REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRET DU 25 AVRIL 2024
(n° 100/2024, 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 20/02229 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBMOP
Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 janvier 2020 -Tribunal judiciaire de Paris (18ème ch, 2ème section) RG n° 18/12887
APPELANTE
S.A.S. IMBACO
Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 793 083 890
Agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de Paris, toque : K0111
Assistée de Me Laurent SANTANA, avocat au barreau de Paris, toque : C1004
INTIMEE
S.A.R.L. LOISIRS APPLICATIONS
Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 334 977 980
Prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représentée par Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : L0020
Assistée de Me Martine BENNAHIM, avocat au barreau de Paris, toque : E0866
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 20 février 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :
Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre
Mme Sandra Leroy, conseillère
Mme Emmanuelle Lebée, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte du 22 décembre 1987, les consorts [Y], aux droits desquels sont venues successivement la SCI du [Adresse 2], puis la société Imbaco, ont donné à bail commercial à la société Loisirs applications des locaux à usage commercial situés [Adresse 2], à usage de « bar, club, discothèque, cabaret ». Le bail a été renouvelé pour 9 ans à compter du 11 juillet 1997 à la suite de la délivrance, par les bailleurs, d'un congé avec offre de renouvellement, puis à nouveau pour 9 ans à compter du 9 janvier 2006, suivant jugement du tribunal de grande instance de Paris du 4 novembre 2008.
Par acte extrajudiciaire du 8 janvier 2015, la société Imbaco a délivré congé à la société Loisirs applications, à effet du 10 juillet 2015, sans offre de renouvellement et avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction de 470.000 euros.
Par jugement du 13 juin 2018, le tribunal de grande instance de Paris a, notamment, dit que, par l'effet du congé avec refus de renouvellement signifié le 8 janvier 2015 par la société Imbaco, le bail avait pris fin le 30 juin 2015 à 24h00, dit que la société Loisirs applications avait droit au paiement d'une indemnité d'éviction et, avant-dire droit sur son montant, désigné un expert judiciaire avec mission habituelle en la matière, la consignation à valoir sur les honoraires de l'expert étant mise à la charge de la société Loisirs applications. La société Loisirs applications n'ayant pas consigné dans le délai imparti la somme mise à sa charge, la caducité de la mesure d'expertise a été constatée par le juge de la mise en état le 29 octobre 2018, l'affaire faisant ensuite l'objet d'une radiation par ordonnance du 10 décembre 2018.
Par acte extrajudiciaire du 28 septembre 2018, la société Loisirs applications a signifié à la société Imbaco son acceptation de l'offre de paiement d'une indemnité d'éviction de 470.000 euros et a restitué les locaux.
Soutenant qu'un accord parfait avait été conclu entre les parties pour le paiement par le bailleur de la somme de 470.000 euros à titre d'indemnité d'éviction, la société Loisirs applications a fait assigner la société Imbaco par acte du 2 novembre 2018 devant le tribunal de grande instance de Paris en paiement de cette somme.
Par ordonnance du 5 novembre 2019, le juge de la mise en état a notamment révoqué l'ordonnance de clôture du 28 juin précédent, pour permettre au défendeur de conclure, rejeté les demandes de nullité de l'assignation du 2 novembre 2018 et de désignation d'expert, formées par la société Imbaco.
Par jugement en date du 30 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :
- rejeté les demandes de la société Imbaco en désignation d'un expert et en prononcé de la déchéance du droit de la société Loisirs applications au paiement de l'indemnité d'éviction suite à la délivrance du congé avec refus de renouvellement du 8 janvier 2015 ;
- condamné la société Imbaco à payer à la société Loisirs applications la somme de 384.220 euros au titre du solde dû sur l'indemnité d'éviction, après compensation avec les indemnités d'occupation dues du 11 juillet 2015 au 28 septembre 2018 et les frais de remise en état, outre intérêts au taux légal à compter de la décision ;
- ordonné la capitalisation des intérêts dus sur une année entière ;
- rejeté la demande en paiement de dommages et intérêts présentée par la société Loisirs applications ;
- condamné la société Imbaco aux entiers dépens qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile ;
- condamné la société Imbaco à payer à la société Loisirs applications la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- ordonné l'exécution provisoire de la décision ;
- rejeté toute demande plus ample ou contraire.
Par déclaration en date du 4 février 2020, la société Imbaco a interjeté appel de ce jugement.
