RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRÊT DU 28 MARS 2024
(n° , 16 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/16916 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGPIL
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 29 Juin 2022 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY - RG n° 20/00034
APPELANT
EPFIF - ETABLISSEMENT PUBLIC FRANCAIS D'ILE DE FRANCE
[Adresse 4]
[Localité 7]
représenté par Me Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07 substitué à l'audience par Me Cédric BORTOLUSSI, avocat au barreau de PARIS, toque : T07
INTIMÉE
S.C.I. DE FIGUIG
[Adresse 5]
[Localité 9]
Non comparante, non représentée
DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES
DE LA SEINE SAINT DENIS - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
Division Missions Domaniales
[Adresse 6]
[Localité 8]
Représentée par Madame [J] [E], en vertu d'un pouvoir général
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Février 2024, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Hervé LOCU, Président
Madame valérie GEORGET, Conseillère
Madame Nathalie BRET, Conseillère
Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats
ARRÊT :
- réputé contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.
*
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :
Par décret n°2015-99 du 28 janvier 2015, l'opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du Bas-[Localité 9], comprenant les copropriétés du Chêne Pointu et de l'Étoile du Chêne Pointu, a été déclarée d'intérêt national et sa mise en 'uvre a été confiée à l'Établissement Public Foncier d'Île-de-France (EPFIF).
La [Adresse 14] dans laquelle se situent les copropriétés du Chêne Pointu et de l'Étoile du Chêne Pointu a été créée par arrêté préfectoral n°2018-1913 du 2 août 2018 et publié le 3 août 2018.
Aux termes de l'arrêté préfectoral n°2019-0278 du 29 janvier 2019, une enquête publique préalable à la déclaration publique et une enquête parcellaire ont été menées du 11 mars 2019 au 12 avril 2019.
Par arrêté préfectoral n°2019-2388 du 6 septembre 2019, la [Adresse 14] a fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique.
Par arrêté préfectoral n°2021-0701 du 19 mars 2021, les lots situés dans le bâtiment 10 de la copropriété de l'Étoile du Chêne Pointu ont été déclarés cessibles au profit de l'EPFIF.
Par décret n°2021-1005 du 29 juillet 2021, l'EPFIF a été autorisé à prendre possession immédiate des immeubles concernés par l'opération.
L'ordonnance d'expropriation, emportant transfert de propriété au profit de l'EPFIF, a été rendue le 21 octobre 2021.
La copropriété de l'Étoile du Chêne Pointu est édifiée sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 12], [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 11].
Est notamment concernée par l'opération, la SCI DE FIGUIG en tant que propriétaire des lots n° 1, 217 et 1300, ainsi que des 1.457/1.000.000èmes des parties communes générales. Le lot n°1 est un appartement de type F3, d'une superficie de 56 m². Le lot [Cadastre 1] est une cave. Le lot n°1300 est un emplacement de stationnement.
Faute d'accord sur l'indemnisation, l'EPFIF a saisi le juge de l'expropriation de Bobigny par requête reçue par le greffe le 21 février 2021.
Par un jugement contradictoire du 29 juin 2022, après transport sur les lieux le 22 septembre 2021, le juge de l'expropriation de Bobigny a :
Annexé à la décision le procès-verbal de transport ;
Annexé à la décision les termes de comparaison produits par les parties ;
Fixé la date de référence au 11 mars 2018 ;
Retenu la méthode d'évaluation globale par comparaison ;
Retenu une valeur unitaire de 1115 euros/m² ;
Retenu une indemnité complémentaire de 2310 euros au titre de la dépossession d'une place de stationnement partiellement intégrée ;
Retenu une majoration globale de 10% pour plus-value immobilière générée par la mise en service du tramway T4 ;
Fixé l'indemnité due à la SCI DE DE FIGUIC par l'EPFIF au titre de la dépossession des lots n°1 (appartement), [Cadastre 1] (cave) et n°1300 (emplacement de stationnement) du bâtiment 10 de la copropriété de l'Étoile du Chêne Pointu situé [Adresse 10] à [Localité 9] comme suit :
-dans l'hypothèse où la partie expropriée renonce à son droit à relogement mis en 'uvre par L'EPFIF : 74'700 euros en valeur libre se décomposant comme suit :
'66'990 euros au titre de l'indemnité principale,
'7 699 euros au titre de l'indemnité de remploi ;
-dans l'hypothèse où la partie expropriée accepte l'une des propositions de relogement et où l'EPFIF conduit le processus à son terme : 74'700 euros en valeur libre se décomposant comme suit :
'66 990 euros au titre de l'indemnité principale ;
'7 699 euros au titre de l'indemnité de remploi,
dit que les frais de relogement exposés par l'EPFIF sont pris en compte à hauteur de 1 000 euros
'dit qu'il y a lieu à compensation entre la somme indemnitaire totale de 74'700 euros, due par l'EPFIF à la SCI DE FIGUIC et le montant des frais de relogement pris en compte autour de 1 000 euros, due par la SCI DE FIGUIG à l'EPFIF ;
'dans l'une des hypothèses :
'donner acte à l'établissement public foncier d'Île-de-France de son engagement de prendre à sa charge les frais de déménagement de la partie expropriée dans le cadre d'un marché public ;
dans l'hypothèse d'un refus :
dit que l'établissement public foncier d'Île-de-France prend en charge les frais de déménagement sur présentation de deux devis,
Condamné l'EPFIF à payer à la SCI DE FIGUIC la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamné l'EPFIF au paiement des dépens.
