Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRÊT DU 04 AVRIL 2024
(n° 145 , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/14461 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CIFLE
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 28 Juin 2023 -Président du TJ de PARIS - RG n° 23/54238
APPELANTE
S.C.I. AUBRAC IMMOBILIER, RCS de Paris sous le n°851 511 121, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Belgin PELIT-JUMEL de la SELEURL BELGIN PELIT-JUMEL AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1119
INTIMÉ
LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 1] [Localité 2], représenté par son Syndic la Société FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 3], agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Xavier GUITTON de l'AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, toque : D0502
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 29 Février 2024, en audience publique, Laurent NAJEM, Conseiller, ayant été entendu en son rapport dans les conditions prévues par l'article 804, 805 et 905 du code de procédure civile, devant la cour composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,
Michèle CHOPIN, Conseillère,
Laurent NAJEM, Conseiller,
Qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
EXPOSE DU LITIGE
La SCI Aubrac immobilier est propriétaire de locaux (lot n°1) constitués d'un magasin, d'une cave et de deux débarras n°7 et 8 au 7ème étage au sein de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 2].
Le syndic de l'immeuble, la société Foncière et immobilière de [Localité 3] a mis en demeure la SCI Aubrac immobilier le 18 mars 2020 de procéder à la remise en état et sécurisation des conduits de cheminée qu'elle a démolis sans autorisation afin de relier les deux débarras du 7ème étage.
Par acte du 13 et 17 avril 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic, la société Foncière et immobilière de [Localité 3], a assigné en référé la SCI Aubrac immobilier devant le président du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, notamment :
constater l'existence d'un trouble manifestement illicite ;
Y faisant droit :
condamner la SCI Aubrac immobilier à remettre les parties communes de l'immeuble dans leur état initial en procédant aux travaux devisés par l'entreprise Foussadier (devis n°2021 - 03 - 1371) ;
assortir cette condamnation d'une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir ;
condamner la SCI Aubrac immobilier à prendre en charge les frais du cabinet Seerim, architecte, pour le suivi des travaux ;
condamner la SCI Aubrac immobilier à souscrire une assurance dommages l'ouvrage dont le bénéfice lui reviendra ensuite une fois lesdits travaux réceptionnés, et toutes réserves levées au titre desdits travaux ;
condamner la SCI Aubrac immobilier à prendre en charge les honoraires du syndic ;
condamner la SCI Aubrac immobilier à lui payer la somme provisionnelle de 3.000 euros sur le fondement de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile.
Par ordonnance réputée contradictoire du 28 juin 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, a :
condamné la SCI Aubrac immobilier à remettre en leur état initial les parties communes démolies au sein des deux débarras compris dans le lot n°1 situés au 7ème étage de l'immeuble en copropriété [Adresse 1] à [Localité 2], conformément au devis n° 2021-03-1371 du 30 mars 2021 de l'entreprise Foussadier, sous le contrôle du cabinet d'architecte Seerim, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de deux mois suivant la signification de la présente décision, l'astreinte ayant vocation à courir sur une durée de quatre mois ;
dit n'y avoir lieu à se réserver la liquidation de l'astreinte ;
condamné la SCI Aubrac immobilier à souscrire une assurance dommage-ouvrage au titre des travaux de remise en état mis en 'uvre dont le bénéfice reviendra ensuite au syndicat des copropriétaires et à justifier de la souscription de cette assurance auprès du syndic de l'immeuble ;
dit que la SCI Aubrac immobilier supportera la charge des honoraires de l'architecte Seerim et du syndic de l'immeuble au titre des travaux de remise en état ;
dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision ;
condamné la SCI Aubrac immobilier à payer au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société Foncière et immobilière de [Localité 3], la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamné la SCI Aubrac immobilier aux dépens qui pourront être recouvrés par Maître Guitton conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
dit n'y avoir lieu à référé sur toute autre demande.
