RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRÊT DU 25 AVRIL 2024
(n° , 18 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/20272 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGZDB
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 21 Avril 2022 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY - RG n° 19/00590
APPELANTE
EPFIF - ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE
[Adresse 6]
[Localité 9]
représenté par Me Miguel BARATA du Cabinet AARPI BARATA CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1185
INTIMÉES
S.C.I. LAUTHO
[Adresse 3]
[Localité 14]
représentée par Me Amine MOGHRANI de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 282
DIRECTION DÉPARTEMENTAL DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE SAINT DENIS - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
Division Missions Domaniales
[Adresse 7]
[Localité 11]
représentée par Madame [P] [M], en vertu d'un pouvoir général
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 29 Février 2024, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Hervé LOCU, Président
Madame Nathalie BRET, Conseillère
Madame Valérie DISTINGUIN, Conseillère
Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.
***
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :
La SCI LAUTHO est propriétaire des lots n° 20,23 et 26 du bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 14], sur la parcelle cadastrée section P n° [Cadastre 1] située à [Localité 14] et sur la parcelle cadastrée section AO n°[Cadastre 10] située à [Localité 12].
Il s'agit d'un ensemble immobilier à usage d'activités.
La SCI LAUTHO a adressé à la commune de [Localité 14] une déclaration d'intention d'aliéner le bien mentionné ci-dessus, au prix de 2'150'000 euros, hors commission d'agence d'un montant de 90'000 euros dont 66'000 euros à la charge de l'acquéreur et 24'000 euros à la charge du vendeur.
La commune de [Localité 14] a réceptionné cette déclaration le 26 juin 2019.
Par décision du 20 septembre 2019, le Président de la Plaine Commune a délégué à l'établissement public foncier d'Île-de-France (EPFIF) l'exercice du droit de préemption urbain pour le bien préempté.
L'EPFIF a exercé son droit de préemption par une décision du 16 octobre 2019 au prix d'1 390'000 euros, hors commission d'agence de 66'000 euros à la charge de l'acquéreur.
Il a adressé cette décision à la SCI LAUTHO par exploit d'huissier du 17 octobre 2019.
La SCI LAUTHO a refusé cette proposition par acte d'huissier délivré le 13 décembre 2019 à l'EPFIF, maintenant le prix indiqué dans la déclaration d'intention d'aliéner.
Par une requête et un mémoire introductif d'instance du 26 décembre 2019,l'EPFIF a saisi le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny en vue de la fixation du prix du bien préempté.
L'EPFIF justifie avoir consigné le 6 février 2020 une somme de 322'500 euros auprès de la Caisse Dépôts et Consignation.
Le juge de l'expropriation a fixé un premier transport sur les lieux au 1er septembre 2020, mais un incendie étant survenu dans le local à évaluer le 26 septembre 2020, il a fixé un second transport au 4 février 2021.
Par jugement du 21 avril 2022, le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny a :
'annexé à la décision les procès-verbaux de transport du 1er septembre 2020 et du 4 février 2021 ;
'fixé à la somme de 2'079'140 euros le prix d'acquisition du bien appartenant à la SCI LAUTHO et correspondant aux lots n° 20,23 et 26 du bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 14] sur la parcelle cadastrée section P n° [Cadastre 1] située à [Localité 14] et sur la parcelle cadastrée section AO n°[Cadastre 10] située à [Localité 12] ;
'dit que les frais de commission d'agence dus par l'EPFIF sont d'un montant de 66'000 euros dans l'hypothèse d'une réalisation de l'opération de préemption et en cas de besoin, l'y condamne au paiement ;
'condamné l'EPFIF à payer à la SCI LAUTHO la somme de 3 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
'condamné l'EPFIF aux dépens.
L'EPFIF a formé appel le 30 septembre 2022 en ce que le tribunal a :
'rejeté la demande de désignation d'un expert formée par l'EPFIF ;
'retenu un abattement de seulement 5 % pour dégradation de l'immeuble sur la seule surface de 219,19 m² ;
'retenu les termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement sans répondre aux critiques soulevées à leur égard par l'EPFIF ;
'retenu une surface utile totale de 2637 m² ;
'fixé à la somme de 2'079'140 euros le prix d'aliénation totale de l'immeuble appartenant la SCI LAUTHO, sur la base d'une valeur unitaire de base de 850 euros/m² occupé ;
'jugé que la commission d'agence de 66'000 euros était à la charge de l'EPFIF et, au besoin, l'y a condamné.
Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :
1/adressées au greffe par l'EPFIF le 30 décembre 2022 notifiées le 9 janvier 2022 (AR intimé le 16 février 2023 et AR CG le 12 janvier 2023) aux termes desquelles, il est demandé à la cour de :
'confirmer le jugement qui a fixé la date de référence au 31 mars 2020 ;
'infirmer le jugement pour le surplus ;
'statuant à nouveau des chefs infirmés,
à titre principal :
'ordonner une expertise et désigner un expert ayant pour mission de :
'se rendre sur les lieux au [Adresse 3] à [Localité 14], et procéder à l'examen des lieux ;
'se faire communiquer par les parties tous documents utiles à sa mission ;
'décrire l'état des locaux après l'incendie, au rez-de-chaussée et au premier étage, et préciser les désordres des dégradations intervenues à la suite de l'incendie et notamment la superficie brûlée des sols et des toitures, le taux d'humidité de l'ensemble de l'immeuble, l'état de solidité de l'immeuble ;
'fournir tous éléments techniques et de fait permettant d'apprécier si ces dégradations sont compatibles avec l'occupation de l'immeuble tant en rez-de-chaussée qu'au 1er étage ;
'déterminer l'ampleur et la nature des travaux devant être réalisés pour sécuriser et rendre l'immeuble compatible avec son utilisation actuelle ;
'vérifier l'état de l'installation électrique de l'immeuble et sa régularité au regard des normes en vigueur.
À titre subsidiaire :
'fixer le prix d'aliénation des lots n° 20, 23 et 26 du bâtiment de l'ensemble immobilier en copropriété à usage d'atelier situé au [Adresse 3] à [Localité 14], édifié sur les parcelles cadastrées section P n° [Cadastre 1] et AO n° [Cadastre 10] (situé à [Localité 12]), propriété de la SCI LAUTHO, comme suit :
situation : copropriété
état d'occupation : occupé à moitié
méthode retenue : méthode globale (constructions et parties communes intégrées)
surface Carrez : 2383 m²
surface Carrez par étages : 1891,50 m²
situation retenue : occupée
valeur unitaire retenue : 550 euros/m² occupé
soit : (1191,50 m² X 550 euros) + (1191,50 m² X 550 euros) X 0,50= 982'987,50 euros
'condamner la SCI LAUTHO à lui payer une indemnité de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
'condamner la SCI LAUTHO aux dépens de l'instance d'appel.