L'EPFIF a interjeté appel du jugement le 1er septembre 2022 en demandant la réformation aux motifs que le juge de l'expropriation a surévalué le montant de l'indemnité de dépossession consécutive à la dépossession des lots numéro 1, 217 et 1 300 ainsi que des 1403/1.000.000èmes des parties communes du bâtiment 10 de la copropriété de « l'Étoile du Chêne Pointu » sis [Adresse 10] à [Localité 9], édifié sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 12], [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 11]
Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :
1/ adressées au greffe le 16 novembre 2022 par l'EPFIF, notifiées le 21 novembre 2022 (AR intimés non rentré, signification par huissier de justice le 11 janvier 2023 avec remise à étude AR CG le 23 novembre 2023), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :
Infirmer partiellement le jugement en ce qu'il a :
Fixé la date de référence au 11 mars 2018 soit un an avant l'ouverture de l'enquête publique,
Appliqué une majoration de 10% au motif de l'entrée en exploitation de la nouvelle ligne du tramway T4 ;
Par suite,
réformer le jugement du 29 juin 2022 en fixant le montant des indemnités à revenir à l'expropriée pour la dépossession des lots copropriétés numéro 1, 217 et 1300 ainsi que des 1403/1.000.000èmes des parties communes générales dépendant du bâtiment 10 de la copropriété du Chêne Pointu à [Localité 9] comme suit :
'' première hypothèse : les expropriés renoncent expressément à être relogés par l'EPFIF
indemnité principale :
méthode d'évaluation : globale'caves et parties communes générales intégrées
'état : bon
valeur unitaire retenue : 1155 euros/m² en valeur libre
'indemnité complémentaire pour perte de l'emplacement de stationnement : 2310 euros
'superficie retenue : 56 m²
soit une indemnité principale de (1155 euros/m²X 56 m²)+ 2310 euros= 66'990 euros
indemnités accessoires :
indemnité pour frais de déménagement : sur présentation de deux devis
'frais de remploi :
20 % sur 5 000 : 1 000 euros
15 % sur 10'000 : 1 500 euros
10 % sur 51'990 euros : 5 199 euros
total : 7 699 euros
soit une indemnité de dépossession de 74'689 euros arrondis à 74'700 euros en valeur libre
'' seconde hypothèse : les expropriés demandent à être relogés et bénéficient d'un relogement effectif :
- indemnité principale :
méthode d'évaluation : globale-caves et parties communes générales intégrées
État : bon
valeur unitaire retenue : 1 155 euros/m² en valeur libre
Indemnité complémentaire pour perte d'emplacements de stationnement : 2 310 euros
surface retenue : 56 m²
abattement pour occupation : 15 %
soit une indemnité principale de (1155 euros/m²X 56 m²X 0,85)+ 2310 euros : 57'288 euros
- indemnités accessoires :
. indemnité pour frais de déménagement : donner acte à l'EPFIF de la prise en charge des frais de déménagement des expropriés
. indemnité de remploi :
20 % sur 5 000 euros : 1 000 euros
15 % sur 10'000 euros : 1 500 euros
10 % sur 57'288 euros : 5728,80 euros
total : 8 228,80 euros
Total de l'indemnité de dépossession : 65'516, 80 euros en valeur occupée
2/ adressées au greffe le 24 février 2023 par le commissaire du gouvernement, intimé, notifiées le 04 avril 2023 (AR appelant le 05 avril 2023, AR intimé non rentré, signification par huissier de justice le 31 mai 2023 avec remise à étude), aux termes desquelles, il forme appel incident et demande à la cour de :
dans l'hypothèse d'un renoncement au relogement :
'valeur unitaire de 1155 euros en valeur libre ;
'une indemnité complémentaire pour perte d'emplacements de stationnement
de 2 310 euros ;
'une indemnité pour frais de déménagement sur devis ;
'une indemnité de remploi de 7 699 euros ;
soit une totale de dépossession de 74'689 euros arrondis à 74'700 euros en valeur libre
dans l'hypothèse d'une demande de relogement et d'un relogement effectif :
'une valeur unitaire de 1 155 euros en valeur libre ;
'une indemnité complémentaire pour perte d'emplacement de stationnement
de 2070 euros ;
'l'abattement pour occupation de 15 % ;
'une indemnité pour frais de déménagement : donner acte à l'EPFIF de la prise en charge
des frais de déménagement ;
'de remploi de 8 228,80 euros
soit une indemnité totale de dépossession de 65'505,80 euros en valeur occupée.
3/ La SCI DE FIGUIC n'a pas constitué avocat.
EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :
L'EPFIF fait valoir que :
Concernant la description des lots expropriés, le lot n°1 est un logement d'une surface de 56 m², le lot [Cadastre 1] une cave et le lot n°1300 un emplacement de stationnement. Les parties communes du bâtiment 10 sont vétustes et les équipements ont fait l'objet d'un arrêté municipal (Pièce 6A).