Par déclaration du 16 août 2023, la SCI Aubrac immobilier a interjeté appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 15 décembre 2023, elle demande, au visa des articles 10, 11, 143, 144, 834 et 835 du code de procédure civile, à la cour de :
la juger recevable et fondée en son appel ;
Y faisant droit :
infirmer l'ordonnance de référé rendue le 28 juin 2023 en toutes ses dispositions sauf en celle rejetant la demande de provision présentée par le syndicat des copropriétaires ;
A titre principal :
juger n'y avoir lieu à référé et rejeter en conséquence l'intégralité des demandes, fins, arguments et conclusions du syndicat des copropriétaires ;
renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond ;
A titre subsidiaire et avant dire-droit :
ordonner une mesure d'expertise judiciaire aux frais avancés par le syndicat des copropriétaires ;
nommer tel expert qu'il lui plaira et le charger des missions suivantes :
* convoquer et entendre les parties ;
* se faire communiquer, dans le délai qu'il estimera nécessaire de fixer, tous documents et pièces qu'il jugera nécessaire à l'exercice de sa mission ;
* se rendre sur place ;
* visiter les lieux et les décrire ;
* constater les désordres existants et, dans cette hypothèse, les décrire, indiquer leur nature et la date de leur apparition ;
* rechercher la cause des désordres en précisant, pour chacun, s'il y a eu vice de matériau, malfaçons dans l'exécution, vice de conception, défaut ou insuffisance dans la direction ou le contrôle ou la surveillance ; défaut d'entretien ou de tout autre cause ;
* indiquer les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût hors taxes et toutes taxes comprises, et la durée, désordre par désordre ;
* donner au juge tous éléments techniques et de fait de nature à lui permettre de déterminer la nature et l'importance des préjudices allégués par le syndicat des copropriétaires et proposer une base d'évaluation ;
(')
fixer la provision à valoir sur la rémunération de l'expert à consigner au greffe par le syndicat des copropriétaires dans le délai qui sera imparti par l'arrêt avant dire-droit intervenir ;
En toute hypothèse :
débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
condamner le syndicat des copropriétaires à lui régler la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens du présent appel, outre ceux de première instance, dont ceux dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Pelit-Jumel conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Elle fait valoir qu'elle était dans son bon droit en faisant réaliser les travaux litigieux ; que les débarras en cause sont des parties privatives ; qu'elle a procédé à une démolition partielle du mur mitoyen aux deux débarras contigus, sans porter aucune atteinte au droit de propriété d'un autre copropriétaire ; qu'il n'existe donc aucun trouble manifestement illicite.
Elle soutient qu'il existe en revanche des doutes sur ce qui a été détruit ; que la question de savoir si un mur et de prétendues cheminées constituaient des parties communes et si les travaux empiétaient sur les parties communes se heurte à une contestation sérieuse, soit une question de fond.
Elle relève que le juge des référés a reconnu que sa prétendue faute n'avait entraîné aucun préjudice pour le syndicat des copropriétaires et elle souligne que le juge ne saurait se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire, tels les rapports produits par l'intimé.
Elle allègue que ce n'est que dans un but d'apaisement qu'elle a accepté de soumettre ses travaux à l'approbation de l'assemblée générale alors qu'elle n'avait aucunement l'obligation de le faire ; que la mauvaise foi du syndicat des copropriétaires explique son refus de réclamer une expertise judiciaire ; que les fautes qu'on lui reproche ne sont pas démontrées.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 17 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande à la cour, au visa des articles 835 du code de procédure civile et 3, 9, 25b) de la loi du 10 juillet 1965, de :
débouter la SCI Aubrac immobilier de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions formées tant titre principal qu'accessoire ;
confirmer l'ordonnance du 28 juin 2023 en toutes ses dispositions sauf en celle le déboutant de sa demande formée à titre de provision ;
Et statuant à nouveau sur ce chef :
condamner la SCI Aubrac immobilier à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile pour résistance abusive ;
Y ajoutant :
condamner la SCI Aubrac immobilier à remettre en son état initial, le mur porteur, parties communes démolies séparant les deux débarras compris dans le lot n°1 situés au 7ème étage de l'immeuble conformément au devis n D554/11/23 du 16 novembre 2023 de l'entreprise Cerbat sous le contrôle du cabinet d'architectes Seerim, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de deux mois suivant la signification de la présente décision, et à souscrire à ce titre une assurance dommages l'ouvrage ;
condamner la SCI Aubrac immobilier d'avoir à prendre en charge la facture de la société Cerbat d'un montant de 689,70 euros TTC pour la mise en sécurité des lieux après destruction par la SCI Aubrac immobilier ;
En tout état de cause :
condamner la SCI Aubrac immobilier à lui payer la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner la SCI Aubrac immobilier aux dépens du présent appel, outre ceux de première instance, dont ceux dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Guitton conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Il fait valoir que la SCI Aubrac immobilier a entrepris des travaux de démolition du mur et des conduits de cheminée séparant les deux débarras contigus dont elle est propriétaire ; que ces travaux sur les parties communes n'ont jamais été autorisés par l'assemblée générale ; qu'il en résulte une violation flagrante du règlement de copropriété et de l'article 25b) de la loi du 10 juillet 1965 constitutive d'un trouble manifestement illicite ; que si les débarras sont des parties privatives, les gaines et le mur les séparant sont des parties communes. Il relève la résolution portée par la SCI Aubrac immobilier à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 15 avril 2022 et souligne que les décisions d'assemblée générales devenues définitives ont refusé la régularisation a posteriori des travaux.
