirement, il convient de tenir compte de ces documents communiqués contradictoirement et soumis à la discussion des parties dans le cadre de la présente procédure, en ce qu'il corrobore les conclusions de l'expert d'assurance et les constations faites par huissiers selon lesquels les murs des locaux sont détériorés surtout en partie basse par l'effet de l'humidité résultant de remontées capillaires.

La SCI LUTECE fait valoir que les infiltrations reprochées résulteraient de la fuite sur le joint des WC . Il ressort cependant des pièces produites se corroborant entre elles que cette fuite n'est pas l'unique cause de l'humifité constatée et que selon le rapport de la MACIF l'origine de ce second désordre aurait cessé. Elle n'est pas fondée à faire valoir qu'elle ne serait pas responsable du préjudice subi par sa locataire résultant de remontée capillaires au motif que ce désordre relèverait des parties communes de l'immeuble. En effet, si tel est le cas, en sa qualité de bailleur copropriétaire de l'immeuble, c'est à elle qu'incombe la charge de faire auprès du syndicat des copropriétaires toutes les diligences pour que soient réalisés les travaux nécessaires pour mettre fin aux désordres affectant les locaux qu'elle donne à bail.Or, elle ne démontre pas avoir effectué de telles diligences ni avoir exiger la réalisation des travaux nécessaires auprès de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble.

Il ressort de ces éléments que la locataire rapporte la preuve d'un problème d'humidité ancien, important et persistant affectant les lieux loués ne paraissant pas relever des réparations locatives et de la nécessité d'y mettre fin de façon définitive afin qu'elle puisse y exercer paisiblement son activité et que malgré ses réclamations réitérées, la SCI LUTECE n'a effectué aucune réelle diligence pour mettre fin aux infiltrations reprochées.

Contrairement à ce que soutient la SCI LUTECE, les demandes formées par la société VIATOR au titre de ses préjudices de jouissance, de sa perte de crédibilité à l'égard de sa clientèle et de l'impossibilité de stocker ne constituent pas des demandes nouvelles irrecevables en application de l'article 564 du code de procédure civile puisqu'en première instance, la société VIATOR sollicitait déjà l'indemnisation de son préjudice résultant des dégâts des eaux invoqués en ce qu'elle sollicitait le paiement d'une somme de 18.000 € au titre de son préjudice de jouissance résultant de ces dégâts et la réduction du loyer à hauteur de 10 % de son montant et, à titre subsidiaire, une expertise aux fins notamment de déterminer les responsabilités encourrues et les préjudices subis du fait des dégâts des eaux.

Cependant, la cour ne dispose pas d'éléments suffisants pour connaître la cause exacte des désordres constatés, leur localisation, leur durée, leur gravité, leur importance au regard de la surface louée, le préjudice en résultant, notamment au regard de l'activité exercée et des affirmations de la locataire à cet égard ainsi que la nature et le coût des travaux nécessaires pour y remédier dont la locataire demande l'exécution. Il convient, en conséquence, de surseoir à statuer sur les demandes relatives à ces désordres portant notamment sur la réalisation des travaux à effectuer et l'indemnisation des préjudices allégués et d'ordonner une expertise aux fins notamment de décrire les infiltrations affectant les murs des locaux, d'en indiquer les causes en précisant notamment si elles ont pour origine des parties communes ou privatives, d'indiquer les travaux nécessaires pour y remédier, de préciser leur localisation, leur importance, leurs conséquences sur l'activité exercée dans les locaux. La consignation sur les frais d'expertise sera mise à la charge de la société VIATOR dans les termes précisés au dispositif.

6.Sur le raccordement à la fibre optique

La société VIATOR demande à la Cour de l'autoriser à effectuer le raccordement des lieux loués au boîtier fibre optique de l'immeuble conformément au décret n° 2009-53 du 15 janvier 2009. Elle fait valoir qu'il entre dans l'obligation de délivrance de la bailleresse de permettre à sa locataire d'accéder au boîtier fibre optique de l'immeuble notamment pour s'adresser à sa clientèle étrangère, que malgré ses demandes par lettre recommandée avec accusé de réception des 1er février 2018, 2 et 26 juin 2019, la SCI LUTECE n'a pas sollicité auprès du syndicat des copropriétaires l'autorisation pour sa locataire de se raccorder au boitier fibre optique de l'immeuble.

La SCI LUTECE fait valoir que les mises en demeure adressées par la locataire ne respectaient pas les précisions exigées par le décret du 15 janvier 2009 et ne permettaient pas de savoir si un raccordement affecterait les parties communes de l'immeuble

Il incombe à la bailleresse de satisfaire à son obligation de délivrance et d'exécution de bonne foi de ses obligations contractuelles notamment celles résultant du décret susvisé du 15 janvier 2009.