Les locaux sont occupés par les gérants de la SCI DE FIGUIC, propriétaire.
Dans la mesure où, en application des dispositions du premier alinéa de l'article L314-2 du code de l'urbanisme les défendeurs peuvent bénéficient d'un droit à relogement, il avait formulé, en première instance, une offre établie sous la forme alternative en valeur libre occupée selon qu'ils demandent ou non à être relogés.
Le bien exproprié étant soumis au droit de préemption, la date de référence à retenir est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. En l'espèce, un droit de préemption a été instauré à [Localité 9] (Pièce 1A). Ce droit de préemption a été délégué à l'EPFIF sur le périmètre de l'opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du Bas-[Localité 9] suivant délibération du 27 janvier 2015. Les lots expropriés sont situés dans le périmètre de ladite opération. En application des dispositions des articles L.213-4 et L.213-6 du code de l'urbanisme, la date de référence à retenir est celle de la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier dont il s'agit, à savoir la modification du 08 avril 2016.
Concernant le principe de la majoration de 10% appliquée en raison de l'entrée en exploitation de la ligne de tramway T4, le premier juge a méconnu les dispositions de l'article L.322-2 du code de l'expropriation qui dispose qu' « il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués ['] par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publiCs dans l'agglomération où est situé l'immeuble ». La date de référence étant celle du 8 avril 2016, l'enquête préalable s'étant tenue du 11 mars 2019 au 12 avril 2019, et la mise en service de la ligne de tramway T4 étant intervenue fin 2019 après plus de trois ans de travaux par nature publics, cette ligne de tramway ne peut pas être prise en compte comme un facteur de plus-value. En tout état de cause, il ne ressort pas des termes de comparaison une quelconque évolution du marché ou de la pression foncière. Enfin, la cour d'appel de Paris a refusé le principe d'une telle majoration (CA Paris 21/09860).
Concernant la limitation du quantum de l'abattement pour frais de relogement, il ressort des dispositions des articles L.314-1 et L.314-2 du code de l'urbanisme que les propriétaires occupants bénéficient d'un droit au relogement opposable à l'expropriant, lequel peut en retour exiger l'application d'un abattement sur la valeur libre du logement. La jurisprudence dominante le fixe à 20% de la valeur vénale, la charge pesant l'expropriant ne se limitant pas, comme l'indique à tort le premier juge, à des frais de constitution d'un dossier, la passation d'un bail et la mise à disposition du logement. La cour d'appel de Paris a retenu un abattement pour occupation de 20% dans d'autres procédures d'expropriation de biens sur la copropriété de l'Étoile du Chêne Pointu (CA Paris 20/02374, 20/02376, 20/02378, 20/02368, 21/08150). Il convient donc d'appliquer un abattement de 15% pour occupation dans l'hypothèse d'un relogement des expropriés.
Dans l'hypothèse d'une renonciation expresse au droit au relogement, l'indemnité totale d'expropriation s'établit donc à 68.221 euros arrondie à 68.300 en valeur libre, soit 61.110 euros au titre de l'indemnité principale et 7.111 euros au titre de l'indemnité de remploi.
Dans l'hypothèse d'un relogement effectif, l'indemnité totale d'expropriation s'établit donc à 58.519 euros en valeur occupée, soit 52.290 euros au titre de l'indemnité principale, et 6.229 euros au titre de l'indemnité de remploi.
Le commissaire du gouvernement conclut que :
Concernant la description physique des lots expropriés, leur consistance, leur description intérieure et extérieure, leurs éléments de plus-value ou de moins-value, le bâtiment 10 de la copropriété de l'Étoile du Chêne Pointu comprend un rez-de-chaussée et dix étages à usage d'habitation, ainsi qu'un sous-sol à usage de caves. Le bâtiment comprend, au total en ses quatre entrées, 167 appartements dont 122 appartements de type F3 et 45 appartements de type F4 ainsi que divers locaux communs (un logement de gardien, un local à bicyclettes et un local à voitures d'enfants, un local commun et un local de transformateur).
Le lot 124 est un appartement de type F3 de 56 m² situé au dixième étage. Le lot 301 correspond à une cave. Le lot 1.412 correspond à une place de stationnement.
Concernant l'origine de propriété, les lots expropriés ont été acquis le 6 décembre 2001 au prix de 24 391, 84euros.
Concernant la situation locative, les lots sont considérés occupés.
Concernant la date de référence, il résulte des article L.322-2 du code de l'expropriation et L.213-4 du code de l'urbanisme que celle-ci doit en l'espèce être fixée au 08 avril 2016, date à laquelle est devenue opposable aux tiers la dernière modification du plan local d'urbanisme délimitant la zone dans laquelle est située l'ensemble immobilier.
Concernant la situation d'urbanisme, l'ensemble immobilier est situé en zone UR1. La zone UR1 correspond au renouvellement urbain du centre-ville.