2/adressées au greffe par l'EPFIF le 4 juillet 2023 notifiées le 19 juillet 2023 (AR intimé du 21 juillet 2023 et CG du 21 juillet 2023) aux termes desquelles il est demandé à la cour de :
'confirmer le jugement ce qu'il a fixé la date de référence au 31 mars 2020 ;
'infirmer le jugement pour le surplus ;
'statuant à nouveau des chefs infirmés,
à titre principal :
-ordonner une expertise et désigner un expert ayant pour mission de :
'se rendre sur les lieux au [Adresse 3] à [Localité 14], et procéder à l'examen des lieux ;
'se faire communiquer par les parties tous documents utiles à sa mission ;
'décrire l'état des locaux après l'incendie, au rez-de-chaussée et au 1er étage, et préciser les désordres des dégradations intervenues à la suite de l'incendie et notamment la superficie brûlée des sols et des toitures, le taux d'humidité de l'ensemble de l'immeuble, l'état de solidité de l'immeuble ;
'fournir tous éléments techniques et de faits permettant d'apprécier si ces dégradations sont compatibles avec l'occupation de l'immeuble tant en rez-de-chaussée qu'au 1er étage ;
'déterminer l'ampleur et la nature des travaux devant être réalisés pour sécuriser et rendre l'immeuble compatible avec son utilisation actuelle ;
'vérifier l'état de l'installation électrique de l'immeuble et sa régularité au regard des normes en vigueur.
À titre subsidiaire :
'fixer le prix d'aliénation des lots n° 20, 23 et 26 du bâtiment de l'ensemble immobilier en copropriété à usage d'atelier situé au [Adresse 3] à [Localité 14], édifié sur les parcelles cadastrées section
P n° [Cadastre 1] et AO n° [Cadastre 10] (situé à [Localité 12]), propriété de la SCI LAUTHO, comme suit :
situation : copropriété
état d'occupation : occupé à moitié
méthode retenue : méthode globale (constructions et parties communes intégrées)
surface Carrez : 2383 m²
surface Carrez par étages : 1891,50 m²
situation retenue : occupée
valeur unitaire retenue : 550 euros/m² occupé
soit : (1191,50 m² X 550 euros) + (1191,50 m² X 550 euros) X 0,50= 982'987,50 euros
'condamner la SCI LAUTHO à lui payer une indemnité de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
'condamner la SCI LAUTHO aux dépens de l'instance d'appel.
3/déposées au greffe par la SCI LAUTHO, intimée, le 7 avril 2023 notifiées le 7 avril 2023 (AR appelant 12 avril 2023 et CG 13 avril 2023) aux termes desquelles elle forme appel incident et demande à la cour de :
'infirmer le jugement uniquement en ce qu'il a fixé à la somme de 2'079'140 euros en valeur occupée le prix d'acquisition du bien lui appartenant et correspondant aux lots n° 20,23 et 26 du bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 14] sur la parcelle cadastrée section P n° [Cadastre 1] ([Localité 14]) et sur la parcelle cadastrée section AO n° [Cadastre 10] ([Localité 12]) ;
'confirmer le jugement pour le surplus ;
statuant à nouveau des chefs infirmés,
'rejeter l'intégralité des demandes de l'EPFIF ;
'fixer le prix de son bien à la somme de 3 000 000 euros, avec frais de commission d'agence de 66'000 euros à la charge de l'acquéreur ;
'condamner l'EPFIF à lui verser une somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
'condamner l'EPFIF à prendre en charge l'ensemble des dépens.
4/ Le commissaire du gouvernement n'a pas adressé ou déposé de conclusions.
EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
L'EPFIF fait valoir que :
Le Schéma Directeur de la Région Île-de-France (SDRIF) adopté par décret n° 2013-1241 du 27 décembre 2013 prévoit notamment des orientations en faveur du renforcement de l'attractivité économique et de la densification à proximité des gares.
La communauté d'agglomération PLAINE COMMUNE , aujourd'hui l'Établissement Public Territorial PLAINE COMMUNE, a arrêté un contrat de développement territorial le 22 janvier 2014, qui fixe un objectif de modernisation durable des activités artisanales, industrielles et logistiques et d'accueil des TPE-PME.
Le plan d'aménagement et de développement durable (PADD) du PLU de la commune de [Localité 14] définit les objectifs suivants en matière de développement économique : « lancer une stratégie d'intensification du foncier économique en mobilisant toutes les possibilités offertes par les zones d'activités existantes et en densifiant leur occupation » et « maintenir un front bâti d'activités productives le long de la RN 2 ».
Le secteur de la RN2 a fait l'objet d'une étude de programmations urbaines économiques en 2013, qui prévoit un scénario d'aménagement de développement d'une offre nouvelle de bureaux et d'activité sur une emprise allant du [Adresse 2] à [Localité 14] dans une perspective de requalification globale.
Aujourd'hui, la RATP projette dans le secteur susvisé l'implantation de son nouvel atelier de maintenance des trains de la ligne 7 du métropolitain à [Localité 14], dans le cadre de la mise en service d'un nouveau matériel roulant.
Ce projet d'implantation a fait l'objet d'une délibération du conseil d'administration du syndicat des transports d'Île-de-France(STIF ) du 7 avril 2019, mentionnant la « relocalisation de l'atelier à [Localité 14] ».
Dans le périmètre de ce secteur, se trouve un tènement foncier situé au [Adresse 3] à [Localité 14], constitué par la parcelle cadastrée section P n° [Cadastre 1] et à l'arrière par la parcelle cadastrée AO n° [Cadastre 4] sur le territoire de la commune [Localité 12], propriétés de la SCI LAUTHO.
Dans une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) déposée le 26 juin 2019, cette SCI a déclaré vouloir vendre les lots de copropriétés n° 20,23 et 26 situés dans bâtiment II de l'ensemble immobilier susvisé au prix de 2'150'000 euros en valeur occupée, outre une commission d'agence de 90'000 euros TTC à la charge partielle de l'acquéreur à hauteur de 66'000 euros TTC et du vendeur à hauteur de 24'000 euros TTC.
