Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRÊT DU 25 AVRIL 2024
(n° 154 , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/03293 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHELK
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 11 Janvier 2023 -Juge des contentieux de la protection de Paris - RG n° 22/06871
APPELANTS
Mme [L] [W]
[Adresse 4]
[Localité 5]
M. [B] [W]
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représentés par Me Franck BERTHAULT de la SELARL BERTHAULT ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : C0234, substitué à l'audience par Me Sofia CASTILLO RODRIGUEZ, avocat au barreau de PARIS
INTIMÉ
E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT-OPH, RCS de Paris sous le n°344 810 825, pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 6]
Représenté par Me Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0483, substituée à l'audience par Me Emmanuel LEPARMENTIER, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Mars 2024, en audience publique, devant Michèle CHOPIN, Conseillère chargée du rapport, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Florence LAGEMI, Présidente de chambre,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Laurent NAJEM, Conseiller,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
Par acte sous seing privé en date du 30 juillet 1968, l'EPIC [Localité 7] habitat a loué à M. [W] un local à usage d'habitation de trois pièces situé au premier étage gauche d'un immeuble, appelé "tour des poissonniers", [Adresse 3] à [Localité 5].
Dans le cadre de l'opération de réhabilitation de cette tour en une résidence de 152 logements destinés à des étudiants et jeunes actifs, l'EPIC [Localité 7] habitat a fait notifier à l'ensemble des locataires un congé en application de l'article 12 de la loi du 1er septembre 1948, leur proposant un relogement définitif dans un autre immeuble de son parc locatif.
L'EPIC [Localité 7] habitat a fait assigner les époux [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris par exploit du 6 octobre 2021 aux fins de voir valider le congé délivré, obtenir la libération du logement qu'ils occupent et leur condamnation à une provision de 30. 000 euros à titre de dommages et intérêts, à défaut pour eux de prendre contact avec leur bailleur pour organiser leur déménagement.
Par ordonnance du 14 janvier 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a constaté l'existence d'une contestation sérieuse s'opposant aux demandes, en l'absence de notification du congé susvisé à Mme [W] dont l'EPIC [Localité 7] habitat connaissait l'existence
C'est dans ce contexte que l'EPIC [Localité 7] habitat a fait délivrer aux époux [W] un nouveau congé et les a fait assigner en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris par exploit du 25 août 2022 aux fins de voir notamment :
A titre principal :
constater la validité du congé délivré aux époux [W] à effet au 23 août 2022 sur le fondement de l'article 12 de la loi du 1er septembre 1948 ;
constater qu'ils sont déchus de leur droit au maintien dans les lieux loués ;
ordonner à défaut de libération volontaire leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du cinquième jour suivant la signification de l'ordonnance à intervenir et se réserver la liquidation de l'astreinte, et avec suppression du délai de deux mois et de la trêve hivernale ;
A titre subsidiaire :
enjoindre aux époux [W] de libérer le logement loué, dans un délai de 15 jours à compter de l'ordonnance à intervenir, sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard ;
autoriser le bailleur à pénétrer dans le logement loué, accompagné des entreprises de son choix, d'un serrurier et de la force publique si besoin est, pour préparer et exécuter les travaux de curage, désamiantage de l'appartement et de restructuration de l'ensemble immobilier ;
En tout état de cause :
condamner par provision les défendeurs à payer la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts s'ils ne prennent pas contact avec leur bailleur avant l'audience pour organiser leur déménagement.
Par ordonnance contradictoire du 11 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a, statuant en référé :
renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'absence de contestation sérieuse ;
validé le congé délivré par l'EPIC [Localité 7] habitat aux époux [W] portant sur un logement de trois pièces localisé au premier étage gauche d'un immeuble, appelé tour des poissonniers, situé [Adresse 3] à [Localité 5] et constaté qu'ils n'ont plus droit au maintien dans les lieux loués depuis le 23 août 2022 ;
à défaut pour les époux [W] de libérer volontairement les lieux loués, ordonné leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, à l'expiration du délai de neuf mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux ;
dit que le sort des meubles restant dans les lieux loués sera réglé conformément aux dispositions de l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
condamné les époux [W] à payer à l'EPIC [Localité 7] habitat une provision d'un montant de 2.500 euros au titre de dommages et intérêts ;
condamné les époux [W] à payer à l'EPIC [Localité 7] habitat la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
débouté les parties du surplus de leurs demandes et notamment l'EPIC [Localité 7] habitat de sa demande de suppression du délai prévu par l'article L. 412-16 du code des procédures civiles d'exécution ;
condamné les époux [W] aux dépens.
Par déclaration du 9 février 2023, les époux [W] ont interjeté appel de cette décision.
