Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRÊT DU 25 AVRIL 2024
(n° , 11 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/05898 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHL6H
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 16 Janvier 2023 -Tribunal de Commerce de CRETEIL - RG n° 22/01608
APPELANTE
S.A.S. HKA, RCS de Créteil sous le n°908 473 689, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 8]
[Localité 11]
Ayant pour avocat postulant Me Philippe JEAN PIMOR de la SELEURL SELARL JEAN-PIMOR, avocat au barreau de PARIS, toque : P0017
Ayant pour avocat postulant Me Najette LABBAS, avocat au barreau de PARIS, toque : B319
Appelante dans le RG n°23/06879
INTIMES
M. [G] [C]
[Adresse 6]
[Localité 3]
Mme [Z] [C] épouse [M]
[Adresse 4]
[Localité 10]
Mme [Y] [I] épouse [C]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentés par Me Maya GHOZALI de l'AARPI ABSYS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : D152, présente à l'audience
LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 8], représenté par son syndic la société Crédit Agricole Immobilier Services,
[Adresse 8]
[Localité 11]
Représenté par Me Evelyne ELBAZ de la SELARL CABINET ELBAZ - GABAY - COHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0107, substituée à l'audience par Me Pauline MERCIER, avocat au barreau de PARIS
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 5] ET [Adresse 12] - [Localité 11], représenté par son syndic la société PARISIENNE DE GESTION ET DE TRANSACTION DE BIENS
[Adresse 7]
[Localité 9]
Représenté par Me Guillaume ANQUETIL de l'AARPI ANQUETIL ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : D0156, substitué à l'audience par Me Carl LOBSTEIN, avocat au barreau de PARIS
Intimés dans le RG n°23/06879
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 07 Mars 2024 en audience publique, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et Michèle CHOPIN, Conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Laurent NAJEM, Conseiller,
Qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSE DU LITIGE
La société HKA exploite un restaurant sous l'enseigne « chicken street » dans un local commercial qui lui est loué par acte sous seing privé du 15 décembre 2021 par M. [G] [C], Mme [Y] [C] et Mme [Z] [C] épouse [M] (les consorts [C]), situé [Adresse 8] ).
Par actes des 30 novembre et 5 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] a assigné les consorts [C], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et la société HKA devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil, aux fins de les voir condamner à déposer le bloc climatisation extérieur, le conduit de cheminée d'évacuation avec extracteur de fumée et la caméra de vidéosurveillance installés en parties communes sans autorisation du syndicat des copropriétaires sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente ordonnance et sans limitation de durée.
Par ordonnance réputée contradictoire du 16 janvier 2023 (la société HKA n'a pas comparu), le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil a :
rejeté l'exception de nullité de l'assignation soulevée par les consorts [C] ;
rejeté la demande d'expertise ;
condamné la société HKA, seule, à déposer le bloc climatisation extérieur, le conduit de cheminée d'évacuation avec extracteur de fumée et la caméra de vidéosurveillance, installés en parties communes sans autorisation du syndicat des copropriétaires, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du 30ème jour suivant la signification de la présente ordonnance et sans limitation de durée ;
réservé la liquidation de l'astreinte ;
condamné la société KHA à payer en application de l'article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] la somme de 1500 euros, aux consorts [C] pris ensemble la somme totale de 1.500 euros, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 1.500 euros ;
condamné la société HKA aux entiers dépens.