Ces lots sont tous édifiés sur la parcelle cadastrée P n° [Cadastre 1] sur la commune de [Localité 14].
Par décision du 16 octobre 2019,l'EPFIF a offert d'acquérir ces lots pour un prix total d'1 390'000 euros en l'état d'occupation, en ce non compris sa commission d'agence de 66'000 euros.
Par acte extrajudiciaire du 13 décembre 2019, la SCI LAUTHO lui a notifié son refus et sa volonté de maintenir le prix figurant dans la DIA.
C'est dans ces circonstances que l'EPFIF a saisi le juge de l'expropriation du tribunal de grande instance de Bobigny aux fins de fixation du prix d'aliénation.
Un premier transport sur les lieux s'est tenu le 1er septembre 2020.
Le 26 septembre 2020, un important incendie est survenu au premier étage de l'immeuble, causant de fortes dégradations, l'impossibilité d'occupation de sept étages et humidifiant très fortement le rez-de-chaussée en raison de l'intervention des pompiers pour éteindre l'incendie.
Compte tenu de cette situation exceptionnelle, l'audience a été reportée et un nouveau transport sur les lieux s'est tenu le 4 février 2021.
Au cours de celui-ci, la SCI LAUTHO avait indiqué qu'elle communiquerait les éléments et rapports techniques établis la suite de l'incendie, décrivant l'état des lieux, la superficie impactée, l'état des installations électriques et l'état d'occupation actualisé.
Par courrier du 10 février 2021, l'EPFIF a sollicité la communication de ces éléments essentiels pour la fixation du prix et a réitéré sa demande de communication de la copie des termes de comparaison cités dans le rapport d'expertise sur lequel elle fonde son évaluation.
C'est dans ces conditions, à défaut de réponse que l'EPFIF a été contraint de solliciter sur le fondement l'article R322-1 du code de l'expropriation la désignation d'un expert afin de déterminer l'état des locaux à la suite de l'incendie du 26 septembre 2020.
Par jugement du 21 avril 2022, le juge de l'expropriation tribunal judiciaire de Bobigny a rejeté la demande de désignation d'un expert qui a fixé le prix d'aliénation à la somme de 2'079'140 euros en valeur occupée et indiqué que les frais de commission d'agence dus par l'EPFIF sont d'un montant de 66'000 euros dans l'hypothèse d'une réalisation de l'opération de préemption et en cas de besoin, l'y a condamné au paiement.
S'agissant de la description et la consistance du bien :
Sur la commune de [Localité 14] au [Adresse 3] se trouve une parcelle cadastrée section P n° [Cadastre 1] d'une superficie de 10'215 m².
Il s'agit d'une parcelle formant une unité foncière de configuration trapézoïdale, supportant des bâtiments de type activité/industriel (confection de textiles) :
'un bâtiment situé sur l'avant de la propriété ayant une emprise au sol rectangulaire, d'aspect relativement moderne sur la commune de [Localité 14],
'un second bâtiment ayant une emprise au sol triangulaire, d'aspect beaucoup plus vétuste, situé à l'arrière de la propriété et en partie sur le territoire de la commune de [Localité 12], séparé du premier bâtiment par un espace de circulation.
L'ensemble forme une copropriété.
Les biens inclus dans la DIA sont composés par les lots de copropriétés :
'n° 20 d'une surface utile de 1367 m²,
'n° 23 d'une surface utile de 55 m²,
'n° 26 d'une surface utile de 105 m²,
formant un ensemble d'une surface utile totale de 2527 m², tous les lots étant situés dans le bâtiment principal situé à l'avant de la propriété à [Localité 14].
Le rapport [J] produit en première instance par la SCI LAUTHO révèle une particularité en ce qui concerne les emplacements de parking nord de la parcelle : 'il est à noter qu'une partie des parties du terrain d'assiette ne dépend pas de la copropriété, une partie du terrain appartenant à un propriétaire tiers dès lors, il existe une précarité pour la copropriété sur cette partie (niveau de la flèche rouge ci-dessous), cette dernière n'étant pas titrée et bénéficiant simplement d'un droit de jouissance orale n'ayant jamais été formalisée dans un acte'.
Cet élément est éludé par le tribunal et devra être pris en compte dans le cadre de l'évaluation de l'immeuble.
Lot n° 20 : ce lot correspond à l'aile gauche du bâtiment, divisé en différents locaux répartis sur deux niveaux au rez-de-chaussée et au premier étage. Il se compose d'un petit bureau du propriétaire, entrée, dégagement, local technique, plus de 20 ateliers à usage de confection textile, un grand couloir de circulation au premier étage, logement de gardien d'environ 140 m² situé au premier étage.
Les lots n° 23 et 26 correspondent à deux ateliers situés respectivement aux coins arrière droit et arrière gauche du bâtiment.
L'ensemble présente des signes de vétusté, mais est en état d'entretien correct.
Les lots étaient occupés en totalité en vertu de baux commerciaux consentis à 25 locataires différents, pour un montant total de loyers de 236'112 euros HT/HC /an.
En conséquence, les lots seront évalués en valeur occupée.
Les dossiers de diagnostic technique transmis dans le cadre de la demande de communication de pièces révèlent la présence d'amiante dans les matériaux de construction.
Un incendie a eu lieu au premier étage de cet immeuble le 26 septembre 2020, dégradant très fortement sept étages et le rendant impropre à l'occupation et totalement délabré.
Le rez-de-chaussée a été dégradé du fait de l'humidité due à l'intervention des pompiers : le premier étagé est condamné et il est inoccupé en raison de l'incendie et de son état impropre à l'occupation.
Selon les affirmations de la SCI LAUTHO lors du transport sur les lieux du 4 février 2021, le rez-de-chaussée demeure occupé par les travailleurs, et ce en dépit de la forte humidité des locaux causés par l'intervention des pompiers.
Avant l'incendie, l'EPFIF avait sollicité un audit technique à ses frais afin de s'assurer de la régularité des installations métriques ; la SCI LAUTHO n'a pas répondu favorablement à cette demande.
DISCUSSION
A titre principal : sur la demande d'expertise
Lors du transport sur les lieux, la SCI LAUTHO a indiqué que l'origine de l'incendie serait un « câble » qui aurait « grillé », provoquant un incendie ayant brûlé environ « 200 à 300 m² » de surface du premier étage de l'immeuble ; qu'un nouveau câble aurait été remplacé et proviendrait de l'armoire électrique située à l'entrée du site.