Concernant l'application d'une majoration de 10% pour tenir compte de l'entrée en exploitation de la ligne de tramway T4, l'article L.322-2 du code de l'expropriation dispose que « les biens doivent être évalués la date de la décision de première instance » et qu'il « ne peut être tenu compte ['] des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués ['] par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble ». Or, la mise en service du tramway T4 est intervenue fin 2019, soit quelques mois après le déroulement des enquêtes préalable et parcellaire. La réalisation de ces travaux ne peut être prise en compte pour la détermination de la valeur unitaire du bien objet de l'expropriation (CA Paris 21/09860).
Concernant l'abattement pour frais de relogement, les gérants de la SCI DE FIGUIC sont occupants du logement dont ils sont propriétaires, de sorte qu'en application des articles L.314-1 et L.314-2 du code de l'urbanisme qui imposent la prise en charge du relogement de l'exproprié, un abattement de 15% sur la valeur libre du bien devra être retenu en lieu et place de l'abattement forfaitaire de 1.000 euros retenu par le premier juge. La cour d'appel de Paris a déjà statué en ce sens dans plusieurs arrêts (CA, Paris 20/02374, 20/02376, 20/02378, 20/02368, 21/08150).
Dans l'hypothèse d'une renonciation expresse au droit au relogement, l'indemnité totale d'expropriation s'établit donc à 74 689 euros arrondie à 74 700 euros en valeur libre, soit 66 990 euros au titre de l'indemnité principale, l'indemnité pour frais de déménagement sur devis, et 7 699 euros au titre de l'indemnité de remploi.
Dans l'hypothèse d'un relogement effectif, l'indemnité totale d'expropriation s'établit donc à 65 516,80 euros en valeur occupée, soit 57 288 euros au titre de l'indemnité principale, le montant pris en charge par l'EPFIF au titre de l'indemnité pour frais de déménagement, et 8 228,80 euros au titre de l'indemnité de remploi.
SUR CE, LA COUR
- sur la recevabilité des conclusions
Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017 - article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l'appel étant du 1er septembre 2022, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.
À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.
L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.
Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles, il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.
Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.
Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.
En l'espèce, les conclusions de l'EPFIF du 16 novembre 2022 et du commissaire du gouvernement du 24 février 2023 déposées ou adressées dans les délais légaux sont recevables.
AU FOND
Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée ayant force de loi en France, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.
Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.
L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.
Aux termes de l'article L321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
Conformément aux dispositions de l'article L322-2, du code de l'expropriation , les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L322-3 à L322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.
Les appels de l'EPFIF et du commissaire du gouvernement portent sur la date de référence, la majoration de 10% en raison de l'arrivée du tramway T4 et le quantum de l'abattement pour frais de relogement.
L'EPFIF indique qu'il n'entend pas remettre en cause en appel les éléments suivants :
-méthode d'évaluation par comparaison ;
-la superficie des biens de 56 m² ;
-la situation locative à savoir occupée ;
-la fixation alternative de l'indemnité de dépossession selon que les expropriés bénéficient ou non d'un relogement effectif par l'EPFIF ;
-les valeurs unitaires retenues ;
-l'état d'entretien tel qu'il a été constaté par la juridiction de première instance ;
-l'indemnité complémentaire au titre de la perte de l'emplacement de stationnement,
-le rejet de l'indemnité pour préjudice causé par la procédure d'extrême urgence,
-le montant des frais de remploi
L'EPFIF conteste :
-la date de référence, à savoir le 11 mars 2018, soit un an avant l'ouverture de l'enquête publique ;
-le principe de la plus- value de 10% retenue à raison de l'entrée en exploitation de la ligne de tramway T4 ;
-la limitation à 1 000 euros pour frais de relogement dans l'hypothèse où, les expropriés bénéficient d'un relogement effectif.
Le commissaire du gouvernement appelant incident formule les mêmes demandes d'infirmation que l'EPFIF.
1° sur la date de référence
S'agissant de la date de référence, le premier juge a retenu en application de l'article L 322-2 du code de l'expropriation, la création de la ZAC dite du Bas-[Localité 9] étant antérieure de moins d'un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la DUP, la date du 11 mars 2018, soit un an avant l'ouverture de l'enquête.
L'EPFIF demande l'infirmation, le bien étant soumis au droit de préemption, et demande de retenir en application des articles L213-4 et L 213-6 du code de l'urbanisme , la date de la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier dont s'agit, à savoir la modification N°1 du 8 avril 2016.
Le commissaire du gouvernement, appelant incident invoque également ces dispositions du code de l'urbanisme et retient le PLU approuvé le 10 juillet 2012 et modifié le 8 avril 2016.
L'article L 322-2 du code de l'expropriation dispose que :
Les biens sont estimés à la date de la décision première instance.
Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L322-3 à L322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L1 ou, dans le cas prévu à l'article L 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L 121-8 du code de l'environnement
ou par l'article 3 de la loi numéro 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat (mots ajoutés, loi N°2018-1021, 23 novembre 2018) ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.
Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au 2e alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive.
Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé le bien.
En outre, les articles L 213-4 et suivants du code de l'urbanisme prévoient des règles particulières, notamment dans le cas où le bien est grevé du droit de préemption urbain.
L'article L 213-6 du code de l'urbanisme dispose que lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L213-4.