Par déclaration du 28 mars 2023, la société HKA a interjeté appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 19 février 2024, elle demande à la cour, au visa des articles 2 et 30 de la loi du 10 juillet 1965, 145 et 834 du code de procédure civile, 689 du code civil, 2258, 2272, 2261, 2265 et 2274 du code civil, 1719 du code civil, 63 du Règlement sanitaire départemental de [Localité 13], de :
Sur la demande incidente de radiation de l'appel :
prendre acte qu'elle a déposé la caméra extérieure, des blocs de climatisation sur les parties communes des immeubles situés au [Adresse 5] et l'extraction litigieuse et de sa volonté de régulariser la situation en mettant aux normes l'extraction préexistante indispensable à la poursuite de son activité de restauration, celle-ci ayant demandé l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires du 22 mars 2023 son autorisation à engager des travaux de réfection et de mise en conformité du conduit d'extraction de fumées actuellement apposé sur le mur pignon de l'immeuble du[Adresse 5]c - [Localité 11] et à ses frais ;
Et en conséquence :
rejeter la demande incidente aux fins de radiation de l'appel des syndicats des copropriétaires du [Adresse 5] en ce qu'elle est infondée, la société HKA ayant exécuté l'ordonnance du juge des référés en date du 16 janvier 2023,
déclarer recevable et bien fondé son appel à l'encontre de l'ordonnance de référé rendue le 16 janvier 2023 par le juge des référés près le tribunal de Créteil.
Sur le fond :
infirmer l'ordonnance de référé rendue le 16 janvier 2023 par le juge des référés près le tribunal de Créteil.
Et statuant à nouveau :
A titre principal :
constater que les trois conduits d'extraction apposés au [Adresse 5] ont été acquis par prescription acquisitive au 3 mars 2019 par l'indivision [C] ;
constater qu'une servitude de passage et de surplomb de ces trois conduits d'extraction, a été acquise par prescription acquisitive par l'indivision [C] au 3 mars 2019 ;
constater que l'immeuble [Adresse 8] disposait d'une extraction de fumées depuis plus de 30 ans et qu'ils convient d'autoriser la remise en place du système d'extraction permettant l'exploitation et la jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail commercial et conforme aux exigences réglementaires et légales ;
A titre subsidiaire, si par extraordinaire, la préexistence des trois conduits d'extraction n'était pas reconnue et acquise à l'indivision [C] ou qu'il est décidé que l'immeuble n'a jamais disposé d'un système d'extraction et que le bailleur a mis à bail un local pour une activité de restauration sans extraction,
constater qu'elle a agi en toute bonne foi en réalisant des travaux sur les trois conduits d'extraction préexistants estimant que le local loué disposait d'un système d'extraction à mettre aux normes ;
autoriser la remise en place du système d'extraction permettant l'exploitation et la jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail commercial et conforme aux exigences réglementaires et légales ;
A titre infiniment subsidiaire :
ordonner une expertise et désigner tel expert architecte DPLG, qu'il plaira avec mission habituelle, aux fins notamment de se prononcer, sur la conformité du conduit d'extraction à la réglementation en vigueur rénové par elle, aux frais avancés par M. [C] , Mme [Y] [C] et Mme [C] épouse [M] ès qualités de bailleur, et se prononcer sur l'ensemble des préjudices subis par le bailleur et par elle-même dont l'extraction est indispensable à l'exercice de son activité de restauration ;
En tout état de cause :
débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
débouter l'indivision [C] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à lui régler la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à lui régler la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner l'indivision [C] à lui régler la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens d'instance.
Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées le 26 février 2024, les consorts [C] demandent à la cour, au visa des articles 42 de la loi du 10 juillet 1965, 495, 548, 565, 566, 567, 905-2, 954 du code de procédure civile, 2258, 2261, 2264, 2265 et 2272 du code civil, de :
Sur l'appel incident formé par l'indivision [C] :
déclarer recevable et bien fondé leur appel formé à l'encontre de l'ordonnance rendue le 16 janvier 2023 par le juge des référés près du tribunal judiciaire de Créteil ;
Y faisant droit :
A titre principal :
infirmer l'ordonnance rendue le 16 janvier 2023 en ce qu'elle a rejeté l'exception de nullité de l'assignation, qu'ils ont soulevée pour défaut de communication de la requête, des pièces et de l'ordonnance ayant autorisé le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à assigner en référé heure à heure ;
Et statuant à nouveau :
prononcer la nullité subséquente de l'ordonnance rendue le 16 janvier 2023 ;
Subsidiairement, si par extraordinaire la cour ne devait pas prononcer la nullité de l'ordonnance de référé dont appel :
infirmer l'ordonnance rendue en ce qu'elle a condamné la société HKA à déposer le conduit de cheminée d'évacuation avec extracteur de fumée sans remise en état antérieur conforme ;
confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a condamné la société HKA seule à déposer le bloc climatisation extérieur, le conduit de cheminée d'évacuation avec extracteur de fumée et la caméra de vidéosurveillance, installés en parties communes sans autorisation du syndicat des copropriétaires, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du 30ème jour suivant la signification de l'ordonnance et sans limitation de durée ;
Statuant à nouveau :
ordonner le remplacement du conduit d'extraction actuel par un conduit d'extraction conforme aux exigences réglementaires et légales aux frais exclusifs de la société HKA avec faculté de substitution de l'indivision [C], bailleur, en cas de carence ;
Sur l'appel principal formé par la société HKA :
déclarer recevable mais mal fondé l'appel principal interjeté par la société HKA ;
débouter la société HKA de sa demande de condamnation de l'indivision [C] à régler chacun 3.500 euros à la société HKA au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;
A titre reconventionnel :
ordonner au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 8] représenté par son syndic la société Crédit Agricole Immobilier Services d'inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale ordinaire des copropriétaires la résolution soumise par les requérants le 19 février 2024 ;
ordonner au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] représentée par son syndic la société Parisienne de Gestion et de Transaction dont le sigle est Paris G.T.B., d'inscrire à l'ordre du jour de la prochaine Assemblée Générale Ordinaire des copropriétaires ladite résolution ;
En tout état de cause :
débouter la société HKA de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 8] Leclerc de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] de ses demandes, fins et conclusions ;
condamner la société HKA à leur régler la somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 8 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 8] demande à la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965, de :
Sur l'appel principal de la société HKA :
A titre principal :
prendre acte de ce que le conduit de cheminée, partie commune de l'immeuble sis [Adresse 8] a été remplacé par un conduit d'extraction des graisses de restaurant par la société HKA en violation des dispositions légales et du règlement de copropriété, et en l'absence d'une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires ;
prendre acte de ce que les conditions d'application de l'usucapion ne sont pas réunies;
débouter la société HKA de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
débouter les consorts [C] de leur appel incident ;
confirmer l'ordonnance de référé du 16 janvier 2023 ;
A titre subsidiaire :
prendre acte de l'inopposabilité à son égard de l'autorisation qui aurait été donnée par l'indivision [C] à la société HKA relative au remplacement du conduit de cheminée ;
En conséquence :
débouter la société HKA de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
confirmer l'ordonnance de référé du 16 janvier 2023 ;
A titre infiniment subsidiaire :
prendre acte de ce que les demandes formulées par la société HKA sont inopérantes en raison de l'accomplissement des travaux de remplacement du conduit de cheminée en violation des dispositions légales et du règlement de copropriété et en l'absence d'une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires ;
En conséquence :
débouter la société HKA de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
confirmer l'ordonnance de référé du 16 janvier 2023 ;
En tout état de cause :
condamner la société HKA à lui payer la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner la société HKA au paiement des entiers dépens de l'instance ;
Sur l'appel incident des consorts [C] :
A titre principal :
prendre acte que l'assignation délivrée aux consorts [C] par exploits des 30 novembre et 5 décembre 2022 n'est entachée d'aucun vice de forme ;