En outre, le rez-de-chaussée a subi des dommages du fait de l'intervention des pompiers. Les murs, plafonds et sols sont humides et marqués par les infiltrations d'eau et les locaux demeurent occupés à ce jour par des travailleurs.
Les risques semblent encore réels malgré le prétendu changement d'un câble dont on ignore s'il s'agit de la seule véritable raison de l'incendie, et si les règles de l'art ont été respectées suivant les préconisations exposées par l'expert de l'assurance.
Dans le cadre d'une procédure aux fins de fixation du prix d'un bien, il est essentiel que la personne publique qui acquiert le bien et qui sera responsable de celui-ci et de ses occupants tant sur le plan civil que sur le plan pénal, puisse connaître exactement l'état actuel du bien, les causes exactes du sinistre survenu afin d'y remédier de manière définitive et de sécuriser l'immeuble, ainsi que les risques qu'il pourrait représenter par son propriétaire et ses occupants.
En outre, cette situation a nécessairement une incidence sur la valorisation de cet immeuble, et donc sur la procédure en cours.
Compte tenu de ces éléments, le tribunal a commis une erreur d'appréciation en rejetant sa demande d'expertise judiciaire.
Celui-ci s'est contenté d'observations sommaires sans répondre à la demande de l'EPFIF quant à la détermination des causes de l'incendie, source de potentielles difficultés et facteur potentiel de moins-value l'immeuble.
Au motif qu'elle ferait l'acquisition de l'immeuble dans le cadre de l'exercice de son droit de préemption, l'autorité préemptrice n'en demeure pas moins un acquéreur potentiel dans le cadre d'un contrat de vente purement privée, et ne saurait être privé des droits à l'information sur l'état de l'immeuble comme bénéficie tout acquéreur.
En outre, la SCI LAUTHO n'a toujours pas produit aux débats les avis techniques établis par l'expert assureur sur les causes de l'incendie.
La SCI LAUTHO objecte uniquement que les travaux de réparation ont été effectués, ainsi que cela serait établi par M. [Z], qui est un expert amiable, mais aucune précision n'est donnée sur son exacte qualité (pièces n°5 et 6).
Or ce rapport a été établi unilatéralement par ou pour elle-même, sans aucun caractère contradictoire avec l'EPFIF, de sorte qu'il n'est pas recevable.
Ce rapport n'est corroboré par aucune pièce produite aux débats.
Il est donc demandé l'infirmation du jugement et la désignation d'un expert judiciaire pour déterminer l'état technique de l'immeuble à évaluer et il est d'ores et déjà demandé compte tenu de l'incendie important dont tout le premier étage a fait l'objet, d'évaluer la surface en pratiquant sur sa valeur un abattement de 50 % afin de tenir compte des fortes dégradations dont cette partie a fait l'objet.
B sur la date de référence et la situation d'urbanisme
Conformément aux dispositions combinées des articles L 213-4 a) du code de l'urbanisme et L 322-2 du code de l'expropriation, le bien préempté est situé en zone du plan local d'urbanisme intercommunal(PLUI) de PLAINE COMMUNE, approuvé le 25 février 2020, rendu exécutoire à compter du 31 mars 2020 ; cette dernière date doit être retenue comme date de référence et le jugement sera confirmé de ce chef.
La zone UA regroupe les grandes zones d'activités économiques à dominante d'activité du secteur secondaire non tertiaire. L'objectif poursuivi est de maintenir et de dynamiser ces zones d'activités, d'améliorer leur qualité urbaine et paysagère, d'accueillir des activités plus compactes et de promouvoir une végétalisation accrue des espaces libres.
C sur l'état d'occupation du bien
L'ensemble immobilier était occupé en totalité par 25 locataires, l'intégralité des baux commerciaux ayant été communiqués. Les locaux doivent donc être évalués en valeur occupée, conformément aux dispositions de l'article L 322-1 du code de l'expropriation.
D sur la surface du bien
La SCI LAUTHO a notifié une DIA avec l'indication d'une surface totale de 2527,18 m².
Elle a ensuite prétendu que la surface du bien était de 2637 m², sur la base d'un avis diagnostiqueur, et c'est cette surface qui a été retenue par le premier juge.
Le jugement ne peut qu'être infirmé.
Le rapport [J] produit par la SCI LAUTHO apporte toutes ses réserves sur le mesurage du diagnostiqueur, en l'absence de mesurage par un géomètre expert et il relève lui-même d'autres surfaces (pièce n°1), à savoir une surface Carrez de 1610,75 m².
La SCI LAUTHO ne produit pas de certificat de mesurage de la surface Carrez par un géomètre expert ni son titre de propriété sur laquelle la surface Carrez est obligatoirement mentionnée.
La cour retiendra donc une surface Carrez totale de 2383 m², soit 1191,50 m² par étage.
E termes de comparaison de l'EPFIF
Il propose deux termes de comparaison de locaux d'activité, qui ont été rejetés par le tribunal, même celui situé au sein de la même copropriété, qui est donc parfaitement comparable, au seul motif qu'ils portent sur des biens libres et non occupés ; il est demandé à la cour de retenir ces références privilégiées, en les adaptant.
F sur les demandes de la SCI LAUTHO
Celle-ci après avoir déposé une DIA à hauteur d'une somme de 2'150'000 euros, a sollicité en première instance un prix de 3'540'000 euros et demande à la cour un prix de 3 000 000 d'euros.
À l'appui de sa demande, elle se fonde sur le rapport établi par la société [J].
Cependant, ce rapport ne contient aucun terme de comparaison recevable, aucune copie d'acte n'est communiquée, et aucune référence de publication n'est fournie.
Or, par arrêt rendu le 19 mars 2020, la Cour de cassation a confirmé le rejet par les juridictions du fond des références issues de la base notariale BIEN (3ème, civ, 19 mars 2020, n° 19-11 463).
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté les termes évoqués par la SCI LAUTHO en s'appuyant sur le rapport de M. [J].
En appel, celle-ci se prévaut de références citées par le tribunal judiciaire de Bobigny dans un jugement rendu le 11 février 2021 concernant l'évaluation du bien voisin appartenant à la SCI JOLAME ; toutefois, le bien de celle-ci était de consistance et d'entretien autrement plus qualitatif que le bien de la SCI LAUTHO.
