Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 3
ARRET DU 30 AVRIL 2024
(n° 184 , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/15632 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CIITK
Décision déférée à la cour : ordonnance du 30 mars 2023 - JCP du Tprox de Villejuif - RG n° 12-22-000048
APPELANTE
Mme [B] [T]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Cyril PERRIEZ, avocat postulant et plaidant, avocat au barreau de PARIS, toque : R251
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/017988 du 04/09/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
INTIMEE
Mme [N] [K] épouse [R]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Kenza HAMDACHE, avocat au barreau de PARIS, toque : A0220
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 19 mars 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par Jean-Christophe CHAZALETTE, président de chambre, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Jean-Christophe CHAZALETTE, président de chambre
Anne-Gaël BLANC, conseillère
Valérie GEORGET, conseillère
Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Jean-Christophe CHAZALETTE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.
Par acte sous seing privé du 23 juillet 2019 à effet du 3 août 2019, Mme [R] née [K] a consenti un bail d'habitation à Mme [T] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5] (94), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 850 euros et d'une provision pour charge de 117 euros.
Par acte d'huissier de justice en date du 20 septembre 2021, Mme [K] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme principale de 2 910,39 euros au mois de septembre 2021.
Par acte extrajudiciaire du 27 janvier 2022, Mme [R] née [K] a fait assigner Mme [T] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Créteil siégeant au tribunal de proximité de Villejuif en lui demandant notamment de constater l'acquisition de la clause résolutoire avec toutes conséquences de droit et la condamnation de Mme [T] à lui payer la somme de 5 443,16 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 7 janvier 2022 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, outre une indemnité mensuelle d'occupation révisable d'un montant égal à celui du loyer et des charges soit 982,10 euros.
Par ordonnance de référé du 30 mars 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Créteil siégeant au tribunal de proximité de Villejuif a :
déclaré l'action recevable ;
dit n'y avoir lieu à contestation sérieuse ;
constaté que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 septembre 2021 n'a pas été réglée dans les deux mois ;
constaté, en conséquence, l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 23 juillet 2019 entre Mme [R] née [K], d'une part, et Mme [T], d'autre part, concernant les locaux à usage d'habitation situés au [Adresse 3]) et ses accessoires, à compter du 21 novembre 2021 ;
condamné Mme [T] au paiement provisoire d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 21 novembre 2021 et jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée soit par la mise en 'uvre de la procédure d'expulsion, soit par la remise des clés en mains propres au bailleur ;
condamné Mme [T] à payer à Mme [R] née [K] la somme de 2 503,70 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 30 janvier 2023 (mois de janvier 2023 inclus) ;
dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2021 ;
dit n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à Mme [T], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement ;
rappelé que le montant du dépôt de garantie viendra en déduction des sommes dues par Mme [T] lors de la libération complète des lieux ;
accordé à Mme [T] un délai pour quitter les lieux jusqu'au 7 juillet 2023 à minuit ;
ordonné à compter du 8 juillet 2023 à Mme [T] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3]) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ;
ordonné à défaut de libération volontaire l'expulsion de Mme [T] et de celle de tous occupants de son chef des lieux situés au [Adresse 3]) et de tous les lieux loués accessoirement au logement, par Mme [R] née [K], avec si nécessaire le concours d'un serrurier et de la force publique ;
rappelé que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant le commandement d'avoir à libérer les lieux ;
dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
condamné Mme [T] à payer à Mme [R] née [K] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
condamné Mme [T] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 20 septembre 2021.
Par déclaration du 19 septembre 2023, Mme [T] a interjeté appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif.
Aux termes de ses dernières conclusions en date du 21 février 2024 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, elle demande à la cour de :
déclarer irrecevables les conclusions d'intimé remises au greffe le 21 décembre 2023 ;
infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
dire qu'il n'y a pas lieu à référé sur les demandes présentées Mme [K] ;
débouter en toute hypothèse Mme [K] de toutes ses demandes ;
condamner Mme [K] à lui payer, à titre de provision, une somme de 4 789,20 euros en restitution des charges appelées en 2019, 2020, 2021 et 2022 ;
ordonner le cas échéant la compensation des sommes dues ;
A titre subsidiaire :
lui accorder un délai de deux années pour payer son éventuelle dette locative et suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés ;
lui accorder un délai d'une année supplémentaire pour se maintenir dans le logement ;
Et en tout état de cause :
condamner Mme [K] à payer une somme de 2 000 euros à l'avocat désigné d'office pour la représenter au titre de l'aide juridictionnelle, sur le fondement des dispositions du 2° de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner Mme [K] aux dépens de première instance et d'appel.