En conséquence :
débouter les consorts [C] de leur appel incident ;
A titre subsidiaire :
prendre acte de ce que le conduit de cheminée, partie commune de l'immeuble sis [Adresse 8], a été remplacé par un conduit d'extraction des graisses de restaurant par la société HKA en violation des dispositions légales et du règlement de copropriété, et en l'absence d'une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires ;
prendre acte de ce que les conditions d'application de l'usucapion ne sont pas réunies;
En conséquence :
débouter les consorts [C] de leur appel incident ;
confirmer l'ordonnance de référé du 16 janvier 2023 ;
En tout état de cause :
condamner les consorts [C] à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner les consorts [C] au paiement des entiers dépens de l'instance.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 13 février 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] demande à la cour, au visa des articles 835 du code de procédure civile, L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, 3, 9, 14, 25, 43 de la loi du 10 juillet 1965, de :
dire qu'il est recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions notamment d'appel incident ;
confirmer l'ordonnance de référé en ce qu'elle a condamné la société KHA à déposer le bloc climatisation extérieur, le conduit de cheminée d'évacuation avec extracteur de fumée et la caméra de surveillance, installés en parties communes sans autorisation du syndicat des copropriétaires, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du 30ème jour suivant la signification de l'ordonnance et sans limitation de durée ;
réformer l'ordonnance de référé en ce qu'elle a omis de condamner in solidum les consorts [C] aux côtés de la société HKA ;
réformer l'ordonnance de référé en ce qu'elle a omis de condamner in solidum les consorts [C] et la société HKA à la dépose des deux moteurs de climatisation arrimés par une structure métallique fixée dans le mur pignon de l'immeuble du [Adresse 5] ;
Et statuant à nouveau :
condamner in solidum l'indivision [C] et la société HKA à déposer le bloc climatisation extérieur, le conduit de cheminée d'évacuation avec extracteur de fumée et la caméra de vidéosurveillance, installés en parties communes sans autorisation du syndicat des copropriétaires, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du 30ème jour suivant la signification de l'ordonnance dont appel et sans limitation de durée ;
condamner in solidum l'indivision [C] et la société HKA à déposer les deux unités extérieures de climatisation mis en place sur le mur pignon de l'immeuble du [Adresse 5] ;
condamner in solidum l'indivision [C] et la société HKA, outre aux dépens, à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
SUR CE, LA COUR
A titre liminaire, sur la recevabilité de l'appel, il convient de relever à la lecture des dernières conclusions du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] que la présente cour n'est plus saisie de la demande incidente de radiation de l'appel. Cette demande a en effet été présentée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] devant la juridiction compétente, le premier président de la cour d'appel, et ce syndicat s'est désisté de sa demande suite à l'exécution par la société HKA des condamnations prononcées à son encontre par l'ordonnance entreprise.
Sur l'exception de nullité de l'assignation et de l'ordonnance dont appel
Les consorts [C] maintiennent en appel leur demande d'annulation de l'assignation introductive d'instance et de l'ordonnance entreprise, rejetée par le premier juge, au motif que la requête en autorisation d'assigner d'heure à heure et l'ordonnance donnant cette autorisation n'auraient pas été portées à la connaissance de la seule partie touchée par l'assignation, Mme [Z] [C].
Selon l'article 495 du code de procédure civile, copie de la requête et de l'ordonnance est laissée à la personne à laquelle elle est opposée.
En l'espèce, les assignations en référé d'heure à heure qui ont été délivrées aux consorts [C] mentionnent en leur première page que l'huissier soussigné a dénoncé et laissé copie de la requête afin d'assigner d'heure à heure et d'une ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire de Créteil en date du 28 novembre 2022.
Cette mention portée par l'huissier fait foi jusqu'à inscription de faux de l'accomplissement de la diligence qu'elle relate.
Les consorts [C], qui n'arguent pas de faux les assignations délivrées, sont donc mal fondés à se prévaloir de leur irrégularité pour le motif invoqué, étant observé, comme le relève à raison le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8], que l'assignation a été délivrée à la personne de Mme [Y] [C] qui a ainsi pu en prendre connaissance avec ses annexes, et que Mme [M] et M. [G] [C] pouvaient pareillement en prendre connaissance s'ils s'étaient déplacés à l'étude de l'huissier de justice où les actes ont été remis.
L'exception de nullité n'est donc pas fondée, l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle l'a rejetée, la cour substituant ses motifs à ceux du premier juge.
Sur le fond du référé
En application de l'article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.