L'article L 213-4 a) du code de l'urbanisme prévoit que pour les biens non compris dans une zone d'aménagement différé, la date de référence devant être pris en compte est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
Par arrêt du 1er mars 2023 N°22-11467, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a jugé qu'en application des articles L 213-4 a) et L213-6 du code de l'urbanisme, lorsque le bien exproprié est soumis au droit de préemption, la date de référence pour déterminer l'usage effectif du bien, est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant , révisant ou modifiant le POS ou le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, règle qui s'applique également pour la qualification de terrain à bâtir.
En l'espèce, par délibération numéro 2015. 01. 27. 07 du conseil municipal de la commune de [Localité 9] du 27 janvier 2015, un droit de préemption urbain renforcé a été instauré sur le territoire de la commune (pièce numéro 1).
Ce droit de préemption a ensuite été délégué à l'EPFIF sur le périmètre de l'ORCOD-IN par la commune suivant délibération du 26 mai 2015, délégation ensuite confirmée par délibération du conseil de territoire de l'établissement public territorial Grand Paris Grand Est du 28 février 2017.
Il est établi que les biens expropriés sont situés dans le périmètre de l'ORCOD-IN et qu'ils
sont donc soumis au droit de préemption urbain.
L'ordonnance d'expropriation est intervenue le 21 octobre 2021, soit postérieurement à la loi N°2018-1021 du 23 novembre 2018, portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (dite loi ELAN).
En conséquence, en application des dispositions susvisées des articles L 213-4 et L213-6 du code de l'urbanisme, la date de référence est celle de la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier dont s'agit, à savoir la modification n°1 du 8 avril 2016.
En conséquence le jugement sera infirmé en ce sens.
2° sur la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance :
A sur les copropriétés du Chêne Pointu et de l'Etoile du Chêne Pointu
La commune de [Localité 9] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles présentant de nombreux handicaps dus à l'urbanisme développé dans les années 1960, le plan de composition reposant en effet sur la réalisation de l'autoroute A 87 qui n'a jamais vu le jour. Le quartier souffre donc de l'absence de voies expresses et de transports structurants, les seuls transports en commun étant des bus et la gare RER la plus proche « [Localité 13] » étant située à 5,5 km.
La copropriété de l'Étoile du Chêne Pointu a été édifiée en 1966 sur un terrain de 34 214 m², plat, situé près de la mairie de [Localité 9].
L'EPFIF et le commissaire de gouvernement exposent les conclusions d'une étude concernant les copropriétés contiguës du Chêne pointu et de l'Étoile du Chêne Pointu réalisée par la commune de [Localité 9] en 2014 mettant en évidence que :
'près de 60 % des ménages ont un niveau inférieur au seuil de pauvreté
'85 % des ménages présentent des revenus inférieurs au plafond PLAI
'un taux de chômage de 29 %, encore plus marqué chez les jeunes
'un quart des familles sont monoparentales
'près de 20 % des logements sont occupés par plus d'un ménage
'l'occupation moyenne est de plus de 4 personnes par logement
'une rotation importante des propriétaires comme chez les locataires.
Le commissaire du gouvernement précise qu'il résulte de cette situation une progression continue des impayés des charges de copropriété et en conséquence un déficit d'entretien du bâti, produisant une dégradation importante du bâtiment et le développement des situations d'insalubrité et de péril ; ces difficultés ont entraîné la mise sous administration judiciaire de la copropriété ; les pouvoirs publics sont également intervenus dans le cadre d'un plan de sauvegarde signé entre l'État, le département et la commune de [Localité 9] le 19 janvier 2010 qui a fixé différents objectifs afin de parvenir à la requalification de la copropriété :
'résorption des impayés,
'réalisation des travaux urgents et mise aux normes,
'lutte contre les marchands de sommeil,
'individualisation des réseaux de fluides des bâtiments afin de réaliser leur scission,
'réalisation des travaux de rénovation énergétique.
La conclusion du plan de sauvegarde achevé fin 2014 a relaté les limites ou impasses concernant les objectifs, notamment le redressement de la gestion, l' assainissement des finances, ou encore la réhabilitation du bâti.
En conséquence, l'ampleur des dégradations a justifié la définition d'un périmètre pour une Opération de Requalification des Copropriétés Dégradées d'Intérêt National (ORCODIN).
Par décret numéro 2015-99 du 28 janvier 2015 a été déclarée d'intérêt national, l'opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du « Bas-[Localité 9] » et la mise en 'uvre a été confiée à l'EPFIF.
B sur le bâtiment 10 de la copropriété de l'Etoile du Chêne Pointu
Par arrêté préfectoral N°2021-0701 du 19 mars 2021, les lots situés dans le bâtiment 10 de la copropriété ont été déclarés cessibles au profit de l'EPFIF.
L'ordonnance d'expropriation emportant transfert de propriété a été rendue le 21 octobre 2021.
Un décret N°2021-1005 du 29 juillet 2021 a autorisé l'EPFIF à prendre possession immédiate d'immeubles dégradés situés dans le périmètre défini par le décret N°2015-99 du 28 janvier 2015 déclarant d'intérêt national l'opération de requalification de copropriétés dégradées du quartier Bas-[Localité 9] à [Localité 9].