Par jugement du 30 mars 2023, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Paris a accordé aux époux [W] un délai de 6 mois pour quitter les lieux, à charge pour l'EPIC [Localité 7] habitat de proposer un relogement adapté à leurs besoins spécifiques.
Les époux [W] ont accepté une proposition de relogement et les parties ont signé le 29 août 2023 un bail portant sur un logement situé [Adresse 4] à [Localité 7].
Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées le 12 février 2024, les époux [W] demandent à la cour, au visa des articles 564, 566, 835, L. 213-4-3 du code de l'organisation judiciaire, 12, 13, 13bis, 59 de la loi du 1er septembre 1948, 15 III de la loi du 6 juillet 1989, L. 441-2-1 du code de la construction et de l'habitation et L. 421-1 du code de l'urbanisme, de :
les déclarer recevables et bien fondés en leur appel de l'ordonnance de référé rendue le 11 janvier 2023 ;
réformer l'ordonnance en ce qu'elle a :
* validé le congé qui leur a été délivré par l'EPIC [Localité 7] habitat portant sur un logement de trois pièces localisé au premier étage gauche d'un immeuble, appelé tour des poissonniers, situé [Adresse 3] à [Localité 5] et constaté qu'ils n'ont plus droit au maintien dans les lieux loués depuis le 23 août 2022 ;
*ordonné leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, à l'expiration du délai de neuf mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux ;
* dit que le sort des meubles restant dans les lieux loués sera réglé conformément aux dispositions de l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
* les a condamnés à payer à l'EPIC [Localité 7] habitat une provision d'un montant de 2.500 euros au titre de dommages et intérêts ;
* les a condamné à payer à l'EPIC [Localité 7] habitat la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
* les a condamné aux dépens.
Et statuant à nouveau :
A titre principal :
déclarer invalides et infondés les congés qui leur ont été délivrés par l'EPIC [Localité 7] habitat en raison de l'existence de contestations sérieuses ;
dire qu'ils bénéficient du droit au maintien dans les lieux ;
dire que l'EPIC [Localité 7] habitat ne justifie pas d'un quelconque préjudice du fait de l'occupation des lieux par eux même ;
A titre subsidiaire :
dire qu'à défaut de relogement dans un logement remplissant les conditions prévues à l'article 13bis de la loi du 1er septembre 1948, ils bénéficient du droit à réintégration dans un des locaux situés dans la tour des poissonniers ;
Par conséquent :
débouter l'EPIC [Localité 7] habitat de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
condamner l'EPIC [Localité 7] habitat à leur payer respectivement une provision d'un montant de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
condamner l'EPIC [Localité 7] habitat aux entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 9 février 2024, l'EPIC [Localité 7] habitat demande à la cour de :
le déclarer recevable en ses conclusions ;
déclarer les époux [W] irrecevables en leur demande nouvelle de condamnation provisionnelle de l'EPIC [Localité 7] habitat à leur verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
débouter les époux [W] de toutes leurs demandes ;
condamner in solidum les époux [W] à lui verser une indemnité de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner in solidum les époux [W] aux entiers dépens d'appel.
La clôture de la procédure a été prononcée le 20 février 2024.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
SUR CE,
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
S'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation d'un bail, celui-ci peut constater cette résiliation suivant la notification d'un congé auquel n'est opposée aucune contestation sérieuse.
Par ailleurs, l'article 12 de la loi du 1er septembre 1948, applicable aux organismes d'habitations à loyer modéré, permet au bailleur d'effectuer des travaux nécessitant le départ des locataires en place dans des cas limités. Il s'agit de « travaux tels que surélévation ou addition de construction ayant pour objet d'augmenter la surface habitable, le nombre de logements ou le confort de l'immeuble, et qui rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement de l'occupant et de sa famille ». Si les travaux rendent les lieux inhabitables, les articles 12 et 13 bis de la loi du 1er septembre 1948 seront applicables, et le droit au maintien dans les lieux des locataires ne sera pas opposable au bailleur muni d'une autorisation administrative spécifique.
L'article 13 de cette loi prévoit que les personnes évincées en application des articles 11 et 12 bénéficient, si elles ne sont pas relogées dans un local remplissant les conditions prévues à l'article 13 bis ci-dessous, du droit à réintégration dans un des locaux situés dans les immeubles ayant fait l'objet des travaux visés auxdits articles et peuvent s'y maintenir dans les conditions prévues par la présente loi.
