Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRÊT DU 28 MARS 2024
(n° 133 , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/06486 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHNMT
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 10 Novembre 2022 -Juridiction de proximité de Paris - RG n° 22/06547
APPELANTE
S.A.S. ASSISTANCE CONSEIL HÔTELS ET RESIDENCES, RCS de Paris sous le n°495 095 986, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Me Ambroise COLOMBANI de l'AARPI COLOMBANI SEMMEL, avocat au barreau de PARIS, toque : B0885, présent à l'audience
INTIMÉE
Mme [J] [H]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Julie SAINT VOIRIN, avocat au barreau de PARIS, toque : W14
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 février 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et Laurent NAJEM, Conseiller chargé du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Michèle CHOPIN, Conseillère
Laurent NAJEM, Conseiller
Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
*****
Par acte sous seing privé du 2 mai 2021, la SCI Nora, représentée par Mme [H], a donné à bail à Mme [H] un appartement de 206 m2, composé de cinq pièces et situé [Adresse 1], 5ème étage, avec faculté de le sous-louer.
Il a été stipulé que ce bail à usage d'habitation était expressément exclu du domaine d'application de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et donc soumis aux dispositions du code civil (article 2 du contrat).
Par acte sous seing privé du 28 mai 2021, Mme [H] a conclu avec la société Assistance Conseil Hôtels et Résidences (ACHR) et représentée par M. [F], un contrat de sous-location, de l'appartement susvisé, meublé, pour une durée d'une année à compter du 1er juin 2021 et le paiement d'un loyer mensuel de 6.850 euros outre une provision sur charges de 650 euros. Il était précisé que la location n'était " soumise à aucun régime particulier et ne relève que des dispositions du Code civil sur le louage de choses (') ".
Le bail est venu à échéance pour la première fois le 31 mai 2022. En vue de cette date, Mme [H] a délivré, par acte de commissaire de justice du 17 février 2022, un congé à la société Assistance Conseil Hôtels et Résidences.
Son président, M. [F], et son épouse se trouvent toujours dans les lieux.
Par actes des 25 et 27 juillet 2022, Mme [H] a assigné la société la société Assistance Conseil Hôtels et Résidences (ACHR) devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, notamment :
constater la validité du congé et l'occupation sans droit ni titre des lieux par la société Assistance conseil depuis le 31 mai 2022 ;
désigner un huissier de justice pour établir un état des lieux de sortie, aux frais de la société Assistance conseil ;
ordonner l'expulsion pure et simple de la société Assistance conseil, ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant ;
la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation correspondant au double du montant du loyer contractuel depuis le 31 mai 2022 jusqu'à la libération des lieux ;
la condamner au paiement d'une somme de 4 033,01 euros correspondant aux loyers et charges dus au 31 mai 2022.
Par ordonnance contradictoire du 10 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, a :
au principal, renvoyé les parties à mieux se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'existence d'un trouble manifestement illicite et l'absence de contestation sérieuse ;
donné acte à Mme [H] qu'elle se désiste de sa demande en paiement des loyers ;
constaté que la société ACHR est occupante sans droit ni titre du logement situé au 5ème étage de l'immeuble à usage d'habitation du [Adresse 1] à [Localité 6] depuis le 1er juin 2022 ;
ordonné son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, et notamment M. [F] et son épouse, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux ;
accordé à la société ACHR ainsi qu'à tous occupants de son chef, et notamment M. [F] et son épouse, un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision pour quitter les lieux ;
condamné la société ACHR à payer à Mme [H] une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer indexé, outre les charges, à compter du 1er juin 2022, étant observé que les sommes déjà versées à ce jour par la société Assistance conseil, au titre de son occupation pour la période ayant couru depuis cette date, viendront en déduction des sommes dues au titre de l'indemnité d'occupation judiciairement fixée en ce jour ;
condamné la société ACHR à payer à Mme [H] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
débouté les parties du surplus de leurs demandes ;
condamné société Assistance conseil aux dépens.
Par déclaration du 3 avril 2023, la société ACHR a interjeté appel de cette ordonnance.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 9 janvier 2024, elle demande à la cour, au visa des articles 1103 et 1728 du code civil de :
A titre principal :
constater qu'elle est à jour du paiement de ses loyers ;
dire et juger que Mme [H] a donné son accord pour que le bail soit prolongé à l'issue de la première période d'un an et accepté le maintien dans les lieux des époux [F] ;
En conséquence :
infirmer la décision dont appel en ce qu'elle la déclare occupant sans droit ni titre et prononcé l'expulsion de celle-ci des lieux loués ;
condamner Mme [H] à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
A titre subsidiaire :
débouter Mme [H] de sa demande de paiement d'astreinte ;
constater que l'accord entre les parties n'étant pas intervenu, elle n'a pu renoncer à la saisine du juge de l'exécution relative à la procédure d'expulsion envisagée par Mme [H].