Mme [R] née [K], aux termes de ses dernières conclusions en date du 21 février 2024 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, demande à la cour de :
déclarer recevables ses conclusions d'intimé ;
débouter Mme [T] de l'ensemble de ses demandes ;
confirmer l'ordonnance entreprise
Y ajoutant en cause d'appel,
condamner Mme [T] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner Mme [T] au paiement des entiers dépens d'appel.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 22 février 2024.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
Sur ce,
Sur l'irrecevabilité des conclusions d'intimé
Mme [T] reproche à l'intimée, au visa du 2e alinéa de l'article 960 du code de procédure civile, d'avoir mentionné dans son acte de constitution d'avocat et dans ses conclusions du 21 décembre 2023 qu'elle était domiciliée au [Adresse 1] à [Localité 6], alors que dans un courriel du 8 décembre 2023, elle indiquait au commissaire de justice avoir changé d'adresse.
Cependant, en vertu de l'article 961 du code de procédure civile, la fin de non-recevoir tenant, notamment, à l'adresse de l'intimé, peut être régularisée jusqu'au jour du prononcé de la clôture ou, en l'absence de mise en état, jusqu'à l'ouverture des débats. En l'espèce, Mme [K] a mentionné sa nouvelle adresse, qu'elle indiquait au commissaire de justice dans le courriel du 8 décembre 2023 produit par l'appelante, dans ses dernières conclusions du 21 février 2024.
La fin de non-recevoir de Mme [T] sera rejetée.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure au 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, notamment, à peine de nullité un décompte de la dette.
En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.
En l'espèce, le bail du 23 juillet 2019 contient un article VIII « clause résolutoire », reproduit dans le commandement de payer du 20 septembre 2021, stipulant qu'il « est expressément convenu qu'à défaut : du paiement du dépôt de garantie ; du paiement intégral à son échéance exacte d'un seul terme de loyer et de ses accessoires ; de se poursuivre ou se transférer dans les conditions ci-dessus définies en cas d'abandon de domicile du locataire ou de son décès, le contrat de location sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, deux mois après un commandement de payer, une sommation ou une signification selon le cas, demeuré sans effet, et ce conformément à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire ».
Mme [T] affirme que le commandement de payer litigieux ne lui a pas permis de vérifier la réalité et l'étendue de sa dette, compte tenu de son imprécision. Elle soutient que le décompte produit en justice par le bailleur révèle que le décompte de la dette locative indiqué dans le commandement de payer est très nettement supérieur au montant qu'elle devait, puisque deux versements de 423,00 euros et 555,53 euros respectivement les 8 et 10 septembre 2021 n'ont pas été pris en compte.
Elle ajoute que depuis l'entrée dans les lieux et sans aucune justification, le bailleur réclame en plus chaque mois une somme de 15 euros dont il a reconnu l'illégalité en première instance, en acceptant de déduire de la dette une somme de 578,60 euros (janvier 2023 inclus). Elle fait valoir qu'au 20 septembre 2021, la dette locative n'était donc plus que de 1 524,16 euros.
Cependant, il y a lieu de constater que le décompte annexé au commandement de payer du 20 septembre 2021 détaillait de manière précise pour chaque mensualité le loyer principal, la provision sur charge et les autres frais et était arrêté à la somme de 2 910,39 au 1er septembre 2021, le loyer étant contractuellement payable d'avance le 1er de chaque mois. Dans ces conditions, Mme [T] ne peut utilement prétendre que les paiements faits après la date d'échéance devaient être pris en compte rétroactivement.
Par ailleurs, en contestant devoir une somme supplémentaire de 15 euros perçue par la mandataire de la bailleresse, Mme [T] démontre le caractère particulièrement détaillé du décompte annexé au commandement de payer, qui fait en effet apparaître la perception d'une somme au titre de l'assurance habitation et une autre au titre des frais de courtage, qui n'étaient pas prévues au bail. Il en résulte que Mme [T] a disposé d'un commandement de payer suffisamment précis pour lui permettre d'apprécier la nature ou le bien-fondé des demandes qui lui sont adressées.
Au demeurant, même en retranchant la somme de 390 euros indûment perçue par la bailleresse (15 euros x 26 mois), l'arriéré impayé au 1er septembre 2021 s'élevait néanmoins à la somme de 2 520,39 euros qui n'a pas été payée dans le délai de deux mois ' comme ne le conteste pas Mme [T].
La régularité du commandement de payer et la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire au 21 novembre 2021 ne se heurtent donc à aucune contestation sérieuse.
Enfin, Mme [T] fait vainement valoir que le commandement de payer ne mentionnait pas que le locataire pouvait solliciter des délais de paiement afin d'éviter de s'exposer à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, alors qu'il est indiqué en page deux de l'acte : « Je vous avertis qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais, vous vous exposez à une procédure judiciaire de résiliation de votre bail et d'expulsion. Je vous rappelle que vous avez la possibilité de saisir à tout moment la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil ».
En définitive, Mme [T] ne démontre pas que la clause résolutoire a été mise en 'uvre de mauvaise foi et qu'il existe une contestation sérieuse de ce chef.