L'article 13 bis dispose pour sa part que le local mis à la disposition des personnes évincées, en application des articles 11 et 12, doit satisfaire aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et correspondre à leurs besoins personnels ou familiaux et, le cas échéant, professionnels, et à leurs possibilités. Il doit en outre être situé dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes ou les communes limitrophes de l'arrondissement où se trouve le local, objet de la reprise, si celui-ci est situé dans une commune divisée en arrondissements.
Les époux [W] soutiennent qu'ils ont quitté les lieux et accepté un relogement conforme mais que la décision de première instance doit néanmoins être réformée, que leur demande de réparation n'est pas nouvelle et est la conséquence directe et le complément nécessaire de leurs demandes portant sur la validité des congés délivrés, que le juge des contentieux de la protection a commis une erreur de droit en affirmant que les congés délivrés sont réguliers, alors qu'il ne peut être fait droit en référé à une demande d'expulsion d'un locataire titulaire d'un bail d'habitation, qu'ils sont en effet titulaires d'un bail soumis à la loi du 1er septembre 1948 et bénéficient d'une protection renforcée en tant que locataires âgés de 93 et 76 ans, alors que l'EPIC [Localité 7] habitat a formulé des propositions de relogement non conformes à leurs besoins, de sorte que les congés délivrés sont nuls et qu'ils ont droit au maintien dans les lieux, qu'ils ont de plus droit à réintégration dans les lieux.
L'EPIC [Localité 7] habitat expose pour sa part que la demande provisionnelle des époux [W] est nouvelle au sens de l'article 910-4 du code de procédure civile, et subsidiairement, est infondée, que les congés délivrés sont valables et qu'une proposition de relogement a été acceptée par les appelants, qui sont donc déchus de leur droit au maintien dans les lieux, avec toutes conséquences de droit, que leur maintien dans les lieux a engendré un retard important dans les travaux envisagés, des frais supplémentaires de mise en sécurité de l'immeuble et la nécessité de confiner une zone lors des travaux de curage/désamiantage, qu'enfin, plusieurs propositions de relogement ont été formulées auxquelles il n'a pas été répondu, alors qu'elles étaient conformes à leurs besoins.
En l'espèce, il est constant qu'un congé fondé sur les dispositions de l'article 12 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 a été délivré par M.et à Mme [W] par actes séparés du 22 février 2022 à effet au 23 août 2022.
La seule contestation soulevée par les époux [W] consiste à indiquer que l'EPIC [Localité 7] habitat a formulé des propositions de relogement non conformes à leurs besoins, ce qui rendrait le congé délivré irrégulier, de sorte qu'ils ont droit au maintien dans les lieux, voire à réintégration.
Cette contestation n'est toutefois pas sérieuse dès lors que le congé délivré contenait bien une offre de logement, les époux [W] alléguant seulement que cette offre de relogement n'était pas conforme à leurs besoins, ce qui ne suffit pas à remettre en cause la régularité du congé délivré.
Les époux [W] ne soulevant aucune autre contestation quant à la validité des congés délivrés, il convient de constater que lesdits congés ont produit effet au 23 août 2022 et que, par suite, les appelants occupaient le logement sans droit ni titre depuis cette date, ce qui constitue bien un trouble manifestement illicite qu'il convenait de faire cesser.
Dès lors, l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a considéré que les époux [W] n'avaient plus droit au maintien dans les lieux à compter du 23 août 2022, avec toutes conséquences de droit.
S'agissant de leur demande de droit à réintégration des lieux, celle-ci se heurte également à une contestation sérieuse en ce que les époux [W] ont accepté une proposition de relogement ce dont il se déduit que le logement proposé correspondait à leurs besoins, l'article 13 de la loi du 1er septembre 1948 réservant le bénéfice du droit à réintégration aux personnes qui ne sont pas relogées dans un local remplissant les conditions fixées à l'article 13 bis de cette même loi.
Dès lors, il ne peut être fait droit à la demande subsidiaire des époux [W] tendant à voir ordonner leur réintégration dans les lieux.
S'agissant de leur demande de provision pour réparation de leur préjudice, selon l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
Au cas présent, il résulte de la décision entreprise en première instance que les époux [W] demandaient le rejet des prétentions de l'EPIC [Localité 7] habitat, en raison du caractère non fondé des congés délivrés et sa condamnation sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Cependant, il est constant que le litige a évolué à hauteur de cour, les époux [W] ayant accepté une offre de relogement et quitté les lieux.
Il en résulte que la demande en réparation étant issue de la survenance de ce fait et que dès lors, il y a lieu de déclarer les époux [W] recevables en leurs demandes.
Il convient d'en examiner le bien-fondé.
Il est reproché par les appelants à l'EPIC [Localité 7] habitat de ne pas s'être conformé aux dispositions de l'article 13 de la loi du 1er septembre 1948, en formulant des offres de relogements non conformes à leurs besoins spécifiques, étant précisé qu'ils sont âgés et présentent de graves problèmes de santé qui se sont aggravés au regard de la situation.