G sur les références du commissaire du gouvernement en première instance
Le tribunal a cru devoir retenir deux références CG1 et CG2 qui doivent être écartées.
Le CDG n°1 ne contient aucune mention de la surface bâtie, il ne s'agit pas d'un immeuble en copropriété et la surface cadastrale ne peut être la surface Carrez.
Le CDG n°2 a une surface utile de 5243 m², soit 473 euros/m².
Il est demandé de tenir compte de la particularité du bien à évaluer qui est détenu en copropriété.
H sur le potentiel état de pollution du terrain
La parcelle B n° [Cadastre 1] était autrefois exploitée par la SA PPG INDUSTRIES.
Une étude en 1995 relate l'historique, à savoir, que jusqu'aux années 1990 la parcelle était exploitée par la SA PPG INDUSTRIES qui avait des activités de recherche-développement des peintures automobiles ; en 1993, sur cette parcelle, EDF a démoli deux postes de transformateur et en a bâti un nouveau ; deux cuves de fuel domestique étaient également présentes sur le site, l'une de 10 m³ et l'autre de 25 m³ ; le bureau d'études ICF environnement a réalisé des prélèvements d'eau et de sol sur le bâti et ses extérieurs, les résultats d'analyses n'ont pas montré de pollution avérée sur ce site.
Toutefois, l'EPFIF a fait réaliser une étude de vulnérabilité des sols sur le secteur par la société IDDEA qui montre l'existence de différentes sources potentielles de pollution ayant pu contaminer le sous-sol (pièces n°5 et 7).
La SCI LAUTHO rétorque que :
Elle a produit en première instance des éléments permettant de démontrer que, contrairement à ce qu'expose l'EPFIF, le reste de l'immeuble n'a pas été impacté par l'incendie, comme cela a d'ailleurs pu être constaté lors de la visite sur les lieux organisée postérieurement ; que face à la demande de la désignation d'un expert judiciaire par l'EPFIF, elle a toutefois produit en première instance , un certain nombre d'éléments sur l'état de l'immeuble et notamment une attestation du cabinet KVX architecture confirmant que l'incendie n'a touché que l'extrémité du bâtiment et n'a eu aucun impact sur les locaux situés en rez-de-chaussée et sur le reste du premier étage (pièce n°4) ; un nombre important de travaux ont été mis en 'uvre pour mettre le bâtiment en service, pour un montant total de 89'000 euros et alors que le coût total des travaux de remise en état est estimé à 413'335 euros (pièces n° 5 à 7).
S'agissant de la description de la parcelle, au niveau de la situation géographique du terrain, elle est située [Adresse 3] qui est une voie de forte circulation automobile en double sens qui relie la place du 8 mai 1945 à la ville [Localité 13].
À proximité immédiate de la francilienne (A 86) et en bordure de la nationale 2 permettant l'accès aisé aux aéroports de « [16] » et « [15] », le terrain bénéficie d'une excellente desserte dans un environnement en pleine mutation.
Il est également parfaitement desservi par les transports en commun.
Le secteur bénéficie d'une évolution favorable de son environnement, qui a vocation à se développer.
Le terrain est composé de deux parcelles sur le territoire des communes de [Localité 14] et [Localité 12].
Les locaux sont situés sur la parcelle située sur le territoire de [Localité 14] et font partie d'un ensemble immobilier en copropriété.
Il s'agit d'un ensemble immobilier à usage d'entrepôts et d'activités en structure béton avec bardage métallique double peau et toiture métallique.
L'état général des locaux est particulièrement bon.
S'agissant de description intérieure des locaux, il est renvoyé à la description réalisée par la société [J], expert en estimation de ce type de locaux (pièce n° 8).
Contrairement à ce qui mentionnée dans la DIA, l'attestation de superficie privative réalisée par BRICO DIAGNOSTICS a permis de faire ressortir que l'ensemble immobilier dispose d'une surface utile de 2637 m² (pièce n°3).
Sur l'état des lieux après l'incendie survenu au premier étage de l'immeuble litigieux, un second transport s'est tenu le 4 février 2021.
Elle a apporté en première instance des éléments démontrant que le reste du bâtiment n'a pas été impacté par l'incendie et que des travaux de remise en état ont permis d'assurer la reprise d'exploitation du bâtiment dans des conditions de sécurité suffisante (pièce n°4).
Sur la demande d'expertise de l'EPFIF, celui-ci n'apporte aucun élément de preuve permettant de justifier sa demande, alors qu'elle a démontré par des éléments probants le bon état d'entretien suite à l'incendie et des travaux de réparation mis en 'uvre notamment sur la toiture.
La cour ne pourra que confirmer le rejet de sa demande d'expertise.
Sur la méthode d'évaluation, il convient de recourir à la méthode dite par comparaison et à titre subsidiaire, l'expert [J] a également envisagé la méthode dite par capitalisation.
La cour relèvera que l'expert aboutit, quelle que soit la méthode retenue, à des sommes globalement similaires et nettement supérieures à la proposition de l'EPFIF.
Sur l'offre de l'EPFIF, elle apparaît manifestement sous-estimée ;les termes de l'EPFIF datant de 2017 et 2018 doivent être écartés.
À l'appui de sa demande, elle produit le rapport réalisé par un expert de l'évaluation immobilière, la société [J] et s'en remet à son expertise détaillée accompagnée de nombre de termes de référence pour des biens concernant des biens à usage similaire dans la zone (pièce n°1).
Au regard de ces éléments et en prenant en compte les caractéristiques spécifiques de l'immeuble, il est raisonnable de retenir une valeur de 1342 euros/m², soit un prix de : 2637 m² X 1342 euros= 3'538'854 euros arrondis à 3'540'000 euros.
Cette demande est certes plus élevée que le prix figurant dans la DIA, mais la Cour de Cassation (civile, 3ème, 16 juin 1982,81'70 432) a indiqué, que le juge de l'expropriation peut fixer un prix supérieur à celui proposé par le vendeur dans la DIA.
Pour tenir compte du fait que le bien serait vendu au regard de travaux provisoires et sans que les travaux définitifs n'aient été réalisés, il est justifié de fixer un prix de 3 000 000 euros.
Le prix au m² retenu par le premier juge, à savoir un prix de 850 euros/m² est particulièrement faible au regard des mutations dans le secteur.