Il sollicite la prise en charge par l'appelante des frais de reconstruction du mur porteur séparant les deux débarras.
S'agissant de la demande de provision, il soutient que le trouble manifestement illicite n'est pas contestable : que la violation du règlement de copropriété et de la loi de 1965 est également avérée ; que le copropriétaire a ainsi engagé sa responsabilité. Elle estime fondée sa demande de dommages et intérêts provisionnels pour résistance abusive.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 février 2024.
SUR CE,
Sur la demande de remise en état
En application de l'article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.
Selon l'article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dont les dispositions sont d'ordre public, sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.
Le règlement de copropriété du [Adresse 1] à [Localité 2], reprenant ce principe, prévoit :
« Modification : Les choses communes déterminées comme il est dit plus haut, ne pourront être modifiées sans le consentement des propriétaires à la majorité des propriétaires prescrite chapitre huit numéro neuf. »
Selon l'article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
Le fait que les deux débarras litigieux soient des parties privatives (lot 1) n'est pas contesté. Sont en débat les travaux qui ont conduit à la réunion de ces deux lots comportant nécessairement la destruction du mur qui les séparait.
Il résulte de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux et dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes les coffres, gaines et têtes de cheminées, ainsi que les coffres, gaines et têtes de cheminées notamment.
Le règlement de copropriété retient au titre des choses communes « les gaines de cheminées dans les murs ou adossées à ceux-ci (') »
Il ressort d'un rapport de visite en date du 9 octobre 2017 de la société Abc Domus (pièce 12 -SDC) qu'il a été constaté dans la deuxième chambre R +6 que le manteau, l'âtre et une partie du conduit de la cheminée de la chambre de service avaient été démolis. Par ailleurs, des boisseaux de deux conduits provenant des niveaux antérieurs ont été cassés n'assurant plus l'étanchéité. Des photographies corroborent ces constatations. Ce rapport conclut au caractère « impératif de la reconstitution « sans délai des deux conduits dégradés d'autant plus que ces derniers sont susceptibles d'être utilisés par les appartements des niveaux inférieurs ».
La société d'architecture S.E.E.R.I.M. dans un rapport du 17 mars 2020 (pièce 4 - SDC) fait état de la destruction partielle de sept conduits situés entre les deux chambres de service contigües, les conduits se prolongeant en toiture par une souche de cheminée et qui n'a pas apparemment été affectée par les travaux. Une photographie atteste des démolitions. Ce second rapport, lui aussi non judiciaire, corrobore cependant le premier sur l'existence de la destruction de conduits. Est évoqué par ailleurs un risque d'incendie ou d'intoxication ; une enquête a été menée aux étages inférieurs pour connaître les conditions d'utilisation de ces conduits - finalement non utilisés, ce qui est indifférent s'agissant de parties communes -.
Contrairement à ce que soutient la SCI Aubrac immobilier, et compte tenu des deux rapports susvisés et des photographies qui y sont annexées, il n'y a aucun doute sur la réalité et l'ampleur des travaux litigieux, étant relevé que conformément aux dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, l'existence d'une contestation sérieuse ne prive pas le juge des référés du son pouvoir d'ordonner une remise en état pour mettre fin, comme en l'espèce, à un trouble manifestement illicite.
Il n'existe tant au regard des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 que des stipulations du règlement de copropriété aucun doute sur le caractère de partie commune des conduits en cause.
La présente décision, comme celle du premier juge, ne se fonde pas exclusivement sur une seule expertise non judiciaire mais sur deux rapports différents et parfaitement concordants.
Par ailleurs, contrairement à ce que soutient la société appelante, les demandes liées à l'existence d'un trouble manifestement illicite et celle relative à une indemnité provisionnelle sont distinctes et seul l'octroi d'une provision requiert l'absence d'une contestation sérieuse.
Enfin, la SCI Aubrac immobilier a fait porter à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 15 avril 2022, une résolution n°17 visant à l'autoriser à supprimer le mur séparatif partie commune et boisseaux et création du lot 21 correspondant à la privatisation des parties communes (boisseaux et murs porteur séparatif). Cette demande est intervenue après les travaux (Pièce 7- SDC).
Il en résulte que la SCI Aubrac immobilier qui a soumis les travaux à l'autorisation de l'assemblée générale, a posteriori et en évoquant elle-même le caractère commun du mur séparatif, ne peut prétendre aujourd'hui qu'aucune autorisation n'était requise et que les parties communes de l'immeuble ne seraient pas concernées par les travaux qu'elle a menés. Elle a exactement qualifié par cette résolution la nature des travaux entrepris.
