Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRÊT DU 04 AVRIL 2024
(n° 148, 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/14532 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CIFPW
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 18 août 2023 -Président du TJ de PARIS - RG n° 23/53730
APPELANTE
S.A.S. FONCIA PARIS RIVE DROITE, RCS de Paris sous le n°582 098 026, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 6]
Représentée par Me Didier SITBON, avocat au barreau de PARIS, toque : C2472, présent à l'audience
INTIMES
LE SYNDICAT DES COPROPRETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic, la S.A.S. ATRIUM GESTION, RCS de PARIS n° 632 018 503, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 4]
S.A.S. ATRIUM GESTION, RCS de Paris sous le n°632 018 503, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 5]
Ayant pour avocat postulant Me Benjamin MOISAN de la SELARL BAECHLIN MOISAN Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : L34
Représentés par Me Catherine FRANCESSCHI, substituée à l'audience par Me Laetitia RAOURDIN, de l'AARPI ALTEVA AVOCATS, avocats au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Février 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Laurent NAJEM, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Laurent NAJEM, Conseiller,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Jeanne PAMBO
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition
*****
EXPOSE DU LITIGE
L'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] est soumis à la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Jusqu'à l'assemblée générale ordinaire en date du 7 février 2023, la société Foncia Paris rive droite était le syndicat de l'immeuble. Depuis cette date, la société Atrium gestion a été désignée pour lui succéder en cette qualité. Celle-ci a sollicité la remise des pièces de l'immeuble à la société Foncia.
Par lettre recommandée du 8 mars 2022, la société Atrium gestion a sollicité la transmission des archives du syndic.
Par courrier recommandé du 13 avril 2023, la société Atrium gestion a mis en demeure la société Foncia Paris rive droite aux fins d'obtenir la remise de l'intégralité des archives du syndicat.
Par acte du 3 mai 2023, le syndicat des copropriétaires et la société Atrium gestion ont assigné la société Foncia devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de, notamment :
obtenir la remise de la situation de trésorerie et de l'intégralité des archives afférentes à la copropriété sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir ;
condamner la société Foncia au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts provisionnels.
Par ordonnance réputée contradictoire du 18 août 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, a :
ordonné à la société Foncia de remettre à la société Atrium gestion les pièces suivantes :
* la situation de trésorerie ;
* la totalité des fonds immédiatement disponibles ;
* les références des comptes bancaires du syndicat des copropriétaires et les coordonnées de la banque ;
* le règlement de copropriété te état descriptif de division de l'immeuble, avec leurs modificatifs éventuels ;
* la liste à jour des copropriétaires de l'immeuble ;
* la clé de répartition des charges ;
* le certificat d'immatriculation ;
* les plans de l'immeuble s'il en a été établi ;
* tout document d'urbanisme concernant l'immeuble ;
* les documents relatifs à tout employé de l'immeuble notamment le contrat de travail, les bulletins de paie, arrêts de travail etc. ;
* les contrats passés par le syndicat des copropriétaires ;
* l'historique des comptes des copropriétaires, comprenant les appels de fonds et les régularisations de charges ;
* les factures, les grands livres comptables pouvant se présenter sous la forme du grand-livre général, du grand-livre auxiliaire fournisseurs et du grand-livre auxiliaires copropriétaires ;
* les balances comptables et les rapprochements bancaires ;
* les procès-verbaux des assemblées générales et les pièces annexes (convocations, feuilles de présence, notifications) ;
* le carnet d'entretien de l'immeuble et les diagnostics techniques ;
* les dossiers d'assurance, de contentieux, de mutation de lots ;
* les dossiers travaux (en cours et achevés) ;
* l'état des comptes des copropriétaires et du syndicat, après apurement de clôture ;
* un bordereau des pièces transmises et ce dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision, et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard, l'astreinte ayant vocation à courir sur une durée de 6 mois ;
dit n'y avoir lieu de se réserver la liquidation de l'astreinte ;
condamné à titre provisionnel la société Foncia Paris rive droite à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros à titre de dommages-intérêts ;
condamné la société Foncia à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamné la société Foncia Paris rive droite aux dépens ;
rejeté le surplus des demandes.