Le juge de l'expropriation a rejeté à tort les termes de références produits dans le rapport [J] au regard de l'absence des dates de référence, alors que celui-ci est particulièrement clair sur la consistance des biens et le caractère effectif des mutations, relevé d'ailleurs par le commissaire du gouvernement de première instance.
Sur le potentiel état de pollution des terrains, le premier juge a justement rappelé que l'EPFIF « ne rapporte pas la preuve de l'existence de l'état de pollution qui constituerait un facteur de moins-value, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'en tenir compte ».
L'appelant se contente de faire valoir un simple ' potentiel ' de pollution mais ne fournit pas de preuves pour démontrer son allégation.
SUR CE, LA COUR
- Sur la recevabilité des conclusions
Aux termes de l'article R 311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017 - article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l'appel étant du 30 septembre 2022, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.
À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.
L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.
Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.
Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.
Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.
En l'espèce, les conclusions de l'EPFIF du 30 décembre 2022 et de la SCI LAUTHO du 7 avril 2023 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.
Les conclusions de l'EPFIF du 4 juillet 2023 sont de pure réplique à celles de la SCI LAUTHO ne formulent pas de demandes nouvelles, sont donc recevables au-delà des délais initiaux.
- Sur le fond
Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'il juge nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.
Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.
L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.
Aux termes de l'article L 211-5 du code de l'urbanisme, tout propriétaire d'un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l'acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu'il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de 2 mois à compter de ladite proposition dont copie doit être transmise par le maire au directeur départemental des finances publiques.
À défaut d'accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation selon les règles mentionnées à l'article L 213-4.
En cas d'acquisition, l'article L 213-14 est applicable.
Aux termes de l'article L 213-4 du code de l'urbanisme, à défaut d'accord amiable le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment l'indemnité de remploi.
Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.
L'appel de l'EPFIF porte sur le rejet de sa demande d'expertise judiciaire et sur le prix d'aliénation totale du bien préempté.
L'appel incident de la SCI LAUTHO concerne la fixation du prix de son bien.
- Sur la demande à titre principal de l'EPFIF d'une expertise judiciaire
Un premier transport sur les lieux s'est tenu le 1er septembre 2020.
Le 26 septembre 2020, un incendie est survenu au premier étage de l'immeuble, et un second transport sur les lieux s'est tenu le 4 février 2021, l'EPFIF produisant des photographies prises lors de celui-ci.
Le premier juge a rejeté la demande d'expertise judiciaire de l'EPFIF en indiquant qu'il résulte des observations du procès-verbal de transport du 4 février 2021que :
- les locaux loués par les sociétés LIM et ASSYA , qui représentent une surface de 180m² au 1er étage ont été entièrement détruits par l'incendie du 26 septembre 2020 ;
- que le procès - verbal indique que 'l'escalier est toujours présent mais la toiture de la cage d'escalier a été détruite' ;
-que le studio situé au premier étage en face des ateliers de confection d'une surface de 19,19 m², ainsi que la partie du rez-de-chaussée située sous les locaux incendiés, d'une surface équivalent de 200 m², ont subi des dégradations du fait de l'incendie ; qu'il ressort en définitif que les dommages provoqués par l'incendie sont circonscrits à ces constatations et ne concernent que l'aile avant du bâtiment, sans que le reste de l'immeuble n'ait été touché ;
- qu'il apparaît que l'état des locaux après incendie est connu, le second transport sur les lieux ayant eu lieu a posteriori, de sorte que son appréciation ne constitue ni une difficulté particulière d'évaluation ni une difficulté d'ordre technique permettant à la juridiction de désigner un expert sur le fondement de l'article R 322-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
- qu'il s'estime en effet suffisamment éclairé pour statuer ;
- qu'en conséquence, faute pour l'EPFIF de démontrer des dommages supplémentaires qui n'auraient pas été constatés lors du transport sur les lieux résulteraient de l'incendie, la demande d'expertise sera rejetée.
L'EPFIF demande l'infirmation pour les motifs suivants :
'lors du second transport sur les lieux, la SCI LAUTHO a indiqué que l'origine de l'incendie serait un « câble » qui aurait « grillé », provoquant un incendie ayant brûlé environ « 200 à 300 m² » de surface du premier étage de l'immeuble, qu'un nouveau câble aurait été remplacé provenant de l'armoire électrique située à l'entrée du site ;
'qu'en outre, le rez-de-chaussée a subi des dommages du fait de l'intervention des pompiers. Les murs, plafonds et sols sont humides et marqués par les infiltrations d'eau et les locaux demeurent occupés à ce jour par des travailleurs ;
'les risques semblent encore réels malgré le prétendu changement d'un câble dont on ignore s'il s'agit de la seule véritable raison de l'incendie, si les règles de l'art ont bien été respectées suivant les préconisations imposées par l'expert assurance ;
'dans le cadre d'une procédure fin de fixation du prix d'un bien, il est essentiel que la personne publique qui acquiert le bien et qui sera responsable de celui-ci et de ses occupants, tant sur le plan civil que sur le plan pénal, puisque connaître exactement l'état actuel du bien et les causes exactes du sinistre survenu afin d'y remédier de manière définitive et de sécuriser l'immeuble, ainsi que les risques qu'il pourrait représenter par son propriétaire et ses occupants ;
'que cette situation a nécessairement une incidence sur la valorisation de cet immeuble, et donc sur la procédure en cours ;
'la SCI LAUTHO n'a toujours pas produit aux débats les avis techniques établis par l'expert assureur sur les causes de l'incendie ;
'que la SCI LAUTHO objecte qu'uniquement que des travaux de réparation auraient été effectués, ainsi que cela serait établi par M. [Z], qui serait un expert amiable, mais aucune précision n'est donnée sur son exacte qualité ; que ce rapport a été établi pour la SCI, et n'a aucun caractère contradictoire et n'est donc pas recevable ; que les conclusions sont pour le moins contestables ;
'qu'en outre, ce rapport qui prétend que les réparations auraient été effectuées n'est corroborée par aucune pièce produite aux débats, la pièce n°7 de la SCI LAUTHO n'étant que des devis.
La SCI LAUTHO demande la confirmation aux motifs suivants :
'Elle a démontré en première instance qu'un incendie est survenu au premier étage de l'immeuble, mais que le reste du bâtiment n'a pas été impacté et que surtout des travaux de remise en état ont permis d'assurer la reprise d'exploitation du bâtiment dans des conditions de sécurité suffisante ;
'Elle a produit une attestation du cabinet KVX architecture confirmant que l'incendie n'a touché que l'extrémité du bâtiment du 1er étage seulement et n'a eu aucun impact sur les locaux situés en rez-de-chaussée (pièce n° 4).