Cependant, compte tenu du désaccord des parties et de la nécessité d'apprécier si au regard de la situation des locaux les éléments suffisants ont été donnés par la locataire, faute pour la Cour de disposer des éléments suffisants, il convient de donner mission à l'expert désigné, de dire si la demande formée par la société VIATOR auprès du propriétaire et du syndic contient les précisions exigées par l'article 1 décret n° 2009-53 du 15 janvier 2009, notamment la description détaillée des travaux assortie d'un plan ou schéma et de donner un avis sur la réponse de la bailleresse notamment au regard des exigences de l'article 2 du décret.

7.Sur la demande relative aux quittances

Il résulte des dispositions de l'article 11 de la loi du 29 décembre 1977 que tout locataire de bonne foi peut exiger la remise d'une quittance ou d'un reçu à l'occasion d'un règlement effectué par lui. Il ressort des éléments ci-dessus que les loyers ont été intégralement payés à tout le moins jusqu'au mois de septembre 2023. Or, les pièces produites par la bailleresse à titre de quittances mensuelles font mention de loyers arriérés, de cumul de dettes et de l'existence d'un plan de redressement du 25 juillet 2013 pourtant soldé, mentions qui ne sont plus d'actualité. De plus, les dernières quittances, notamment celle du mois de septembre 2023, mentionnent le montant de 4.340,96 € sous l'intitulé 'cumul loyers courants non réglés au 30 septembre 2023" et 'cumul dettes VIATOR au 30 septembre 2023" alors qu'il s'agit d'un solde créditeur en faveur de la locataire comme cela résulte des écritures des parties et du décompte locatif produit. Ainsi, telles qu'elles sont établies, les quittances émises par la bailleresse, non conformes aux exigence de la loi du 29 décembre 1977 précitée, sont susceptibles de préjudicier à la locataire si elle doit les produire. Il convient, en conséquence d'ordonner sous astreinte, comme précisé au dispositif , à la bailleresse de remettre à la société VIATOR l'ensemble des quittances relatives aux loyers payés établies conformément aux dispositions de l'article 11 de la loi du 29 décembre 1977 précisant le nom du preneur, l'adresse des locaux, l'échéance concernée, le montant du loyer, la mention de son paiement et excluant toute autre mention inutile, concernant notamment l'historique des relations contractuelles, susceptible de nuire à la locataire.

8. Sur les autres demandes

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.Il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir 'juger', 'prendre acte' ou 'constater' lorsqu'elles ne constituent pas des prétentions visant à confèrer un droit à la partie qui les requiert et ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Les dispositions du jugement déféré relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées,

Il convient de réserver les demandes formées au titre des frais irrépétibles et des dépens relatifs à la procédure d'appel.

Les autres demandes seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 7 juin 2021 par le tribunal judiciaire de Paris (RG n°18/13263) en ce qu'il a :

- Déclaré de nul effet le commandement de payer du 18 septembre 2018,

- Rejeté la demande aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire,

- Rejeté la demande de résiliation judiciaire du bail,

- Rejeté les demandes d'expulsion et de condamnation à une indemnité d'occupation,

- Rejeté les demandes visant à dire que les loyers pour les périodes de confinement du 15 mars au 11 mai 2020 puis du 29 octobre au 28 novembre 2020 ne sont pas dus,

- Rejeté la demande de remise des déclarations de TVA et de la plaquette des comptes annuels,

- Rejeté les demandes au titre des frais d'huissier et des intérêts conventionnels,

- Condamné la société VIATOR (anciennement dénommée NEW TAILORS DISTRIBUTION) à payer à la SCI LUTECE la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamné la société VIATOR (anciennement dénommée NEW TAILORS DISTRIBUTION) aux dépens,

- Ordonné l'exécution provisoire du jugement,

L'infirme en toutes ses autres dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute la société VIATOR de sa demande tendant à voir dire que les loyers ne sont pas dus pour la période du 27 mai 2021 au 18 mai 2021,

Déboute la société VIATOR de sa demande aux fins de voir condamner la société LUTECE à lui restituer la somme de 20.533,42 € au titre des loyers, charges et accessoire relatifs aux périodes du 15 mars au 10 mai 2020, du 30 octobre au 27 novembre 2020 et du 27 mars 2021 au 18 mai 2021,

Condamne la SCI LUTECE à payer à la société VIATOR la somme de 4.340,96 € au titre du loyer trop perçu au mois de septembre 2023 inclus et la déboute de sa demande tendant à voir ordonner la compensation de ce montant avec le prochain loyer exigible à compter de la signification de l'arrêt .