Il est constant et résulte des procès-verbaux de constat et des photographies versés aux débats par les parties que sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, la société HKA, locataire des consorts [C], a réalisé trois types de travaux :
- l'installation d'un nouveau conduit d'extraction des fumées de son restaurant, en métal spiralé, après dépose des trois conduits de cheminée en fibro-ciment préexistants, ce nouveau conduit, comme les trois précédents, traversant la toiture de l'immeuble du [Adresse 8] et cheminant le long d'un mur pignon de l'immeuble voisin du [Adresse 5] sur lequel il est fixé ;
- l'installation d'un bloc de climatisation de marque Daikin sur le mur en façade droite dans la cour intérieure de l'immeuble du [Adresse 8], ce bloc étant fixé sur des profilés métalliques vissés ou rivetés dans le mur de façade (procès-verbal de constat du 4 novembre 2022) ;
- l'installation d'une caméra de surveillance en façade du local commercial, au-dessus de la porte du restaurant.
Il n'est pas contesté par les consorts [C] ni par leur locataire que tous ces travaux ont affecté les parties communes de l'immeuble et/ou son aspect extérieur et qu'ils auraient donc dû être autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires en application de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, le conduit d'extraction nouvellement installé causant en outre des nuisances sonores et olfactives aux autres copropriétaires.
La décision du premier juge n'est d'ailleurs pas discutée en ce qu'elle a ordonné sous astreinte la dépose du bloc de climatisation et de la caméra de surveillance, ces installations non autorisées constituant en effet un trouble manifestement illicite qu'il convenait de faire cesser.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] conteste toutefois la décision rendue en ce qu'elle a condamné la seule société HKA à la dépose, en exemptant les consorts [C] alors que ceux-ci, comme l'appelant incident le soutient à raison, sont tenus en leur qualité de copropriétaires de répondre des agissements de leur locataire envers le syndicat des copropriétaires, et cela quand bien même ils n'auraient pas autorisé ni participé aux installations litigieuses et auraient tout mis en oeuvre pour régulariser la situation après en avoir été avertis par le syndicat des copropriétaires.
C'est donc à bon droit que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] demande l'infirmation de l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a écarté la demande de condamnation in solidum des propriétaires et du locataire à déposer les installations litigieuses.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] reproche aussi au premier juge, s'agissant de l'installation de climatisation, d'avoir omis d'inclure dans la dépose les deux moteurs fixés sur le mur pignon du bâtiment B de son immeuble, lesquels apparaissent effectivement sur les photographies réalisées après l'exécution par la société HKA de la décision de première instance. Cette dernière conteste toutefois être à l'origine de la pose de ces deux moteurs et soutient avoir effectué la dépose des installations qui avaient été dénoncées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] sur la base de son procès-verbal de constat du 4 novembre 2022.
S'il résulte de l'ordonnance entreprise que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] avait effectivement sollicité la dépose de deux blocs électriques mis en place sur le mur pignon de son immeuble, il ne produit aucun élément venant établir que ces deux blocs électriques font partie de l'installation effectuée par la société HKA et dénoncée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8], le procès-verbal du 4 novembre 2022 produit par ce dernier décrivant un bloc de climatisation de marque Daikin sur le mur en façade droite dans la cour intérieure de l'immeuble du [Adresse 8], fixé dans le mur de façade de cet immeuble, alors que les deux moteurs litigieux sont fixés à un autre endroit, au-dessus de la toiture de l'immeuble du [Adresse 8] et sur le mur pignon de l'immeuble du 2-4.
Le syndicat des copropriétaires du 2-4 est donc mal fondé à demander l'infirmation de l'ordonnance pour avoir omis de préciser que la dépose devait aussi porter sur les deux moteurs fixés en façade de son immeuble.
Si, comme précédemment indiqué, les consorts [C] et la société HKA ne contestent pas le remplacement par cette dernière, sans autorisation des syndicats de copropriété des trois conduits de cheminée préexistants par un nouveau conduit unique, ne contestant pas non plus leur caractère de partie commune qui ressort du règlement de copropriété stipulant en page 24 que les coffres, gaines et têtes de cheminées sont partie communes de l'immeuble, en revanche ils soutiennent avoir acquis par prescription acquisitive trentenaire ces conduits d'extraction qui dès lors sont devenus des parties privatives, la société HKA en tirant la conséquence qu'elle pouvait les supprimer et les remplacer sans autorisation, les consorts [C] en concluant pour leur part que le syndicat des copropriétaires ne peut revenir sur leur droit acquis à la présence d'un conduit d'extraction nécessaire à l'exercice d'une activité de restauration qu'elle doit à sa locataire en exécution de son obligation de délivrance.