Par arrêt mixte du 6 octobre 2021, le pôle 5 chambre 3 de la cour d'appel de Paris a :
- confirmé le jugement entrepris sauf en ce qu'il a rejeté la demande de la société Imbaco en désignation d'un expert ;
- infirmant de ce chef,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
- avant dire droit au fond sur le montant de l'indemnité d'occupation, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d'expert Mme [F] [T], avec mission, notamment, de rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l'indemnité due par le locataire pour l'occupation des lieux, objet du bail depuis le 11 juillet 2015 et jusqu'au 28 septembre 2018 date de leur libération effective, sur les bases utilisées en matière de fixation des loyers de renouvellement, abattement pour précarité en sus et, à titre de renseignement, dire si, à son avis, le loyer aurait été ou non plafonné en cas de renouvellement du bail et préciser, en ce cas, le montant du loyer calculé en fonction des indices qui aurait été applicables à la date d'effet du congé ;
- dit que la condamnation de la société Loisirs applications au paiement de l'arriéré sera réajustée après détermination du montant définitif de l'indemnité d'occupation due ;
- sursis à statuer sur les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ;
- réservé les dépens.
L'expert a déposé son rapport le 17 avril 2023.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 10 janvier 2024.
MOYENS ET PRÉTENTIONS
Aux termes de ses conclusions signifiées le 14 novembre 2023, la société Imbaco, appelante, demande à la cour de :
- condamner la société Loisirs applications au paiement d'une somme de 108.837,41 au titre des indemnités d'occupation dues du 11 juillet 2015 au 28 septembre 2018, après déduction des indemnités versées jusqu'au 31 décembre 2015, outre intérêts au taux légal, avec capitalisation, à compter de la date du jugement de première instance ;
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la compensation entre les sommes dues par la société Imbaco et les sommes dues par la société Loisirs applications et fixer le montant de la condamnation de la société Imbaco à 341 162,59 euros, outre intérêts ;
- condamner la société Loisirs applications au paiement d'une somme de 10.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens, comprenant notamment la rémunération versée à Madame [T], dont distraction au profit de la société Grappotte Benetreau, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, la société Imbaco expose que :
- sur l'indemnité d'occupation, l'indemnité d'occupation dont est débitrice la société Loisirs applications doit être ajustée à la hausse en fonction du montant fixé par l'expert ; que ce dernier a retenu un montant d'indemnité d'occupation annuel de 37.402,20 euros soit, pour la période allant du terme du bail, le 11 juillet 2015, jusqu'à la libération des lieux, le 28 septembre 2018, un montant total de 120.199,40 euros ; que la société Loisirs applications ayant procédé au règlement des indemnités sur la base de l'ancien loyer du 11 juillet au 31 décembre 2015, à concurrence d'un montant de 11.361,99 euros, elle reste donc devoir à Imbaco un montant ajusté à 108.837,41 euros ;
- sur les comptes entre les parties, aux termes des articles 1347 et 1347-1 du code civil, la compensation doit être ordonnée entre les sommes qui auront été respectivement fixées au profit de l'une ou l'autre des parties ; que s'il est fait droit à sa demande au titre des indemnités d'occupation à hauteur de 108.837,41 euros, la concluante restera redevable à l'endroit de la société Loisirs applications d'une somme de 341.162,59 euros (450.000 - 108.837,41), à ajuster en fonction des intérêts dus par l'une et l'autre partie et de l'anatocisme.
Aux termes de ses conclusions signifiées le 13 décembre 2023, la société Loisirs applications, intimée, demande à la cour de :
- déclarer la Société Loisirs applications recevable et bien fondée en ses écritures ;
Y faisant droit,
Vu l'arrêt en date du 06 octobre 2021,
Vu le rapport d'expertise,
- condamner la Société Imbaco à payer à la société Loisirs applications, la somme de 470.000 euros;
- ordonner compensation entre les créances réciproques à hauteur de la somme due au titre des indemnités d'occupation ;
- condamner dès lors la Société Imbaco à verser à la Société Loisirs applications la somme de 329.500,60 euros à titre de solde d'indemnité d'éviction après compensation ;
- assortir les sommes des intérêts au taux légal avec anatocisme, à compter du jugement déféré ;
- condamner la société Imbaco à payer une somme de 30.000 euros à la société Loisirs applications à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
- condamner la société Imbaco à payer à la Société Loisirs applications une somme de 30.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens incluant les frais d'expertise, qui pourront être recouvrés par Maître Martine Bennahim, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, la société Loisirs applications oppose que sur les comptes entre les parties, aux termes du rapport d'expertise, il convient de fixer l'indemnité d'éviction à la somme totale de 329.500,60 euros après déduction de l'indemnité d'occupation à la somme de 120.499,40 euros et des frais de remise en état à hauteur de 20.000 euros.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions de l'appelant.