Il s'agit d'un immeuble à usage d'habitation, composé de onze niveaux, soit un rez de chaussée et 10 étages, comprenant 167 logements, dont 122 F3 et 45 F4, accessibles par 4 entrées et cages d'escaliers nommées A, B, C et D. Le bâtiment est également composé de locaux communs, d'un toit terrasse à usage de séchoir commun et d'un sous-sol comprenant des caves, étant précisé que ces éléments ne sont plus utilisables en ce qui concerne les deux premiers, l'est difficilement en ce qui concerne le troisième.
C sur le bien exproprié
Il s'agit :
' du lot n°1 : un appartement de type F3, situé au rez de chaussée de la cage d'escalier A, d'une superficie de 56 m².
Il est composé d'une entrée et d'un couloir qui desservent une cuisine, WC et une salle de bains ainsi qu'une pièce de vie et de deux chambres, l'une d'entre elle étant accessible à partir de la pièce de vie.
Le premier juge a retenu un bon état d'entretien.
' du lot [Cadastre 1] : une cave, qui n'a pas été visitée par le premier juge en raison d'un accès peu aisé et la présence de nombreux nuisibles ;
' du lot n°1300 : un emplacement de stationnement extérieur, associé au bâtiment 10, à l'état d'usage et sans aménagement.
3° sur la date d'estimation
S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance, soit le 29 juin 2022.
4° sur la fixation de l'indemnité principale
A sur les surfaces
La surface pour l' appartement de 56 m² n'est pas contestée.
Le jugement sera confirmé en ce sens.
B sur la situation locative
Aux termes de l'article L.322-1 du code de l'expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ; en conséquence en l'espèce, la consistance des biens doit être fixée à la date de l'expropriation du 21 octobre 2021.
La fixation alternative de l'indemnité de dépossession selon que les expropriés bénéficient ou non d'un relogement effectif par l'EPFIF n'est pas contestée.
Le jugement sera confirmé en ce sens.
C sur la méthode d'évaluation
La méthode par comparaison retenue par le premier juge n'est pas contestée par les parties.
En outre, les parties ne contestent pas le fait que le premier juge a dit n'y avoir pas lieu d'évaluer la cave en sus de l'appartement, la valeur de celle-ci étant intégrée à celle de l'appartement.
Le jugement sera donc confirmé en ce sens.
D sur la fixation de l'indemnité principale
1° sur la valeur de l' appartement et de la cave
La valeur unitaire retenue de 115 euros/m² n'est pas contestée.
2° sur la valeur de l'emplacement de stationnement
L'indemnité complémentaire pour perte de l'emplacement de stationnement d'un montant de 2310 euros n'est pas contesté.
3° sur les appels de l'EPFIF et du commissaire du gouvernement sur le principe de la majoration de 10% appliquée en raison de l'entrée en exploitation de la ligne de tramway T4
L'article L.322-2 du code de l'expropriation alinéa 4 dispose que quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subie depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble.
En outre, le Conseil Constitutionnel a été saisi de deux QPC relatives à la conformité aux droits et libertés que la Constitution garantit, pour la première, des deuxième et quatrième alinéas de l'article L322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique et, pour la seconde, de ce même article.
Par décision n°2021-915/916 du 11 juin 2021, il a notamment indiqué :
' sur le fond :
Aux termes de l'article 17 de la Déclaration de 1789 : 'la propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité ;
Afin de se conformer à ces exigences constitutionnelles, la loi ne peut autoriser l'expropriation d'immeubles ou de droits réels immobiliers que pour la réalisation d'une opération dont l'utilité publique a été légalement constatée. La prise de possession par l'expropriant doit être subordonnée au versement préalable d'une indemnité. Pour être juste, l'indemnisation doit couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain, causé par l'expropriation. En cas de désaccord sur la fixation du montant de l'indemnité, l'exproprié doit disposer d'une voie de recours appropriée.
En application des articles L311-5 et L311-6 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, lorsqu'ils ne parviennent pas à un accord amiable sur le montant de l'indemnité, l'expropriant et l'exproprié peuvent saisir le juge de l'expropriation. Il lui appartient alors de fixer le montant de cette indemnité selon les modalités prévues aux articles L322-1 à L 322-13. Le premier alinéa de l'article L322-2 prévoit à cet égard qu'il apprécie la valeur des biens expropriés à la date de la décision de première instance. Le deuxième alinéa de ce même article impose néanmoins au juge de prendre en considération, sous réserve de certains cas, l'usage effectif du bien à une date de référence antérieure à cette date. Son dernier alinéa exclut par ailleurs la prise en compte par le juge de l'expropriation des changements de valeur subis par le bien depuis la date de référence, lorsqu'ils résultent de certaines circonstances.
Parmi ces circonstances, les dispositions contestées interdisent au juge de tenir compte de changements de valeur du bien exproprié lorsqu'ils sont provoqués par l'annonce des travaux ou des opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée par l'expropriant.
Il en résulte que la hausse de la valeur vénale du bien exproprié résultant le cas échéant, d'une telle circonstance n'a pas vocation à être prise en compte dans le calcul de l'indemnité due à l'exproprié, alors même que l'expropriant entend céder le bien à un prix déjà déterminé et incluant cette hausse.