Une partie commune peut en effet faire l'objet d'une prescription acquisitive si se trouvent réunies les conditions prévues aux articles 2260 et suivants du code civil.
Il est établi en l'espèce que les conduits de cheminée préexistants constituaient bien des conduits d'extraction des graisses et fumées du restaurant exploité dans les locaux commerciaux par la société HKA. L'audit que cette dernière a fait effectuer par le bureau d'études techniques Evol avant d'entreprendre ses travaux de remplacement des trois conduits en fibro-ciment mentionne en effet : «Le réseau d'extraction est composé de trois cheminées indépendantes qui cheminent le long du mur de la copropriété voisine. Ces cheminées ne respectant pas la réglementation en vigueur en termes de matériaux, de diamètre (inférieur à 400 mm) et de distance de rejet d'air (inférieure à 8 m du premier ouvrant) il convient donc de les modifier.»
Il est aussi établi qu'avant la prise à bail des locaux par la société HKA en 2021, une activité de restauration était exercée dans les lieux par M. [O] depuis le 3 mars 1989 ainsi qu'il ressort d'un extrait du registre national des entreprises produit en pièce 4 par la société HKA, qui mentionne l'exercice depuis cette date d'une activité de «vins liqueurs restaurant» sous le code APE «56.30Z Débits de boissons». Il est aussi produit l'acte de renouvellement du bail commercial conclu entre les consorts [C] et M. [O] le 27 mai 2016, qui mentionne que les lieux sont destinés au commerce de café - bar - restaurant, ainsi que le procès-verbal de constat d'état des lieux du 9 mai 2016 qui atteste de la présence d'une salle de restaurant et d'une cuisine. Des pages du site internet du restaurant L'Oustalet de M. [O] font en outre clairement ressortir que cet établissement proposait des plats impliquant une cuisson et donc l'utilisation des conduits d'extraction en litige.
S'il apparaît ainsi établi que les conduits d'extraction préexistants étaient utilisés depuis plus de trente ans par les locataires des locaux commerciaux du rez-de-chaussée de l'immeuble du [Adresse 8] avant que le syndicat des copropriétaires ne dénonce les travaux de remplacement de ces conduits par la société HKA, cette seule utilisation d'une partie commune, même continue, paisible et publique ne suffit pas à caractériser un acte de possession à titre de propriétaire. Les actes de possession accomplis par un copropriétaire (qui est propriétaire indivis des parties communes avec les autres copropriétaires) sont en effet équivoques à l'égard des autres copropriétaires et ne perdent ce caractère que s'il est démontré l'intention de leur auteur de se comporter comme le seul et unique propriétaire de la partie commune. Or, au-delà de l'utilisation de cette partie commune par les propriétaires et locataires successifs, à supposer même que cet usage soit exclusif comme il est soutenu et non contesté, il n'est pas fait la démonstration d'actes d'appropriation de ces conduits par ses utilisateurs successifs tels que des actes d'entretien qui auraient été effectués aux frais des seuls propriétaires des locaux commerciaux et au su du syndicat des copropriétaires. La réalisation d'un constat d'huissier, dont font état les consorts [C], ne constitue pas un acte d'appropriation, et rien ne vient établir que les locaux commerciaux auraient été cédés avec les conduits d'extraction (les consorts [C] évoquant aussi la vente comme acte de possession.)
La société HKA et les consorts [C] sont donc mal fondés à revendiquer l'acquisition par prescription des conduits d'extraction, parties communes, l'ordonnance entreprise devant ainsi être confirmée en ce qu'elle a ordonné la dépose du nouveau conduit installé par la société HKA sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, ces travaux de remplacement d'une partie commune sans autorisation préalable constituant d'évidence un trouble manifestement illicite qu'il convenait de faire cesser en ordonnant leur dépose.