Par des motifs pertinents que la cour adopte, le premier juge a retenu que la demande de remise en état du syndicat des copropriétaires était justifiée au regard de l'existence du trouble manifestement illicite dénoncé résultant de la réalisation sans autorisation de travaux portant atteinte aux parties communes de l'immeuble.
Il en résulte également qu'aucune mesure d'expertise judiciaire n'est requise : la nature et l'ampleur des désordres et de l'atteinte aux parties communes, les mesures de remise en état ont été étayées par le syndicat des copropriétaires au moyen d'un devis de l'entreprise Foussadier.
Il y a lieu de confirmer la décision déférée en ce qu'elle a condamné la SCI Aubrac immobilier à remettre en leur état initial les parties communes démolies au sein des deux débarras compris dans le lot n°1 situés au 7ème étage de l'immeuble en copropriété [Adresse 1] à [Localité 2], conformément au devis n° 2021-03-1371 du 30 mars 2021 de l'entreprise Foussadier, sous le contrôle du cabinet d'architecte Seerim, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de deux mois suivant la signification de la décision, l'astreinte ayant vocation à courir sur une durée de quatre mois, outre l'obligation d'assurance pour lesdits travaux.
Il résulte de ce premier devis en date du 30 mars 2021 que seule la reconstruction des conduits était prise en compte.
Un nouveau devis (pièce 16) n° D554/11/23 de l'entreprise Cerbat, versé à hauteur d'appel, porte sur la réfection du mur pour un montant de 1 544,40 euros ; cette demande de remise en état est également fondée pour mettre fin au trouble manifestement illicite.
Ajoutant à la première décision, la SCI Aubrac immobilier sera donc condamnée à remettre en son état initial, le mur porteur, parties communes démolies séparant les deux débarras compris dans le lot n°1 situés au 7ème étage de l'immeuble conformément au devis n D554/11/23 du 16 novembre 2023 de l'entreprise Cerbat sous le contrôle du cabinet d'architectes Seerim, sous condition d'astreinte précisée dans le dispositif de la présente décision, à souscrire une assurance dommage-ouvrage au titre des travaux de remise en état mis en 'uvre dont le bénéfice reviendra ensuite au syndicat des copropriétaires et à justifier de la souscription de cette assurance auprès du syndic de l'immeuble.
Enfin, le syndicat des copropriétaires justifie par une facture de la société Cerbat de travaux liés à la mise en sécurité des conduits de cheminées à hauteur de 689,70 euros. Il sera fait droit à la demande de condamnation à ce titre.
Sur la demande provisionnelle
En application de l'article 835 alinéa 2 du code procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable.
Le montant de la provision en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir le juge du fond.
Le syndicat des copropriétaires se prévaut du caractère incontestable du trouble manifestement illicite et du fait que la SCI Aubrac immobilier n'a pas déféré aux deux mises en demeure qui lui ont été adressées. Il invoque une résistance abusive.
Comme l'a relevé le premier juge, l'existence d'un préjudice et d'un lien de causalité entre ledit préjudice et la violation des règles de la copropriété n'est pas caractérisé avec l'évidence requise en référé. La mauvaise connaissance qu'une partie a de ses droits n'est pas en elle-même constitutive d'un abus.
La décision déférée sera confirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur cette demande.
Sur les demandes accessoires
Le premier juge a fait une exacte appréciation du sort des dépens et des frais irrépétibles.
A hauteur d'appel, la SCI Aubrac immobilier, partie perdante à titre principal, sera condamnée aux dépens d'appel, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile et à payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme la décision déférée en ses dispositions déférées à la cour ;
Y ajoutant,
Rejette la demande d'expertise judiciaire ;
Condamne la SCI Aubrac immobilier à remettre en son état initial, le mur porteur, parties communes démolies séparant les deux débarras compris dans le lot n°1 situés au 7ème étage de l'immeuble conformément au devis n D554/11/23 du 16 novembre 2023 de l'entreprise Cerbat sous le contrôle du cabinet d'architectes Seerim, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de deux mois suivant la signification de la présente décision, l'astreinte ayant vocation à courir sur une durée de quatre mois ;
Condamne la SCI Aubrac immobilier à souscrire une assurance dommage-ouvrage au titre de ces travaux dont le bénéfice reviendra ensuite au syndicat des copropriétaires et à justifier de la souscription de cette assurance auprès du syndic de l'immeuble ;
Condamne la SCI Aubrac immobilier à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic, à titre provisionnel la somme de 689,70 euros au titre de travaux de mise en sécurité ;
Condamne la SCI Aubrac immobilier à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SCI Aubrac immobilier aux dépens d'appel, avec distraction au profit de l'avocat de la partie adverse, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