En premier lieu, d'une part, l'expropriation ne peut être prononcée qu'à la condition qu'elle réponde à une utilité publique préalablement et formellement constatée sous le contrôle du juge administratif.
D'autre part, en interdisant au juge de l'expropriation, lorsqu'il fixe le montant de l'indemnité due à l'exproprié, de tenir compte des changements de valeur subis par le bien exproprié depuis la date de référence lorsqu'ils sont provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée par l'expropriant, les dispositions contestées visent à protéger ce dernier contre la hausse de la valeur vénale du bien résultant des perspectives ouvertes par ces travaux ou opérations.
Le législateur a ainsi entendu éviter que la réalisation d'un projet d'utilité publique soit compromise par une telle hausse de la valeur vénale du bien exproprié, au détriment du bon usage des deniers publics. Ce faisant, il a poursuivi un but d'intérêt général.
En second lieu, pour assurer la réparation intégrale du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation, le juge peut tenir compte des changements de valeur subis par le bien exproprié depuis la date de références à la suite de circonstances autres que celles prévues au dernier alinéa de l'article L322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. A ce titre, il peut notamment prendre en compte l'évolution du marché de l'immobilier pour estimer la valeur du bien exproprié à la date de sa décision.
Il résulte de tout ce qui précède que les dispositions contestées ne portant pas atteinte à l'exigence selon laquelle nul ne peut être privé de sa propriété que sous la condition d'une juste et préalable indemnité. Le grief tiré de la méconnaissance de l'article 17 de la Déclaration de 1789 doit être écarté'.
Le premier juge a retenu la date de référence du 11 mars 2018, qui a été infirmée par la cour.
À l'appui de son appel, l'EPFIF indique s'il ne conteste pas qu'il a revu les valeurs unitaires retenues à la hausse, il a expressément précisé dans ses écritures de première instance que cette hausse ne saurait être justifiée par l'entrée en exploitation de la ligne de tramway T4 et que le tribunal a méconnu les dispositions de l'article L 322-2 du code de l'expropriation.
Le commissaire du gouvernement conclut que l'enquête conjointe préalable à la déclaration d'utilité publique du projet d'aménagement de la ZAC du' Bas-[Localité 9]' et son enquête parcellaire se sont déroulées du 11 mars 2019 au 12 avril 2019, que la mise en service du tramway T4 est intervenue fin 2019 et que la réalisation de ces travaux ne peut être prise en compte pour la détermination de la valeur unitaire du bien exproprié.
La date de référence retenue par la cour est celle du 8 avril 2016.
L'enquête préalable à la [Adresse 14] s'est tenue du 11 mars 2019 au 12 avril 2019 inclus et la mise en service de la ligne de tramway T4 est intervenue fin 2019 après trois ans de travaux (pièce numéro 5).
En conséquence, ces travaux étant de par leur nature des travaux publics, leur réalisation dans les trois années ayant précédé l'enquête publique préalable à la DUP de la Zac du Bas [Localité 9] et leur impact éventuel ne peuvent être pris en compte comme facteur de plus-value ; en tout état de cause, les termes de l'autorité expropriante de septembre 2016 à juillet 2021 ne démontrent pas une évolution du marché, ce qui démontre que la mise en service de la ligne du tramway T4 est sans incidence sur la valeur vénale du bien exproprié.
Le jugement sera infirmé en ce sens.
3° sur les appels de l'EPFIF et du commissaire du gouvernement sur la limitation, du quantum de l'abattement pour frais de relogement
Le premier juge, dans l'hypothèse où les expropriés bénéficient d'un relogement effectif a limité le montant des frais à la somme forfaitaire de 1 000 euros.
Il indique que le coût de relogement pourra affecter le montant de l'indemnité totale de dépossession, selon un mécanisme de compensation ; que les frais exposés par l'entité expropriante correspondent essentiellement à des frais de constitution d'un dossier auprès d'un bailleur, pouvant comprendre une ou plusieurs relances des futurs locataires quant à la production des pièces utiles à produire, la passation du bail et la mise à disposition du logement, comprenant l'établissement d'un état des lieux et la remise des clés ; qu'en l'espèce, en l'absence de production par l'EPFIF d'éléments relatifs aux frais générés par la mise en oeuvre du relogement, il convient de fixer ce coût à 1 000 euros.
L'EPFIF et le commissaire du gouvernement demandent l'infirmation et l'application d'un abattement limité à 15%.
L'article L314-1 du code de l'urbanisme dispose que la personne publique qui a pris l'initiative de la réalisation de l'une des opérations d'aménagement définies dans le présent livre ou qui bénéficie d'une expropriation est tenue, envers les occupants des immeubles intéressés, aux obligations prévues ci-après.
Les occupants , au sens du présent chapitre, comprennent les occupants au sens de l'article L521-1 du code de la construction et de l'habitation, ainsi que les preneurs de baux professionnels, commerciaux et ruraux.