Cependant, force est de constater que du fait du non-remplacement des trois conduits préexistants les consorts [C] et leur locataire se trouvent désormais privés de l'usage d'une partie commune nécessaire à l'exploitation de leurs lots à usage de commerce, étant précisé que l'exploitation d'un restaurant n'y est pas interdit par le règlement de copropriété, alors que l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 pose un principe de libre usage des parties communes qui doit garantir à tous les copropriétaires un libre accès aux locaux et équipements communs, le syndicat des copropriétaires ne pouvant entraver cet accès mais seulement l'aménager par l'assemblée générale des copropriétaires en vertu de son pouvoir d'administration des parties communes prévu à l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.
Aussi, en s'abstenant de solliciter le rétablissement des conduits d'extraction supprimés et de mettre à l'ordre du jour d'une assemblée générale, comme sollicité par les consorts [C] par lettres recommandées des 24 juillet 2023 et 19 février 2024, une résolution les autorisant à remplacer à leurs frais le conduit d'extraction nécessaire à la jouissance de leurs lots, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] cause aux consorts [C] et à leur locataire un trouble manifestement illicite qu'il convient de faire cesser en lui ordonnant de rétablir sur son immeuble un conduit d'extraction et à cette fin de réunir une assemblée générale des copropriétaires en y inscrivant la résolution qui lui a été soumise par les consorts [C]. Il y a lieu en outre, pour faire cesser le trouble subi, d'ordonner au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] (les conduits étant fixés sur un mur de son immeuble) de réunir de son côté une assemblée générale en y inscrivant la résolution des consorts [C].
Dans leur projet de résolution, les consorts [C] proposent au syndicat des copropriétaires d'effectuer les travaux de remplacement du conduit à leurs frais. Il n'y pas lieu de faire droit en référé à leur demande de remplacement du conduit aux frais exclusifs de la société HKA, cette demande exigeant une appréciation de fond des responsabilités du bailleur et de son locataire.
Il convient ici de préciser que si les demandes des consorts [C] tendant au remplacement du conduit et à l'inscription de leurs résolutions à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires sont formées pour la première fois en appel, elles sont recevables dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles précédemment soumises juge et en constituent l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire au sens des articles 565 et 566 du code de procédure civile. Les prétentions des consorts [C] en première instance tendaient en effet à voir préserver leur droit au maintien d'une extraction.
Ces demandes étant nouvelles, y compris celle tendant au remplacement du conduit (aucune demande de remise en état n'a été formée en première instance à la lecture de l'ordonnance entreprise), c'est en ajoutant à la décision de première instance et non par infirmation de celle-ci que la cour y fait droit.
Il n'y a pas lieu de satisfaire la demande d'expertise formée par la société HKA, qui tend à l'examen de la conformité du conduit qu'elle a installé, alors que cette installation n'a pas été autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires et que sa dépose est ordonnée. L'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a rejeté cette demande.
Le sort des dépens et frais irrépétibles a été justement réglé par le premier juge.
Chaque partie succombant partiellement en appel, chacune conservera la charge de ses dépens et frais irrépétibles exposés pour les besoins de cette instance.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise, sauf en ce qu'elle a exclu les consorts [C] de la condamnation à la dépose des installations litigieuses,
Statuant à nouveau de ce chef,
Condamne in solidum la société HKA et les consorts [C] (M. [G] [C], Mme [Y] [C] et Mme [Z] [C] épouse [M]) à déposer le bloc de climatisation extérieur, le conduit de cheminée d'évacuation avec extracteur de fumée et la caméra de vidéosurveillance, installés en parties communes sans autorisation du syndicat des copropriétaires, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du 30ème jour suivant la signification de l'ordonnance du 16 janvier 2023 et sans limitation de durée ;
Y ajoutant,
Ordonne au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] de rétablir sur son immeuble un conduit d'extraction et à cette fin de réunir une assemblée générale des copropriétaires en y inscrivant le projet de résolution des consorts [C] ;
Ordonne au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] de réunir une assemblée générale des copropriétaires en y inscrivant le projet de résolution des consorts [C] ;
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires ;
Dit que chaque partie conservera à sa charge les dépens et frais irrépétibles qu'elle a exposés pour les besoins de la présente instance.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