Elle fait valoir qu'ainsi que la décision déférée l'a acté, elle a réglé ses loyers ; que si elle a décidé d'un règlement partiel au début de l'année 2022, c'est qu'à l'époque l'appartement n'était pas chauffé ; que les réparations n'ont pas été réalisées et un congé a été délivré.
Elle fait état des problèmes de santé des époux [F] et de leurs deux enfants et soutient qu'ils ont décidé de s'installer dans cet appartement parce que Mme [H] s'était engagée à poursuivre le bail à l'issue de la première période d'un an ; que dès lors, compte tenu de cet accord, Mme [H] ne pouvait délivrer un congé.
A titre subsidiaire, elle sollicite le rejet de la demande d'astreinte, faisant valoir qu'elle a réglé l'intégralité des loyers, y compris celui de janvier 2024 et que Mme [H] dispose d'un autre appartement. Elle fait valoir qu'en dépit des démarches, elle n'a pas encore trouvé un logement pour M. [F].
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 9 janvier 2024, Mme [H] demande à la cour, au visa des articles 1103, 1728 du code civil, de :
la recevoir en ses demandes, fins et conclusions ;
constater la validité du congé délivré le 17 février 2022 à effet du 31 mai 2022 ;
constater la résiliation du contrat de sous location à effet du 31 mai 2022 ;
constater que le locataire a commis des manquements graves à ses obligations ;
En conséquence :
confirmer l'ordonnance rendue le 10 novembre 2022 par le juge des contentieux de la protection [en toutes ses dispositions] sauf en ce qu'elle a "débouté les parties du surplus de leurs demandes" ;
Et statuant à nouveau :
constater que la société ACHR s'est maintenue dans les lieux malgré son engalement initialement de départ au plus tard le 31 décembre 2023 ;
assortir l'expulsion des lieux d'une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 31 décembre 2023, et au plus tard au jour du prononcé de la décision à intervenir ;
condamner la société ACHR à régler l'arriéré des indemnités d'occupation dû jusqu'au 30 septembre 2023 à hauteur de 2.000,12 euros ;
constater que la société ACHR a versé la somme de 23.745,36 euros correspondant à l'indemnité d'occupation due du 1er octobre au 31 décembre 2023, conformément aux accords des parties sur ce point ;
constater que la société ACHR s'est engagée à renoncer à toute saisine du juge de l'exécution relative à la présente procédure d'expulsion ;
En tout état de cause :
débouter la société ACHR de toutes demandes, plus amples ou contraires ;
condamner la société ACHR au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner la société ACHR aux entiers dépens de première instance et d'appel qui comprendront notamment le coût des commandements, les frais de signification et d'exécution de la présente décision.
Elle fait valoir que le congé délivré par voie d'huissier pour prise d'effet au 31 mai 2022 en application des dispositions contractuelles est régulier ; que le locataire par ailleurs, n'a pas satisfait à ses obligations quant au paiement du loyer et des charges.
Elle rappelle que, compte tenu de la situation personnelle de M. [F], gérant de la société ACHR, elle a renoncé à se prévaloir de la faculté de résiliation immédiate du contrat et a consenti au maintien dans les lieux pour une durée de 3 mois complémentaires sous conditions de paiement et d'engagement ferme de quitter les lieux au 31 août 2022, ce que le locataire n'a pas respecté.
Elle conteste le fait qu'elle aurait accepté de prolonger le bail à l'issue de la première période d'un an, ce dont il n'est pas justifié au demeurant.
Elle fait valoir que l'occupante s'est maintenue dans les lieux malgré les engagements pris le 22 septembre 2023 et dans ses conclusions devant la cour ; qu'elle subit une situation inacceptable en ce qu'elle se retrouve privée de la jouissance et de la disposition de son bien, du fait de man'uvres malhonnêtes de la société ACHR, ce qui justifie selon elle l'astreinte refusée par le premier juge.
Elle fait état d'une indemnité d'occupation s'élevant à la somme de 2.000,12 euros, à parfaire, au 31 décembre 2023.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 février 2024.