Par déclaration du 13 septembre 2023, la société Foncia Paris rive droite a interjeté appel de cette décision de l'ensemble des chefs du dispositif.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 26 février 2024, elle demande à la cour, au visa des articles 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, de :
la juger recevable et bien fondée dans son appel ;
infirmer l'ordonnance de référé rendue le 18 août 2023 par Mme, M. le président du tribunal judiciaire de Paris en toutes ses dispositions ;
débouter le syndicat des copropriétaires et la société Atrium gestion de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;
Statuant à nouveau :
débouter le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic et la société Atrium gestion de leur demande de transmission de pièces sous astreinte, qui plus est sous demande d'astreinte faramineuse de 200 euros par jour de retard et pendant 6 mois, la société Foncia ayant transmis toutes les pièces en sa possession ;
débouter le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic et la société Atrium de leur demande provisionnelle de dommages intérêts ;
débouter le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic et la société Atrium de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile tant pour la procédure de première instance que pour la procédure d'appel ;
débouter le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic et la société Atrium de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;
condamner le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic et la société Atrium aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Maître Sitbon, avocat, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Elle fait valoir qu'elle a communiqué toutes les pièces en sa possession par lien Wetransfer par mails officiels, et bordereaux de transmission, entre conseils en date des 4 septembre 2023 et 12 février 2024, ne disposant plus d'aucune pièce elle soutient ne pas pouvoir être condamnée à une remise sous astreinte.
Elle allègue que de jurisprudence constante, si les documents ne sont pas en possession du syndic car égarés ou non conservés, il ne peut être contraint sous astreinte de les remettre. Elle soutient que les pièces citées dans le dispositif de l'ordonnance de référé qui n'ont pas été transmises ne sont pas en sa possession ou sont issues d'un modèle " formaté " de liste de pièces mais n'existent pas dans cet immeuble.
Elle fait valoir encore que seule la preuve d'un préjudice causé par la carence de l'ancien syndic qui n'aurait pas transmis les pièces, car égarées ou qu'il ne les avait jamais eues, peut engager sa responsabilité professionnelle ce qui n'est pas démontré en l'espèce par le syndicat des copropriétaires et la société Atrium gestion.
Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées le 19 février 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, et la société Atrium gestion demandent à la cour, au visa des articles 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 33-1 du décret du 17 mars 1967, de :
confirmer l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant :
condamner la société Foncia Paris rive droite à remettre sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir le dossiers " travaux " ;
condamner la société Foncia Paris rive droite à remettre sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir les contrats d'entretien des entreprises intervenant dans l'immeuble ;
condamner la société Foncia Paris rive droite à remettre sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir les badges et clefs d'accès à l'immeuble ;
débouter la société Foncia Paris rive droite de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
condamner la société Foncia Paris rive droite à payer au syndicat une somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner la société Foncia Paris rive droite aux entiers dépens de la procédure de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Maître Baechlin conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La société Atrium gestion et le syndicat des copropriétaires soutiennent que l'ancien syndic ne peut s'affranchir de son obligation de transmission en se contentant d'affirmer qu'il n'est pas en possession de ces documents ; que la transmission des documents postérieurement à l'ordonnance de condamnation de l'ancien syndic n'est pas un motif d'infirmation de celle-ci. De plus, ils allèguent qu'aucun document n'avait été remis ; que l'ordonnance était parfaitement fondée et ne saurait être contestée pour ce motif.
Ils font valoir que la société Foncia Paris rive droite a mis plus d'un an avant de transmettre les pièces à son successeur, la société Atrium gestion ; que des éléments sont encore manquants. Les intimés soulignent que la société Atrium gestion ne dispose pas du contrat d'entretien des entreprises qui interviennent dans l'immeuble ni du dossier " travaux ". Ils affirment que d'ailleurs c'est à tort que la société Foncia Paris rive droite indique qu'aucun travaux n'a été réalisé dans l'immeuble.
Ils font valoir que le nouveau syndic n'a disposé d'aucune trésorerie pendant huit mois et qu'il a dû reconstituer le budget annuel notamment.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 février 2024, avant d'entendre les parties en leur plaidoirie.
SUR CE,
Sur la demande principale
Aux termes de l'article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :
« En cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d'un mois à compter de la même date, l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l'alinéa 11 du I de l'article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.
Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.
Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts ».
Aux termes de l'article 34 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 :
« L'action visée au troisième alinéa de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 peut être introduite après mise en demeure effectuée dans les formes prévues par l'article 64 du présent décret ou par acte d'huissier de justice, adressée à l'ancien syndic et restée infructueuse pendant un délai de huit jours. Elle est portée devant le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble ».
En l'espèce, l'assemblée générale des copropriétaires du 7 février 2023 a désigné la société Atrium gestion en qualité de syndic, en remplacement de la société Foncia Paris rive droite.
La société Atrium gestion justifie de courriels des 10 février et 1er mars 2023 afin d'organiser la remise des pièces mais surtout de la mise en demeure d'adresser lesdits pièces administratives et comptables visant les dispositions de l'article 18-2 précité et en date du 8 mars 2023 dont l'accusé de réception a été signé le 10 mars 2023. Un courrier d'avocat réitérant cette demande a été adressé le 13 avril 2023.