Dans ces conditions, l'ordonnance entreprise sera confirmée dans ses dispositions concernant l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 21 novembre 2021, la condamnation à une indemnité d'occupation provisionnelle à compter du 21 novembre 2021, et dans ses dispositions concernant la libération des lieux.
Sur les demandes de provision
En vertu du 2e alinéa de l'article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder en référé une provision au créancier.
En l'espèce, ainsi qu'il a été dit plus haut, la perception mensuelle par le bailleur de sommes au titre de l'assurance habitation et au titre des frais de courtage est sérieusement contestable, dès lors que la bailleresse ne démontre pas qu'elle est fondée sur une stipulation du bail. Dans ces conditions, la provision allouée au titre de l'impayé locatif sera diminuée de la somme de 663,70 euros, correspondant aux sommes litigieuses appelées entre août 2019 et janvier 2023.
Mme [T] affirme vainement qu'il existe une contestation sérieuse relative à la régularisation des charges locatives, qui n'a pas été faite annuellement par Mme [K], laquelle ne lui a pas communiqué en temps utile le décompte par nature de charges, ni mis à disposition les pièces justificatives.
Cependant, par application de l'article 23 de la loi précitée du 6 juillet 1989, le bailleur peut toujours justifier des charges appelées, y compris au cours de l'instance de demande en paiement, étant précisé que lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.
Or en l'espèce, les charges du 3 août 2018 au 30 septembre 2019 ont été régularisées par courrier du 22 octobre 2020 (pièce 37). Par ailleurs, la régularisation des charges du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020 a été notifiée, avec les justificatifs, par lettre recommandée avec avis de réception du 21 décembre 2023 (pièce 38) ; la régularisation des charges du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 a été notifiée, avec les justificatifs, par lettre recommandée avec avis de réception du 21 décembre 2023 (pièce 39) ; la régularisation des charges du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 a été notifiée, avec les justificatifs, par lettre recommandée avec avis de réception du 21 décembre 2023 (pièce 40). Les courriers de notification du 21 décembre 2023 proposent tous à Mme [T] un échelonnement en 12 ou 15 mensualités des soldes débiteurs découlant de la régularisation tardive.
Par ailleurs, la contestation de Mme [T] quant à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères est dépourvue de portée puisqu'il s'agit d'une charge récupérable par le bailleur expressément prévue par le décret n° 87-713 du 26 août 1987, de même que celle concernant la régularisation des loyers, puisque le bail prévoit expressément la révision annuelle des loyers et ses modalités, conformément aux dispositions de l'article 17-1 de la loi précitée du 6 juillet 1989, les révisions ayant été portées à la connaissance de Mme [T] à leur date d'entrée en vigueur (pièces 33 à 36).
En définitive, Mme [T] sera tenue d'une somme de 2 418,60 euros (3 082,30 - 663,70), qui n'est pas sérieusement contestable, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dues au 30 janvier 2023. L'ordonnance entreprise sera infirmée de ce chef.
Il résulte des développements qui précèdent que la demande de provision portant sur une somme de 4 789,20 euros en restitution des charges appelées de 2019 à 2022 sera rejetée, Mme [T] ne démontrant pas disposer d'une créance à cet égard.
Sur les autres demandes
S'agissant de la demande de délai de paiement et de délai pour quitter les lieux, vu les articles L. 412-3 et L. 412-4 des procédures civiles d'exécution, le premier juge a exactement retenu, aux termes de motifs que la cour adopte, que ceux-ci seront limités à une durée de trois mois et que Mme [T] devrait avoir quitté les lieux pour le 8 juillet 2023. Il n'y a pas lieu de contraindre Mme [K], bailleur privé, à supporter des délais supplémentaires, alors que l'arriéré locatif existe depuis de nombreuses années, y compris alors que Mme [T] affirme avoir eu un emploi, et que ses ressources actuelles ne lui permettent pas de s'acquitter du loyer courant, qu'elle a de nouveau cessé de payer depuis novembre 2023 ainsi qu'il résulte du dernier décompte de la bailleresse, et du remboursement de sa dette locative. Par ailleurs, Mme [T] se maintient dans les lieux depuis plus d'un an à la date du présent arrêt. Les demandes de délais seront donc rejetées.
Les dispositions de l'ordonnance entreprise concernant la charge des dépens et l'indemnisation des frais irrépétibles seront confirmées. En cause d'appel, Mme [T] supportera les dépens. Les demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.
PAR CES MOTIFS
Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné Mme [T] à payer à Mme Sima Alene née [K] la somme de 2 503,70 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 30 janvier 2023 (mois de janvier 2023 inclus) ;
La confirme pour le surplus ;
Statuant à nouveau du chef infirmé,
Condamne Mme [T] à payer à Mme [R] née [K] une somme de 2 418,60 euros à titre de provision au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échues au 30 janvier 2023 (mois de janvier inclus) ;
Y ajoutant,
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
Condamne Mme [T] aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