SUR CE, LA COUR
Selon l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
L'alinéa 2 de cet article précise que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Le trouble manifestement illicite s'entend de toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.
L'occupation sans droit ni titre d'un immeuble est ainsi de nature à constituer un trouble manifestement illicite, ou, à tout le moins, l'obligation de quitter les lieux est non sérieusement contestable.
Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En l'espèce, le contrat de sous-location, conclu le 28 mai 2021 entre Mme [H] et la SAS ACHR, représentée par M. [F], portant sur des locaux meublés et non soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, a été consenti pour une durée d'une année à compter du 1er juin 2021.
Il est stipulé qu'il sera reconduit tacitement pour la même durée, à défaut de congé régulièrement délivré par l'une ou l'autre des parties. Il est prévu que le bailleur peut résilier le contrat à l'expiration du bail ou de chacun de ses renouvellements en respectant un préavis de trois mois, que pour être valable, le congé doit être délivré par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier de justice, qu'à l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des biens loués.
L'intimée produit un acte de commissaire de justice en date du 17 février 2022, par lequel elle a fait délivrer à la SAS ACHR un congé pour le 31 mai 2022, conformément à la date d'expiration du bail.
La société ACHR allègue que Mme [H] s'était engagée dès l'origine à poursuivre le bail au-delà de la période initiale d'un an. Elle n'en justifie cependant par aucune pièce.
C'est à bon droit, par des motifs que la cour adopte, que le premier juge a relevé par ailleurs que le mandataire de Mme [H], la société Barnes, n'avait accepté par courriel du 17 mai 2022 de prolonger le bail de trois mois qu'à la condition de la régularisation des impayés et d'un engagement ferme de quitter les lieux au 31 août 2022, engagement qui, de fait, n'a pas été respecté, M. [F] et son épouse, occupant toujours les lieux aujourd'hui.
Les désordres liés à l'absence de chauffage évoqués dans des courriels des époux [F] d'octobre 2021 sont sans lien avec ledit congé et ne sont pas de nature à remettre en question sa validité.
Dès lors, comme l'a retenu le premier juge, le congé, délivré plus de trois mois avant l'expiration du bail, par acte d'huissier de justice, conformément aux stipulations contractuelles, est régulier et valable en la forme et doit recevoir effet.
La décision sera confirmée en ce qu'elle a constaté que la société ACHR était occupante sans droit ni titre depuis le 1er juin 2022, ordonné son expulsion, ainsi que tous occupants de son chef, et l'a condamnée à payer une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer indexé, outre les charges à compter du 1er juin 2022.
La société ACHR justifie d'un virement de la somme de 7.915,12 euros, le 8 février 2024 (pièce 7), de sorte que l'existence d'un arriéré d'indemnité d'occupation à hauteur de 2.002,12 euros au 30 septembre 2023 n'est pas établie. Il n'y a pas lieu à référé sur cette demande provisionnelle.
Mme [H] critique la décision déférée en ce qu'elle a rejeté la demande d'astreinte au titre de l'expulsion. Elle relève que dans de précédentes conclusions devant la cour, la société ACHR s'était engagée à quitter les lieux le 31 décembre 2023.
La société ACHR sollicite le rejet de cette demande, invoquant des recherches demeurées vaines auprès des agences immobilières ainsi que la situation de santé de Mme [F].
Les démarches aux fins de trouver un nouveau logement ne sont justifiées par aucune pièce, même s'il est notoire que le marché locatif parisien est actuellement restreint. Le compte-rendu d'hospitalisation, bien que datant de juillet 2022, étaye en revanche la particulière gravité de la situation de santé.
Au vu de ces éléments, la mauvaise foi de la société ACHR et des occupants de son chef n'est pas établie. Il n'y a pas lieu à astreinte, alors que Mme [H] bénéficiera déjà, le cas échéant du concours de la force publique.
La décision déférée sera confirmée en ce qu'elle a rejeté cette demande.
Le sens de la présente décision conduit également à confirmer les dispositions de l'ordonnance déférée s'agissant des dépens et des frais irrépétibles.
A hauteur d'appel, la société ACHR sera condamnée à payer la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance déférée ;
Y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle d'arriéré d'indemnité d'occupation à hauteur de 2.000,12 euros ;
Condamne la société ACHR à payer à Mme [H] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société ACHR aux dépens d'appel, comprenant le coût du congé du 17 février 2022 ;
Rejette le surplus des demandes des parties.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