SUR CE,
Il ressort du dispositif de l'arrêt définitif rendu par la cour de céans le 6 octobre 2021, désignant avant dire-droit un expert judiciaire aux fins de détermination de l'indemnité d'occupation, que le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris, le 30 janvier 2020, a été confirmé en toutes ses dispositions et, notamment, en ce qu'il a condamné « la société Imbaco à payer à la société Loisirs applications la somme de 384.220 euros à titre du solde dû sur l'indemnité d'éviction, après compensation avec les indemnités d'occupation dues du 11 juillet 2015 au 28 septembre 2018 et les frais de remises en état et a, en conséquence, dit que la condamnation de la société Loisirs applications au paiement de l'arriéré sera ajusté après détermination du montant définitif de l'indemnité d'occupation due. »
Il en résulte que ces chefs du jugement ont autorité de la chose jugée et que la présente décision se limitera à déterminer le montant définitif de l'indemnité d'occupation due sur la période du 11 juillet 2015 au 28 septembre 2018.
Conformément aux dispositions de l'article L. 145-28 du code de commerce, l'indemnité d'occupation est déterminée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
En l'espèce, il ressort du rapport de Mme. [T] que :
- les locaux objets du bail sont situés [Adresse 11], rue piétonne à proximité de [6], située dans la partie historique du [Localité 8], qui fait partie des quartiers les plus renommés de [Localité 7], très fréquentée notamment par les étudiants et qui draine une importante chalandise du fait de la présence de plusieurs établissements culturels ainsi que de nombreux touristes compte-tenu de la proximité de monuments remarquables, en outre, le secteur est parfaitement desservi par les transports en commun ;
- les locaux dépendent d'un immeuble du XVIIe siècle, dont les parties communes révèlent un très mauvais état de la construction, et sont situés en sous-sol, l'accès se faisant par un escalier en mauvais état d'entretien ;
- le local en pierre entièrement voûté est composé de 3 zones en enfilade et témoigne d'un très mauvais état essentiellement du à la vétusté et à la non conformité aux normes actuelles ;
- un relevé de géomètre expert en date du 18 juin 2014 a déterminé que la surface utile s'établit à 188,90 m² et, compte tenu du type de commerce, les coefficients issus de la charte de l'expertise ne sont pas adaptés et les locaux doivent être pondérés à un ;
- au regard des caractéristiques du local et de sa destination, aucune référence de renouvellement pour les biens similaires situés dans un environnement immédiat n'ont pu être trouvées ;
- cependant pour une location nouvelle, un bail pour des locaux situés [Adresse 10] à usage de salle événementielle, d'une surface de 303,10 m², a été conclu pour un montant de 380.000 € hors-taxes soit un loyer économique de 1218 € le m²P ;
- pour les renouvellements, un bail concernant des locaux situés [Adresse 9] » d'une surface pondérée de 210,40 m² a été conclus pour un loyer de 192.000 € hors-taxes soit 912 € le m²P;
- deux références de fixation judiciaire sont citées, l'une pour des locaux situés [Adresse 10] » d'une superficie de 478 m² dans l'indemnité d'occupation a été fixée à 220 € le m²P, l'autre pour des locaux situés rue de Washington d'une surface utile de 141,30 m² dont le loyer renouvelé se monte à 50.000 € ventilés entre le premier sous-sol 350 € le m² et le second sous-sol 170 € le m² ;
- concernant l'estimation de l'indemnité d'occupation, peuvent être retenus, au titre des facteurs valorisants, la bonne situation adaptée à l'activité exercée, la bonne desserte par les transports en commun et les charges locatives au preneur et, au titre des facteurs dévalorisants, la superficie utile du local très inférieure à la moyenne des surfaces à destination des discothèques, le local exclusivement en sous-sol composé de caves voûtées, dépendant d'un immeuble ordinaire dénué d'entretien, local sans équipement particulier de qualité dont l'état de vétusté et la non-conformité à la date du congé implique des travaux à la charge du bailleur ;
- le montant du loyer plafonné serait calculé en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction, soit au cas particulier l'indice du 1er trimestre 2015 publié le 20 juin 2015 (108,32), l'indice de base étend celui du 1er trimestre 2006 (94,21), soit un loyer plafonné de [(23.172,25 x 108,32)/94,21]= 26.642,80 ;
- cependant la destination des locaux, toujours occupés par des discothèques, ainsi que leurs caractéristiques leur confèrent un caractère monovalent constituant un motif de déplafonnement, en ce que les lieux ne peuvent être transformé en vue d'une destination différente sans la réalisation de travaux importants et coûteux ;
- de ce fait et, compte tenu des facteurs valorisants et dévalorisants ci-dessus rappelés, la valeur locative peut être évaluée sur la base de la fourchette la plus basse de 220 € le m²U, soit une indemnité d'occupation de 188,90 m² x 220 € = 41.558 € à laquelle est appliqué un abattement de 10 % pour précarité soit une indemnité d'occupation finale de 37.402,20 € aboutissant sur la période du 11 juillet 2015 au 28 septembre 2018 à la somme de 120.199,40 € [(37.402,20 x 3) + (37.402,20 x 78/365)].