Ce cabinet confirme s'agissant du rez-de-chaussée que « dans la partie de ce bâtiment le plancher est constitué d'une dalle de béton très épaisse reposant elle-même sur une structure importante de poutres béton et poutrelle béton. Tout cet ensemble a été préservé de tout sinistre » ;
'un nombre important de travaux ont été mis en 'uvre pour mettre le bâtiment en service pour un montant total de 89'000 euros alors que le coût total des travaux de remise en état est estimé à 413'335 euros (pièces n° 5 et n°7) ;
'Il résulte de ces documents que les travaux de remise en état suivants ont déjà été réalisés :
'réalisation d'une toiture provisoire en bac acier ;
'réalisation d'une charpente provisoire pour mettre la zone du sinistre hors d'eau ;
'réalisation de clôtures provisoires sur les parois verticales endommagées ;
'des travaux de câblage à neuf pour alimentation du bâtiment depuis le poste principal jusqu'au poste secondaire à l'extrémité du bâtiment ;
'des travaux de plomberie de chauffage pour le rétablissement du chauffage dans l'immeuble ;
'l'exploitation du bâtiment se poursuit comme cela été constaté lors de la visite, seules les deux locations à l'étage étant définitivement interrompues et il est produit le tableau actualisé des locations minorées des locaux incendiés (pièce n° 8).
Aux termes de l'article R322-1 du code de l'expropriation en vue de la détermination de la valeur d'immeubles et d'éléments immobiliers non transférables présentant des difficultés particulières d'évaluation, le juge peut désigner un expert par décision motivée ou se faire assister, lors de la visite des lieux, par un notaire ou un notaire honoraire désigné sur une liste établie pour l'ensemble du ressort de la cour d'appel par le premier président, sur proposition du conseil régional des notaires.
Il peut également, à titre exceptionnel, désigner une personne qui lui paraîtrait qualifiée pour l'éclairer en cas de difficulté d'ordre technique portant sur la détermination du montant des indemnités autres que celles mentionnées à l'alinéa qui précède.
En l'espèce, les éléments produits sont les suivants :
'le 26 septembre 2020, un important incendie est survenu au premier étage de l'immeuble de la SCI LAUTHO, causant comme cela résulte du procès-verbal de transport sur les lieux du 4 février 2021, des dégâts importants, puisqu'il est mentionné :
« M. [V] [B], représentant de la SCI LAUTHO indique que l'incendie est survenu à l'aplomb du porche d'entrée situé sur le côté du batiment. L'incendie aurait été causé par une machine à café située au premier étage du lot n°20, dans les ateliers de confection situés à l'avant du bâtiment.
M. [V] [B] précise que lesdits ateliers de confection et la cage d'escalier ont été brulés, et que le rez de chausée a subi des dégradations dues aux fumées et à l'eau utilisée pour éteindre l'incendie.
Il précise que le reste du bâtiment a subi des dégats qui ont déjà été réparés. Il évalue la surface brûlée à 200 m² et le surface totale restant endommagée à 300m².
Les constats :
- sur l'avant du bâtiment : à l'étage, des plaques de bois ont été mises pour remplacer la façade avec des fenêtres en plastique
- sur le côté du bâtiment :
* depuis l'intérieur :
La façade est noircie et des plaques de bois ont été mises pour remplacer la façade avec des fenêtres en plastique,
Un toit provisoire a été mis en place ;
* au rez de chaussée
-des plaques de bois entourent la porte d'entrée qui a été remplacée par une porte de chantier (auparavant, il y avait une porte coulissante) ;
- une cloison a été ajoutée derrière la porte d'entrée pour isoler la zone sinistrée,
- le bureau, où étaient notamment stockées les archives a été vidé. Il y a de nombreuses traces noires, d'humidité, sur les murs et une partie du plafond est apparent ;
- dans le couloir menant aux sanitaires, dans les sanitaires dans le local électrique, certaines dalles du plafond sont enlevées
- l'armoire électrique n'a pas a priori subi de dommage,
- l'électricité fonctionne au rez de chaussée
M. [V] [B] indique que des travaux ont été réalisés dans l'atelier de confection de la SARL GUL pour remettre en état les dommages liés aux dégats des eaux.
Après visite, aucune trace de dégâts n'est apparente dans ledit atelier et l'électricité y fonctionne.
* dans la cage d'escalier et au premier étage:
- l'escalier est toujours présent mais la toiture d'escalier a été détruite,
- les deux ateliers de confection sont entièrement détruits,
- une charpente provisoire est apparente,
- le studio n'a pas été détruit mais comporte quelques dégâts.
Propos échangés par les parties :
M. [V] [B] indique qu'un permis de construire vient d'être déposé pour refaire à l'identique le 1er étage. Aucun devis n'a été réalisé pour le moment, l'architecte est en train de réaliser sa consultation. Il précise que les travaux visant à la remise en état du rez- de-chaussée devrait être réalisé rapidement, un permis de construire n'étant pas nécessaire.
Mme [O] [W], représentant l'EPFIF, sollicite des informations quant au fonctionnement électrique.
M. [D] [Z], expert, indique que le cable électrique reliant les locaux au poste de transformation électrique a grillé et a du être remplacé en creusant des tranchées dans le parking et par un passage aérien au niveau du bâtiment voisin. Ce cable dessert tout le bâtiment. M. [D] [Z] précise que l'électricité fonctionne de nouveau normalement depuis novembre».
'par courrier du 10 février 2021 (pièce n° 6), l'EPFIF a demandé à la SCI LAUTHO la communication des éléments - rapport d'expertise et/ou d'assurance, permettant de connaître les dégradations causées au bien et les travaux réalisés à la suite de l'incendie ; il a réitéré la demande de communication du document justifiant la régularité des installations métriques de l'immeuble.
Celle-ci n'a pas communiqué ces éléments.
'la SCI LAUTHO produit un courrier du 11 octobre 2021 de KVX architecture (pièce n° 4) indiquant : « je vous confirme que l'incendie qui a touché l'extrémité de bâtiment n'a eu aucun impact sur les locaux situés en rez-de-chaussée. En effet, dans la partie de ce bâtiment le plancher constitué d'une dalle béton très épaisse reposant elle-même sur une structure important de poutres béton et de poutrelle béton. Tout cet ensemble a donc été préservé de tout sinistre.