Toutefois, il résulte des pièces produites que :
- M. [W] a des difficultés pour marcher, relevées dans des certificats médicaux des 26 janvier 2023 et 20 février 2023 ainsi qu'une pathologie respiratoire chronique selon un certificat du 9 novembre 2022,
- Mme [W] selon un certificat médical du 26 janvier 2023 souffre d'un état de santé qui nécessite un logement au rez-de-chaussée ou avec ascenseur sans dépasser le 4ème étage,
- l'EPIC [Localité 7] habitat a formulé à leur bénéfice plusieurs propositions de logement, notamment : le 26 juillet 2021 ([Adresse 1], à [Localité 7] 18ème), les époux n'y ayant pas donné suite mais exposant dans leurs écritures avoir dû la rejeter, l'appartement se situant en hauteur au 9ème étage ; le 5 juillet 2022, à la même adresse, sans suite donnée par les appelants qui exposent que l'appartement se situait au 11ème étage ; le 19 octobre 2022 (28 rue Ginette Neveu à [Localité 7] 18ème), sans réaction des époux [W] qui exposent que cette proposition devait être rejetée en raison de sa proximité avec le boulevard périphérique ; puis enfin, une dernière proposition cette fois acceptée, qui a donné lieu à la signature du bail portant sur le logement situé 5 rue Maurice Grimaud à Paris 18ème le 29 août 2023,
- il s'en déduit que les époux [W] n'établissent pas avoir répondu aux trois premières propositions de relogement formulées à compter du mois de juillet 2021 ni porté à la connaissance de l'EPIC [Localité 7] habitat leurs besoins spécifiques tels qu'issus de leurs situations de santé respectives, étant observé que les justificatifs produits en cours de procédure sont bien postérieurs à ces premières propositions de l'année 2023,
- dès lors, alors que les appelants ont finalement accepté une proposition de relogement, ils ne démontrent pas avec l'évidence requise en référé que l'EPIC [Localité 7] habitat aurait commis une faute à leur endroit, générant un préjudice.
Dans ces conditions, ils seront déboutés de cette demande.
En ce qui concerne la demande indemnitaire de l'EPIC [Localité 7] habitat, les époux [W] exposent que l'établissement n'a subi aucun préjudice, que la tour des poissonniers est dans un piteux état et que depuis leur départ, aucune mesure n'a été prise pour sécuriser les lieux. L'EPIC [Localité 7] habitat estime pour sa part que la présence des époux [W] dans les lieux a engendré un retard dans les travaux, des frais de mise en sécurité de l'immeuble et de confinement de la zone lors des travaux de curage désamiantage.
Or, l'EPIC [Localité 7] habitat produit des échanges par courriels du mois de septembre 2022 entre salariés de l'établissement mentionnant que les travaux de curage/désamaiantage ont eu lieu "en milieu occupé" en phase 1, que la phase 2 devait avoir lieu en milieu vide, mais que pour éviter la survenue de squats, il a finalement été décidé d'entamer cette phase en présence des époux [W], seuls occupants subsistants de l'immeuble sur 93 logements ; que la mise en sécurité de l'immeuble par l'installation de type maçonnerie et porte blindée a été rendue impossible du fait de la présence des appelants, à qui une libre circulation devait être garantie, le tout nécessitait une surveillance de nuit avec un coût supérieur à 8.000 euros par mois, ces éléments étant réitérés par courriels des mêmes parties du mois de mars 2023, dont il résulte que les travaux de curage/désamiantage sont bloqués en ce qui concerne le logement occupé.
Il en résulte que l'EPIC [Localité 7] habitat a nécessairement subi un préjudice économique en raison du maintien dans les lieux des époux [W], la réparation de ce préjudice ayant été à juste titre évaluée par le premier juge à hauteur d'une somme provisionnelle de 2.500 euros.
L'ordonnance rendue est confirmée de ce chef.
Elle sera en outre confirmée en ce qui concerne le sort des dépens et des frais irrépétibles, exactement tranché par le premier juge.
Les époux [W], parties perdantes, seront tenus in solidum aux dépens d'appel.
Le bailleur ayant été contraint d'engager de nouveaux frais en appel, ils seront condamnés in solidum à l'indemniser à hauteur de la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Déclare recevable la demande provisionnelle de dommages intérêts formulée par les époux [W] mais la rejette ;
Condamne in solidum les époux [W] aux dépens d'appel,
Condamne in solidum les époux [W] à payer à l'Epic [Localité 7] habitat la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