Ordonne à la SCI LUTECE de communiquer à la société VIATOR les quittances correspondant aux échéances de loyers payées établies conformément aux dispositions de l'article 11 de la loi du 29 décembre 1977 , précisant le nom du preneur, l'adresse des locaux loués, l'échéance concernée, le montant du loyer, son paiement et excluant toutes autres mentions inutiles, relatives notamment l'historique des relations contractuelles et l'existence de l'ancienne procédure de redressement judiciaire, susceptibles de nuire à la locataire, dans un délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt et passé ce délai, sous astreinte de 100 € pour jour de retard pour une durée de trois mois, après quoi il sera à nouveau statué sur l'astreinte,

Déclare recevable les demandes de la société VIATOR tendant à voir condamner la SCI LUTECE à réparer le préjudice de jouissance, de perte de crédibilité et d'impossibilité de stocker la matière première dans ses locaux,

Avant dire droit sur les désordres allégués du fait d'infiltrations, la demande de diminution du loyer, les différentes indemnisations réclamées à ce titre, la demande aux fins de voir ordonner la réalisation de travaux par la bailleresse et sur la demande d'autorisation à être raccordé sur le boîtier de fibre optique de l'immeuble, il convient d'ordonner une expertise

Désigne en qualité d'expert :

M. [V] [L]

[Adresse 9]

[Localité 8]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : [XXXXXXXX02]

Email : [Courriel 10]

Avec mission de :

- se rendre sur place, visiter les lieux, se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission ;

- entendre les parties ainsi que tous sachants, évoquer à l'issue de la première réunion avec les parties le calendrier possible de la suite des opérations, leur en communiquer la teneur dans un délai de SIX à DIX SEMAINES après le versement de la consignation, en leur impartissant au besoin un délai pour diligenter les mises en cause complémentaires, dans le même temps, leur adresser le montant prévisible de ses frais et honoraires détaillés qui sera actualisé, s' il y a lieu, au fur et à mesure de l'exécution de la mission ;

- examiner les désordres allégués dans les écritures de la société VIATOR, les décrire et, le cas échéant, décrire à l'aide des pièces produites les désordres subis qui sont d'ores et déjà réparés;

- donner un avis sur l'origine, la nature, l'étendue, les causes et les conséquences des différents sinistres et désordres allégués,

- donner tous les éléments techniques et de faits de nature à permettre à la Cour de déterminer les responsabilités encourues en précisant, au regard des stipulations du contrat de bail et du règlement de copropriété de l'immeuble, les désordres ayant pour origine des parties privatives et ceux ayant pour origine les parties communes et en précisant ceux ayant pour cause un défaut d'entretien de la bailleresse, de la locataire ou de la copropriété,

- distinguer les préjudices subis selon les périodes au fur et à mesure de la survenance des sinistres allégués et de la réalisation de travaux de réparation,

-indiquer la localisation de ces désordres au moyen d'un plan des locaux, préciser leur gravité, leur importance au regard de la surface totale louée ainsi que leur durée,

- donner son avis sur l'existence d'une gêne et son importance, le cas échéant, préciser les conséquences de cette gêne au regard de l'activité exercée dans les locaux et des affirmations de la locataire à cet égard ; donner son avis sur les préjudices allégués et chiffrés par les parties ainsi que sur les pièces produites pour en justifier;

- donner son avis sur les travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés ainsi que sur leur coût,

- dire si la demande aux fins d'être autorisée à se raccorder au boîtier de fibre optique de l'immeuble, formée par la société VIATOR auprès du propriétaire et du syndic contient les précisions exigées par l'article 1 décret n° 2009-53 du 15 janvier 2009, notamment la description détaillée des travaux assortie d'un plan ou schéma, et donner un avis sur la réponse de la bailleresse notamment au regard des exigences de l'article 2 du décret,

- effectuer toutes observation utiles à sa mission,

Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions du code de procédure civile relatives aux mesures d'instruction et prendra en compte dans son avis, selon les dispositions de l'article 276 du code de procédure civile, les observations qui lui seront éventuellement faites dans un délai qu'il aura imparti, de l'ordre de QUATRE à SIX SEMAINES, au vu d'une synthèse des constatations, opérations et de ses orientations, et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la cour d'appel de Paris avant le 30 décembre 2024 sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du conseiller du contrôle de la mesure ;

Fixe à la somme de 3.500 euros la provision concernant les frais d'expertise qui devra être consignée par la société VIATOR à la Régie d'avance sur recette de la cour d'appel de Paris avant le 25 juin 2024 ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, la désignation de l'expert sera caduque et de nul effet ;

Renvoie l'affaire pour contrôle de la consignation à l'audience du juge de la mise en état du 19 juin 2024 à 9 heures 30 (audience dématérialisée, les communications devant être adressées au conseiller de la mise en état se faisant par WINCI jusqu'à la veille de l'audience) ;

Renvoie l'affaire en reprise des débats après dépôt du rapport de l'expert, à l'audience de mise en état de la 3ème chambre du pôle 5 de cette cour à la date qui sera fixée ultérieurement par le conseiller de la mise en état ;

Dit qu'un des magistrats de la chambre sera délégué au contrôle de cette expertise ;

Rejette les autres demandes,

Réserve les demandes formées au titre des frais irrépétibles et des dépens relatifs à la procédure d'appel.

La greffière, La présidente,