L'article L314-2 alinéa 1er du même code dispose que si les travaux nécessitent l'éviction définitive des occupants, ceux-ci bénéficient des dispositions applicables en matière d'expropriation. Toutefois, tous les occupants de locaux à usage d'habitation, professionnel ou mixte ont droit au relogement dans les conditions suivantes : il doit être fait à chacun d'eux au moins deux propositions portant sur des locaux satisfaisant à la fois aux normes d'habitabilité définies par application du 3ème alinéa de l'article L322-1 du code de la construction et de l'habitation et aux conditions prévues à l'article 13 bis de la loi N°48-1360 du 1er septembre 1948 ; ils bénéficient en outre, des droits de priorité et de préférence prévus aux articles L423-1 à L 423-5 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, même dans le cas où, ils ne sont pas propriétaires. Ils bénéficient également d'un droit de priorité pour l'attribution ou l'acquisition d'un local dans les immeubles compris dans l'opération ou de parts ou actions d'une société immobilière donnant vocation à l'attribution, en propriété ou en jouissance, d'un tel local.
En l'espèce, le bâtiment étant voué à la démolition, un maintien dans les lieux étant impossible, bénéficient d'un droit à relogement :
- les propriétaires occupants ;
- les preneurs à bail d'un local d'habitation ;
- les sous-locataires ou occupants de bonne foi des locaux à usage d'habitation et de locaux d'hébergement constituant leur habitation principale.
Cette charge pour l'expropriant ne se limite pas à des frais de constitution d'un dossier, la passation d'un bail et l'établissement d'un état de lieux et concerne de façon identique un occupant de bonne foi non propriétaire et le relogement d'un propriétaire occupant ; en effet, comme l'indique l'EPFIF, de manière générale le relogement s'opère dans le patrimoine de bailleurs sociaux lesquels réservent dans le cadre d'une convention, un contingentement au bénéfice de l'expropriant de logements moyennant une contribution financière.
Les gérants de la SCI DE FIGUIC sont propriétaires occupants de leur logement et peuvent donc demander leur relogement, ce qui induit l'application d'un abattement pour relogement sur le montant de l'indemnité de dépossession leur revenant ; il convient en conséquence d'appliquer, l'abattement habituel étant de 20%, l'abattement de 15% proposé par l'EPFIF.
Le jugement sera donc infirmé en ce sens.
En conséquence, le montant des indemnités à revenir à pour la dépossession des lots de copropriété n°1 (appartement), [Cadastre 1] (cave) et1300 (emplacement de stationnement) est fixé comme suit :
Première hypothèse : les expropriés renoncent expressément à être relogés par l'EPFIF
A indemnité principale
(1 155 euros/m² en valeur libre X 56 m²) + 2 310 euros= 66 990 euros
B indemnité de remploi
20% sur 5 000 euros :1 000 euros
15% sur 10 000 euros= 1 500 euros
10% sur 51 990 euros= 5 199 euros
total : 7 699 euros
soit 74 689 euros en valeur libre arrondis à 74 700 euros ;
Seconde hypothèse : les expropriés demandent à être relogés et bénéficient d'un relogement effectif :
A indemnité principale
(1 155 euros/m² X 56 m² X 0,85 (abattement) + 2 310 euros (perte de l'emplacement de stationnement)= 57 288 euros ;
B indemnité de remploi
20% sur 5 000 euros : 1 000 euros
15% sur 10 000 euros : 1 500 euros
10% sur 57 288 euros=5 728,80 euros
total : 8 228,80 euros
Total : 65 516,80 euros en valeur occupée .
Le jugement sera infirmé en ce sens.
- sur les dépens
Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l'expropriant conformément à l'article L312-1 du code de l'expropriation.
La SCI DE FIGUIC perdant le procès sera condamnée aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort,
Déclare recevables les conclusions des parties ;
Statuant dans les limites des appels,
Infirme partiellement le jugement entrepris ;
Statuant à nouveau,
Fixe la date de référence au 8 avril 2016 ;
Fixe l'indemnité totale de dépossession due par l'Etablissement Public Foncier d'Ile de France à La SCI DE FIGUIC, au titre de la dépossession des lots n°1 (appartement), [Cadastre 1] (cave) et 1300 (emplacement de stationnement) du bâtiment 10 de la copropriété de l'Étoile du Chêne Pointu située [Adresse 10] à [Localité 9] comme suit :
Première hypothèse : les expropriés renoncent expressément à être relogés par l'EPFIF
A indemnité principale
(1 155 euros/m² en valeur libre X 56 m²) + 2 310 euros= 66 990 euros
B indemnité de remploi
20% sur 5 000 euros :1 000 euros
15% sur 10 000 euros= 1 500 euros
10% sur 51 990 euros= 5 199 euros
total : 7 699 euros
soit 74 689 euros en valeur libre arrondis à 74 700 euros ;
Seconde hypothèse : les expropriés demandent à être relogés et bénéficient d'un relogement effectif :
A indemnité principale
(1 155 euros/m² X 56 m² X 0,85 (abattement) + 2 310 euros (perte de l'emplacement de stationnement)= 57 288 euros ;
B indemnité de remploi
20% sur 5 000 euros : 1 000 euros
15% sur 10 000 euros : 1 500 euros
10% sur 57 288 euros=5 728, 80 euros
total : 8 228,80 euros
Total : 65 516, 80 euros en valeur occupée.
Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions ;
Condamne la SCI DE FIGUIC aux dépens.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