L'ordonnance de référé ordonnant la communication de pièces a été rendue le 18 août 2023 et la société Foncia Paris rive droite fait état de deux transmissions de pièces : le 4 septembre 2023 et pendant le cours de la présente procédure, le 12 février 2024, par un lien wetransfer.
Elle expose avoir désormais transmis l'ensemble des pièces en sa possession. La cour observe que cette transmission est très tardive au regard des délais sus-visés.
L'appelante soutient que le syndicat des copropriétaires a ajouté dans des conclusions notifiées le 13 février 2024 des pièces supplémentaires et elle considère qu'il s'agit d'une véritable " expédition punitive " contre elle, dans un but mercantile alors qu'elle ne dispose plus d'autres pièces.
Il convient de relever qu'aux termes de leurs dernières conclusions, et compte tenu des transmissions intervenues, les intimés réclament : les dossiers « travaux », les contrats d'entretien des entreprises et les badges et clés d'accès de l'immeuble, sous condition d'astreinte.
L'appelante conteste l'existence de dossier « travaux », déjà réclamé devant le premier juge, faute de travaux en cours. Les intimés versent cependant des échanges de courriels (pièces 10 et 11) avec deux entreprises au titre de travaux évoquant une facture (entreprise Blanche) et l'installation d'un « Vigik » au niveau de la porte donnant sur la rue.
Néanmoins, la société appelante expose avoir déjà fourni l'ensemble des éléments en sa possession.
Par ailleurs, certains éléments réclamés devant le premier juge n'étaient pas pertinents, compte tenu par exemple de l'absence d'employé.
Si l'on ne peut contraindre un syndic à remettre des pièces qui ne sont pas en sa possession, la seule affirmation non circonstanciée de l'ancien syndic, selon laquelle il ne disposerait plus d'aucune pièce, ne saurait suffire à l'exonérer de l'obligation précitée.
Cependant, si le précédent syndic n'a pas transmis malgré la procédure, les pièces d'archives du syndicat des copropriétaires, soit qu'il ne les avait plus, soit qu'il ne les avait jamais tenues, le litige se déplace, dans cette hypothèse, sur le terrain de la responsabilité civile professionnelle du syndic qui a manqué à ses obligations légales.
Il est constant que la société Foncia Paris rive droite a finalement communiqué l'essentiel des pièces comptables et administratives sollicitées en première instance ; elle expose qu'elle n'est pas en possession d'autres éléments.
Compte tenu de l'évolution du litige par conséquent, il y a lieu d'infirmer la décision s'agissant des pièces de la copropriété et de rejeter les demandes des intimés à ce titre.
Sur les dommages et intérêts
Le premier juge a alloué la somme provisionnelle de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts.
La société appelante conteste que la preuve d'un préjudice soit rapportée.
Cependant, un tel préjudice est incontestable en ce que les pièces administratives et comptables, indispensables au fonctionnement de la copropriété n'ont été communiquées que plusieurs mois après le changement de syndic - s'agissant des éléments relatifs à la trésorerie - et pour certaines plus d'un an après ledit changement.
Il résulte des échanges du nouveau syndic avec deux entreprises précitées, que certaines factures n'avaient pas été réglées sans que le nouveau syndic ne soit en mesure de répondre utilement sur ce point en l'absence des pièces pendant des mois.
La désorganisation de la copropriété est manifeste et justifie que la décision déférée soit confirmée en ce qu'elle a condamné la société Foncia Paris rive droite à payer la somme provisionnelle de 2.500 euros au titre des dommages et intérêts.
Sur les autres demandes
Il a été relevé que l'ancien syndic n'avait pas transmis les pièces qu'il détenait avant l'ordonnance déférée et les dernières pièces, pourtant importantes, tels des procès-verbaux d'assemblée générale ou le règlement de copropriété, n'ont été transmises que devant la cour, très tardivement, après la date de la clôture initialement envisagée : les dispositions de la décision déférée au titre des dépens et des frais irrépétibles seront confirmées.
A hauteur d'appel, la société Foncia Paris rive droite sera condamnée aux dépens, avec distraction au profit de l'avocat de la partie adverse, ainsi qu'à payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Infirme la décision déférée en ce qu'elle a ordonné à la société Foncia Paris rive droite de communiquer les pièces afférentes à la copropriété sous astreinte ;
La confirme pour le surplus ;
Statuant de nouveau du chef infirmé et y ajoutant,
Déboute la société Atrium gestion et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, de leur demande de la remise de pièces ;
Condamne la société Foncia Paris rive droite à payer à la société Atrium gestion et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société Foncia Paris rive droite aux dépens d'appel, avec distraction au profit de l'avocat de la partie adverse, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Rejette le surplus des demandes.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