Cette modification du bâtiment concerne toute l'extrémité où s'est déroulé le sinistre. Lors de l'intervention des sapeurs-pompiers, il n'y a eu que le ruissellement de l'eau des lances vers le rez-de-chaussée.»
'Elle produit également un document intitulé : cabinet [D] [Z] (pièce n° 5), expertise amiable, arbitrage, règlement sinistre, estimation immobilière, risques industriels, intitulé : « récapitulation des dépenses déjà exposées pour interventions diverses afin de remettre le bâtiment en service » pour un montant de 89'013,23 euros.
'elle produit un document du même cabinet (pièce n° 6) intitulé SCI LAUTHO résultats de la consultation d'entreprise suite au sinistre incendie du 26 septembre 2020 pour un total de 413'335,79 euros.
Il est notamment mentionné que : la zone sinistrée sera moins coûteuse à démolir ».
'elle produit enfin des devis (pièce n°7).
En droit de la préemption, il s'agit de fixer la valeur d'un bien à la date du jugement soit en l'espèce au 21 avril 2022.
La survenance un important incendie survenu le 26 septembre 2020, ayant entraîné des dégâts importants qui a nécessité un second transport sur les lieux le 4 février 2021, a une incidence sur la fixation du prix du bien préempté.
Les pièces versées aux débats, par la SCI LAUTHO ne permettent pas de connaître l'origine du sinistre, et ce d'autant que si elle reproche à l'EPFIF de pas communiquer de pièces à l'appui de sa demande d'expertise, elle est en possession des documents en lien avec l'incendie et n'a pas notamment communiqué et versé aux débats les rapports d'expertise ou d'assurance, permettant de connaître les causes de l'incendie et de connaître les travaux à réaliser dans les règles de l'art.
La pièce produite émanant de KVX architecture fait état uniquement des parties qui ont été touchées par l'incendie et de celles qui ont été préservées.
La pièce du cabinet [D] [Z] concerne uniquement la récapitulation des dépenses déjà exposées pour interventions diverses afin de remettre le bâtiment en service ; il sera néanmoins relevé que sur la somme de 89'013,23 euros, une somme de 29'571,82 euros concerne la générale d'électricité.
La pièce du même cabinet correspondant aux résultats de la consultation d'entreprises pour un montant total de 93'335,79 euros, correspond aux devis produits et non à des factures.
Le rapport de l'expert assurance notamment n'étant pas produit par la SCI LAUTHO ; la cour ignore si celui- ci s'est prononcé sur les causes de l'incendie et a préconisé les travaux à effectuer dans les règles de l'art.
Il en résulte une difficulté d'ordre technique portant sur la fixation du prix du bien préempté à la date du jugement.
Il convient en conséquence d'infirmer le jugement et de faire droit la demande de la désignation d'un expert sur le fondement l'article R322-1 alinéa 2 du code de l'expropriation, selon la mission définie au dispositif, par décision avant dire droit.
L'EPFIF étant demandeur à l'expertise, la consignation sera à sa charge.
Il sera en conséquence sursis à statuer sur les prétentions et moyens des parties et les dépens seront réservés.
PAR CES MOTIFS,
La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,
Déclare recevables les conclusions des parties ;
Infirme partiellement le jugement entrepris qui a rejeté la demande d'expertise judiciaire de l'EPFIF ;
Statuant à nouveau de ce chef,
Avant dire droit,
ordonne une expertise et désigne M. [X] [R], expert inscrit près de la cour d'appel de Paris : [Adresse 5] [Localité 8]
avec pour mission de :
'prendre connaissance des pièces suivantes :
1° pièces de l'EPFIF
'conclusions du 30 décembre 2022 et du 4 juillet 2023 ;
2° pièces de la SCI LAUTHO
'conclusions du 7 avril 2023 ;
'pièce n°4 : KVX architecture
'pièce n°5 : cabinet [D] [Z] : récapitulation des dépenses déjà exposées pour interventions afin de remettre le bâtiment en service
'pièce n° 6 : cabinet [D] [Z] : résultats de la consultation d'entreprise suite sinistre incendie du 26 septembre 2020
'pièce n° 7 : devis
'se rendre sur les lieux au [Adresse 3] à [Localité 14] et procéder à l'examen des lieux ;
'se faire communiquer par les parties tous documents utiles à sa mission ;
'décrire l'état des locaux après l'incendie, au rez-de-chaussée au premier étage, et préciser les désordres et dégradations intervenus à la suite de l'incendie et notamment la superficie brûlée des sols et des toitures, le taux d'humidité de l'ensemble de l'immeuble, et la solidité de l'immeuble ;
'fournir tous éléments techniques et de fait permettant d'apprécier si ces dégradations sont compatibles avec l'occupation de l'immeuble tant au rez-de-chaussée qu'au premier étage ;
'déterminer l'ampleur et la nature des travaux devant être réalisés pour sécuriser et rendre l'immeuble compatible avec l'utilisation actuelle ;
'vérifier l'état de l'installation électrique de l'immeuble et sa régularité au regard des normes en vigueur ;
'présenter toutes observations techniques utiles.
'dit que l'expert adressera aux parties une note de synthèse de ses opérations, leur enjoindra de lui adresser leurs dires dans un délai d'un mois et y répondra dans son rapport définitif, lequel devra déposer au greffe de la cour au plus tard le 7 novembre 2024 ;
'dit que l'EPFIF devra consigner entre les mains du régisseur d'avances et de recettes de la cour d'appel de Paris la somme de 4 000 euros à valoir sur les frais d'honoraires d'experts judiciaires, avant le 9 mai 2024, faute de quoi la désignation de celui-ci sera caduque et qu'il sera tiré les conséquences de cette abstention ;
Renvoie l'affaire à l'audience du 23 mai 2024 pour vérification de versement de la consignation, et à l'audience du 13 février 2025, pour plaidoiries après dépôt du rapport de l'expert ;
Invite les parties à conclure après dépot du rapport d'expertise ;
Sursoit à statuer sur le surplus des prétentions des parties, les frais irrépétibles en cause d'appel et la charge des dépens ;
Sursoit à statuer sur l'article 700 du code de procédure civile ;
Réserve les dépens.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