Comme précédemment relevé par la cour de céans, le congé délivré le 8 janvier 2015 énonce notamment que « ce congé est délivré afin de mettre un terme au bail, il vous fait obligation de quitter les lieux. À compter du 11 juillet 2015, il sera dû, jusqu'à restitution des locaux, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer actuel. » Ce même congé comporte une offre du bailleur au versement d'une indemnité d'éviction à hauteur de 470.000 € et prévoit qu'à défaut d'accord du preneur sur ce montant, l'indemnité d'éviction sera déterminée par le tribunal à dire d'expert.
La cour a, aux termes de l'arrêt précité du 6 octobre 2021, relevé que les énonciations du congé sur le montant de l'indemnité d'occupation, à la différence du montant offert au titre de l'indemnité d'éviction, n'étaient assorties d'aucune réserve ou précision quant au caractère provisoire du montant proposé, que le congé ne comportait pas davantage de renonciation claire et non équivoque du bailleur à voir fixer le montant de l'indemnité d'occupation due selon la valeur locative et que le preneur échouait à démontrer avoir accepté le montant de l'indemnité d'occupation ainsi mentionnée dans le congé.
En ouverture de rapport, les parties ne contestent ni la surface des locaux, ni leur caractère monovalent, ni l'évaluation de la valeur locative des locaux faits par l'expert à hauteur de 37.402,20 € par an sur la base d'un loyer déplafonné après abattement pour précarité, soit un montant total de 120.199,40 € pour la période allant du terme du bail (11 juillet 2015) jusqu'à la libération des lieux (28 septembre 2018).
Le bailleur reconnaît que la société Loisirs applications a procédé au règlement des indemnités d'occupation du 11 juillet 2015 au 31 décembre 2015 sur la base du loyer contractuel pour un montant 11.361,99 euros.
Comme précédemment rappelé et, contrairement à ce que soutiennent les parties, le montant de l'indemnité d'éviction du au preneur a été définitivement fixé à la somme de 384.220 € retenus par le premier juge et confirmée par la cour dans l'arrêt précité, le premier juge ayant relevé l'accord des parties pour voir fixer le montant de l'indemnité d'éviction à la somme de 470.000 €, dont il a déduit la somme de 20.000 € au titre des frais de remise en état et la somme de 65.780 € dont le preneur se reconnaissait redevable sur la base du loyer contractuel pour la période du 1er janvier 2016 au 28 septembre 2018, de sorte que la cour de céans ne peut modifier cette condamnation et devra pour la fixation du reliquat des indemnités d'occupation dû par le preneur sur la période de référence tenir compte du paiement de 11.361,90 euros et de la déduction faite par le tribunal de la somme de 65.780 €, à charge pour les parties lors de l'exécution du présent arrêt de procéder par compensation entre dettes réciproques la compensation ordonnée par le premier juge ayant été confirmée par la cour dans son arrêt du 6 octobre 2021.
Il s'infère de l'ensemble de ces éléments que la société loisirs application reste redevable au titre des indemnités d'occupation du pour la période du 11 juillet 2015 au 28 septembre 2018 de la somme de
(120.499,40 - 11.361,99 - 65.780) 43.357,41 € assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement du 30 janvier 2020.
Sur les demandes accessoires
Succombant en ses demandes la société loisirs application sera condamnée à supporter la charge des dépens d'appel, ce inclus le coût de l'expertise diligentée par Mme [T], et à payer à la société Imbaco la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;
Vu l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 6 octobre 2021 vendu sous le numéro RG 20/2229,
Y ajoutant,
Condamne la société Loisirs application à payer à la société Imbaco la somme de 43.357,41 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement du 30 janvier 2020, au titre du solde des indemnités d'occupation due sur la période du 11 juillet 2015 au 28 septembre 2018 ;
Condamne la société Loisirs application à payer à la société Imbaco la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société Loisirs application à supporter la charge des dépens d'appel.
La greffière, La présidente,
